Lokalplan "Det Centrale Valby" samt bortfald af Kommuneplantillæg

DAGSORDEN

for Ordinært møde torsdag den 4. oktober 2001

Lokalplan "Det Centrale Valby" samt bortfald af tillæg til Kommuneplan 1997

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, at det tages til efterretning,

B fastholdt bemærkningen fra Bygge- og Teknikudvalgets behandling af sagen.

Der er i offentlighedsperioden modtaget 8 henvendelser, herunder en fra HUR og en fra Valby Bydelsråd.

HUR gør opmærksom på, at en afgørelse fra Naturklagenævnet af 13. marts 2001 betyder, at lokalplanforslaget først kan vedtages endeligt, når Regionplan 2001 er endeligt vedtaget med en fyldestgørende planmæssig begrundelse for etablering af udvalgsvarebutikker over 1.000 m² i blandt andet Valby bydel. HUR har ikke yderligere indsigelser i forhold til planforslagene.

Regionplan 2001 er efterfølgende blevet endeligt vedtaget af HUR på møde den 25. juni 2001- bl.a. med en ændret redegørelse om detailhandel, hvori de særlige planlægningsmæssige begrundelser for etablering af udvalgsvarebutikker over 1.000 m² bruttoareal er uddybet og præciseret. Disse begrundelser indarbejdes i den endelig vedtagne Kommuneplan 2001 for Københavns Kommune. Som følge heraf kan lokalplanforslaget nu vedtages endeligt under forudsætning af, at Kommuneplan 2001 vedtages senest samtidig med denne indstilling.

Til lokalplanforslaget hører et forslag til tillæg til Kommuneplan 1997. Tillægget er indarbejdet i Kommuneplan 2001 og bortfalder med vedtagelsen af Kommuneplan 2001.

Sideløbende med denne indstilling forelægges en fællesindstilling "Eksempelprojektet for det centrale Valby" - udarbejdet i et samarbejde mellem Økonomiforvaltningen, Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen og Kultur- og Fritidsforvaltningen.

Fællesindstillingen vedrører realisering af et helhedsorienteret projekt for omdannelse og fornyelse af det centrale Valby, herunder om godkendelse af en økonomisk rammeaftale mellem kommune, grundejere og investorer samt beslutninger om flytning og udvidelse af Valby Skole, nye idræts- og kulturfaciliteter, genhusning af daginstitutioner og mellemfinansiering af grundkøb (optionsudnyttelse) med henblik på etablering af ældrefaciliteter, ny daginstitution og boliger.

En vedtagelse i Borgerrepræsentationen af ovennævnte fællesindstilling og denne indstilling om lokalplanen m.v. er en forudsætning for at kunne gennemføre den planlagte omdannelse og fornyelse af det centrale Valby.

De modtagne henvendelser vedrører primært udformningen af det kommende nybyggeri og ombygningerne i lokalplanområdet, herunder bebyggelsesprocent og etageantal samt de trafikale og butiksmæssige konsekvenser af omdannelsen af det centrale Valby.

Der er i høringsperioden foretaget en supplerende høring vedrørende en foreslået ny bestemmelse om tilslutning til bygas. Der er i den forbindelse modtaget en henvendelse fra Sundhedsforvaltningen, der er omtalt under sagsbeskrivelsen.

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 8. februar 2001 (BR 60/01) Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets indstilling om offentliggørelse af lokalplanforslaget "Det centrale Valby" og forslag til tillæg til Kommuneplan 1997.

Aftryk af indstillingen til Borgerrepræsentationen med tilhørende bilag er fremlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor.

Planforslagene har været offentliggjort i perioden fra den 21. februar 2001 til den 23. april 2001. Der er udsendt 967 pjecer til ejere, lejere og brugere og 54 pjecer til interessegrupper, foreninger og lignende.

I offentlighedsperioden er modtaget 8 henvendelser, der er fremlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor.

