Endelig godkendelse af lejekontrakt mellem H/F Nokken og Københavns Ejendomme

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til indgåelse af en areallejekontrakt mellem haveforeningen Nokken som lejer og Økonomiforvaltningen, Københavns Ejendomme, som udlejer. Parterne er enige om lejekontrakten, bortset fra opsigelsesbestemmelsen. Lejekontrakten indgås som led i en lovliggørelse, hvor der også, skal tages stilling til endelig godkendelse af en lokalplan for området.

Udkast til lejekontrakt har den 19. december 2013 været forelagt og godkendt af Kultur- og Fritidsudvalget, der på det tidspunkt var fagudvalg for Københavns Ejendomme. Med virkning fra 1. januar 2014 flyttede Købernhavns Ejendomme fra Kultur- og Fritidsforvaltningen til Økonomiforvaltningen, hvorfor Økonomiudvalget skal godkende sagen som helhed.

Lejekontrakten træder først i kraft, når lokalplanen for Nokken er endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen. Lokalplanforslaget er godkendt af Borgerrepræsentationen den 12. december 2013, dagsordenspunkt 24, og den offentlige høringsfase er gennemført.

Sideløbende med denne sag, behandles sag om endelig godkendelse af lokalplan for området.

Indstilling og beslutning

Indstilling om,

at bilag 1, der er et udkast til lejekontrakt mellem haveforeningen Nokken og Økonomiforvaltningen, Københavns Ejendomme, godkendes,
at lejekontrakten er uopsigelig i 30 år fra lejekontraktens ikrafttrædelsestidspunkt fra begge parters side,
at Københavns Ejendommes indtægtskrav øges svarende til stigningen i lejeindtægten med 46 t.kr. i 2014 og 273 t.kr. fra 2015 og frem, og at indtægterne tilgår kommunens råderum, jf. tabel med bevillingsmæssige ændringer.

(Økonomiudvalget)

Problemstilling

Haveforeningen Nokken ligger på et areal, som ejes af Københavns Kommune og som er udlagt til varigt kolonihaveområde. Netteoarealet er på 56.346 m2. Foreningen består af i alt 112 lodder samt fællesarealer.

Oprindeligt var arealet ejet af Københavns Havn, som udlejede en del af arealet til havnearbejdere til opstilling af skure. I 1999 overgik arealet til Københavns Kommune. De oprindelige lejekontrakter er ikke blevet revideret. De har typisk 14 dages opsigelsesvarsel og er udformet som leje af grundareal til opstilling af redskabsskur. Den årlige leje er 300-600 kr. pr. lod. Flere lodder har ingen lejekontrakt og betaler ikke leje.

I forbindelse med vedtagelsen af Kommuneplan 2009 tiltrådte Borgerrepræsentationen et forslag om, at der i den kommende kommuneplan skulle tages stilling til overnatningsmuligheder i vinterhalvåret i kolonihaveområdet Nokken. I en protokolbemærkning anførtes, at området skal være et kolonihaveområde med mulighed for enkelte overnatninger i vinterhalvåret, men ikke i et sådant omfang, at beboerne har bopæl på adressen.

Der skal foretages en lovliggørelse af haveforeningen Nokken. Som et led i lovliggørelsen vedtages en samlet ny lejekontrakt, ligesom der skal vedtages en endelig lokalplan for området. Lovliggørelsen medfører blandt andet, at Nokken skal tilvejebringe en brandsikringsplan, der skal gennemføres fysisk, inden lokalplanen godkendes endeligt. Haveforeningen Nokken har meddelt forvaltningen, at de forventer, at den fysiske udførelse af brandsikringen er færdig den 1. oktober 2014. Lokalplanforslaget har været i høring. Sagen om endelig godkendelse af lokalplan vil blive behandlet samtidigt med denne sag.

Der er enighed om lejekontraktens vilkår, bortset fra opsigelsesbestemmelsen. Det er aftalt mellem parterne, at dette spørgsmål forelægges Borgerrepræsentationen.

Løsning

Økonomiforvaltningen, Københavns Ejendomme, har forhandlet ny lejekontrakt med haveforeningen Nokkens bestyrelse.

