Endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 462 ”Grønttorvsområdet” med tilhørende kommuneplantillæg, Valby

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 462 ”Grønttorvsområdet” med tilhørende kommuneplantillæg, der muliggør en omdannelse af Grønttorvet til et integreret byområde med fokus på den grønne boligby.

Indstilling og beslutning

Indstilling om, 

1. at forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 462 ’Grønttorvsområdet’ (bilag 1)  med tilhørende miljørapport (bilag 2) vedtages endeligt med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning, jf. bilag 5, herunder områdeafgrænsning, krav om støjskærm og grønne byrum langs banen samt mulighed for familieboliger i område IF, og med bemærkning om at støjskærmen forlænges med ca. 15 m mod øst på tegning nr. 5.1, således at bebyggelsen i områdets nordøstlige hjørne også beskyttes for støj fra de kommende baneanlæg,
2. at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt med ændringer som foreslået i 
   afsnittet løsning, jf. bilag 5, herunder områdeafgrænsning og bygningshøjder,
3. at udbygningsaftalerne og partnerskabsaftalen (bilag 6, 7 og 8) med grundejerne vedtages.

(Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget)

Problemstilling

Borgerrepræsentationen godkendte den 22. januar 2015 forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 462 ”Grønttorvsområdet” med tilhørende kommuneplantillæg. Planerne udgør grundlaget for en omdannelse af området til en grøn bydel med boliger og erhverv.

Planforslagene har været i høring fra den 17. februar til den 15. april 2015. Der er modtaget 15 henvendelser. På baggrund af høringssvarene er en række forslag til ændringer sendt i supplerende høring fra den 17. juli til den 16. august 2015. Til den supplerende høring er der modtaget 6 henvendelser, som ikke giver anledning til at foreslå yderligere ændringer.

Løsning

Planerne muliggør et varieret udbud af boliger, som placeres omkring en offentlig tilgængelig park på 23.000 m². Planerne rummer desuden attraktive byrum og kantzoner samt gode forbindelser til omgivelserne. Boliger udgør 75-90 % af det muliggjorte etageareal på ca. 270.000 m². Der henvises i øvrigt til bilag 8 Faktaark.

På baggrund af Teknik- og Miljøudvalgets og lokaludvalgets bekymringer i forhold til støj ved boligerne langs banen samt høringssvarene forslår forvaltningerne, at Område IF bliver ændret markant i lokalplantillægget. Grundejerne har udarbejdet et revideret forslag, hvor de opfører en 3 m høj støjskærm langs de nye baneanlæg samt etablerer et beplantet bælte, som forbinder de grønne område ved Kulbanevej til Ny Ellebjerg station. Grundejernes reviderede forslag vil betyde en markant reduktion af  støj i området, se støjkort i bilag 12. Herudover foreslår forvaltningerne en række ændringer til plantillæggene. Bl.a. at udvalgte bebyggelser kan forhøjes til op til 31 meter, og at områdeafgrænsning mod banen ændres. De præcise forslag til ændringer fremgår af bilag 5, Notat om henvendelser.

Høring
Høringssvarene er både positive og negative og omfatter bl.a. ændringsforslag og præciseringer, som forvaltningerne foreslår delvist imødekommes. Høringssvarene er vedlagt som bilag 4, og i bilag 5 er svarene refereret med forvaltningernes bemærkninger og et skema over de foreslåede ændringer. I bilag 3 behandles indsigelser vedrørende miljørapporten. Der blev i samarbejde med Valby Lokaludvalg afholdt en vandring i området og et borgermøde. Referat af mødet er vedlagt som bilag 10.

Valby Lokaludvalg – bilag 4, henvendelse nr. 11 og 18.
Valby Lokaludvalg er generelt positiv overfor udvikling af Grønttorvet og bemærker især bebyggelsesstrukturen, den store park i områdets indre og den støjafskærmende bebyggelse langs banen som en positiv udvikling i forhold til rammelokalplanen.

I bemærkningerne til den supplerende høring konstaterer udvalget med tilfredshed, at mange af deres bemærkninger er kommet med i de forslåede ændringer, og udvalget støtter DSBs ønske (se nedenfor) om blandede boligformer i område IF. Lokaludvalget fremhæver det grønne, trafik, støj, bæredygtighed, almene boliger og forskellige boligformer samt bebyggelsesplanen, herunder højhusene i deres høringssvar, som de ønsker undersøgt og/eller indarbejdet i lokalplanen.

