Støtte til opførelse af 69 almene familieboliger ved Sluseholmen Karré B

Borgerrepræsentationen

 

DAGSORDEN

for Ordinært møde onsdag den 9. juni 2004

 

 

BR 277/04

Støtte til opførelse af 69 almene familieboliger ved Sluseholmen Karré B

Støtte til opførelse af 69 almene familieboliger ved Sluseholmen Karré B

 

 

Indstilling om at godkende projekt til opførelse af 69 almene familieboliger, beliggende ved Sluseholmen 15-17, at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 7 % af anskaffelsessummen, samt at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Det bemærkes, at eventuelle merudgifter i forbindelse med projektet afholdes indenfor udvalgets egen ramme.

                                            (Bygge- og Teknikudvalget)

 

 

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt til opførelse af 69 almene familieboliger, beliggende ved Sluseholmen 15-17,

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 7 % af anskaffelsessummen, og

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

 

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller endvidere, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at  Bygge- og Teknikforvaltningen, under forudsætning af projektets godkendelse, indgår aftale med Samvirkende Boligselskaber om fleksibel udlejning indenfor rammerne af kommunens standardmodeller, idet kriteriernes præcise formulering fastlægges i samarbejde mellem Samvirkende Boligselskaber og forvaltningen.

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 5. maj 2004

Mikkel Warming (Ø) stillede ændringsforslag om 4. at vedrørende fleksibel udlejning udgår.

 

Afstemning

	For	Imod	Stemte ikke
Søren Pind (V)		X
Wallait Khan (V)		X
Ole Hentzen (C)		X
Monica Thon (B)
Johannes Nymark (A)		X
Lars Engberg (A)
Kim Christensen (A)		X
Karin Storgaard (O)		X
Jens Johansen (F)			X
Sven Milthers (F)			X
Mikkel Warming (Ø)	X

 

Ændringsforslaget blev ikke tiltrådt.

Indstillingen blev anbefalet henholdsvis godkendt.

Lars Engberg (A) deltog ikke i behandlingen af dette punkt.

 

Økonomiforvaltningen indstiller,

at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det dog bemærkes, at eventuelle merudgifter i forbindelse med projektet afholdes indenfor udvalgets egen ramme."

 

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 1. juni 2004

Anbefalet.

 

 

RESUME

JM Danmark A/S har som bygherre og med Samvirkende Boligselskaber som driftsherre ansøgt om støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af 69 almene familieboliger på del af matr. nr. 369 Kongens Enghave, Sluseholmen 15-17.

JM Danmark A/S og Samvirkende Boligselskaber er valgt som henholdsvis bygherre og driftsherre til byggeriet på baggrund af Københavns Kommunes udbud i 2003 af grundkapiatallån til almene familieboliger i åben kvote.

De 69 almene familieboliger indgår i et samlet projekt med i alt 137 boliger, som er udviklet i samarbejde med arkitektfirmaet Arkitema A/S, opføres af JM Danmark A/S. Bebyggelsen opføres med blandede ejerformer – almene familieboliger, ustøttede private andelsboliger og ejerlejligheder samt med en kommunal daginstitution i stueetagen mod vejen Sluseholmen og Nordre Sluseholmskaj. 

Bebyggelsen opføres som led i realiseringen af den planlagte byomdannelse med ca. 1.000 nye boliger ved Sluseholmens nordlige del, som er omfattet af lokalplan nr. 310, tillæg nr. 2, vedtaget i Borgerrepræsentationens møde den 11. december 2003.

Den nye bebyggelse udformes som karreer med nær kontakt til kanaler, havnebassiner og Sluseløbet. De 69 almene familieboliger opføres som en del af Karré B i området nærmest vejen Sluseholmen.   

JM Danmark A/S har erhvervet grunden fra Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S, der er et fælles byggemodningsselskab mellem Københavns Havn og Københavns Kommune. De almene familieboliger med tilhørende fælleslokaler vil blive udstykket som et særskilt nøglefærdigt ejerlejlighedsparti, der ved skæringsdatoen for byggeriets færdiggørelse tilskødes en afdeling under Samvirkende Boligselskaber.

