Udbud og anlægsbevilling til gymnasiet i Ørestaden

Borgerrepræsentationen

DAGSORDEN

for Ordinært møde onsdag den 9. juni 2004

BR 318/04

Udbud og anlægsbevilling til gymnasiet i Ørestaden

Udbud og anlægsbevilling til gymnasiet i Ørestaden

Indstilling om, at der gives en anlægsbevilling på 28,0 mio. kr. til påbegyndelse af byggeriet af det nye gymnasium i Ørestad, at der sideløbende hermed foretages et udbud af en ekstern finansiering af gymnasiebyggeriet efter de i indstillingen skitserede retningslinier. Der anvises dækning for udgiften på budgettet for 2004 konto 3.41.3 Gymnasier og HF-kurser, samt at det endelige valg af finansieringsform træffes inden påbegyndelsen af byggeriet i efteråret efter fremlæggelse af en fornyet indstilling.

Det præciseres, at en ekstern finansiering af projektet ikke som udgangspunkt indebærer, at de frigjorte midler skal benyttes til nye, kommunale anlægsprojekter. Eventuelt frigjorte midler ved valg af ekstern finansiering vil indgå i Borgerrepræsentationens almindelige politiske prioritering af kommunens økonomiske midler.

(Uddannelses- og Ungdomsudvalget)

INDSTILLING

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen indstiller til Uddannelses- og Ungdomsudvalget, at udvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at der gives en anlægsbevilling på 28,0 mio. kr. til påbegyndelse af byggeriet af det nye gymnasium i Ørestad

at der sideløbende hermed foretages et udbud af en ekstern finansiering af gymnasiebyggeriet efter de i indstillingen skitserede retningslinier. Der anvises dækning for udgiften på budgettet for 2004 konto 3.41.3 Gymnasier og HF-kurser

at det endelige valg af finansieringsform træffes inden påbegyndelsen af byggeriet i efteråret efter fremlæggelse af en fornyet indstilling

Uddannelses- og Ungdomsudvalgets beslutning i mødet den 26. maj 2004

Indstillingens andet "at" blev godkendt efter afstemning med følgende resultat:

	For	Imod	Undlod
Jesper Christensen, A
Jakob Hougaard, A	X
Anna Saakwa, A	X
Tanwir Ahmad, B	X
Majbritt Mamsen, C	X
Bjarne Fey, F	X
Trine Schaltz, F
Louise Frevert, O	X
Pia Allerslev, V
Heidi Wang, V	X
Per Bregengaard, Ø		X
RESULTAT	7	1

Indstillingens øvrige "at´er" blev godkendt uden afstemning.

Økonomiforvaltningen indstiller,

at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det præciseres, at en ekstern finansiering af projektet ikke som udgangspunkt indebærer, at de frigjorte skal benyttes til nye, kommunale anlægsprojekter. Eventuelt frigjorte midler ved valg af ekstern finansiering vil indgå i Borgerrepræsentationens almindelige politiske prioritering af kommunens økonomiske midler."

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 1. juni 2004

Anbefalet, idet det præciseres, at der skal stå "frigjorte midler.." i den første sætning i Økonomiudvalgets indstilling til Borgerrepræsentationen.

Ø tog forbehold over for forslaget om at foretage udbud af en ekstern finansiering af gymnasiebyggeriet, jf. det andet "at" i Uddannelses- og Ungdomsudvalgets indstilling.

RESUME

I overensstemmelse med tidsplanen for etableringen af det nye gymnasium i Ørestad skal byggeriet påbegyndes i september/oktober måned 2004, for at gymnasiet kan ibrugtages til august 2006. I den forbindelse er byggearbejderne udbudt i EU-licitation. Med henblik på at kunne påbegynde byggeriet så snart licitationen er afholdt, ansøges hermed om en anlægsbevilling på i alt 28,0 mio. kr., der dækker de forventede udgifter til byggeriet til udgangen af 2004.

Igangsætning af byggeriet er afhængigt af Indenrigs- og Sundhedsministeriets godkendelse, da der er tale om et projekt, hvor anlægsudgifterne strækker sig ind i 2006.