Der har desuden været foretaget en supplerende høring i perioden fra den 10. juli 2001 til den 30. juli 2001. I den forbindelse er der modtaget 1 henvendelse, der er fremlagt til gennemsyn samme sted.

De modtagne henvendelser er behandlet i Bygge- og Teknikforvaltningen for så vidt angår bemærkninger i relation til lokalplanen og i Økonomiforvaltningen for så vidt angår bemærkninger i relation til kommuneplantillægget.

En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag A.

Betegnelsen eksempelprojekt har baggrund i Miljøministerens Landsplanredegørelse fra 1992 "Danmark på vej mod år 2018", hvori det foreslås at arbejde med eksempelprojekter i konkrete, geografiske områder.

I 1998 blev der derfor nedsat en projektgruppe med repræsentanter for Kommunen ved Økonomiforvaltningen, Bygge- og Teknikforvaltningen og Valby Bydelsråd samt grundejerne Royal Scandinavia (Porcelænsgrunden), ejendomsselskabet Dades (Bomuldsspinderierne), udviklingsselskabet TK Development og Miljø- og Energiministeriet. Gruppen fik til opgave at udarbejde et plangrundlag for det centrale Valby.

I september 2000 offentliggjorde projektgruppen et planlægningsgrundlag i form af eksempelprojektet "Valby Bymidte udvides og fornys", der har dannet grundlag for lokalplanforslaget og kommuneplantillægget. Eksempelprojektet lægger vægt på, at der i området sker en integration af boliger, handel, service og kulturelle funktioner, og at der bygges videre på områdets identitet ved genanvendelse af bevarings-værdige industribygninger, nybyggeri af høj kvalitet og forskønnelse af byrummene.

I efteråret 2000 blev der under Økonomiforvaltningens formandskab nedsat en kommunal koordineringsgruppe, der har haft til opgave at samordne de kommunale interesser i eksempelprojektet og at forberede fællesindstillingen.

Der henvises til denne hvad angår det nærmere indhold.

En vedtagelse i Borgerrepræsentationen af såvel fællesindstillingen som denne indstilling er en forudsætning for en realisering af Eksempelprojektet, og fællesindstillingen og denne indstilling behandles derfor samtidigt i Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.

Bygge- og Teknikudvalget har i mødet den 6. december 2000 (BTU 579/2000) godkendt et forslag til retningslinier og anbefalinger for ændringer på bevaringsværdige bygninger samt for skilte og facadeudstyr generelt. Retningslinierne er indeholdt i pjecen "facader & skilte i København" udgivet i 2001, og skal lægges til grund for Bygge- og Teknikforvaltningens myndighedsudøvelse. Det foreslås, at der indsættes en note til § 6 om bebyggelsens ydre fremtræden med følgende indhold: ***) Opmærksomheden henledes på pjecen "facader & skilte i København", der indeholder retningslinier og anbefalinger for ændringer på bevaringsværdige bygninger samt for skilte og facadeudstyr generelt. Som konsekvens af forslaget rettes noterne ***), ****) og *****) til § 7 og § 11 til ****), *****) og ******).

I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget blev der foretaget en høring af blandt andet Københavns Energi, der gjorde opmærksom på de byøkologiske, ressourcemæssige og økonomiske fordele ved bygassen og anbefalede at bibeholde bygassen ved byfornyelse og at etablere bygas ved nybyggeri.

På daværende tidspunkt var de miljømæssige retningslinier for støttet og kommunalt byggeri" Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" under revision. Bygge- og Teknikforvaltningen havde blandt andet foreslået, at nybyggeris tilslutning til bygas skulle gøres til et minimumskrav og indarbejdes i lokalplaner i det omfang, planloven giver hjemmel hertil, hvilket Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte den 6. december 2000 (BTU 562/2000). Borgerrepræsentationen havde endnu ikke behandlet forslaget til revision, da indstillingen om lokalplanforslaget blev behandlet, og forvaltningen meddelte derfor, at man ville overveje at indsætte en bestemmelse om bygas i lokalplanen, hvis revisionen af retningslinierne var blevet tiltrådt inden den endelige vedtagelse af lokalplanen.