Forvaltningernes bemærkninger: Forvaltningerne vurderer, at flere bemærkninger fra lokaludvalget imødekommes eller allerede er indarbejdet i forslaget til tillæg og/eller i lokalplan nr. 462. Konkret imødekommes ønsket om den grønne kile i områdets nordlige grænse samt krav om en bedre støjafskærmning af området. Forvaltningerne vurderer, at krav til begrønningsprocent, højhusenes udformning, kulturelle funktioner, børneinstitutioner samt almene boliger og forskellige boligformer er indarbejdet i lokalplantillægsforslaget og/eller partnerskabsaftalen. Der er ikke stillet krav om almene boliger i lokalplanen, men partnerskabsaftalen indeholder en aftale om etablering af 12.000 m² nye almene boliger.

Forvaltningerne anbefaler, at lokalplanen fastholdes i forhold til bestemmelserne om permeabel belægning, da de befæstede arealer er nødvendige for at sikre plads til veje og stier samt sportsbaner mv. og på grund af områdets højtliggende grundvandsspejl. Forvaltningerne vurderer, at det vil være unødvendigt at forlænge bebyggelsen i område IF af støjmæssige årsager, når der etableres støjskærme og beplantede arealer langs banerne. Børne- og Ungdomsforvaltningen og Økonomiforvaltningen vurderer, at der ikke er behov for en skole i området. Både certificering og udbygningsaftalen er et frivilligt tilbud fra grundejeren.

Henvendelser fra Banedanmark og forsyningsselskaber – bilag 4, henvendelser nr.1, 6, 12, 15, 16, 20 og 21.
HOFOR og Energinet gør i den supplerende høring opmærksom på områdets forsyning skal sikres og opgraderes. Banedanmark ønsker, at det fremgår af lokalplanen, at de ikke er omfattet af bestemmelserne om grundejerforening og særlig fællesanlæg. De bemærker endvidere, at grænsen til baneområdet ikke er i overensstemmelse med ekspropriationsgrænsen og bør rettes, og at de har behov for adgangsveje til deres arealer samt mulighed for at opføre tekniske anlæg. A/S Øresund vil sikre, at der er plads til deres banereservationer.

Forvaltningens bemærkninger: Parterne er i dialog om planlægning af forsyningsledninger i området. Forvaltningerne forslår, at Banedanmarks bemærkninger imødekommes og hermed også A/S Øresunds.

Henvendelser fra grundejerne – bilag 4, henvendelse nr. 5, 6, 7 og 14.

DSB Ejendomsudvikling A/S: Ved den politiske behandling af forslaget til tillæg blev anvendelsesmulighederne for område IF (ejet af DSB) ændret fra boliger med mulighed for erhverv til erhverv og/eller ungdomsboliger. Beslutningen blev begrundet i nærheden til banen og støjen herfra. DSB påpeger i deres henvendelse, at bebyggelsens udformning som et langt hus (for at beskytte resten af Grønttorvsområdet og dennes friareal fra banestøj) ikke egner sig til erhverv eller til en stor koncentration af ungdomsboliger. De vurderer, at det vil være usandsynligt, at bebyggelsen med erhverv nogensinde opføres, og at dette vil påvirke udformning og anvendelse af en større del af resten af området. Lejlighederne i familiestørrelse (ca. 95 m²) kan indrettes, så den støjfølsomme anvendelse er orienteret mod syd og dermed ikke vil være generet af støj, men DSB understreger, at tanken bag bebyggelsens udformning er, at den kan rumme forskellige boligtypologier. For yderligere at forbedre forholdene vil DSB opføre en begrønnet støjskærm i 3 m højde langs banen samt etablere et stort grønt byrum (ca. 13.000 m²) med træbeplantning for at reducere støjpåvirkningen på evt. familieboliger og tilhørende friarealer i område IF, forudsat at denne indstilling og dermed anvendelsesændringen godkendes.

Forvaltningernes bemærkninger: Forvaltningerne forslår, at de ønskede ændringer indarbejdes i lokalplanen. Konkret forslås der en ændring af anvendelse tilbage til boliger (alle typer) med mulighed for erhverv, samt at støjskærmen og det nye ekstra grønne byrum indarbejdes i bestemmelserne som særlige fællesanlæg, der skal etableres som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse både på DSB arealer og på den nordlige del af Grønttorvets arealer. 

Grønttorvet ønsker, at ét byggefelt kan bebygges højere, og at karreer med erhverv kan opføres som atriumbebyggelse. Desuden ønsker de, at bestemmelsen omkring anvendelsesfordeling i del af område IIA ændres.

Forvaltningernes bemærkninger: Grønttorvets første to ønsker forslås imødekommet, da det vil gøre planen mere fleksibelt og vurderes ikke at forringe de omkringliggende bygninger og byrum. I forhold til anvendelsesfordelingen forslås bemærkningen ikke imødekommet, da det vil gøre planen for ufleksibel, når den endelige bebyggelse ikke er kendt.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser – bilag 4, henvendelse nr. 2, 4, 8, 9, 10, 13, 17 og 19.
I borgerhenvendelserne kommer det til udtryk, at parkeringsnormen er for lav, og at krav om parkeringshuse vil flytte parkering til naboområderne. Nogle finder, at letbanen ikke er fremhævet nok i lokalplanen. Nogle mener, at området ikke bebygges tæt og højt nok, mens andre omvendt finder, at det er for tæt og højt.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for kommunen.