I anskaffelsessummen indgår grundkøbesummen med 28.675.000 kr., svarende til ca. 4.124 kr. pr. m² bruttoetageareal, hvoraf ca. 3.025 kr. pr. etagem² i følge det oplyste fra JM Danmark vedrører forpligtelser i relation til optionsaftalen mellem Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S og optionstagerne (JM Danmark A/S, Sjælsø Entreprise A/S og Nordicom). Yderligere medgår der efter bygherrens skøn ca. 300 kr. pr. etagem² til miljøafværgeforanstaltninger udover de budgetterede i optionsaftalen, og 428 kr. pr. etagem² dækker risiko, avance og finansiering ved grundkøb/option. Herudover er der budgetteret med ca. 300 kr. pr. etagem² til etablering af p-pladser i det kommende p-hus og 50 kr. pr. etagem² til udstykningsomkostninger.     

Henset til anskaffelsessummen størrelse (21.680 kr. pr. etagem²) jfr. nedenfor, og til at der ikke indgik oplysninger om grundkøbesummens størrelse i det valgte tilbud fra JM Danmark A/S, samt at JM Danmark påtager sig det fulde økonomiske ansvar for grundudgifterne frem til byggeriets aflevering, kan forvaltningen på det foreliggende grundlag anbefale den relativt høje grundkøbesum.     

Den samlede anskaffelsessum for de 69 almene familieboliger er opgjort til 150.767.000 kr., inkl. moms, svarende til ca. 21.680 kr. pr. m² bruttoetageareal (i alt 6.954 m²). Den månedlige husleje er i gennemsnit kalkuleret til ca. 8.360 kr. for 24 boliger på 2 værelser, ca. 10.940 kr. for 37 stk. 3 værelses boliger, og ca. 11.360 kr. for 8 stk. 4 værelses boliger.

Da forvaltningen forventer at kunne meddele tilsagn om offentlig støtte til byggeriet inden den 1. juli 2004, er projektet ikke bundet af det fastsatte maksimumsbeløb for anskaffelsessummen til almene familieboliger på 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal, som trådte i kraft den 1. januar 2004 i forbindelse med den seneste ændring af almenboligloven.

Indretning af daginstitutionen i stueetagen mod Sluseholmen og Nordre Sluseholmskaj forudsætter, for så vidt angår én opgang mod Nordre Sluseholmskaj, dispensation fra lokalplan nr. 310 ("Teglværkshavnen") § 7, stk. 7, der fastlægger, at opgange i boligbebyggelse langs veje skal forsynes med adgange til begge facader. Forvaltningen kan anbefale dispensationen, der er begrundet i ønsket om, at institutionens etageareal ikke opdeles.

Endvidere vil udlejning af boligerne, efter sædvanlig aftale med kommunen, ske efter særlige kriterier, der skal sikre en afbalanceret beboersammensætning.

 

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

JM Danmark A/S har som bygherre og med Samvirkende Boligselskaber som driftsherre ansøgt om støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af 69 almene familieboliger på en del af matr. nr. 369 Kongens Enghave, Sluseholmen 15-17.

 

Projektet indgår i et tilbud fra JM Danmark A/S og Samvirkende Boligselskaber, der er accepteret som henholdsvis bygherre og driftsherre på byggeriet på baggrund af Københavns Kommunes udbud af grundkapitallån i 2003 til byggeprojekter med almene familieboliger i åben kvote.

 

Der henvises i den forbindelse til Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens indstilling om valg af bygherrer og driftsherrer, som blev tiltrådt i Borgerrepræsentationens møde den 13. november 2003 (504/03). Heri indgår projektet som tilbud nr. 8 i Bedømmelsesudvalgets betænkning vedrørende udbud 2003, Åben kvote familieboliger, der er optrykt som bilag 4 til indstillingen. I tilbuddet er anskaffelse ssummen kalkuleret til 20.000 – 21.000 kr. pr. m² bruttoetageareal ved skema A.

 

I forbindelse med udbuddet er der stillet krav om, at den valgte driftsherre skal ommærke i størrelsesordenen 2 små familieboliger til ungdomsboliger for hver ny stor familiebolig, som den valgte driftsherre bliver driftsherre for. Desuden skal et mindre antal almene boliger i eksisterende byggeri stilles til rådighed for særligt udsatte grupper. Samtidig skal hver 3. ledige bolig i det almene byggeri stadig stilles til rådighed for den boligsociale anvisning.