Borgerrepræsentationen tiltrådte revisionen af de miljømæssige retningslinier i mødet den 1. marts 2001 (BR 28/01).

Københavns Energi har den 28. marts 2001 oplyst, at lokalplanområdet er beliggende i et område med bygasforsyning.

Indsættelse af bestemmelse om tilslutning til bygas er så væsentlig en ændring af lokalplanforslaget, at der skal foretages en høring af dem, der vil blive berørt heraf, inden ændringen kan vedtages, jf. planlovens § 27, stk. 3. Høringen er gennemført i perioden fra den 10. juli til den 30. juli 2001. Der er modtaget en henvendelse fra Sundhedsforvaltningen. De øvrige foreslåede ændringer har ikke en sådan karakter, at de kræver høring.

Sundhedsforvaltningen gør opmærksom på planerne om at etablere en plejeboligbebyggelse i lokalplanens område III A. Plejeboliger forsynes med selvstændigt køkken, der i de hidtil opførte plejeboligbebyggelser har anvendt el som energikilde. Under hensyn til at mange beboere i plejeboliger ikke vil kunne betjene gasinstallationer på betryggende vis, foreslår Sundhedsforvaltningen, at plejeboligbebyggelsen undtages fra kravet om tilslutning til bygasforsyningen.

Hertil bemærkes, at lokalplanens tilslutningspligt ikke medfører pligt til at aftage bygassen. En kommende plejeboligbebyggelse er desuden omfattet af kravet om tilslutning til bygas allerede i kraft af, at det er et kommunalt støttet byggeri. Sundhedsforvaltningens ønsker kan således ikke imødekommes alene ved at indsætte en undtagelsesbestemmelse herom i lokalplanen.

Forvaltningen anbefaler, at spørgsmålet tages op i forbindelse med den politiske behandling af det konkrete projekt til plejeboligbebyggelsen, hvor det vil være naturligt at indarbejde et forslag om dispensation fra de miljømæssige retningsliniers bestemmelse om bygas samtidig med, at der meddeles dispensation fra lokalplanens § 8.

På denne baggrund foreslås følgende. Overskriften til lokalplanens § 8 ændres fra "Kollektiv varmeforsyning" til "Kollektiv energiforsyning" og der indsættes et stk. 2 med følgende ordlyd: Stk. 2. Bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere anvisning er tilsluttet Københavns Energis forsyning med bygas.

Af lokalplanens § 10, stk. 2, om parkeringsdækning fremgår, at "parkering kan være fælles for flere ejendomme, jf. stk. 7". Henvisningen til stk. 7, der handler om udformningen af pladser, promenader m.m., er en fejl og skal rettes til stk. 8, der handler om, at ubebyggede arealer og parkeringsanlæg skal indgå i fællesanlæg efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere bestemmelse.

Det foreslås derfor, at § 10, stk. 2, 2. pkt., rettes til følgende: "Parkering kan være fælles for flere ejendomme, jf. stk. 8":

Til lokalplanforslaget hører et forslag til tillæg til Kommuneplan 1997. Tillægget er indarbejdet i Kommuneplan 2001 og bortfalder med vedtagelsen af Kommuneplan 2001.

Brev af 23. april 2001: HUR bemærker, at kommuneplantillæggets forslag til ændringer i afgrænsningen af bydelscentret omkring Valby Langgade og Toftegårds Plads ikke er i overensstemmelse med forslag til Regionplan 2001, hvori er indarbejdet tillæg nr. 13 til Kommuneplan 1997 om detailhandel. Da ændringerne kun består i inddragelse af 2 mindre arealer, vurderer HUR, at udvidelsen af centerområdet er af underordnet betydning for regionplanlægningen, jf. planlovens § 29, stk. 2.