Når projektet er realiseret vil det give en skønnet kommunal skatteindtægt på ca. 58 mio. kr. årligt. Det vurderes endvidere, at planen skaber mulighed for at etablere op til ca. 1.400 arbejdspladser.  

Udbygningsaftale
På bygherrernes anmodning er der indgået to frivillige udbygningsaftaler med henholdsvis Grønttorvet A/S og DSB Ejendomsudvikling A/S i henhold til planlovens § 21b. Af udbygningsaftalen med Grønttorvet A/S fremgår det, at Grønttorvet A/S bidrager med 10 mio. kr. til en forbindelse over baneterrænet nord for Grønttorvsområdet, og 22,7 mio. kr. til anlæggelse af Grønttorvshallens areal. Af udbygningsaftalen med DSB Ejendomsudvikling A/S fremgår det, at de bidrager med 1 mio. kr. til forbindelsen over banen. Københavns Kommune kommer efterfølgende til at eje anlægget. Det vil blive undersøgt om de øvrige grundejere i området, herunder Københavns Kommune, også vil bidrage til forbindelsen over banen. Såfremt Københavns Kommune ikke har truffet beslutning om restfinansiering af forbindelsen senest ved udgangen af 2018 skal midlerne i stedet anvendes til anlæg for forbedring af forholdene for cyklister og trafikanter.

Partnerskabsaftale

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplantillægget og kommuneplantillægget, bekendtgør forvaltningerne disse i henhold til reglerne i planloven.

Lokalplantillægget vil inden bekendtgørelse omdøbes til tillæg 1, da det oprindelige tillæg 1 for boldbanen syd for Torveporten er udsat.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 462 ’Grønttorvsområdet’ (bilag 1)  med tilhørende miljørapport (bilag 2) vedtages endeligt med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning, jf. bilag 5, herunder områdeafgrænsning, krav om støjskærm og grønne byrum langs banen samt mulighed for familieboliger i område IF.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

    2.   at tillæg til Kommuneplan 2011 (bilag 1) vedtages endeligt med ændringer som foreslået i 
          afsnittet løsning, jf. bilag 5, herunder områdeafgrænsning og bygningshøjder,

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:

”At cykelparkeringsnormen skal være 5 pr. 100 m2 bolig.”

Ændringsforslaget blev forkastet med 8 stemmer mod 3. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: V, C og I.

Imod stemte: A, Ø, B, F og O.

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen med 8 stemmer mod 2. Et medlem undlod at stemme.

For stemte: A, Ø, B, F og O.

Imod stemte: V og C.

Undlod at stemme: I.

Venstre, Det Konservative Folkeparti og Liberal Alliance videreførte deres protokolbemærkninger fra Teknik- og Miljøudvalgets møde den 21. september 2015:

”Cykelparkeringsnormen skal være 5:100 for boliger.”

”Vi kan ikke støtte opførelse af boliger på så støjplaget et område.”

Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 8. oktober 2015

Det Konservative Folkeparti genfremsatte følgende ændringsforslag fra udvalgsbehandlingen:
 
ÆF1
 
Det foreslås, at indstillingen tilføjes et nyt at-punkt:

”At parkeringsnormen for biler ændres til 1:100 for boliger.”

ÆF2

”At cykelparkeringsnormen skal være 5 pr. 100 m2 bolig.”


Det af Det Konservative Folkeparti genfremsatte ændringsforslag (ÆF1) blev forkastet med 32 stemmer imod 16. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: C, I, O og V.

Imod stemte: A, B, F og Ø.


Det af Det Konservative Folkeparti genfremsatte ændringsforslag (ÆF2) blev forkastet med 34 stemmer imod 16. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: C, I, O og V.

Imod stemte: A, B, F og Ø.


Indstillingen blev herefter godkendt med 45 stemmer imod 3. 2 medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, O, V og Ø.

Imod stemte: C.

Følgende undlod at stemme: I.


Venstre afgav følgende protokolbemærkning, som Liberal Alliance tilsluttede sig:

”Venstre stemmer for indstillingen, idet vi anerkender behovet for flere boliger i byen. Dog er Venstre bekymret for placeringen af boliger i et område tæt ved jernbane og indfaldsveje. Den fremtidige udvikling af boligområdet omkring Grønttorvsområdet bør indtænke løsninger, som kan mindske støjbelastningen for beboerne. ”