 

I forbindelse med tilbuddet har Samvirkende Boligselskaber fremsendt en redegørelse for, hvorledes den forudsatte ommærkning af familieboliger til ungdomsboliger tænkes gennemført, tillige med en redegørelse for de initiativer, som er iværksat med henblik på at skaffe boliger i den eksisterende boligmasse til særligt udsatte grupper.

 

Ved meddelelse af tilsagn om offentlig støtte til nærværende byggeri vil det være et vilkår, at der senest inden byggeriets færdiggørelse foreligger en konkret ansøgning fra Samvirkende Boligselskaber om ommærkning af familieboliger til ungdomsboliger og tilbud om boliger til særligt udsatte grupper i den eksisterende boligmasse, som forvaltningen kan tiltræde.

 

Efter den seneste ændring af almenboligloven (ændringslov nr. 1233 af 27. december 2003) er der fra 1. januar 2004 indført maksimumsbeløb for anskaffelsessummen for alment byggeri. Anskaffelsessummen for almene familieboliger er fastsat til maksimalt 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal, og for almene ældre- og ungdomsboliger er den maksimale anskaffelsessum fastsat til 20.000 kr. pr. m² bruttoetageareal.

 

Nærværende projekt og de øvrige projekter, der efter udbud i 2003 er valgt, jfr. ovenfor, og hvorom der nu er indsendt skema A-ansøgning, er imidlertid omfattet af en overgangsbestemmelse, hvor maksimumsbeløbene ikke finder anvendelse for tilsagn om offentlig støtte, der meddeles inden den 1. juli 2004, såfremt der inden den 12. november 2003 (lovforslagets fremsættelse) er indgået forhåndsaftale om byggeriet eller er valgt bygherre.

 

Da indstilling til Borgerrepræsentationen om valg af bygherre var tiltrådt af såvel Bygge- og Teknikudvalget som Økonomiudvalget inden den 12. november 2003, og da forvaltningen forventer at kunne meddele tilsagn inden den 1. juli 2004, er nærværende projekt ikke bundet af maksimumsbeløbet på 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal.

 

De almene familieboliger indgår i et samlet projekt med i alt ca. 137 boliger i karreen, der i sin helhed opføres af JM Danmark A/S som bygherre. Bebyggelsen opføres med blandede ejerformer, hvor de 69 almene familieboliger udgør halvdelen. De resterende boliger i karreen opføres som ustøttede private andelsboliger og ejerlejligheder. I stueetagen mod vejen Sluseholmen og Nordre Sluseholmskaj indrettes en kommunal daginstitution, hvorom der vil blive fremsat særskilt indstilling fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

 

Bebyggelsen opføres som led i realiseringen af den planlagte byomdannelse med 1.000 nye boliger på Sluseholmens nordlige del, som udgør første etape af den helhedsplan for en kanalby i Sydhavnen, som er udarbejdet i samarbejde med det hollandske arkitektfirma Soeters Van Eldonk Ponec Architecten.

Den konkrete udformning af bebyggelsesplanen for Sluseholmens nordlige del er gennemført i et samarbejde med blandt andre Arkitema A/S. Den nye bebyggelse udformes som karréer med nær kontakt til kanaler, havnebassiner og Sluseløbet. Der er planlagt i alt 8 karréer i det nye byområde, hvor de 69 almene familieboliger opføres som en del af Karré B, der ligger nærmest Sluseholmen.   

 

Grundsælger er Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S, der er et fælles byggemodningsselskab mellem Københavns Havn og Københavns Kommune. JM Danmark A/S har ved betinget skøde erhvervet grunden fra byggemodningsselskabet.

 

De miljømæssige omkostninger i forbindelse med oprensning af grunden er heri budgetteret til 8.950.000 kr., ekskl. moms. Af dette beløb afholder køber (JM Danmark A/S) de første 4.255.000 kr., ekskl. moms, og herudover afholder sælger dokumenterede omkostninger på maksimalt 4.695.000 kr., ekskl. moms. Miljøomkostninger udover de budgetterede 8.950.000 kr., ekskl. moms, afholdes fuldt ud af køber. Herudover betaler køber (JM Danmark A/S) alle udgifter til byggemodning samt tilslutningsafgifter.

 

De almene familieboliger med tilhørende fælleslokaler vil blive udstykket som et særskilt nøglefærdigt ejerlejlighedsparti, der ved skæringsdatoen for byggeriets færdiggørelse tilskødes en afdeling under Samvirkende Boligselskaber.

