Udtalelse
Udtalelse
Borgerrepræsentationen
DAGSORDEN
for Ordinært møde onsdag den 9. juni 2004
BR 329/04
Udtalelse
Udtalelse
Indstilling om, at
vedlagte udkast til udtalelse med bilag (bilag 2) godkendes til fremsendelse
til Tilsynet i Statsamtet København.
(Økonomiudvalget)
INDSTILLING
Økonomiforvaltningen foreslår, at Økonomiudvalget indstiller til Borgerrepræsentationen,
at vedlagte udkast til udtalelse med bilag (bilag 2) godkendes til fremsendelse til Tilsynet i Statsamtet København.
Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 1. juni 2004
Anbefalet.
V tog forbehold.
RESUME
I anledning
af en klage fra borgmester Søren Pind
til Tilsynet i Københavns Statsamt over, at Københavns Kommune efter hans
opfattelse ulovligt har truffet en beslutning,
der usagligt begunstiger Københavns Maskinmesterskole og Elinstallatørskole med et beløb på omkring 27 millioner kr., har
Tilsynet i Københavns Statsamt anmodet Københavns Borgerrepræsentation om en
udtalelse.
Det indstilles, at det som bilag 2 vedlagte
udkast til udtalelse med bilag fremsendes til Tilsynet i Statsamtet København.
I udkastet til udtalelsen konkluderes, at der
efter Københavns Kommunes opfattelse, ikke er truffet en ulovlig beslutning,
idet der ikke ved det tilbudte frikøb er sket en ulovlig begunstigelse af Københavns
Maskinmesterskole og Elinstallatørskole. Dette begrundes med, at der ved fastsættelsen af frikøbsbeløbet i den
konkrete sag er ydet et forsvarligt skøn i overensstemmelse med de gældende
principper for fastsættelse af kommunens afløsningsvederlag, og at der ikke er
holdepunkter for at antage, at kommunen hverken nu eller senere vil kunne opnå
et større økonomisk udbytte af sin rettighed til den omhandlede ejendom.
Københavns Kommune antages således ikke at
kunne opnå et højere provenu hverken i forbindelse med det aktuelle frikøb
eller ved et senere frikøb eller salg af ejendommen, idet der er tale om en
liebhaversituation, hvor køberen af ejendommen på grund af særlige konkrete
omstændigheder har afgivet et tilbud, som langt overstiger både den seneste
offentlige vurdering af ejendommens værdi og en af Københavns Kommune indhentet
mæglervurdering af ejendommens markedsværdi i dag.
Sælgers ejendomsmægler har i forbindelse med
kommunens behandling af sagen oplyst, at
handelsprisen er kalkuleret som summen af Maskinmesterskolens finansieringsbehov
ved udflytning af skolen til Danmarks Tekniske Universitet (DTU) og
ejendomsmæglerens vurdering af Københavns Kommunes økonomiske krav i forbindelse
med frikøb af kommunens tilbagefaldsret til ejendommen. Samtidig har Københavns Kommune haft adgang til købers økonomiske
kalkuler i forbindelse med erhvervelse af ejendommen og i sammenhæng hermed
opsigelse af to nuværende lejemål. Kalkulen godtgør, at køber - uanset den høje
købspris for ejendommen i forhold såvel til den offentlige vurdering som til
den uafhængige mæglervurdering – opnår en samlet økonomisk fordel ved ejendomserhvervelsen.
Ved fastsættelsen af kommunens frikøbskrav er
alene tilstræbt at sikre den bedst mulige varetagelse af kommunens økonomiske
interesser. Afgørende i kommunens overvejelser om tilbudet om frikøb har i den
forbindelse været, dels om Maskinmesterskolens anvendelse af ejendommen kunne
påregnes at ville ophøre og i givet fald på hvilket tidspunkt, dels til hvilken
pris det i givet fald ville være muligt at afhænde ejendommen efter Københavns
Kommunes overtagelse af ejendommen.
Med hensyn til Maskinmesterskolens fortsatte anvendelse af ejendommen er der intet i det for kommunen oplyste, der indikerer, at konsekvensen af ikke at kunne gennemføre udflytningen til DTU ville være en umiddelbar lukning af skolen eller udflytning til andre lokaliteter.
