Opførelse af andelsboliger og familieboliger i Ørestad Nord

Ejendommen, der ønskes bebygget med ca. 20.700 m² almene, andels- og private boliger, er beliggende i Ørestad Nord. Grundarealet udgør ca. 10.500 m², hvilket giver en bebyggelsesprocent på ca. 200. Bebyggelsen har desuden andel i områdets fastlagte fællesarealer, der bl.a. omfatter den store grønning med den landskabelige kanal. Området er som helhed under udbygning til et område med blandet anvendelse, og med markante bebyggelser som Københavns Universitet Amager, Det kongelige Bibliotek, IT-højskole, Danmarks Radio, kollegiebyggerier, idrætscenter og boligbyggerier. Området trafikbetjenes af Metro, der er anlagt og åbner i oktober 2002 med 2 stationer i Ørestad Nord, den ene ved Njalsgade og den anden ved Grønjordsvej, samt af flere busforbindelser langs Amagerfælledvej og Njalsgade.

Mod øst grænser Karen Blixen Parken op til den nyetablerede Emil Holms Kanal, der forbinder Njalsgade med metrostationen ved Grønjordsvej. Ud for bebyggelsen etableres en ca. 3 m bred promenade. Langs kanalens østside etableres hovedpromenaden samt forsænkede opholdsarealer i kanalrummet. Der er desuden lagt vægt på, at stueetager i bebyggelserne langs østsiden af kanalen indrettes med udadvendte og gerne offentligt tilgængelige funktioner, såsom kantiner, bibliotek m.v.

Karen Blixen Parken afgrænses mod nord af Rued Langgaards Vej og mod syd af Kaj Munks Vej.

Mod vest ligger bebyggelsen ud til den store grønning, der har forbindelse videre til Amager Fælled. Det er i henhold til lokalplanen intentionen, at der skal etableres forbindelser til grønningen på tværs af bebyggelserne via mindre, grønne kiler med stiforbindelser. En af disse kiler går på tværs i Karen Blixen Parken med visuel forbindelse til et atrium i IT-højskolen, der er under opførelse øst for kanalen. Denne bebyggelse opføres med en højde på 26 m, og for så vidt angår atriet op til 30 m.

Syd for Karen Blixen Parken langs begge sider af Emil Holms Kanal opføres bebyggelse for Danmarks Radio. Ifølge projektets hovedidé skal bebyggelse opføres under en samlet ramme, der opføres med en højde på 28 m. Afsnit 3, som Karen Blixen Parken grænser op til, er endnu ikke kendt, da projektet forventes udført på baggrund af en endnu ikke afholdt arkitektkonkurrence. Mod nord har Fonden Tietgenkollegiet stået for gennemførelse af en arkitektkonkurrence om opførelse af et kollegiebyggeri, som blev vundet af Lundgaard & Tranberg Arkitekter med et projekt til en cirkulær bygning i 8 etager og en bygningshøjde på 26 m.

Fra metrotorvet ved Njalsgade og videre gennem den store grønning vest for Karen Blixen Parken løber den landskabelige kanal og forbinder en række planlagte nybyggerier, herunder en lang foldet bebyggelse under ét sammenhængende tag i en højde på 26 m. De sydligste dele af denne bebyggelse danner det bygningsmæssige modspil til Karen Blixen Parken adskilt af grønningen.

Den samlede bebyggelse opføres som seks længehuse, hvoraf de tre længehuse i otte etager med en bygningshøjde på 25 m indgår i støttesagen. Bebyggelsen ligger paceret på præcist komponerede, hævede plateauflader i kote 2 +2,60, der adskilles af en grøn kile i et lavere liggende niveau. En lang længe indeholdende 64 andelsboliger og to kortere længer hver indeholdende 32 almene boliger. Projekternes samlede etageareal udgør ca. 12.700 m², heraf ca. 6.300 m² til andelsboligerne og ca. 6.400 m² til de almene boliger. Hovedvægten er lagt på rummelige familieboliger. De i alt 128 lejligheder fordeler sig med 8 stk. 2-rums boliger, 64 stk. 3-rums boliger og 56 stk. 4-rumsboliger. Gennemsnitsstørrelsen pr. andelsbolig er på 99 m² og pr. almen bolig 100 m² bruttoetageareal. Den maksimale bebyggelsesprocent på knap 130 og friarealprocent p å 40 udregnes i relation til hele lokalplanområdet, og lokalplanens bestemmelse om, at det samlede etageareal ikke må overstige 21.000 m² for det aktuelle delareal er overholdt.

