Støtte til etablering af 54 almene plejeboliger (ældreboliger med tilhørende serviceareal) til særligt udsatte grupper på Lygten 4B og C

Borgerrepræsentationen

DAGSORDEN

for Ordinært møde onsdag den 9. juni 2004

BR 337/04

Støtte til etablering af 54 almene plejeboliger (ældreboliger med tilhørende serviceareal) til særligt udsatte grupper på Lygten 4B og C

Støtte til etablering af 54 almene plejeboliger (ældreboliger med tilhørende serviceareal) til særligt udsatte grupper på Lygten 4B og C

Indstilling om at godkende projekt til opførelse af 54 almene plejeboliger til særligt udsatte grupper på Lygten 4B og C, at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen, at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen under forudsætning af, at der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det foreliggende, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget, af de 4 x 10 mio. kr., der er afsat til en intensiveret boligsocial indsats, gives en kapitalbevilling på 4.961.110 kr. til finansiering af den kommunale grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen på funktion 0.11 (boliger til voksne med særlige behov), at der i forbindelse med det videre arbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets budgetforslag for 2005 (2. prioritet på ønskelisten) og/eller via kompenserende besparelser på rammen for 2006 finansieres i alt 2.492.800 kr. til køb af servicearealer for et beløb svarende til 792.800 kr. og montering for et beløb svarende til 1.700.000 kr. fordelt med 1.096.400 kr. på området "Handicappede" funktion 5.50 og 1.396.400 kr. på området "Voksne med særlige behov" funktion 5.52., at der i forbindelse med det videre arbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets budgetforslag for 2005 (2. prioritet på ønskelisten) og/eller via varige kompenserende besparelser på rammen for 2006 finansieres i alt 6.500.000 kr. til driftsudgifter fra 2006, fordelt med 1.900.000 kr. på området "Handicappede" funktion 5.50 og 4.600.000 kr. på området "Voksne med særlige behov" funktion 5.52.

Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget anviser kassemæssig dækning for de 4,961110 mill. kr. til finansiering af den kommunale grundkapital på bevillingen Voksne med særlige behov, funktion 0.11.1.

Det bemærkes, at eventuelle merudgifter i forbindelse med projektet afholdes indenfor udvalgenes rammer.

Se endvidere vedlagte notat.

(Bygge- og Teknikudvalget og Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget)

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget og Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende projekt til opførelse af 54 almene plejeboliger til særligt udsatte grupper på Lygten 4B og C

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen,

at bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen under forudsætning af, at der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det foreliggende

at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget, af de 4 x 10 mio. kr., der er afsat til en intensiveret boligsocial indsats, gives en kapitalbevilling på 4.961.110 kr. til finansiering af den kommunale grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen på funktion 0.11 (boliger til voksne med særlige behov)

at der i forbindelse med det videre arbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets budgetforslag for 2005 (2. prioritet på ønskelisten) og/eller via kompenserende besparelser på rammen for 2006 finansieres i alt 2.492.800 kr. til køb af servicearealer for et beløb svarende til 792.800 kr. og montering for et beløb svarende til 1.700.000 kr. fordelt med 1.096.400 kr. på området "Handicappede" funktion 5.50 og 1.396.400 kr. på området "Voksne med særlige behov" funktion 5.52.

at der i forbindelse med det videre arbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets budgetforslag for 2005 (2. prioritet på ønskelisten) og/eller via varige kompenserende besparelser på rammen for 2006 finansieres i alt 6.500.000 kr. til driftsudgifter fra 2006, fordelt med 1.900.000 kr. på området "Handicappede" funktion 5.50 og 4.600.000 kr. på området "Voksne med særlige behov" funktion 5.52.

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 5. maj 2004

Anbefalet.

Søren Pind (V), Wallait Khan (V), Mikkel Warming (Ø), Karin Storgaard (O) og Ole Hentzen (C) tog forbehold for 6. at.

Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets beslutning i mødet den 5. maj 2004

Udvalget anmodede forvaltningen om i planlægningen af fremtidige boliger at tage hensyn til at der er forskel på de forskellige grupper.