Sammenfattende vurderes det, at det frikøbsbeløb, der nu er aftalt med Maskinmesterskolen, overstiger det beløb, kommunen kan forvente at få ved at vente til Maskinmesterskolen måtte ophøre med at anvende ejendommen.
SAGSBESKRIVELSE
Tilsynet i
Statsamtet København har i det i kopi vedlagte brev af 6. maj 2004 (bilag 1) bedt Københavns Borgerrepræsentation om en
udtalelse i anledning af en klage fra borgmester Søren Pind til Tilsynet i Københavns Statsamt over, at
Københavns Kommune efter hans opfattelse
ulovligt har truffet en beslutning, der usagligt begunstiger Københavns
Maskinmesterskole og Elinstallatørskole
med et beløb på omkring 27 millioner kr.
Baggrunden for sagen er, at Københavns Kommune i 1941 overdrog grunden matr.nr. 5752 Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Jagtvej 163, vederlagsfrit til Københavns Maskinmesterskole og Elinstallatørskole til opførelse af en maskinistskole.
Som vilkår for den vederlagsfri overdragelse blev det stillet som betingelse, at ejendommen skulle falde tilbage til Københavns Kommune uden vederlag eller erstatning for grund, bygninger eller andet, når bygningernes brug til maskinistskole ophørte.
Københavns Kommune har siden 1996 haft en generel ordning om mulighed for afløsning (frikøb) og udskydelse af kommunens tilbagekøbsrettigheder. Efter denne ordning beregnes kommunes frikøbsbeløb for tilbagekøbsrettigheder til ejendomme, hvor der ikke skal ydes erstatning for bygningernes værdi, til ejendomsværdien ved den seneste offentlige ejendomsvurdering med fradrag af tilbagekøbssummen og tilbagediskonteret fra tilbagekøbstidspunktet til i dag med en kalkulationsrente på
4 %.
Denne ordning[1] om
beregning af frikøbs- og udskydelsesvederlag kan ikke umiddelbart anvendes i
den konkrete sag, eftersom kommunens tilbagefaldsret ikke er tids-, men
anvendelsesbestemt. Ordningen kan imidlertid efter kommunens praksis i andre
sager med særlige tilbagefaldsklausuler anvendes analogt.
I henhold til kommunens praksis må frikøb i sådanne sager så vidt
muligt tage udgangspunkt i de samme kriterier, som indgår i den generelle
frikøbsordning, hvor frikøbsvederlaget beregnes på grundlag af den aktuelle offentlige
ejendomsvurdering for ejendommen.
Som eksempel kan nævnes, at beløbet for frikøb af tilbagekøbsretten til
Paladsteatret i 1998 heller ikke kunne fastlægges i overensstemmelse med den
generelle frikøbsordning. Dette skyldtes, at der som følge af den på denne
ejendom hvilende tilbagekøbsret, der tillige gav ejeren af ejendommen ret til
at nedrive den herpå beliggende bygning, var stor usikkerhed omkring værdien af
hele ejendommen.
I anledning af en klage til
tilsynsmyndigheden over Borgerrepræsentationens beslutning om i denne sag at
aflyse Københavns Kommunes tilbagekøbsret for et beløb, svarende til ca. 43 %
af den daværende offentlige vurdering, udtalte Indenrigsministeriet bl.a.:
"En
kommune skal derfor i forbindelse med dispositioner over kommunale aktiver søge
at tilgodese kommunens økonomiske interesser i dispositionen bedst muligt, og
formålet med den kommunale disposition må ikke være at begunstige enkeltpersoner
eller enkelte virksomheder.
.....
Indenrigsministeriet
har i en sag vedrørende Københavns Borgerrepræsentations fastlæggelse af
principper for fastsættelse af prisen for afløsning af kommunens tilbagekøbsrettigheder
til fast ejendom udtalt, at Københavns Kommune i almindelighed ved beregning af
afløsningsvederlag lovligt kan anvende den offentlige vurdering som grundlag
for fastlæggelse af værdien af den pågældende faste ejendom.
