Tillæg til lokalplan "Islands Brygge Syd"

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 8. februar 2001

Tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd"

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Anbefalet

Jens Johansen (F) og Jens Kjær Christensen (Ø) tog forbehold.

I forbindelse med den offentlige høring af forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd" er der modtaget 4 henvendelser. Herudover er der modtaget en udtalelse fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

Henvendelserne beskæftiger sig med byggefelternes omfang, bestemmelserne om bebyggelse i facadelinier, lejlighedsstørrelser, placering og udformning af bro over havneløbet samt mulighed for besejling af vandbassin øst for gaden Islands Brygge.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen oplyser, at Økonomiforvaltningen er indstillet på, at en parcel af kommunal ejendom øst for Artillerivej stilles til rådighed til daginstitutionsanvendelse, og at man på den baggrund ikke har bemærkninger til forslaget til tillæg.

Efter den offentlige høring af forslaget til lokalplantillæg foreslås dette vedtaget endeligt med de under sagsbeskrivelsen foreslåede ændringer, der efter nærmere godkendelse muliggør sammenbygning af erhvervsbygninger på arealer fastlagt til interne veje, og gør bestemmelser om bebyggelse i facadelinie mod gaden Islands Brygge mere fleksible på delstrækninger.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 21. september 2000 Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 16. august 2000 om offentliggørelse af forslaget til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd" (sag 372/2000). Forinden havde Overborgmesteren på vegne af Økonomiforvaltningen meddelt, at man ingen bemærkninger havde til, at forslaget søges gennemført.

Aftryk af indstillingen til Borgerrepræsentationen med tilhørende bilag er fremlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor på Rådhuset, 1. sal værelse 36.

Forslaget til tillæg har været offentliggjort i perioden fra den 3. oktober 2000 til den 4. december 2000. Der er udsendt 186 pjecer til ejere, lejere og brugere og 55 pjecer til interessegrupper, foreninger og lignende.

I offentlighedsperioden er der modtaget 4 henvendelser. Herudover er der modtaget en supplerende udtalelse fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, jf. forvaltningens udtalelse i forbindelse med udarbejdelsen af forslaget til tillæg.

De 5 skrivelser er fremlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen vurderede i forbindelse med udarbejdelsen af forslaget til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 303, at den planlagte boligudbygning inden for lokalplanområdet vil medføre et behov for en daginstitution på ca. 750 m² etageareal svarende til 5 børnegrupper. Forvaltningen førte på daværende tidspunkt forhandlinger med Økonomiforvaltningen om reservation til den pågældende institution inden for den kommunale ejendom øst for Artillerivej ud for Axel Heides Gade, der hidtil har været udlejet til en tømmerhandel.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen oplyser i den aktuelle udtalelse, at Økonomiforvaltningen ved brev af 4. september 2000 har tilkendegivet, at man er indstillet på, at en parcel på ca. 1.500 m² af den nævnte ejendom stilles til rådighed til daginstitutionsanvendelse, såfremt anvendelsen ikke er i strid med plan- og fredningsbestemmelserne

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har på baggrund af ovenstående ingen bemærkninger til lokalplanforslaget.

Det kan oplyses, at det vil være nødvendigt at udarbejde en lokalplan for ejendommen, og at den del, der indgår i institutionsarealet, ikke er omfattet af fredning.

1. Skrivelse af 24. november 2000 fra Hovedstadens Udviklingsråd, Plandivisionen

Hovedstadens Udviklingsråd anfører, at planforslaget ikke giver rådet anledning til som regionplanmyndighed at gøre indsigelse mod forslaget.

Henvendelser fra ejere, lejere, brugere interessegrupper m.fl.

2. Skrivelse af 4. december 2000 fra selskaberne Sjælsø Gruppen A/S og JM Danmark A/S

Selskaberne Sjælsø Gruppen A/S og JM Danmark A/S oplyser, at man pr. den 30. november 2000 har erhvervet en del af lokalplantillægsområdet, og at man forventer at erhverve den resterende ledige andel, hvilket efterfølgende er sket. De to selskaber ejer således tilsammen grundarealer svarende til godt 85 pct. af byggerummeligheden på i alt ca. 110.000 m² etageareal inden for lokalplanens område II.