Der etableres i alt 104 parkeringspladser til det samlede byggeri, hvoraf de 70 etableres på terræn og placeres i forbindelse med de ovenfor omtalte 128 boliger. Heraf placeres de 30 pladser i ankomstgård mellem blok 1 og 2 inklusiv parkering langs Kaj Munks Vej og 40 pladser i ankomstgård mellem blok 3 og 4 inklusiv parkering langs Rued Langgaards Vej. De resterende pladser tilvejebringes i parkeringskonstruktion i forbindelse med opførelse af de sidste 3 længer indeholdende 70 ejerboliger.

Fællesrum, sikringsrum, pulterrum mv. er placeret i kælderen i de respektive længer.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af den som bilag vedlagte redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering.

Bebyggelsen er omfattet af lokalplan nr. 301 med tillæg 1, 2 & 3 samt tillæg nr. 4, der er endeligt vedtaget i Borgerrepræsentationens møde den 2. maj 2002.

I lokalplan nr. 301, der blev bekendtgjort i januar 1999, er den samlede byggerummelighed samt den overordnede infrastruktur med bl.a. fælles grønne arealer, veje, pladser, stier, kanaler m.v. fastlagt Der er desuden fastlagt byggezoner, hvor udarbejdelse af supplerende lokalplaner er en forudsætning for nybyggeri. Herudover indeholder lokalplanen bebyggelsesregulerende bestemmelser og detaljerede bestemmelser, der umiddelbart muliggør nybyggeri i dele af lokalplanområdet. Der fastlægges desuden et nord-sydgående længehusprincip, som også danner grundlag for Karen Blixen Parkens bebyggelsesplan. Dele af bebyggelsen, der er omfattet af forslag til tillæg nr. 4 til lokalplanen, bryder dog med længehusprincippet.

Formålet med tillæg nr. 1, 2, 3 og forslag til tillæg nr. 4 er at fastlægge de mere detaljerede bestemmelser for anvendelse, omfang og placering samt arkitektonisk fremtræden af de enkelte byggerier.

Karen Blixen Parken er i henhold til tillæg nr. 4 beliggende i lokalplanens område IIB, der fastlægges til boliger med dertil knyttede funktioner. Af lokalplanen fremgår det, at boliger skal være helårsboliger. De skal have et gennemsnit på mindst 95 m², og ingen boliger må være mindre end 75 m². Boliger indrettet i bebyggelse med husdybde på over 12 m eller punkthuse med dybde eller bredde på over 20 m skal have en størrelse i normaletager på mindst 100 m². Bredde og dybde beregnes som et gennemsnit eksklusive altaner. Undtaget fra disse bestemmelser er dog boliger for unge, ældre eller personer med handicap opført efter gældende lovgivning. Herudover er der bestemmelser om indretning af kollegieboliger samt om, at der i forbindelse med nyt boligbyggeri skal indrettes fællesanlæg for bebyggelsens beboere.

Det samlede etageareal for lokalplanområdet Ørestad Nord må som helhed ikke overstige 565.000 m², og inden for det aktuelle delareal må det samlede etageareal ikke overstige 21.000 m². Ny bebyggelse skal i princippet opføres i overensstemmelse med en i lokalplanens tillæg nr. 4 fastlagt bebyggelsesplan, der er sammensat af 6 bygningskroppe. De 3 bygninger nærmest Emil Holms Kanal og Kaj Munks Vej kan opføres i 8 etager med en bygningshøjde på op til 25 m, og de 3 bygninger nærmest grønningen og Rued Langgaards Vej kan opføres i 7 etager med en bygningshøjde på op til 22 m.