Udgangspunktet for forhandlingerne har været den lejekontrakt, som gælder for kommunens øvrige kolonihaver med Kolonihaveforbundet som lejer. Denne kontrakt blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 15. juni 2011, dagsordenspunkt 72. Der er aftalt følgende ændringer i forhold til lejekontrakten med Kolonihaveforbundet:

Lejekontrakten indledes med en beskrivelse af Nokkens særlige historik og baggrund.
Overnatning bliver mulig i perioden udenfor 1. april-30. oktober, dog ikke i et sådant omfang, at lejer i realiteten har bopæl i området. Bestemmelsen overholder dermed Kolonihavelovens regler for overnatning.
Da ikke alle nuværende lejere på Nokken ønsker at være medlem af haveforeningen Nokken, er der indføjet en bestemmelse om, at der kan indgås individuelle lejekontrakter på samme vilkår, som lejekontrakten med foreningen. Første gang en lejer med individuel lejekontrakt ønsker at afhænde sit lod, stilles der krav om, at den nye lodlejer skal være medlem af foreningen og dermed fælleskontrakten.
Lejen er pr. ikrafttrædelsestidspunktet fastsat til samme beløb pr. m2 som i Kolonihaveforbundets lejekontrakt, men indfasningen sker lidt langsommere, da der tages hensyn til, at der hidtil har været betalt en meget lav leje på Nokken. Lejens regulering fremgår af lejekontraktens bilag 2. I 2024 er lejen fuldt indfaset og dermed den samme som i Kolonihaveforbundets lejekontrakter.
Værdiansættelse ved overdragelse af have og huse følger som udgangspunkt Kolonihaveforbundets opgørelsesmetoder. Dog er der indsat en bestemmelse om, at huse købt til en højere pris end vurderingsprisen efter Kolonihaveforbundets opgørelsesmetode, kan afhændes til købsprisen. Købsprisen nedskrives med 10 % årligt, således det efter 10 år alene er muligt at sælge huset til den værdiansættelse, som følger af lejekontraktens bestemmelser.

Der er enighed mellem haveforeningen Nokken og Københavns Ejendomme om lejekontraktens vilkår med undtagelse af opsigelsesbestemmelsen.

Opsigelsesvarsel
Københavns Ejendomme har tilbudt en uopsigelighed på 30 år, samt at kontrakten inden uopsigelighedsperiodens udløb skal genforhandles fuldt ud. Denne bestemmelse har haveforeningen Nokkens bestyrelse ikke ville acceptere, idet de har ønsket et ”rullende” 30 års opsigelsesvarsel med henvisning til, at foreningen har og skal foretage investeringer som følge af brandsikring, lovliggørelse, mv. Det er Københavns Ejendommes opfattelse, at de investeringer, som foreningen skal foretage, vil kunne forrentes over en 30 års periode eller kortere. Lejekontrakterne med Kolonihaveforbundet er uopsigelige indtil 2024 og skal ligeledes genforhandles fuldt ud inden opsigelsesperiodens udløb. Haveforeningen Nokken og Københavns Ejendomme har aftalt, at spørgsmålet om opsigelsesvarsel/uopsigelighed forelægges Borgerrepræsentationen.

Økonomiforvaltningen indstiller, at der gives en uopsigelighed på 30 år, hvilket er i overensstemmelse med kommunens praksis i øvrigt, når der er tale om udlejning af arealer til kolonihaveformål.

Øvrige forhold
Københavns Ejendomme deltog primo september 2013 i et fællesmøde på Nokken, hvor alle lodlejere var inviteret og havde mulighed for at stille spørgsmål til lejekontrakten. Der blev på mødet ikke rejst indsigelser mod kontraktens indhold.

Haveforeningen Nokken har 73 medlemmer (lodder) ud af i alt 112 mulige medlemmer. På en ekstraordinær generalforsamling medio september 2013 blev lejekontrakten enstemmigt vedtaget. Herudover har 11 lodder, der ikke er medlemmer af foreningen, tilkendegivet deres holdning til lejekontrakten. 9 af 11 stemte ja til lejekontrakten. I alt 82 lodder har således sagt ja til lejekontrakten.