Sideløbende hermed foreslås selve finansieringen af byggeriet udbudt i et EU-udbud, med henblik på at afdække mulighederne for en ekstern finansiering af de samlede anlægsudgifter, dels for – i overensstemmelse med regeringens generelle opfordringer at afprøve nye samarbejdsformer mellem det offentlige og private – dels for i givet fald at frigøre midler til andre kommunale investeringsbehov.

Finansieringen vil blive udbudt i EU-udbud efter de i indstillingen nærmere skitserede retningslinier. Det økonomiske grundlag for udbudet er det godkendte samlede anlægsbudget for gymnasiet inkl. grund på i alt 268,9 mio. kr. (prisniveau 173, juli 2003). Udgifterne til udbud af finansieringen vil blive søgt afholdt inden for rammerne af det samlede anlægsbudget. Udbudet vil blive forberedt i et samarbejde mellem Økonomiforvaltningen og Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen eventuelt i samarbejde med eksterne konsulenter.

Det foreslås endvidere, at den endelige beslutning om en eventuel ekstern finansiering først træffes efter fremlæggelse af en fornyet indstilling i august/september måned 2004.

Alle priser er i prisindeks 173 svarende til juli 2003.

SAGSBESKRIVELSE

Anlægsbevilling

Projektforslaget for det nye gymnasium i Ørestad blev godkendt i Uddannelses- og Ungdomsudvalget på mødet den 31. marts 2004. Samtidig traf udvalget beslutning om at godkende ønsker for i alt 7,3 mio. kr. ud over det godkendte budget på i alt 242,3 mio. kr. – under forudsætning af, at der senere (inden for budgettet eller via ekstrabevillinger) skaffes dækning for denne ekstraudgift/alternativt, at de 7,3 mio. kr. eller en del heraf udtages af anlægsprojektet.

I overensstemmelse med tidsplanen skal byggeriet af gymnasiet påbegyndes i september/oktober 2004 for, at det kan stå klar til ibrugtagning som planlagt i 2006.

På den baggrund er der taget initiativ til at udbyde byggeriet i EU-udbud i henhold til gældende regler. Projektet udbydes i begrænset udbud i storentrepriser.

Med henblik på at kunne starte byggeriet som planlagt, ansøges i den forbindelse hermed om en anlægsbevilling på i alt 28,0 mio. kr. svarende til det forventede forbrug i resten af 2004.

Igangsætning af byggeriet er derudover afhængigt af Indenrigs- og Sundhedsministeriets godkendelse, da der er tale om et projekt, hvor anlægsudgifterne strækker sig ind i 2006. Ansøgning til Indenrigs- og Sundhedsministeriet vil blive fremsendt så snart den foreliggende indstilling er fremsendt til Uddannelses- og Ungdomsudvalget.

I forbindelse med udvalgets godkendelse af projektforslaget inkl. anlægsøkonomi (udvalgets møde den 31. marts 2004) er der inden for det egentlige anlægsbudget på i alt 242,3 mio. kr. afsat 1,9 mio. kr. til kunstnerisk udsmykning af gymnasiet. Hertil skal lægges i alt 0,5 mio. kr., som er forudsat finansieret af eksterne midler (fonde).

I lighed med forløbet omkring Utterslev Skole vil forvaltningen på den baggrund i samarbejde med arkitekten på projektet afdække mulighederne og grundlaget for at skaffe tilsagn om støtte fra fonde og lignende. Når der foreligger eventuelt tilsagn herom – herunder også om eventuelt forslag til valg af kunstnere, vil udvalget blive nærmere orienteret.

Udbud af ekstern finansiering

Indledning

Sideløbende med anlægsbevillingen og det videre arbejde med udbud af selve byggeriet foreslås, at finansieringen af gymnasiebyggeriet udbydes i EU-udbud med henblik på at afdække mulighederne for en ekstern finansiering af de samlede anlægsudgifter, dels for – i overensstemmelse med regeringens generelle opfordringer at afprøve nye sam arbejdsformer mellem det offentlige og private – dels for i givet fald at frigøre midler til andre kommunale investeringsbehov.