 

I anskaffelsessummen indgår grundkøbesummen med 28.675.000 kr., svarende til ca. 4.124 kr. pr. m² bruttoetageareal, hvoraf ca. 3.025 kr. pr. etagem² i følge det oplyste fra JM Danmark vedrører forpligtelser i relation til optionsaftalen mellem Byggemodningsselskabet Sluseholmen P/S og optionstagerne (JM Danmark A/S, Sjælsø Entreprise A/S og Nordicom). Yderligere medgår der efter bygherrens skøn ca. 300 kr. pr. etagem² til miljøafværgeforanstaltninger udover de budgetterede i optionsaftalen, og 428 kr. pr. etagem² dækker risiko, avance og finansiering ved grundkøb/option. Herudover er der budgetteret med ca. 300 kr. pr. etagem² til etablering af p-pladser i det kommende p-hus og 50 kr. pr. etagem² til udstykningsomkostninger.     

 

Henset til anskaffelsessummen størrelse (21.680 kr. pr. etagem²) jfr. nedenfor, og til at der ikke indgik oplysninger om grundkøbesummens størrelse i det valgte tilbud fra JM Danmark A/S, samt at JM Danmark påtager sig det fulde økonomiske ansvar for grundudgifterne frem til byggeriets aflevering, kan forvaltningen på det foreliggende grundlag anbefale den relativt høje grundkøbesum.     

 

Efter EU-prækvalifikation vil den del af projektet, der omfatter de almene familieboliger og daginstitutionen samt andel af parkeringskælderen, blive udbudt i begrænset udbud i totalentreprise. Arkitekt og rådgivende ingeniører, henholdsvis Arkitema og Cowi A/S, er valgt af bygherren og "overtages" af den vindende totalentreprenør. Bygherren har oplyst, at man samtidig med udbuddet beder om en pris på den øvrige del af projektet, men dog uden at binde sig til den valgte totalentreprenør.

 

Byggeriet forventes igangsat primo oktober 2004 med forventet færdiggørelse ultimo marts 2006.

 

Eksisterende forhold

Området ligger på Sluseholmen i Teglværkshavnen, der især langs Sydhavnsgade og på Teglholmen er præget af nyere kontor- og domicilbyggerier.

 

Derudover er 151 udlejnings- og ejerboliger på Teglholmen klar til indflytning i sommeren 2004, og der er skabt planmæssigt grundlag og tilsagnsmæssig mulighed for opførelse af 61 almene boliger samt 61 ejerboliger på en boligø i Teglværkhavnens nordlige bassin på Teglholmen.

 

Den nordlige del af Sluseholmen har været ejet af Københavns Havn, og er i dag forholdsvis ekstensivt udnyttet. Det præges af eksisterende lagerhaller, der er under nedrivning, samt af Ålborg Portlands høje siloer på den nordvestlige del af området, der ligeledes står klar til nedrivning. Langs Sluseløbet ligger bådeklubben Valby med sine små karakteristiske bådeskure, der tænkes bevaret og integreret i den fremtidige havnefront. Området afgrænses mod syd af virksomheden Louis Poulsens ejendomme og indkøbscentralen Metro.

 

Projekt

Karré B er placeret for enden af Sluseholmen på den eksisterende kaj vest for vejen Sluseholmen. Karréen er omsluttes af veje på tre sider og af en kanal på den fjerde side. Gårdrummets niveau er hævet over det omgivende terræn for at give plads til parkeringskælder, hvilket giver et niveauspring i bygningens stueplan.

 

Karréen er mellem 4 og 7 etager høj, hvor den nordlige side af karréen fortrinsvis markeres med 7 etager mod det åbne vand. Bygningerne i karréen indrettes med både private og almene boliger, og i stueetagen mod vejen Sluseholmen og Nordre Sluseholmskaj indrettes en kommunal daginstitution.

De ubebyggede arealer i karreens indre indrettes med friarealer for bebyggelsens beboere og for daginstitutionen i stueetagen, og således at daginstitutionens friarealer vil være tilgængelige for beboerne uden for institutionens åbningstid.  

 

Projektet indeholder 69 almene boliger med et samlet boligareal på 6.812 m². De 69 boliger er opdelt i 24 stk. 2-rums boliger, 37 stk. 3-rums boliger og 8 stk. 4-rums boliger. Boligernes areal kan gennemsnitlig beregnes til 99 m². Herudover kommer et fælleslokale med køkken og ejendomskontor, indrettet i stueplan, på i alt 142 m².