Sjælsø Gruppen A/S og JM Danmark A/S har anmodet 5 tegnestuer om med udgangspunkt i lokalplanforslaget at udarbejde idéforslag til bebyggelse af Havnestad Syd (lokalplanens område II) for primært at få belyst muligheden for at etablere domicilbyggeri i skala fra ca. 5.000 m² etageareal op til 65.000 m², der er den maksimale erhvervsrummelighed på selskabernes arealer, samt for så vidt angår den ca. 29.000 m² store boligrummelighed, etapedelinger á ca. 50 boliger, lejlighedsdisponering med gennemsnitsstørrelser på 100 - 120 m², arkitektur og farveskala samt adgangsforhold til lejligheder og parkeringskældre.

På baggrund af de 5 idéforslag har de to ejere fremsat ændringsforslag til lokalplanforslaget vedrørende dels fastlæggelse af byggefelter og bestemmelser om, i hvilket omfang facadelinier skal bebygges, dels til kravet om boligstørrelser.

I lokalplanforslagets § 4, stk. 4, og § 5, stk. 2, litra b, fastlægges henholdsvis, at den interne trafikbetjening skal ske bl.a. ved anlæg af private fællesveje fra Axel Heides Gade principielt som angivet på tegning nr. 27.392, og at ny bebyggelse i princippet skal opføres inden for de på tegning nr. 27.393 viste byggefelter og skal opføres med facade/gavl i byggefelternes afgrænsninger i overensstemmelse med de på tegningen nærmere angivne markeringer.

For at muliggøre, at arealet mellem Axel Heides Gade og det inderste vandbassin kan udnyttes til erhverv af én bruger, ønsker ejerne at kunne bygge på dele af de to fastlagte fællesveje mellem Axel Heides Gade og bassinet samt at udføre bebyggelse langs gaden Islands Brygge som sluttet bebyggelse med henblik på, at der kan opføres ét samlet bygningskompleks.

For at muliggøre, at boligbebyggelse på arealet syd for vandbassinet kan opføres således, at der fra flest mulige lejligheder bliver udsigt mod havnen, ønsker ejerne mulighed for, at der i facadelinien mod gaden Islands Brygge, der er fastlagt som sluttet bebyggelse, kan etableres en åbning.

I lokalplanforslagets § 3, stk. 2, fastlægges, at boliger i normaletager i bebyggelse med en husdybde på over 12 m, jf. bestemmelse om at boligbebyggelse kan opføres med en husdybde på op til 15 m, i nybyggeri samt i Frøsilo skal have en størrelse på mindst 100 m². Herudover gælder bestemmelsen i lokalplan nr. 303 om, at boliger, undtaget boliger for ældre og personer med handicap, i gennemsnit skal have en størrelse på mindst 85 m².

For at muliggøre et bredt udbud af lejligheder samt på baggrund af erfaringer ved salg af boliger i Københavns Havn anmoder ejerne om, at kravet om mindstestørrelse på 100 m² i bebyggelse med en husdybde på over 12 m nedsættes til 90 m². Ejernes hensigt er at opføre den samlede boligbebyggelse med store husdybder og indrette den med lejligheder med en gennemsnitsstørrelse på 110-120 m², men med et antal mindre lejligheder f.eks. i bygningernes gavle, hvor man anfører, at der på trods af de relativt store husdybder kan indrettes velbelyste lejligheder med flersidet lysindfald.

Hensigten med de fastlagte interne veje mellem Axel Heides Gade og vandbassinet er, foruden at sikre adgangsforhold til de enkelte ejendomme, at Axel Heides Gade såvel trafiksikkerhedsmæssigt som byarkitektonisk kan indrettes hensigtsmæssigt med regulære firbenede kryds.

Hensigten med de fastlagte byggefelter på arealet mellem Axel Heides Gade og vandbassinet er at sikre, at bebyggelsen mod Axel Heides Gade fremtræder som karrébebyggelse, og at bebyggelsen mod bassinet fremtræder med et markeret gavlmotiv samt at forhindre, at der i bebyggelsen etableres åbninger i øst-vestlig retning i et sådant omfang, at helhedspræget samt Axel Heides Gades og den blå kiles funktion som strukturende elementer udviskes.