Det foreslås samtidig, at den endelige beslutning om en eventuel ekstern finansiering først træffes efter fremlæggelse af en fornyet indstilling i august måned 2004. Pga. de regler, der gælder vedrørende tidsfrister mv. for annoncering og udbud i henhold til EU's regler, vil der ikke i august kunne foreligge et egentligt finansieringstilbud, men der vil kunne foreligge en uddybning af mulighederne i forbindelse med en ekstern finansiering.

Der er indgået kontrakt om byggeriet med vinderne af arkitektkonkurrencen: Arkitektfirmaet 3xNielsen. Det er derfor en forudsætning for et eventuelt udbud af selve finansieringen, at 3xNielsen fortsat er rådgiver på projektet, og at en eventuelt ændret finansiering ikke ændrer på det foreliggende kontraktgrundlag mellem rådgiver og bygherre.

Økonomisk ramme for udbud af finansieringen

Det økonomiske grundlag for udbuddet er det godkendte samlede anlægsbudget for byggeriet i alt 268,9 mio. kr. inkl. grunden i Ørestad. Udbuddet vil dog blive gjort så fleksibelt, at det vil være muligt at justere beløbet efterfølgende, såfremt dette viser sig hensigtsmæssigt (udgifter til kunst, evt. godkendte ekstraudgifter mm.)

Det er en forudsætning for, at grunden kan indgå som en del af det samlede udbud af finansieringen, at Statsamtet godkender fremgangsmåden i forbindelse med udbudet, og at Ørestadsselskabet jfr. købskontrakten formelt godkender, at grunden indgår, hvilket forventes.

Valg af finansieringsmodel

Ved en ekstern finansiering kan der vælges mellem 2 modeller. Begge modeller forudsætter en uopsigelighedsperiode fra lejers side på 20 år og fra udlejers side på 30 år:

1. Institutionel lejemodel med køberet efter 10 år til fast pris svarende til 90% af investeringen

2. Finansielt præget lejemodel med køberet efter 10 år til fast pris svarende til 100% af investeringen

Ved begge modeller forudsættes det i kraft af kommunens interne deponeringsregler, at forvaltningen deponerer/tilbagefører et beløb svarende til det samlede godkendte anlægsbudget til Økonomiforvaltningen. Der er ikke behov for en "ekstern" deponering som følge af Indenrigs- og Sundhedsministeriets deponeringsregler, idet der ikke skal deponeres, hvis en kommune ikke har opbrugt sin låneramme – hvilket er tilfældet for Københavns Kommune.

1. Institutionel lejemodel

En sådan lejemodel vil primært appellere til institutionelle investorer. Hovedvilkår vil være følgende:

· Lejemålet omfatter grund og bygning

· Lejer betaler ud over lejen samtlige ejendommens driftsomkostninger

· Lejer har indvendig vedligeholdelse samt vedligeholdelse af installationer, mens den udvendige bygningsvedligeholdelse påhviler udlejer

· Lejen betales kvartalsvis forud

· Lejen indeksreguleres årligt med udviklingen i nettoprisindekset

· Efter uopsigelighedsperiodens udløb vil lejer kunne opsige lejemålet med 12 måneders varsel

· Lejemålet afleveres ved lejemålets udløb nyistandsat

· Køberet efter 10 år til 90% af investeringen.

På baggrund af en forventet investering på 268,9 mio. kr. og et nettostartafkastkrav på ca. 5,9 % vil det første års leje være ca. 15,6 mio. kr. Under forudsætning af en indeksregulering på 2% p.a. vil lejen stige gradvist til ca. 19,7 mio. kr. årligt i år 10, og – hvis køberetten ikke udnyttes – til ca. 24,5 mio. kr. årligt i år 20. Disse tal omfatter udelukkende den årlige leje, der betales til investor. Herudover vil der være driftsudgifter til vedligeholdelse, som angivet ovenfor.

Grund og bygninger vil efter 10 år kunne købes for ca. 242,0 mio. kr.

2. Finansielt præget lejemodel

Den finansielt prægede lejemodel er kendetegnet ved, at investors risiko søges begrænset mest muligt således, at investors risiko langt overvejende er den teoretiske risiko for lejers betalingsevne. Udbyttet af investeringen skal således i videst muligt omfang søges gjort uafhængig af f.eks. ejendommens værdiudvikling, omkostningerne til udvendig vedligeholdelse, udviklingen i nettoprisindekset og udviklingen i renteniveauet.