 

I forbindelse med ændringer af projektet med henblik på opfyldelse af miljømyndighedens krav til boligernes placering og indretning, jfr. nedenfor, vil der ske en mindre reduktion af etagearealets størrelse.

 

Nærmere oplysninger om bebyggelsens udformning og konstruktion samt boligernes indretning af boligplaner fremgår af den redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag 1.

 

Planforhold

Den aktuelle karré B er omfattet af lokalplan nr. 310, tillæg nr. 2 vedtaget på Borgerrepræsentationens møde den 11. december 2003 (BR 573/03). Tillæg nr. 2 fastlægger det planmæssige grundlag for udviklingen af den nordlige del af Sluseholmen til helårsboliger og serviceerhverv med en betydelig større andel boliger og større tæthed end forudsat i lokalplan nr. 310.

 

Karreen er beliggende i lokalplanens underområde IV, hvor mindst 70 pct. af det samlede etageareal skal anvendes til boliger. Stueetagen i bebyggelsen i vejlinien mod Sluseholmen er fastlagt til publikumsorienterede serviceerhverv, herunder butikker. Desuden må der indrettes andre former for udadvendte/fællesfunktioner af social, kulturel, eller fritidspræget karakter, såsom klub-, udstillings- og beboerlokaler.

 

Boliger skal i gennemsnit have en størrelse på mindst 85 m², og ingen bolig må være mindre end 70 m². Indtil 10 pct. af boligerne kan dog indrettes som særlige boliger på mindre end 70 m² til unge og ældre. Bestemmelserne gælder for hver karré under ét.

 

Bebyggelsesprocenten i område IV må ikke overstige 150 under ét. Udover den her muliggjorte bebyggelse kan der opføres et parkeringshus på indtil 11.000 m² i karré F. Friarealet skal være af størrelsesordenen 40 pct. af boligetagearealet og 10 pct. af erhvervsetagearealet beregnet for området under ét. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, og højst 20 pct. af parkeringsdækningen beregnet for området under ét må indrettes på terræn.

 

Karreerne kan opføres i op til 7 etager langs Nordre Sluseholmskaj. Mod kanalen mod syd samt langs vejen Sluseholmen kan der bygges i op til 5 etager og langs de nordsydgående kanaler i 3-4 etager.

 

Bebyggelsen må ikke tages i brug, før der efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere anvisning er etableret de som fællesanlæg fastlagte kanaler, promenader, broer, træbrygger, trappeanlæg og eventuelle badeanlæg og en i lokalplan anvist støjskærm mod indkøbscentralen Metro. Det samme gælder den i lokalplan nr. 310 fastlagte oplukkelige bro over Teglværksløbet.

 

Det fremgår af kommentaren i lokalplanen, at der kan forventes meddelt dispensation for kravet om tilslutning til ovenfor nævnte fællesanlæg på betingelse af, at ejeren forpligtes til at bidrage med en forholdsmæssig andel af udgiften til etablering af disse.

 

Indretning af en daginstitution i stueetagen betyder, at der ikke kan skabes direkte adgang fra gade til gårdside via trappeopgangene i stueetagen. I 3 trappeopgange mod Sluseholmen etableres adgangen fra gade til gårdside via 1. sal og 2 selvstændige åbne trapper til gården, mens der ikke skabes direkte adgang fra trappeopgangen mod Nordre Sluseholmskaj, da denne ligger tæt på en opgang med direkte adgang til gården og en fælles port til gårdanlægget. 

  

Indretning af daginstitutionen i stueetagen mod vejen Sluseholmen og Nordre Sluseholmskaj forudsætter derfor, for så vidt angår én opgang mod Nordre Sluseholmskaj, dispensation fra lokalplan nr. 310 ("Teglværkshavnen") § 7, stk. 7, der fastlægger, at opgange i boligbebyggelse langs veje skal forsynes med adgange til begge facader. Forvaltningen kan anbefale dispensationen, der er begrundet i ønsket om, at institutionens etageareal ikke opdeles. Der vil blive meddelt dispensation i forbindelse med byggesagen.

 

Der tages forbehold for eventuelle dispensationer til bebyggelsens ydre fremtræden, idet der ikke foreligger endelige facadeopstalter for karré B.