Udvalget stemte om indstillingen.

Indstillingens 4 første at'er blev tiltrådt af et enigt udvalg.

Gunhild Legaard (O) tog forbehold.

5. og 6. at blev tiltrådt med følgende stemmeafgivelse:

MEDLEM	FOR	IMOD	UNDLOD	FRAVÆRENDE
Bo Asmus Kjeldgaard, F	X
Frank Hedegaard, F	X
Rikke Fog-Møller, Ø			X
Manu Sareen, B	X
Thor Grønlykke, A	X
Finn Rudaizky, A	X
Mona Heiberg, A				X
Michael Rosenmark, C				X
Mogens Lønborg, C		X
Jesper Schou-Hansen, V				X
Gunhild Leegaard, O		X
RESULTAT	5	2	1	3

Mogens Lønborg (C) tog forbehold for 5. og 6. at.

Rikke Fog-Møller (Ø) ønskede følgende protokolleret:

"Enhedslisten undlader at stemme til de sidste to at'er, fordi vi ikke vil tage forskud på budgetforhandlingerne for 2006."

Økonomiforvaltningen indstiller,

"Økonomiudvalget bemærker, at Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget anviser kassemæssig dækning for de 4,961110 mill. kr. til finansiering af den kommunale grundkapital på bevillingen Voksne med særlige behov, funktion 0.11.1.

Derudover har Økonomiudvalget ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, idet det dog bemærkes, at eventuelle merudgifter i forbindelse med projektet afholdes indenfor udvalgenes rammer.

Se endvidere vedlagte notat"

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 8. juni 2004

Anbefalet.

B, C, O, V og Ø tog forbehold.

RESUME

Indstillingen vedrører nyetablering af 54 plejeboliger for 18 udviklingshæmmede, 9 yngre handicappede med hjerneskade og 27 psykisk syge. De 18 boliger til udviklingshæmmede erstatter 18 utidssvarende boliger. Den kommunale andel på 4.961.110 kr. af anlægsudgifterne afholdes inden for de 4x10 mio. kr. som er afsat til en intensiveret boligsocial indsats, men der mangler budgetmidler til køb af servicearealer og montering på i alt 2.492.800 kr. (engangsudgift) og til de årlige driftsudgifter på 6.500.000 kr.

Da ønskerne er medtaget på Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens budgetforslag for 2005 som 2. prioritet, indstiller forvaltningen, at udgifterne finansieres i forbindelse hermed og/eller via varige kompenserende besparelser på rammen for 2006. Alternativt kunne de pågældende boliger anvendes til andre borgere med boligsociale problemer, som ikke har det samme plejebehov.

Boligselskabet AKB, der er udpeget af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen som driftsherre, og som ved udbud 2003 er valgt som bygherre, har ansøgt om støtte til opførelse af 54 almene plejeboliger efter lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. (lov nr. 626 af 30. juni 2003 med senere ændringer) på grunden matr. nr. 5455 Udenbys Klædebo Kvarter, beliggende Lygten 4B og C i bydelen Bispebjerg.

Bebyggelsen er omfattet af lokalplan nr. 216 og er beliggende i lokalplanens underområde I, hvor der bl.a. muliggøres institutionsanvendelse.

Boligerne udlejes på individuelle lejekontrakter på almindelige vilkår efter almenlejeloven til de særligt udsatte grupper, der har behov for støtte/pleje fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Boligerne etableres som plejeboliger, der er almene ældreboliger med tilknyttede servicearealer. Beboerne anvises af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, der efter reglerne i almenboligloven har 100 pct. anvisningsret.

Projektet er udviklet af AKB og B+ Arkitekter og Designere A/S. Der er i projektet taget højde for de kommende beboeres særlige behov for tryghed og støtte i hverdagen og derfor lagt vægt på at skabe plejeboliger, der er velegnede som opholdssted for målgrupperne.

Projektet består af to bygninger, benævnt "Stokken" og "Kuben", der indrettes til hver sin målgruppe. Hver bygning rummer 27 stk. 2-rums boliger samt fælleslokaler og servicearealer. Bygningerne er, på grund af nedgravede kloakledninger og forskellige rørføringer i undergrunden, delvist hævet på søjler.