Hovedvilkår vil være følgende:

· Lejemålet omfatter grund og bygning

· Lejer betaler ud over lejen samtlige ejendommens driftsomkostninger og bærer risikoen for skader på ejendommen

· Lejer har fuld ud- og indvendig vedligeholdelse

· Lejen betales kvartalsvis forud

· Lejen er fast i år 1-10

· Ved udløbet af år 10 har lejer køberet til en pris svarende til den oprindelige investeringssum

· Udnyttes køberetten ikke, stiger lejen meget væsentligt fra år 10 og fremefter, hvor lejen ligeledes reguleres med en fast årlig regulering

Formålet med modellen er:

· At give lejer et betydeligt incitament til at udnytte køberetten ved udgangen af år 10

· At sikre ejer en tilstrækkelig attraktiv intern rente, selvom køberetten ikke udnyttes uanset, at ejendommen efter år 20, hvor lejeforholdet kan opsiges, måtte have en meget lav værdi.

Det vurderes, at investors krav til intern rente for en investering af denne karakter vil svare til renten på en 10-årig statsobligation med et tillæg på ca. 0,5 %-point. Med det aktuelle renteniveau vil den interne rente således være ca. 5,0 %.

Med en kvartalsvis forudbetaling af lejen vil første års leje være ca. 13,2 mio. kr. og vil herefter være fast til og med år 10. Ligesom i den institutionelle lejemodel vil der herudover være driftsudgifter til vedligeholdelse. Disse vil dog være større i den finansielt prægede model, idet også den udvendige vedligeholdelse påhviler lejer i denne model. Ved et nyt gymnasium må vedligeholdelsesudgifterne de første 10 år dog formodes at være begrænsede.

Principielt vil lejer kunne vælge at gøre lejen renteafhængig. Investor vil blot forudsætte, at marginalen til den sikre rente fastholdes til 0,5 %-points. Med det aktuelle niveau for den korte rente vil startlejen således kunne reduceres til ca. 3,0 % af investeringen, eller i størrelsesordenen 8 mio. kr.; men vil da reguleres efter renteudviklingen.

Udnyttes køberetten ikke, vil lejen fra år 11 skulle reguleres som følge af 2 forhold:

- En eventuel ændring i renteniveauet, idet investor ikke ønsker at påtage sig renterisikoen.

- Et lejetillæg, der i det væsentlige amortiserer investeringen over den resterende uopsigelighedsperiode fra år 11 til år 20.

Det må således forventes, at lejen mere end fordobles fra år 11.

Vurdering af modellerne for ekstern finansiering

Fordelene ved den finansielt prægede lejemodel (model 2) er, at den i årene 1-10 er væsentligt billigere end den institutionelle lejemodel. Såfremt kommunen er indstillet på at acceptere en løbende årlig lejeregulering i forhold til udviklingen i den korte rente, vil en yderligere betydelig besparelse kunne realiseres.

Ulemperne ved den fin ansielt prægede model opstår først og fremmest, hvis lejer økonomisk ikke er i stand til at udnytte køberetten efter udløbet af år 10, hvilket vil medføre, at de samlede lejeomkostninger set over hele perioden bliver meget betydelige.

I samråd med Økonomiforvaltningen og efter vurderinger af en ekstern konsulent anbefales det på baggrund af ovenstående, at den finansieringsmodel, der sættes i udbud er:

- en finansielt præget lejemodel med en årlig lejeregulering.

Økonomisk sammenligning af traditionel kontra ekstern finansieringsform

Økonomiforvaltningen har foretaget beregninger af de økonomiske konsekvenser af valget af finansieringsform. Med udgangspunkt i de ovenfor beskrevne 2 modeller for ekstern finansiering og forudsætning om, at anlægssummen svarende til 268,9 mio. kr. deponeres med årlige renteindtægter til følge, samt at køberetten udnyttes efter 10 års leje (i model 1 til 90% af den oprindelige investering og i model 2 til 100% af samme), kan den samlede merudgift i nutidspriser i forhold til en traditionel finansieringsform over 10 år opgøres til:

- ved en institutionel lejekontrakt: ca. 47 mio. kr.