 

Københavns Kommunes boligpolitik

På mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at åbne mulighed for, at flere kan blive boende i byen, samt at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med henblik på attraktive boliger. Desuden sigtes mod, at der tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

 

Den heromhandlede plan er som første etape af helhedsplanen for dele af Sydhavnen i overensstemmelse med den boligpolitiske strategiplan. Planen, der omfatter landarealerne langs den østlige side af havneløbet fra Sluseholmen til Fisketorvet, indebærer på længere sigt etablering af ca. 5.000 nye boliger i området. Den ansøgte bebyggelse er i overensstemmelse med såvel helhedsplanovervejelserne som den overordnede målsætning om at forsyne København med varierede og kvalitetsbetonede boliger.

 

Bebyggelsen opføres med gode familieboliger med blandede ejerformer, og beliggenheden ved vandet er udnyttet optimalt ved bebyggelsens placering og indretning. Den nye bebyggelse lever dermed fuldt op til de boligpolitiske hensigter om blandede ejerformer, høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet og beliggenhed nær byens herlighedsværdier.

  

Miljøforhold

Om miljøforholdene har Miljøkontrollen oplyst, at der ikke vurderes at være virksomheder omkring den planlagte boligbebyggelse, der vil give anledning til miljømæssige gener for de fremtidige beboere.

 

Arealet er i færd med at blive kortlagt som forurenet på vidensniveau 2, og det betyder, at der skal indhentes tilladelse fra Miljøkontrollen, inden arealet kan tages i anvendelse til beboelse. Som nævnt ovenfor er der indgået aftale mellem JM Danmark og Samvirkende Boligselskaber, om at de almene familieboliger med fælleslokaler udstykkes i en særskilt ejerlejlighed, der overdrages til en afdeling under Samvirkende Boligselskaber, og således at grundarealet er oprenset til boligformål i henhold til miljømyndighedernes krav.

 

Miljøkontrollen oplyser endvidere, at trafikstøjniveauet ved den kommende bebyggelses facader langs Sluseholmen er beregnet til 65 dB(A), og anbefaler derfor at gaden belægges med støjdæmpende asfalt.

 

I den forbindelse oplyser Miljøkontrollen, at det af de fremsendte tegninger fremgår, at flere af de viste lejlighedstyper mod Sluseholmen ikke opfylder minimumskravene i Miljøstyrelsens vejledning om trafikstøj i boligområder, hvorefter støjniveauet på mindst én af boligens facader ikke må overstige 55 dB(A), men at disse forhold vil kunne afhjælpes ved anden disponering af boligerne/bebyggelsen.

 

Endelig bemærker Miljøkontrollen, at altaner i lejlighederne mod Sluseholmen vil blive belastet med et trafikstøjniveau over 55 dB(A).

 

Miljøkontrollens udtalelse har været drøfter med bygherren og dennes tekniske rådgiver, som har tilkendegivet, at miljømyndighedens krav til boligernes placering og indretning vil blive opfyldt, hvilket tillige efter sædvanlig praksis vil indgå som et vilkår for meddelelse af tilsagn om offentlig støtte.          

 

Da den kommende bebyggelse er beliggende indenfor bygassens forsyningsområde, vil der blive stillet krav om tilslutning til bygasforsyningen samt om opstilling af gaskomfurer i de enkelte lejligheder.

 

Byggeriet opføres i øvrigt, således at det opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR/28/01).

 

Udlejning og kommunal anvisning

Efter almenboliglovens § 60, stk. 1 kan en almen boligorganisation indgå aftale med kommunalbestyrelsen om udlejning af maksimalt 90 % af familieboligerne i en afdeling efter særlige kriterier. For at sikre, at byggeriet kommer godt fra start med en bred, socialt harmonisk beboersammensætning ønsker Samvirkende Boligselskaber at indgå en fleksibel udlejningsaftale, hvorefter der - med respekt af henholdsvis kommunens anvisningsret til hver 3. bolig, beslutningen om, at hver 9. bolig skal tilbydes til genhusning i forbindelse med byfornyelsen samt kravet om minimum 10 % almindelig ventelisteudlejning - udlejes efter særlige kriterier.

 

Den endelige udformning af kriterierne og den indbyrdes prioritering forudsættes fastlagt ved kommende drøftelser mellem Samvirkende Boligselskaber og Københavns Kommune ved Plan & Arkitektur.