Bruttoetagearealet andrager i alt 3.676 m², hvoraf 100 m² er udlagt til servicearealer og 160 m² til fællesareal. Boligarealet, ekskl. fællesarealer udgør således 3.416 m², hvorefter boligerne har en gennemsnitlig størrelse på 63,2 m².

Af de 54 plejeboliger er de 18 erstatningspladser, mens de resterende 36 er udbygning.

"Kuben" er tænkt som 18 erstatningsboliger for udviklingshæmmede og 9 ventelisteboliger for yngre handicappede med bl.a. hjerneskader. Den anden bygning "Stokken" er tænkt som boliger for 27 psykisk syge fra ventelisten.

Anskaffelsessummen for boligdelen inkl. fællesarealer (i alt 3.576 m²) er i skema A opgjort til 70.873.000 kr., inkl. moms. Den kommunale grundkapital udgør 4.961.110 kr. og den kommunale garantiforpligtelse udgør 18.426.980 kr.

Anskaffelsessummen for servicearealerne er opgjort til 1.982.000 kr., inkl. moms. Dertil yder staten et tilskud på 40.000 kr. pr. bolig, dog maksimalt op til 60 pct. af anskaffelsessummen. Statens tilskud kan herefter opgøres til 1.189.200 kr., svarende til 60 pct. af anskaffelsessummen.

Huslejen kan på det foreliggende grundlag opgøres til 1.096 kr. pr. m², svarende til 69.364 kr. årligt og 5.780 kr. om måneden, ekskl. varme for en plejebolig. Der er herved ikke taget højde for evt. boligstøtte efter lov om individuel boligstøtte.

Det bemærkes, at anskaffelsessummen for det samlede byggeri i skema A er forhøjet fra 17.035 kr. pr. m² til 19.819 kr. pr. m² i forhold til AKB's tilbud i forbindelse med udbud af bygherreopgaven. Dette skyldes dels, at der i det nu foreliggende skema A er taget højde for senere fremkomne oplysninger om særdeles vanskelige jordbundsforhold, dels at der i den af bedømmelsesudvalget forudsatte bearbejdning af projektet, i samarbejde mellem Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og AKB, er foretaget nogle ændringer af disponering og indretning, der har medført en ændret anskaffelsessum.

Københavns Kommune og de almene boligorganisationer har i 2001 indgået aftale om at opføre eller omdanne 600-1.200 boliger til særligt udsatte grupper i Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens regi. I følge aftalen er der afsat 40 mio. kr. i årene 2001-2004 (4x10 mio. kr.), primært til dækning af den kommunale grundkapital.

Som konsekvens af aftalen om de 4x10 mio. kr. forventes, at der i 2005 etableres ca. 355 særboliger, hvoraf Borgerrepræsentationen har tiltrådt 7 projekter med ca. 150 boliger (BR 323/03),(BR473/03) og (BR 504/03). De 355 særboliger afføder et budgetbehov i 2005 på ca. 36,5 mio. kr. fordelt på drift, montering og servicearealer og fra 2006 og frem vil det samlede budgetbehov til varig drift være 32,2 mio. kr..

Af ovennævnte afføder de 54 nye boliger på Lygten (BR 504/03) et engangs behov i 2006 på 2.492.800 fordelt på 792.800 kr. til køb af serviceareal og 1.700.000 kr. til montering.

Fra 2006 og frem vil det samlede budgetbehov til finansiering af de varige driftsudgifter til de 54 boliger være ca. 6.500.000 kr. pr. år.

Såfremt ønsket imødekommes ved budgetforhandlingerne kan der tages højde for merudgifterne i 2006 ved den konkrete udmøntning af disse midler. Hvis ønsket ikke imødekommes skal finansieringen findes indenfor den eksisterende institutionsramme, hvilket kun kan ske ved lukning af eksisterende tilbud og pladser.