HUR gør opmærksom på, at Naturklagenævnets afgørelse af 13. marts 2001 vedrørende tillæg nr. 13 til Kommuneplan 1997 om detailhandel, betyder, at lokalplanen ikke kan vedtages endeligt med den i § 3, stk. 2, pkt. e, indeholdte bestemmelse om, at der kan indrettes en udvalgsvarebutik på 1.500 m² i område II. Lokalplanen vil tidligst kunne vedtages endeligt, når Regionplan 2001 er endeligt vedtaget med en uddybning og præcisering af de særlige planlægningsmæssige begrundelser for etablering af udvalgsvarebutikker over 1.000 m² bruttoareal. HUR har efterfølgende oplyst, at klagefristen på 4 uger til Naturklagenævnet skal lægges til tidspunktet for offentlig bekendtgørelse af regionplanen.

Planforslaget giver ikke HUR anledning til yderligere indsigelser i henhold til planlovens § 29, stk. 2, og HUR har heller ikke bemærkninger i forhold til rådets trafikale interesser.

Brev af 20. juni 2001: Efter anmodning fra Københavns Kommune har HUR foretaget en vurdering af, om den kommende fornyelse af lokalplanområdet med blandt andet butikker og parkering kan gennemføres uden en særlig vurdering af virkningerne på miljøet (VVM).

HUR konkluderer, at omdannelsen af byområdet med parkering og butikker vil skabe en del ny trafik. Den samlede stigning i trafikken afhænger af den endelige anvendelse af området. Det forventes ikke, at de trafikale problemer bliver større end, hvad der generelt kan forventes i Københavns tætte bydele. HUR vurderer derfor, at miljøpåvirkningerne fra projektet ikke er væsentlige.

HUR meddeler afslutningsvis, at afgørelsen offentliggøres i Valbybladet den 27. juni 2001.

I lokalplanforslagets § 3, stk. 2 pkt. e, bestemmes, at der må indrettes en udvalgsvarebutik på maksimalt 1.500 m² i lokalplanens område II.

Lokalplanforslagets bestemmelser om butiksarealer- og størrelser har hjemmel i tillæg nr. 13 til Kommuneplan 1997 om detailhandel, der fastlægger området omkring Valby Langgade og Toftegårds Plads til bydelscenter. I tillæg nr. 13 bestemmes, at der kan etableres én ny udvalgsvarebutik med op til 1.500 m² bruttoetageareal i blandt andet Valby bydelscenter.

Naturklagenævnet afgjorde den 13. marts 2001 klage over bestemmelserne om butiksstørrelser i kommuneplantillæg nr. 13. Ifølge planloven skal en regionplan henholdsvis en kommuneplan, der muliggør etablering af udvalgsvarebutikker på mere end 1.000 m², oplyse om de særlige planlægningsmæssige begrundelser herfor i redegørelsen til regionplanen/kommuneplanen. Det spørgsmål, Naturklagenævnet blandt andet skulle tage stilling til, var om kommuneplantillæg nr. 13 indeholdt den nødvendige særlige planlægningsmæssige begrundelse for at tillade etablering af en udvalgsvarebutik med op til 1.500 m² bruttoareal i bydelscentrene i København, herunder i Valby. Et flertal i nævnet fandt, at dette ikke var tilfældet, og at den manglende begrundelse var en så væsentlig mangel, at bestemmelserne i kommune-plantillæg nr. 13 om udvalgsvarebutikker på o ver 1.000 m2 i bydelscentrene måtte ophæves som ugyldige.

Tillæg nr. 13, der både indeholder region- og kommuneplanmæssige retningslinier, var i mellemtiden blevet indarbejdet i forslagene til Regionplan 2001 og Kommuneplan 2001. Konsekvensen af Naturklagenævnets afgørelse var derfor, at både regionplanforslaget og det offentliggjorte forslag til kommuneplan 2001 led af en retlig mangel, idet begge forslag muliggjorde etablering af en udvalgsvarebutik på op til 1.500 m2 bruttoareal i bydelscentre, herunder i Valby, uden at angive tilstrækkelig planlægningsmæssige begrundelse herfor.