Der
kan imidlertid forekomme tilfælde, hvor kommunen på grund af særlige omstændigheder
ikke anvender den offentlige vurdering som grundlag for beregning af
afløsningsvederlaget. I sådanne tilfælde skal kommunen efter Indenrigsministeriets
opfattelse – i lighed med hvad der efter de kommunale tilsynsmyndigheders
praksis antages at gælde i forbindelse med salg af kommunal fast ejendom –
forud for afløsning af tilbagekøbsretten udfolde sædvanlige og rimelige
bestræbelser på at konstatere, hvilken værdi tilbagekøbsretten må antages at
have, f.eks. ved konsultation af ejendomsmægler. Det vil imidlertid ofte i
sådanne tilfælde ikke være muligt at foretage en entydig konstatering af en
bestemt værdi, og fastlæggelsen heraf vil derfor ofte i høj grad være
undergivet en skønsmæssig vurdering. Ved udøvelsen af dette skøn tilkommer der
kommunalbestyrelsen en betydelig margin.
På
baggrund af de i sagen foreliggende oplysninger, herunder Københavns Kommunes
udtalelse af dags dato og de to medsendte ejendomsmæglervurderinger, finder
Indenrigsministeriet ikke grundlag for at antage, at den pris, som påtænkes fastsat
for afløsning af den omhandlede tilbagekøbsret, ligger uden for rammerne for
udøvelsen af det skøn, som tilkommer Borgerrepræsentationen i en sag som den foreliggende."
Endvidere kan nævnes den af Borgerrepræsentationen den 15. januar 2004 tiltrådte indstilling om frikøb af ejendommen beliggende Dag Hammarskjölds Allè 28 (Dansk Røde Kors). På den pågældende ejendom havde Københavns Kommune en tilbagekøbsret, som kommunen tidligst kunne gøre gældende, når Dansk Røde Kors ophørte med at anvende ejendommen.
Ved anvendelsens ophør var kommunen
berettiget til at tilbagekøbe ejendommen for den oprindelige grundkøbesum på
72.915 kr. med tillæg af bygningernes værdi.
De gældende regler om frikøb og
udskydelse af tilbagekøbsretten kunne ikke anvendes, da retten til tilbagekøb
var anvendelsesbestemt, som det er tilfældet for Københavns Maskinmesterskole
og Elinstallatørskole.
Til brug for beregningen af frikøbsbeløbet vedtog Borgerrepræsentationen at benytte en beregningsmetode, der tog udgangspunkt i de samme hovedprincipper som gælder for de generelle retningslinier for frikøb. Det betød, at frikøbsbeløbet blev beregnet med udgangspunkt i den seneste offentlige grundvurdering med fradrag af den oprindelige grundkøbesum.
På baggrund af foranstående kan det
konstateres, at hvor der ikke foreligger særlige omstændigheder, vil det være i
overensstemmelse med såvel praksis som tilsynsmyndighedens vurdering at lægge
den offentlige ejendomsvurdering til grund for beregningen af et frikøbsbeløb.
I den konkrete sag om Maskinmesterskolen foreligger
der imidlertid særlige omstændigheder, idet ejeren har modtaget et (betinget)
købstilbud på 62 mio. kr., hvorimod den offentlige ejendomsvurdering er fastsat
til 27 mio. kr.
Borgerrepræsentationen har den 22. april 2004
tiltrådt, at ejendommens ejer tilbydes frikøb mod betaling af 35 mio. kr. - med
mulighed for forhøjelse til 39 mio. kr. på en nærmere anført betingelse, jf.
Økonomiudvalgets indstilling om frikøb (BR 192/04) (bilag 3).
Frikøbsbeløbet er således lavere end
købstilbuddet, men højere end såvel den offentlige ejendomsvurdering som den i
december 2003 af en uafhængig erhvervsmægler foretagne ansættelse af
ejendommens markedsværdi til 33,3 mio. kr. Vurderingsrapporten vedlægges som
bilag 4.