Hvis udgifterne ikke kan finansieres jf. ovenfor, betyder det, at projektet kun kan gennemføres ved en ændring af målgrupperne, hvorved ventelisten ikke kan nedbringes og en evt. ventetidsgaranti på max. 4 uger bliver meget svær at leve op til.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

AKB's tilbud om køb af grund og udførelse af bygherreopgaven indgik som eneste tilbud efter Københavns Kommunes udbud af bygherreopgaven til boliger til særligt udsatte grupper på Lygten 4B og C i år 2003.

Borgerrepræsentationen tiltrådte den 13. november 2003 (BR 504/03), Økonomiforvaltningens, Bygge- og Teknikforvaltningens og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens indstilling om bedømmelsesudvalgets anbefaling af AKB som bygherre for opførelsen af 51 almene boliger til særligt udsatte grupper på Lygten 4B og C (jf. bilag 5 til BR 504/03, der blev behandlet på lukket dagsorden). Ved samme indstilling tiltrådte Borgerrepræsentationen salg af kommunens grund, Lygten 4B og C, matr. nr. 5455 Udenbys Klædebo Kvarter (jf. bilag 8 til BR 504/03, der tillige blev behandlet på lukket dagsorden).

I overensstemmelse med de udbudsprincipper, der fremgår af indstilling om udbud af kommunale grundkapitallån til almene boliger (BR 173/03, tiltrådt af Borgerrepræsentationen den 10. april 2003), har Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen udpeget AKB som driftsherre.

Efter den seneste ændring af almenboligloven (ændringslov nr. 1233 af 27. december 2003) er der fra 1. januar 2004 indført maksimumsbeløb for anskaffelsessummen for alment byggeri. Anskaffelsessummen for almene familieboliger er fastsat til maks. 17.000 kr. pr. m², og for almene ældre- og ungdomsboliger er den maksimale anskaffelsessum fastsat til 20.000 kr. pr. m².

Nærværende projekt og de øvrige projekter, der er valgt på baggrund af udbud 2003, jf. ovenfor, og hvorom der nu er indsendt skema A-ansøgning, er imidlertid omfattet af en overgangsbestemmelse, hvorefter maksimumsbeløbene ikke finder anvendelse for tilsagn om offentlig støtte, der meddeles inden den 1. juli 2004, såfremt der inden den 12. november 2003 (lovforslagets fremsættelse) er indgået forhåndsaftale om byggeriet eller er valgt bygherre.

Da indstilling om valg af bygherre var tiltrådt af såvel Bygge- og Teknikudvalget som af Økonomiudvalget inden den 12. november 2003, og da forvaltningerne forventer at kunne meddele tilsagn inden 1. juli 2004, er nærværende projekt ikke bundet af maksimumsbeløbet på 20.000 kr. pr. m2.

Der gøres opmærksom på, at anskaffelses summen for det samlede byggeri i skema A er en del højere end forudsat ved AKB's afgivelse af tilbud i forbindelse med udbud af bygherreopgaven. AKB's tilbud lød på 17.035 kr. pr. m², men er nu reguleret til 19.819 kr. pr. m². Dette skyldes, at der efter afgivelsen af tilbuddet er fremkommet yderligere oplysninger om særdeles vanskelige jordbundsforhold på grund af nedgravede kloakledninger og tunnelrør, der kræver særlige foranstaltninger, bl.a. fundering på nedrammede pæle i 10-15 meters dybde og yderligere fjernelse af forurenet jord, end ved en grund med sædvanlige jordbundsforhold. Derudover har Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ønsket nogle ændringer af indretning og disponering, der tillige har påvirket anskaffelsessummen.

Der henvises i øvrigt til afsnittet om økonomi i vedlagte bilag 1.

Eksisterende forhold

Den aktuelle ejendom ligger i en del af bydelen Bispebjerg, der er under omdannelse fra erhverv til nye formål, bl.a. med planlagte boligbebyggelser på Glud & Marstrand-grunden ved Rentemestervej og på arealet nord for "Enigheden" og en allerede tilladt kollegiebebyggelse ved Bispebjerg Station, som er første etape af et større punkthuskompleks.