 

Aftalen forudsættes i øvrigt indgået indenfor rammerne af kommunens "standardmodeller" for fleksibel udlejning, som Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte i mødet den 4. december 2002 i forbindelse med godkendelsen af indstillingen om evaluering af udlejningsforsøg og fremtidige udlejningsaftaler i den almene boligsektor (BTU 587/2002).

 

Økonomi

Projektets anskaffelsessum er af bygherren opgjort til ca. 150.767.000 kr., inkl. moms, svarende til ca. 21.680 kr. pr. m² bruttoetageareal. Finansiering af byggeriet sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

I forbindelse med ændringer af projektet med henbl ik på opfyldelse af miljømyndighedens krav til boligernes placering og indretning vil der ske en mindre reduktion af etagearealets størrelse, ligesom anskaffelsessummen vil blive reduceret tilsvarende.

Lånerammen er 91 % af anskaffelsessummen med kommunal garanti for den del af realkreditlånet, der får sikkerhed udover 65 % af ejendommen værdi. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af et kommunalt indskud i Landsbyggefonden på 7 % og et beboerindskud på 2 %.

Kommunens indskud/lån vil på grundlag af den skønnede anskaffelsessum andrage ca. 10,6 mio. kr. Udgiften afholdes af den budgetansvarlige institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (Indskud i Landsbyggefonden).

 

Den kommunale garantiforpligtelse vil udgøre ca. 39,2 mio. kr. 

 

Huslejen for en 2 værelses bolig på gennemsnitlig 81 m² er opgjort til 8.360 kr. pr. måned, for en 3-værelses bolig på gennemsnitlig 106 m² til ca. 10.940 kr. pr. måned, og for en 4-værelses bolig på gennemsnitlig 110 m² er huslejen opgjort til ca. 11.360 kr. pr. måned.

 Nærmere oplysninger om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag 1.

 

Vurdering

Bebyggelsesplanen for Sluseholmens yderste del mod Teglværkshavnen er udlagt til karrébebyggelse. Karré B indgår i helheden for den samlede bebyggelse med i alt 8 nye karréer, hvor vandet via kanaler er trukket ind mellem karréerne. Den nye boligbebyggelse vil præge den fremtidige udvikling i Sydhavnen og vil være et af de første eksempler på en arkitektonisk nyskabelse i form af en stor bymæssig boligfortætning ved vandet. Bebyggelsesplanen tilgodeser havnens store skala, og samspillet mellem land og vand giver bebyggelsen identitet samt opfylder målet om arkitektonisk kvalitet.

 

De fleste af de 69 lejligheder er gennemlyste. Lejlighederne er generelt udformet med rum af god og møblerbar størrelse med en nutidig indretning med åbent køkken/alrum, som i de fleste tilfælde står i åben forbindelse med en opholdsstue på tværs af huset. Alle lejligheder er forsynet med pulterrum i lejlighederne af hensyn tilgængelighed samt af hensyn til omkostninger i forbindelse med at etablere dem i kælderen, som det normalt er tilfældet. Pulterrummenes placering må betragtes som et eksperiment.

 

Da bebyggelsen opføres med bærende tværvægge og lette facader, er facaderne fleksible for forskellige udformninger. Der tilknyttes forskellige arkitektfirmaer, der har ansvaret for udformningen af hver sin lodrette facadesektion. Karréen vil derfor fremstå som individuelle, sammenbyggede huse, eksempelvis som kanalhuse i Amsterdam med et varieret facadeudtryk. Det er afgørende for det arkitektoniske helhedsindtryk, at der i den videre bearbejdning lægges vægt på en høj standard ved valg af materialer og detaljeringen af bygningsdelene. Bygge og Teknikforvaltningen kan på denne baggrund anbefale støtte til gennemførelse af projektet i henhold til lov om almene boliger.

 

Miljøvurdering

Projektet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i øvrigt til afsnittet om miljøforhold i vedlagte bilag 1.

 

Høring

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelser fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljøkontrollen under Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig.

 

De hørte instanser kan alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere specificerede krav opfyldes i forbindelse med den endelige byggesagsbehandling. De indhentede høringssvar er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor.

 

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Skema A-ansøgning for 69 almene familieboliger

B. Projektmateriale udarbejdet af tegnestuen Arkitema A/S

C. Omslag med høringssvar

 

 

Jens Ole Nielsen