Dette er baggrunden for, at HUR meddeler, at lokalplanforslaget tidligst kan vedtages endeligt, når regionplanforslaget er endeligt vedtaget.

Som følge af Naturklagenævnets afgørelse er der i Regionplan 2001 blevet indarbejdet en ændret redegørelse om detailhandel, hvori de særlige planlægnings-mæssige begrundelser for etablering af udvalgsvarebutikker med over 1.000 m² bruttoareal er uddybet og præciseret. Regionplan 2001 blev vedtaget af HUR på mødet den 25. juni og bekendtgjort den 16-17. juli 2001. Klagefristen er udløbet.

De uddybede og præciserede begrundelser for udvalgsvarebutikker over 1.000 m² bruttoareal indarbejdes i redegørelsen om detailhandel i Kommuneplan 2001, der forventes at blive endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen senest samtidig med denne indstilling.

Lokalplanforslaget kan derfor nu vedtages endeligt med bestemmelsen i § 3, stk. 2, pkt. e, om, at der kan etableres en udvalgsvarebutik med et bruttoetageareal på maksimalt 1.500 m².

HUR´s henvendelser giver ikke anledning til yderligere bemærkninger.

Høringssvaret blev fremsendt med forbehold for bydelsrådets endelige godkendelse, der blev givet på mødet den 26. april 2001. Et mindretal - Enhedslisten - kunne ikke godkende høringssvaret under henvisning til, at det samlede bruttoareal til butiksformål i lokalplanens område II højst bør være 12.000 m² inklusiv eksisterende butiksareal på 2.000 m².

Valby Bydelsråd oplyser, at der har været holdt borgermøde om lokalplanforslaget den 27. marts 2001, og at lokalplanforslaget også blev debatteret på kommunens borgermøde den 21. marts 2001 om Kommuneplan 2001. Bydelsrådet har derfor haft mulighed for at indarbejde en række af de synspunkter i høringssvaret, som er kommet frem på borgermøderne.

Bydelsrådet bemærker vedrørende kommunens option på området vest for Ovnhallen, der omfatter lokalplanens område III A, at det er en af kommunens sidste muligheder for at erhverve et attraktivt beliggende areal til offentlige formål. Optionen bør udnyttes til for eksempel plejeboliger, seniorboliger, institutioner og til familieboliger af høj kvalitet. Bydelsrådet mener iøvrigt, at et eventuelt erhvervsbyggeri på vestområdet vil have uheldige konsekvenser for bymiljøet, ikke mindst fordi biltrafikken vil forøges. Endelig anfører Bydelsrådet, at lokalplanforslagets bebyggelsesprocent på 130 vil føre til en alt for massiv bebyggelse på vestområdet uden de kvaliteter i friarealerne og i indpasning til omgivelserne, som er en forudsætning for en kvalitativ byomdannelse.

Til redegørelsen for de trafikale konsekvenser af lokalplanforslaget bemærker Bydelsrådet, at det centrale Valby allerede i dag er hårdt belastet af biltrafik, og at der bør udarbejdes en samlet trafikplan for hele det centrale Valby for at imødegå trafikstigningen. Trafikplanen bør indeholde tiltag vedrørende cykel- og gangtrafik, busforbindelser fra Valbys yderområder til det centrale Valby, forbedrede adgangsforhold til et eksisterende parkeringshus ved Søndre Fasanvej, beskyttelse af boligområderne nord for Valby Langgade imod unødig trafik. Desuden skal den gennemkørende trafik generelt søges dæmpet.

Det er Bydelsrådets holdning, at etablering af kultur- og idrætsfunktioner i Prøvehallen vil skabe et vigtigt samlingspunkt, som vil give kvaliteten af bymiljøet et betydeligt løft. På borgermødet den 27. marts blev der fra forskellig side af kulturlivet givet udtryk for vilje til at indgå i et bredt samarbejde om at udnytte de kulturmæssige muligheder i lokalplanområdet.