Ejendommen indgår i et større, lokalplanlagt område mellem banen og Lygten. Syd for ejendommen ligger Nørrebro Bycenter, der er opført i henhold til lokalplanen. Området langs banen er ubebygget, men er projekteret anlagt som grøn parkering i tilslutning til den kommende, lokalplanlagte punkthusbebyggelse ved Bispebjerg Station/ Tagensvej. Nord for grunden ligger en række fritliggende, lave bygninger ud til Lygten afsluttende med Lygten Varmeværk ved Tagensvej.

Ejendommen indgår i et område, der fra ca. 1880 og indtil 1920erne udgjorde Lersøens losseplads. Grunden har efterfølgende været anvendt til forskellige industriaktiviteter, bl.a. asfaltproduktion. En del af ejendommen har siden 1950erne været udlejet til et autoværksted, som afvikles i forbindelse med det kommende byggeri. Grunden er stærkt forurenet, og på ejendommen er størstedelen af arealet tinglyst som affaldsdepot.

Den kommende cykelrute fra Rentemestervej mod Nørrebro og Lersøparken forudsættes at passere henover den sydlige del af ejendommen.

Ejendommen ligger særdeles tæt på indkøbsmuligheder, bl.a. et mindre supermarked på den anden side af Lygten. Endvidere er bebyggelsen velbeliggende i forhold til kollektiv trafik, både S-tog og busser.

I vedlagte bilag 1 "Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering" gives en nærmere beskrivelse af området og omgivelserne.

Projektet

Bebyggelsen er udlagt som to selvstændige bygninger i fire etager placeret på en irregulær grund. Mod Lygten placeres en kvadratisk bygning "Kuben" med et indre åbent gårdrum og mod øst placeres et længehus "Stokken". Fra rummet, der dannes mellem de to bygninger, er der adgang til boligetagerne.

For at undgå overbygning af rørføringer er byggeriet opført på søjler, således at stueetagen er delvis åben. Herved kan områdets karakter fastholdes ved at udforme friarealet som et anlæg, der kan ses igennem størstedelen af underetagen. De befæstede flader på grunden flisebelægges. Den lukkede del af underetagen opføres i murværk, der dels indrammer stueetagen og dels fortsætter som en fritstående mur, som danner afskærmede gårdhaver og som samler hele bebyggelsen. Den murede underetage er en videreførelse af de materialer, der er kendetegnende for de fritliggende bygninger langs Lygtens nordlige forløb mod Tagensvej.

I stueetagen placeres de service-, fælles- og driftsmæssige faciliteter med mulighed for udvidelse. På 1.-3. etage placeres boligerne, så de ligger ugenert for indkig fra terræn. "Kuben" indeholder fællesskabsorienterede boliger med en fælles altangang indenfor bebyggelsen velegnet til gruppen udviklingshæmmede og handicappede. "Stokken" tiltænkt de psykisk syge indeholder mere "almindelige boliger", der både orienterer sig mod den fælles altangang mod vest og mod øst med en altan.

Der anlægges to ankomstveje, dels fra Fyrbødervej på grundens sydside, som er forbeholdt cykler, gående og servicekørsel, dels for kørende trafik fra Lygten ved grundens nordlige skel, hvor der på grunden etableres parkering langs skellet og under bygningen i forbindelse med service- og driftsarealerne. Der anlægges i alt 10 p-pladser, da ingen af boligbebyggelsens brugere som udgangspunkt fører egen bil. Ved fuld parkeringsdækning med 1 plads pr. 100 m² boligareal, kan p-pladserne anlægges under "Stokken" og langs skellet mod vest.

Projektet indeholder mulighed for opførelse af i alt 54 plejeboliger til særligt udsatte grupper, hvoraf 27 placeres i "Kuben" og 27 placeres i "Stokken". Alle plejeboligerne er 2-rumsboliger med en størrelse på 59 m² - 68 m². Boligernes gennemsnitlige størrelse udgør 63 m².

Nærmere oplysninger om bebyggelsens placering, udformning og konstruktion samt lejlighedsplaner fremgår af redegørelsen for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag 1.