Det er en overordnet intention, at den markante facadefront mod gaden Islands Brygge, som forefindes nordligere på Islands Brygge, føres videre inden for lokalplantillægsområdet, hvilket er baggrunden for bestemmelsen om overvejende sluttet facadebebyggelse langs gaden Islands Brygge.

Ejernes ønske om at kunne forbinde de enkelte erhvervsbygninger, såfremt der bliver tale om én bruger, finder forvaltningen forståelig ud fra et funktionelt synspunkt. At opføre bebyggelse langs gaden Islands Brygge nord for vandbassinet som sluttet bebyggelse vil være i overensstemmelse med intentionerne om en markant bygningsfront. Med hensyn til at åbne bebyggelsen langs gaden Islands Brygge syd for bassinet finder forvaltningen, at en begrænset åbning er acceptabel.

Forvaltningen skal foreslå nedenstående ændringer af lokalplanens bestemmelser om byggefelter og om facadebebyggelse langs gaden Islands Brygge, som man finder i rimeligt omfang imødekommer ejernes ønsker og er forenelige med de ovenfor nævnte intentioner.

Til § 4, stk. 4, tilføjes nyt afsnit:

§ 5, stk. 2, litra b, får følgende formulering (tilføjelser i kursiv):

"Ny bebyggelse skal i princippet opføres inden for de på tegning nr. 27.431 viste byggefelter og skal opføres med facade/gavl i byggefelternes afgrænsninger i overensstemmelse med de på tegningen angivne markeringer som henholdsvis:

• sluttet bebyggelse
• bebyggelse i mindst ¾ af længden af markeringen
• bebyggelse i ¼-½ af længden af markeringen
• bebyggelse i mindst ¼ af længden af markeringen
• bebyggelse, der udfylder hjørner

Tegning nr. 27.394 viser et eksempel på bebyggelse i overensstemmelse med ovennævnte principper.

Tegning nr. 27.393 erstattes af ny lokalplantegning nr. 27.431 (vedlagt som bilag A), og tegningsnr. "27.393" ændres som konsekvens heraf i lokalplanteksten til "27.431".

De foreslåede ændringer skønnes at have en sådan karakter, at fornyet høring i henhold til planlovens § 27, stk. 3, ikke er fornøden.

Muligheden for at opføre boligbebyggelse med husdybder op til 15 m er en lempelse af bestemmelsen i lokalplan nr. 303 om, at husdybden i boligbebyggelse ikke må overstige 12 m. Desuden lempes afstandskravet i forhold til anden boligbebyggelse, såfremt den ene eller begge berørte bygningsdele er gavle, idet bygningshøjden må være op til 4/3 x afstanden mod normalt 0,8 x afstanden.

Hensigten med at kræve, at lejligheder skal være mindst 100 m², er at hindre, at der opføres dybe smalle lejligheder med uacceptable lysforhold, og forvaltningen finder på baggrund af denne hensigt og den fleksibilitet, der i øvrigt er indbygget i ovennævnte bestemmelser, ikke, at anmodningen om mindre lejligheder bør imødekommes.

1. Skrivelse af 30. november 2000 fra NCC Danmark A/S Ejendomme

NCC Danmark A/S Ejendomme, der har erhvervet arealet vest for gaden Islands Brygge mellem Axel Heides Gade og det yderste vandbassin med bl.a. den eksisterende Frøsilo, anfører i sin henvendelse, at man har gennemført en arkitektkonkurrence for ombygning af Frøsilo til boliger med deltagelse af 4 arkitektfirmaer.

Alle arkitektfirmaer har i deres besvarelser peget på det uheldige i at placere en stibro over havneløbet ud for Frøsilo som angivet i lokalplanforslaget, og NCC Danmark A/S Ejendomme foreslår på denne baggrund, at stibroen placeres ca. 50 m nordligere ud for pladsdannelsen i forlængelse af Axel Heides Gade.