Vedrørende bebyggelsens ydre fremtræden foreskriver lokalplanens tillæg nr. 4, at den skal udføres i et nutidigt formsprog med et fælles arkitektonisk udtryk. Der skal anvendes afdæmpede farvenuancer inden for jordfarve- eller gråtoneskalaen. Metal som facademateriale skal fremstå mat, og glas skal være uden spejlende virkning. Blank mur skal fremstå karakterfuld og have stor stoflighed i stenen og farvemæssig neutrale eller afstemte fuger. Facader og gavle skal afspejle én arkitektonisk idé og begge fremtræde som facader med vinduesåbninger. Tagene skal udformes med lav tagopbygning med materialer tilpasset bebyggelsens arkitektur og tagets udformning.

Parkeringen skal udgøre 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal. Af en af lokalplanens tegninger fremgår det, hvor parkering må etableres på terræn. Terrænparkering må højst udgøre 2/3 af parkeringsdækningen for delarealet under ét inklusive parkering på det interne gadenet. Resten af parkeringen skal etableres i underjordiske anlæg eller parkeringshus. Parkeringsarealer på terræn skal anlægges med træbeplantning. I tilknytning til boligerne kan der, uanset en generel bestemmelse om at friarealer skal henligge uindhegnede, efter nærmere godkendelse anlægges indhegnede nærrekreative opholdsarealer.

I henhold til lokalplan nr. 301 fastlægges plateauer for byggeri i kote + 2.6. Denne bestemmelse er justeret for de enkelte byggerier i lokalplantillæggene, og plateauet etableres kun delvist inden for det heromhandlede delareal.

Bebyggelsen er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for så vidt gælder bestemmelsen om, at boliger indrettet i bebyggelse med husdybde på over 12 m skal have en størrelse på mindst 100 m² i normaletager. Bebyggelsen opføres med en gennemsnitlig husdybde eksklusive altaner på ca. 12,3 m, og der indrettes 28 andelsboliger og 28 almene boliger på normaletager med en størrelser under 100 m², varierende fra ca. 91 til 95 m².

Forvaltningen vurderer, at der er tale om mindre afvigelser fra lokalplanen og finder i øvrigt, at lejlighedsplanerne er velfungerende. Man er derfor positiv indstillet over for at meddele dispensation fra lokalplanen for så vidt angår denne bestemmelse.

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001 – 2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger. Derved åbnes mulighed for, at flere borgere vil blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives det i strategiplanen, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Den aktuelle bebyggelse er beliggende i Ørestad Nord – et stort nyt byområde umiddelbart syd for Københavns Universitet, Amager. Herfra er der nem adgang til byens centrum, når Metroen åbner i oktober 2002. Selve bebyggelsen vil blive omkranset af rekreative områder med kanaler m.v. Disse forhold betyder sammen med bebyggelsens kvaliteter, at byggeriet lever op til kommunens boligpolitiske hensigter. Den ligelige vægtning af andelsboliger og almene boliger samt ejerboliger/private udlejningsboliger er medvirkende til at sikre mulighed for udbud af boliger med en rimelig social afbalancering. De 64 andelsboliger indgår i den udmeldte andelsboligkvote til Københavns kommune for år 2002.

Om miljøforholdene har Miljøkontrollen oplyst, at al lettere forurenet fyldjord vil være fjernet senest ved udgangen af juni 2002. Herefter vil Miljøkontrollen kunne godkende den samlede oprydning. Området vil således ikke blive kortlagt i henhold til jordforureningsloven, idet de underliggende intakte jordlag vurderes at være uforurenede ud fra de udførte undersøgelser.

Miljøkontrollen skønner, at miljømyndighedernes krav om isolering mod trafikstøj m.v. overholdes.

Da regnvand fra ikke-trafikbelastede områder, ifølge den overordnede plan for regn- og spildevand, skal kunne udledes direkte til kanalsystemet, indebærer det, at det afledte vand skal have en kvalitet, som er forenelig med målsætningen for kanalsystemet. Vandet skal derfor som minimum passere én sandfangsbrønd for at holde eventuelle større urenheder tilbage.

Byggeriet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR 28/01).

Projektet forudsætter dispensation for så vidt angår lokalplanens bestemmelse om, at boliger indrettet i bebyggelse med husdybde på over 12 m skal have en størrelse på mindst 100 m² i normaletager.