Planforhold

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 216 "Lygten" og er beliggende i planens underområde I, som fastlægges til serviceerhverv. Derudover kan der indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelige med anvendelsen til serviceerhverv. Indtil 10 pct. af etagearealet kan anvendes til boliger, der skal placeres i de fire østligst beliggende punkthuse ved Tagensvej, fortrinsvis i de øverste etager. Det bemærkes, at den tilladte kollegiebebyggelse har opbrugt den fastlagte etagearealandel til boliger i området.

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110, og bebyggelsen skal opføres i overensstemmelse med en fastlagt principiel bebyggelsesplan. Det bemærkes, at bebyggelsesplanen indeholder to byggefelter, der berører den aktuelle grund; ét sydligt byggefelt for tre etagers bebyggelse nærmest Lygten og et nordligere beliggende byggefelt for fire etagers bebyggelse på den østlige del af ejendommen. Byggefeltet nærmest Lygten er placeret tværs henover ejendommens sydskel, hvilket skyldes, at lokalplanen er udarbejdet, inden gennemførelsen af udstykningen af den aktuelle grund.

I bilag 1 er nærmere beskrevet lokalplanens bestemmelser om bebyggelsens omfang og placering, dens ydre fremtræden samt om friarealer og parkering.

Det omhandlede projekt har med hensyn til anvendelsen en sådan grad af institutionskarakter, at det anses for omfattet af lokalplanens mulighed for indretning af institutioner i området.

Projektet overholder den fastlagte bebyggelsesprocent, men afviger fra bestemmelsen om bebyggelsens placering, idet både "Kuben" og "Stokken" går ud over de fastlagte byggefelter, og "Kuben" tillige det fastlagte etageantal på 3 i det sydlige byggefelt ud mod Lygten. Projektet forudsætter derfor dispensation fra lokalplanen. For valtningen kan anbefale, at der meddeles den fornødne dispensation efter reglerne herom i planloven. Dispensation vil blive meddelt til sin tid i forbindelse med byggesagen.

Københavns Kommunes boligpolitik

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001 - 2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at bevare og udvikle København som en alsidig boligby med plads til alle. Dette indebærer bl.a. en styrket boligsocial indsats, hvor der skabes boliger for forskellige målgrupper, samtidig med en fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger. Endvidere tilkendegives det i strategiplanen, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Dette projekt er beliggende på Lygten 4B og C tæt på Nørrebro station og Nørrebro Bycenter og i nærheden af Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens Handicap- og netværkscenter på Lærkevej, hvilket vil være en fordel både for de kommende beboere og for personalet. Bebyggelsen ligger som en relativt selvstændig enklave i forhold til det omkringliggende byggeri, og der er under projekteringen i samarbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen lagt vægt på at skabe nogle rammer, der gør bebyggelsen egnet som opholdsted for målgruppen.

Efter forvaltningernes vurdering betyder disse forhold, at projektet lever op til kommunens boligpolitiske hensigter.

Udlejning og kommunal anvisning

Bebyggelsen, ekskl. servicearealer, ejes og drives af AKB, men Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har 100 pct. anvisningsret til boligerne i henhold til almenboligloven. Boligerne vil blive udlejet til særlige grupper, der opfylder betingelserne for anvisning til en almen ældrebolig af den her omhandlede type.

Den kommunale anvisningsret medfører, at kommunen påtager sig visse forpligtelser angående lejebetaling indtil indflytning og i øvrigt garanterer for boligtagerens kontraktmæssige forpligtelser overfor bygningens ejer, herunder for istandsættelse ved fraflytning.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen skønner imidlertid, at der ikke bliver noget lejetab, idet ledige boliger enten kan anvises til personer fra ventelisten eller benyttes som erstatningsboliger.

I forbindelse med udbuddet er der stillet krav om, at den valgte driftsherre skal stille en bolig i eksisterende byggeri til rådighed for kommunen for hver ny bolig, boligorganisationen bliver driftsherre for. AKB har oplyst, at man efter aftale med Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen vil stille de ønskede boliger til rådighed.

Se i øvrigt afsnittet om Udlejning og kommunal anvisning i vedlagte bilag 1.

Økonomi

Anskaffelsessummen for plejeboligerne er foreløbigt opgjort til 70.873.000 kr., inkl. moms. Det samlede bruttoetageareal for boligdelen udgør 3.576 m².