Det er derfor lagt til grund, at den i
købstilbuddet anførte pris må anses som en liebhaverpris, som er begrundet i
helt særlige forhold hos tilbudsgiveren af ejendommen.
Sælger, sælgers ejendomsmægler og køber har
uafhængigt af hinanden oplyst, at handelsprisen er kalkuleret som summen af Københavns
Maskinmesterskole og Elinstallatørskoles finansieringsbehov ved udflytning til
DTU og sælgers ejendomsmæglers vurdering af Københavns Kommunes økonomiske krav
i forbindelse med frikøb af kommunens tilbagefaldsret til ejendommen.
Samtidig har Københavns Kommune haft adgang
til købers økonomiske kalkuler i forbindelse med erhvervelse af ejendommen og i
sammenhæng hermed opsigelse af to nuværende lejemål. Kalkulen godtgør, at køber
- uanset den høje købspris for ejendommen i forhold til såvel den offentlige
vurdering som den uafhængige mæglervurdering – opnår en samlet økonomisk fordel
ved ejendomserhvervelsen.
Borgerrepræsentationens beslutning om at
tilbyde frikøb på de anførte vilkår bør endvidere vurderes i forhold til dels
mulighederne for, at den nuværende anvendelse ophører, så kommunen derved kan
overtage ejendommen, dels mulighederne for at realisere ejendommen til en
værdi, der overstiger 34 mio. kr. eller 39 mio. kr. omregnet til nutidsværdi.
Såfremt Københavns Kommune undlod at tilbyde frikøb, ville ejendommen først kunne overtages, når bygningernes brug til maskinistskole ophører. Som følge af at tilbagefaldsdeklarationen er anvendelsesbestemt, har kommunen ingen indflydelse på, hvornår ejendommen kan overtages og evt. videresælges. Hvis ejendommen f.eks. ophører til brug for maskinistskole om ca. 12 år og dermed tilbagefalder til kommunen, vil en handelspris på 62 mio. kr. svare til 39 mio. kr. (nutidsværdi), beregnet ud fra de generelle gældende retningslinier for frikøb og udskydelse.
Med hensyn til Københavns Maskinmesterskole og Elinstallatørskoles fortsatte anvendelse af ejendommen, er der intet i det for kommunen oplyste, der indikerer, at konsekvensen af ikke at kunne gennemføre udflytningen til DTU vil være en umiddelbar lukning af skolen eller udflytning til andre lokaliteter.
Det må endvidere med henvisning til
indstillingen lægges til grund, at kommunen har sikret sig, at der ikke for
ejendommens ejer ved frikøb og salg af ejendommen fremkommer provenu udover et
beløb til dækning af de af udflytningen af uddannelsesinstitutionen afledte
udgifter. Uden adgang til at kunne disponere over dette beløb vil ejendommens
ejer ikke være i stand til at gennemføre udflytning af uddannelsen til DTU og
derfor være nødsaget til at forblive i de nuværende bygninger uden at frikøbe
sig.
Sammenfattende vurderes det således, at der
ved fastsættelse af frikøbsbeløbet i den konkrete sag er ydet et forsvarligt
skøn, der ikke indebærer en begunstigelse af ejendommens ejer, ligesom der ikke
er holdepunkter for at antage, at kommunen hverken nu eller senere vil kunne
opnå et større økonomisk udbytte af sin rettighed over den omhandlede ejendom.
Dette skyldes, at det frikøbsbeløb, der nu er aftalt med Københavns Maskinmesterskole og Elinstallatørskole overstiger det beløb, kommunen kan forvente at få ved
at vente til Maskinmesterskolen måtte ophøre med at anvende ejendommen.
MILJØVURDERING
Ingen
ANDRE KONSEKVENSER
Ingen
HØRING
-
BILAG
1. Tilsynet i Statsamtet Københavns brev af 6. maj 2004 med bilag
2. Udkast til udtalelse til Tilsynet i Statsamtet København.
3. Indstilling om frikøb af Københavns Kommunes tilbagefaldsret, tiltrådt af BR 22/4-2004 (BR192/04).
4. Ejendomsmæglervurdering.
Erik Jacobsen
/Paul Sax Møller