- ved en finansielt præget lejekontrakt: ca. 24 mio. kr.

Forskellen modsvarer den risiko, investor påtager sig. For den finansielt prægede finansiering (model 2) er der taget udgangspunkt i en fast leje i år 1-10 på 13,2 mio. kr. Accepteres en årlig regulering af lejen, vil merudgiften alt andet lige være mindre end 24 mio. kr., når det forudsættes, at renten ikke stiger kraftigt over de 10 år.

Den eksterne finansieringsform vil til gengæld give Københavns Kommune en større fleksibilitet i sine fremtidige disponeringer. Merudgiften skal derfor også vurderes i forhold til den fleksibilitet, kommunen opnår ved en ekstern finansieringsmodel.

Udbud af finansieringen

Det forberedende arbejde med et eventuelt udbud af finansieringen er igangsat i samarbejde mellem Økonomiforvaltningens 9. kontor og Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen inkl. eventuel nødvendig støtte fra eksterne juridiske og økonomiske konsulenter.

Under forudsætning af Uddannelses- og Ungdomsudvalgets og Borgerrepræsentationens godkendelse vil annoncering og prækvalifikation kunne igangsættes umiddelbart efter en eventuel formel beslutning herom. Det er på forhånd vurderingen, at det ikke vil være svært at finde interesserede investorer.

I august/september måned, dvs. inden selve byggeriet igangsættes, fremlægges en fornyet indstilling med henblik på endelig stillingtagen til en eventuel ekstern finansiering. Herefter igangsættes selve det egentlige udbud blandt de udvalgte prækvalificerede firmaer med henblik på, at der ultimo 2004 kan udvælges et konkret finansieringstilbud.

Så snart en eventuel kontrakt vedrørende et konkret finansieringstilbud er underskrevet, overgår ejerskabet til det (på det tidspunkt) udførte gymnasiebyggeri inkl. grund til investor, med en løbende værditilvækst, der vil følge udviklingen i byggeriet og svare til de løbende udbetalinger til dækning af byggeudgifterne fra investor.

I forbindelse med udbud af finansieringen vil der blive lagt op til, at investor via et fælles kontaktudvalg får mulighed for at følge udviklingen i byggeriet.

Benyttes mulighederne for en eventuel ekstern finansiering af byggeriet ikke, vil gymnasiet kunne finansieres på traditionel vis. I givet fald vil der i løbet af efteråret blive fremsat anmodning om en anlægsbevilling med henblik på frigivelse af de resterende anlægsudgifter.

Økonomi

De samlede anlægsudgifter til det nye gymnasium i Ørestad er opgjort til i alt 242,3 mio. kr. Hertil skal lægges udgifterne til erhvervelse af grunden – i alt 26,6 mio. kr. Af de 242,3 mio. kr. er tidligere frigjort i alt 7,9 mio. kr. Grunden er erhvervet i december 2002.

Med henblik på påbegyndelse af byggeriet ansøges hermed om en anlægsbevilling på i alt 28,0 mio. kr. svarende til de forventede udgifter i 2004.

Der kan anvises dækning for udgiften på Uddannelses- og Ungdomsudvalgets budget for 2004 konto 3.41.3 Gymnasier og HF-kurser.

Igangsætning af byggeriet forudsætter godkendelse af Indenrigs- og Sundhedsministeriet, da byggeriet og dermed anlægsudgifterne strækker sig ind i 2006.

Sideløbende hermed foreslås, at finansieringen af gymnasiebyggeriet inkl. grund udbydes i EU-udbud. Udgifterne til det supplerende udbud vil blive søgt afholdt inden for det samlede anlægsbudget for projektet. Udbud af finansieringen sker i samarbejde med Økonomiforvaltningen.

Vælges en ekstern finansiering af byggeri og grund deponeres/tilbageføres et beløb til Økonomiforvaltningen svarende til den samlede eksterne finansiering.

Miljøvurdering

Forslaget har ingen væsentlige miljømæssige konsekvenser

Høring

Ingen bemærkninger

BILAG VEDLAGT

Ingen

Peter Rasmussen

Jørn Larsen

Til top

Udbud og anlægsbevilling til gymnasiet i Ørestaden