Det kommunale lån udgør ca. 5 mio. kr., der afholdes af budgetansvarlig institution: Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen på funktion 0.11 (boliger til voksne med særlige behov)

Den kommunale garantiforpligtelse udgør 26 pct. af anskaffelsessummen, svarende til ca. 18,4 mio. kr.

Anskaffelsessummen for servicearealet, der udgør 100 m², er opgjort til 1.982.000 kr., inkl. moms. Dertil yder staten et tilskud på 40.000 kr. pr. bolig, dog maksimalt op til 60 pct. af anskaffelsessummen. Statens tilskud kan herefter opgøres til 1.189.200 kr., svarende til 60 pct. af anskaffelsessummen.

I forbindelse med det videre arbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets budgetforslag for 2005 (2. prioritet på ønskelisten) og/eller via kompenserende besparelser på rammen for 2006 i alt 2.492.800 kr. ønsker Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, at købe servicearealer for et beløb svarende til 792.800 kr. og montering for et beløb svarende til 1.700.000 kr. fordelt med 1.096.400 kr. på området "Handicappede" funktion 5.50 og 1.396.400 kr. på området "Voksne med særlige behov" funktion 5.52.

Endvidere ønsker Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, at der i forbindelse med det videre arbejde med Familie- og Arbejdsmarkedsudvalgets budgetforslag for 2005 (2. prioritet på ønskelisten) og/eller via varige kompenserende besparelser på rammen for 2006 i alt 6.500.000 kr. finansieres driftsudgifter fra 2006, fordelt med 1.900.000 kr. på området "Handicappede" funktion 5.50 og 4.600.000 kr. på området "Voksne med særlige behov" funktion 5.52.

Finansiering af byggeriet sker efter reglerne i almenboligloven. Der henvises i øvrigt til afsnittet om økonomi og finansiering i vedlagte bilag 1.

Botilbuddet på Lygten er planlagt med 27 solistboliger til psykisk syge og med 11-12 fuldtidsstillinger, incl. udgifter til sagsbehandling, dvs. en personalenormering på ca. 0,45 pr. bolig. De skønnede samlede personaleudgifter pr. år skønnes at blive 4,3 mio. kr. (12 stillinger x 350.000 kr.) mens de øvrige årlige udgifter til drift er sat til 0,3 mio. kr., i alt 4,6 mio. kr. Pladsprisen pr. år vil ud fra disse forudsætninger blive 170.000 kr.

Botilbuddet på Lygten forudsættes drevet i form af et bostøtteteam. Botilbuddet vil rette sig mod en målgruppe, der svarer til:

De bedst fungerende beboere på bocentrene, som kan klare sig med mindre personalestøtte, og dermed flytte fra bocentret til selvstændig bolig, såfremt der ydes den nødvendige personalestøtte.

De dårligst fungerende psykisk syge i voksenteamenes regi, der evt. er på vej til at skulle tilbydes bolig på et bocenter.

Personalenormeringen i et bostøtteteam er lavere end i de tungere botilbud som bocentrene, men højere end den støtte, der traditionelt gives i de lettere botilbud som bofællesskaber og solistboliger.

Til sammenligning kan oplyses, at den gennemsnitlige personalenormering på bocentrene ligger på ca. 1,1 pr. bolig. Bocentrene har personaledækning også om natten. Den årlige gennemsnitlige pladspris i bocentrene er 388.000 kr..

Til yderligere sammenligning kan oplyses, at der til det socialpsykiatriske botilbud Sct. Annæ Hjem med 20 boliger er knyttet 10 fuldtidsstillinger svarende til en personalenormering pr. plads på 0,50, og en årlig pladspris på ca. 250.000 kr.

Målgruppen for Sct. Annæ Hjem er en beboergruppe, som for de flestes vedkommende ikke vil kunne klare sig i en selvstændig bolig, dvs. beboergruppen i Sct. Annæ er lidt tungere end den beboergruppe, der forventes at indflytte i botilbuddet på Lygten.