Bydelsrådet mener, at torvedannelserne, gågadeforbindelserne og fornyelsen af Valby Tingsted er vigtige elementer i bestræbelserne på at omdanne lokalplanområdet til et attraktivt byområde. Anlæg og omdannelse af torve og veje skal derfor tillægges stor vægt, og det bør ske i takt med, at lokalplanområdet udbygges.

Bydelsrådet mener, at bestemmelsen om, at det samlede bruttoetageareal til dagligvarebutikker omkring Bomuldsspinderiet højst må være 4.000 m², bør præciseres, da det ikke fremgår tilstrækkeligt klart, at der ikke må kunne etableres dagligvarebutikker udenfor området omkring Bomuldsspinderiet ud over de eksisterende småbutikker og torvehal.

Med hensyn til lokalplanforslagets bestemmelser om, at nybyggeri skal opføres i en høj arkitektonisk kvalitet i et nutidigt formsprog, bemærker Bydelsrådet, at det er vigtigt, at den kommende udbygning og nydannelse indpasses i det eksisterende miljø, og at bebyggelse opføres i arkitektur af en høj kvalitet. Det bør fremgå af lokalplanen, at udgivelsen "facader og skilte i København" finder anvendelse i lokalplanområdet. Bydelsrådet ser frem til en blanding af handels-, service- og boligfunktioner i lokalplanområdet med direkte adgang til og fra de nye gader.

Med hensyn til optionen på området vest for Ovnhallen henvises til fællesindstillingen, da spørgsmålet ikke vedrører eller kan reguleres i lokalplanforslaget.

Vedrørende bebyggelsesprocenten bemærkes, at Kommuneplan 1997 fastlægger den til 150 i størstedelen af lokalplanområdet, herunder vestområdet, men at den nedsættes til 130 ved det til lokalplanen hørende kommuneplantillæg. Denne bebyggelsesprocent er også fastlagt i forslaget til Kommuneplan 2001. Formålet med lokalplanen er desuden at omdanne et område fra nedslidt industri til et område med bymæssig bebyggelse, hvilket kræver en bebyggelsesprocent af en vis størrelsesorden. I øvrigt forudsætter bebyggelse i område III A, at der i en supplerende lokalplan fastlægges en principiel bebyggelsesplan, der vil regulere den kommende bebyggelses udformning og friarealer og derved tilstræbe, at bebyggelsen tilpasses den eksisterende bebyggelse.

Til Bydelsrådets ønske om en samlet trafikplan for hele det centrale Valby skal bemærkes, at forvaltningen har gode erfaringer med at udarbejde lokale trafikplaner for afgrænsede byområder, idet der skabes et samlet overblik over problemer og muligheder. Samtidig sikres ved et samarbejde med beboerne i de pågældende områder, at de væsentligste problemer behandles, og der arbejdes med løsningsmuligheder, som accepteres af de daglige brugere. Forvaltningen ønsker på sigt at udarbejde trafikhandlingsplaner for så mange byområder som muligt, men arbejdet er meget tids- og ressourcekrævende. I øjeblikket er trafikhandlingsplan for "Femkanten" i Nordvest politisk vedtaget, Trafikplan for Amager er godkendt af Bygge- og Teknikudvalget den 29. august 2001 (BTU 361/2001), og trafikhandlingsplan for Kongens Enghave er under udarbejdelse. Samtidig er arbejdet med en trafikhandlingsplan for Vesterbro og &Oslas h;sterbro netop startet, og inden længe vil der skulle udarbejdes trafikplaner i de to nye kvarterløftområder, Ydre Nørrebro Syd og Nordvest.