Københavns Ejendomme har i november 2013 sendt brev til ikke-medlemmer af foreningen, hvor de orienteres om lejekontrakten og at den vil bliver forelagt til politisk godkendelse. Der er ikke modtaget indsigelser overfor brevene.

Lejer er orienteret om, at der formentlig vil blive stillet krav om kloakering af området allerede i 2014.

Forhandlingsmandat for kolonihaver
Det mandat, som Borgerrepræsentationen har givet Københavns Ejendomme til at forhandle med Kolonihaveforbundet vedrørende det fremtidige lejeniveau for kolonihaver, omfatter også de kolonihaver, der ikke er medlemmer af Kolonihaveforbundet og dermed også haveforeningen Nokken. Sagen er henvist til forhandlingerne om budget 2015.

Økonomi

Lejen for hele haveforeningen Nokken har hidtil udgjort 20 t.kr. årligt. Med den nye lejekontrakt er lejen fastsat til 292 t.kr. årligt eller 24 t. kr. pr. måned (2014 p/l). Københavns Ejendommes indtægtskrav forøges i den forbindelse med 46 t.kr. i 2014 for de sidste to måneder og 273 t.kr. fra 2015 og frem. Det forøgede indtægtskrav udgør forskellen på den gamle og nye lejeindtægt. Indtægterne tilgår kommunens råderum.

Tabel 1. Bevillingsmæssige konsekvenser

At-punkt	Udvalg	Bevilling (nr. og navn)	Funktion	Indtægt (I) /Udgift (U)	*Beløb i 1.000 kr. (2014 p/l)**				Varig? ja/nej
At-punkt	Udvalg	Bevilling (nr. og navn)	Funktion	Indtægt (I) /Udgift (U)	2014	2015	2016	2017	Varig? ja/nej
3.	ØU	1170 Københavns Ejendomme	00.28.20.1	I	-46	-273	-273	-273	Ja
3.		Kommunens finansielle råderum			46	273	273	273	Ja
I alt	-	-	-	-	0	0	0	0	-

ØU = Økonomiudvalget

Videre proces

Hvis lejekontrakten tiltrædes af Borgerrepræsentationen, vil den blive sendt til underskrift hos haveforeningen Nokken. De lodder, som ikke er medlem af foreningen, vil modtage en opsigelse af deres nuværende areallejekontrakter og få tilbudt en individuel lejekontrakt på samme vilkår som fælleskontrakten. Lejekontrakterne træder i kraft, når lokalplan er endeligt vedtaget, hvilket forventes at ske i oktober 2014.

Er der enkelte ikke-medlemmer af haveforeningen Nokken, som ikke ønsker at indgå de nye individuelle lejekontrakter, vil forvaltningen gå i dialog med de pågældende. I yderste konsekvens kan det være nødvendigt at opsige enkelte lodder, såfremt de ikke ønsker at medvirke til lovliggørelsen af Nokken.

Oversigt over politisk behandling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at bilag 1, der er et udkast til lejekontrakt mellem haveforeningen Nokken og Økonomiforvaltningen, Københavns Ejendomme, godkendes,
at lejekontrakten er uopsigelig i 30 år fra lejekontraktens ikrafttrædelsestidspunkt fra begge parters side,
at Københavns Ejendommes indtægtskrav øges svarende til stigningen i lejeindtægten med 46 t.kr. i 2014 og 273 t.kr. fra 2015 og frem, og at indtægterne tilgår kommunens råderum, jf. tabel med bevillingsmæssige ændringer.

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 30. september 2014

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen uden afstemning.

Beslutning

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 9. oktober 2014

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:

”At sagen udsættes indtil området er lovliggjort.”

Det af Det Konservative Folkeparti fremsatte ændringsforslag blev forkastet med 35 stemmer imod 10. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: C, I og V.

Imod stemte: A, B, F, O og Ø.

Indstillingen blev herefter godkendt med 43 stemmer imod 2. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, I, O, V og Ø.

Imod stemte: C.