Vurderingen af personalebehovet i botilbuddet på Lygten er således baseret på en vurdering af hvad den målgruppe som botilbuddet vil henvende sig til forventes at ville have behov for af personalestøtte med udgangspunkt i den personalenormering, som de eksisterende botilbud for psykisk syge har.

Botilbuddet for yngre handicappede med bl.a. hjerneskader omfatter 9 planlagte ventelisteboliger i "Kuben". Pladsprisen pr. år er opgjort til kr. 230.000 kr. , i alt 2.070. 000 kr. for hele projektet. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har søgt om 1.900 000 kr. til projektet.

Botilbuddet i "Kuben" vil rette sig mod en målgruppe, der svarer til:

De bedst fungerende beboere på bocentrene, som kan klare sig med mindre personalestøtte, og dermed flytte fra bocentret til selvstændig bolig, såfremt der ydes den nødvendige personalestøtte.

Personalenormeringen antages at ligge en smule over det gældende niveau på lettere botilbud som bofællesskaber og solistboliger.

Pladspriser v. botilbud på fkt. 5.50. 2004 i tkr.
Bofællesskaber			Andre bo-tilbud
Eksist. Tilbud	Nyt tilbud (Lygten)	Merpris	Eksist. Tilbud	Nyt tilbud (Lygten)	Besparelse
207	211	4	597	211	386

Den planlagte pladspris er 4.000 kr. dyrere end gennemsnittet for en plads i et bofællesskab. Hvis der sammenlignes med gennemsnitspladsprisen for et eksisterende botilbud repræsenterer pladsprisen for en planlagt ventelisteplads mindre end halvdelen heraf.

Pladsprisen er ikke justeret for udgifter til evt. supplerende dagtilbud.

Lejeberegning

Lejen kan kalkuleres til 5.780 kr. pr. måned for en bolig på 63,2 m², ekskl. varme (1.097 kr./m²). De særligt udsatte grupper, der anvises til disse plejeboliger vil være førtidspensionister, hvor boligydelsen gør det muligt at betale huslejen, jf. kommunens forpligtigelser efter lov om individuel boligstøtte.

Se i øvrigt afsnittet om lejeberegning i vedlagte bilag 1.

Vurdering

Bebyggelsesplanen tilgodeser de vanskelige forhold i relation til grundens form, miljøforhold og placering over hovedføringsveje og opfylder målet om arkitektonisk kvalitet.

Projektet harmonerer arkitektonisk og materialemæssigt med de eksisterende bebyggelser i området, samtidig med at det fremstår med sin egen identitet med et nutidigt udtryk i materialer som mursten og pladebeklædning. Bebyggelsen opføres i materialer, der tilgodeser miljøet og totaløkonomien. Det er imidlertid afgørende for det arkitektoniske helhedsindtryk, at der i den videre bearbejdning lægges vægt på en høj standard ved valg af materialer og detaljeringen af bygningsdelene.

Alle lejlighederne udformes med værelser af rimelig og møblerbar størrelse, så de umiddelbart tilgodeser behovet hos de kommende beboere. I forbindelse med den videre projektering af lejlighedsplaner skal gældende vejledninger om boliger for fysisk handicappede følges.

Forvaltningerne kan på denne baggrund anbefales, at der ydes kommunal støtte til opførelse af bebyggelsen.

Miljøvurdering

Projektet forventes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser, jf. i øvrigt afsnittet om miljøforhold i vedlagte bilag 1.

Høring

Der er indhentet udtalelser fra Miljøkontrollen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig.

De hørte instanser kan alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere specificerede krav opfyldes i forbindelse med den endelige byggesagsbehandling. De indhentede høringssvar er vedlagt til gennemsyn i Bygge- og Teknikborgmesterens forkontor.

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, m.v..

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I Bygge- og TeknikBORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Endelig skema A-ansøgning af 20. april 2004 om støtte til opførelse af 54 almene plejeboliger

B. Endelig skema A-ansøgning af 20. april 2004 om støtte til etablering af servicearealer

C. Tegningsbilag

D. Omslag med høringssvar

Mette Lis Andersen Grethe Munk

Til top