Derfor er det af ressourcemæssige årsager ikke muligt at igangsætte et arbejde med en trafikplan for Valby på nuværende tidspunkt, men forvaltningen er opmærksom på ønsket fra Valby Bydelsråd. I øvrigt forventes det, at et større analysearbejde af trafikken i hele den sydvestlige del af kommunen igangsættes i løbet af sommeren, dvs. i Vesterbro, Kongens Enghave og Valby. I den sammenhæng er det forvaltningens ønske at indlede et samarbejde med de berørte parter, og Valby Bydel vil blive kontaktet herom, når arbejdet går i gang.

Vedrørende butikker skal anføres, at lokalplanen kun tillader butikker i område II. Indenfor dette område må arealet til dagligvarebutikker ifølge lokalplanens § 3, stk. 2, pkt. e, ikke overstige 4.000 m² i området omkring det system af stier og veje, der fastlægges i § 4, stk. 8. Det vil sige området mellem Skolegade, Annexstræde, Valby Langgade, Ovnhallens østfacade samt jernbanens terræn.

I resten af område II - Annexstrædekarreen og Tingstedskarreen kan der etableres dagligvarebutikker, inden for de begrænsninger der ligger i, at det samlede butiksareal ikke må overstige 17.000 m² i hele område II, at butikker skal placeres i overensstemmelse med tegning nr. 27.429 og at de fastlagte maksimale butiksstørrelser skal respekteres.

Hensigten med lokalplanens bestemmelse om, at der maksimalt må være 4.000 m² dagligvarebutikker i området omkring Bomuldsspinderiet, har været at begrænse handlen med dagligvarer i det kommende overdækkede butiksområde af hensyn til handlen med dagligvarer i det øvrige centrale Valby. Det har derimod ikke været hensigten at regulere dagligvarehandlen i de to karreer der støder op til Valby Langade og Valby Tingsted.

Forvaltningen er enig med Bydelsrådet i, at udformningen af de 4 nye torve, fornyelsen af Valby Tingsted og arkitektur af høj kvalitet er vigtige faktorer, hvis områdets omdannelse skal blive vellykket. Lokalplanen indeholder i § 4, § 5 og § 6 bestemmelser om udformningen af veje, pladser, stier m.m og udformningen af bebyggelse, der skal sikre kvaliteten og tilpasningen til eksisterende bebyggelse. Der er desuden nedsat en følgegruppe med deltagelse fra Valby Bydel, Bygge- og Teknikforvaltningen, Økonomiforvaltningen og ejere, investorer og disses arkitekter. Følgegruppens formål er at sikre, at lokalplanens intentioner bliver ført ud i livet i forbindelse med omdannelsen af området omkring Bomuldsspinderiet til boliger, butikker og serviceerhverv.

Som det fremgår ovenfor foreslås det, at der indsættes en fodnote med henvisning til udgivelsen "facader og skilte i København".

Kulturmiljørådet hilser lokalplanforslagets intentioner om at genskabe liv i området velkommen men kritiserer, at lokalplanen ikke lever op til sin intention om at bygge videre på områdets egenart, og henviser i den forbindelse til, at bevaringsværdige bygningers status ifølge lokalplanpjecens s. 6 kan tages op til overvejelse, hvis disse er til hinder for en hensigtsmæssige udnyttelse til nybyggeri.

Lokalplanområdet er sammensat af bevaringsværdigt fabriksbyggeri og træk fra Valbys historie som landsby. Hoffmanns Minde er et eksempel herpå og bør bevares i sin helhed. Kulturmiljørådet finder det derfor mærkeligt, at gården ifølge lokalplanforslaget er bevaringsværdig samtidig med, at en illustration i lokalplanpjecen s. 3 viser gården delvist nedrevet og erstattet af nybyggeri.

Kulturmiljørådet anbefaler af hensyn til områdets karakter og de tilstødende boligområder nord for Valby Langgade, at bygningshøjden holdes indenfor det nuværende 4-etagers byggeri.

Rådet mener, at den påtænkte et-etages tilbygning med parkeringsplads på taget vil skæmme Bomuldsspinderiet og være i strid med intentionen om, at Bomuldsspinderiets karakteristiske bygningsdetaljer skal præge området.