Bemærkning

I lokalplanforslaget fastlægges – under hensyntagen til besejlingsforholdene – en gang- og cykelbro med forbindelse til Fisketorvet og Dybbølsbro Station. Broen er principielt angivet med en placering på Islands Brygge-siden midt for Frøsilo, hvorfra et stianlæg, der indgår i kommunens overordnede cykelrutenet, forbindes med cykelstier og fortove langs Axel Heides Gade via den nævnte plads.

Den angivne placering af broen vinkelret på havneløbet anses under de eksisterende forhold for den mest hensigtsmæssige. Hvis brohæftet på Islands Brygge flyttes 50 m mod nord, kan broen ikke udføres med et forløb, der er vinkelret på de to sider af havneløbet. Udover det æstetisk uheldige i et diagonalt broforløb forlænges broen med deraf følgende tekniske og økonomiske omkostninger.

Placeringen af broen er i lokalplantillægget angivet principielt, og når dens realisering bliver aktuel, vil det blive nærmere vurderet, om den med fordel kan etableres nordligere end angivet. Hvis broen etableres som angivet, vil der ved dens udformning så vidt muligt blive taget højde for indbliksgener i Frøsilo, hvorved bemærkes, at der ikke er taget stilling til brotypen, herunder om det skal være en oplukkelig lavbro. På denne baggrund finder forvaltningen ikke anledning til at foreslå ændringer af lokalplantillæggets bestemmelser vedrørende broen.

2. Skrivelse af 30. november 2000 fra Dansk Forening for Rosport, Københavnskredsen

Foreningen anfører, som den gjorde det i forbindelse med lokalplan nr. 303, at en bro over havneløbet af hensyn til havnebassinets anvendelighed for roere på afmærket bane bør udføres uden støttepunkter i bassinet, f.eks. som en hængebro.

Foreningen finder det desuden skuffende, at vandbassinet øst for gaden Islands Brygge udføres som et spejlbassin, der ikke kan besejles fra havneløbet. Foreningen foreslår, at gaden Islands Brygges overføring over bassinerne ændres fra en dæmning til en bro, og at det inderste bassin gøres dybere.

Når etablering af broen over havneløbet bliver aktuel, vil der i forbindelse med den nærmere planlægning blive foretaget en afvejning af dens placering og udformning i forhold til andre hensyn, herunder havneløbets anvendelighed til fritidssejlads, jf. desuden bemærkningerne til skrivelse 3).

Med hensyn til besejling af det inderste vandbassin blev det i forbindelse med udarbejdelsen af forslaget til tillæg undersøgt, om det ville være muligt at nedlægge Islands Brygge som vej på strækningen syd for Axel Heides Gade for udover at fredeliggøre området bl.a. at erstatte vejdæmningen mellem bassinerne med en let stibro. Det har imidlertid vist sig uhensigtsmæssigt af hensyn til den samlede infrastruktur på Islands Brygge, og da vandbassinerne er privat ejendom og indgår i de påkrævede friarealer til den kommende bebyggelse, har forvaltningen ikke fundet, at der var grundlag for at gå imod bygherrens ønske om henholdsvis et egentligt havnebassin, der kan besejles, og som skal indrettes med marina, yderst mod havneløbet og et spejlbassin med karakter af en urban sø øst for gaden Islands Brygge. På baggrund heraf finder forvaltningen ikke anledning til at foreslå æ ndringer af lokalplantillæggets bestemmelser om vandbassinerne.

A. Ny lokalplantegning nr. 27.431

1. Aftryk af indstillingen til Borgerrepræsentationen med tilhørende bilag
2. Udtalelse af 29. november 2000 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
3. Skrivelse af 24. november 2000 fra Hovedstadens Udviklingsråd, Plandivisionen
4. Skrivelse af 4. december 2000 fra selskaberne Sjælsø Gruppen A/S og JM Danmark A/S
5. Skrivelse af 30. november 2000 fra NCC Danmark A/S Ejendomme
6. Skrivelse af 30. november 2000 fra Dansk Forening for Rosport, Københavnskredsen

Jens Ole Nielsen