Endelig mener rådet, at lokalplanens erhvervs- og boligsammensætning vil føre til en udtynding af forretningslivet langs Valby Langgade.

Store dele af den eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet fastlægges som bevaringsværdig, herunder så markante bygningskomplekser som Hoffmanns Minde, Ovnhallen, Prøvehallen, Bomuldsspinderiet, størstedelen af Annexstrædekarreen og en del af Tingstedskarreen. På denne baggrund mener forvaltningen, at lokalplanen i høj grad sikrer bevarelsen af det centrale Valbys særpræg.

Kulturmiljørådet citerer fra lokalplanpjecens side 6, at status for bevaringsværdige bygninger vil blive taget op til fornyet overvejelse, såfremt bevaring er til hinder for en hensigtsmæssig udnyttelse af arealet til erhvervsbyggeri. Dette er ikke korrekt. Side 6 i pjecen omtaler Porcelænsfabrikkens gamle administrationsbygning, et tidligere stuehus til en gård, der er fastlagt som bevaringsværdig. Det er denne bygnings status som bevaringsværdig, der vil blive genovervejet, idet dens placering i område III A kan gøre det vanskeligt at bebygge området på en hensigtsmæssig måde.

Andre bevaringsværdige bygninger vil kun helt undtagelsesvist blive tilladt nedrevet, og kun hvis der er meget tungtvejende grunde hertil.

Tegningen side 3 i lokalplanpjecen er en illustration, der viser, hvordan arbejdsgruppen bag Eksempelprojektet forestillede sig, at området vest for Ovnhallen kunne bebygges. På denne illustration er halvdelen af Hoffmanns Minde vist nedrevet.

Som det imidlertid fremgår af lokalplantegning nr. 27.428 er hele Hoffmanns Minde nu fastlagt som bevaringsværdig bebyggelse. Kommunen forventes i øvrigt at erhverve den del af Hoffmanns Minde, der ejes af Royal Scandinavia, med henblik på at indrette den til institutionsformål, jf. afsnittet om fællesindstilling.

Efter forvaltningens opfattelse er lokalplanområdet og området nord for Valby Langgade karakteriseret ved bygningshøjder, der er meget varierende - fra 1 etage op til 5 ½ etage.

Med hensyn til området nord for Valby Langgade er bebyggelsen fra Valby Langgade nr. 126 ved Nørretofte Allé til Valby Langgade nr. 84 med en enkelt undtagelse fra 4 til 5 ½ etage. Det vil sige ca. 2/3 af Valby Langgades strækning langs med lokalplanområdet. På resten af strækningen til hjørnet af Mosedalvej varierer bygningshøjden fra 1 ½ til 4 ½ etage.

I lokalplanens område II varierer det tilladte etageantal fra 2 til højst 5 inklusive udnyttelige tagetager, men eksklusive tekniske anlæg på tag, teknik- og pulterrum i tag samt tagterrasser. I praksis betyder det, at ny bebyggelse med sadeltag højst kan opføres i 4 ½ etager, og at ny bebyggelse med fladt tag højst kan opføres i 5 etager.

På denne baggrund vurderer forvaltningen, at de for ny bebyggelse tilladte maksimale etageantal passer med den variation, der findes i dag både indenfor og udenfor lokalplanområdet.

Som nævnt vil Bomuldsspinderiet blive udbygget med en et-etages tilbygning mod jernbanen med parkeringspladser på taget. Tilbygningen, der skal indeholde funktioner til brug for butikkerne og serviceerhvervene i Bomuldsspinderiet, er medvirkende til, at Bomuldsspinderiet kan udnyttes på en hensigtsmæssig måde, og at bygningen dermed kan bevares.

Da tilbygningen desuden er forholdsvis lav, vender mod jernbanen og skal tilpasses Bomuldsspinderiet med hensyn til udformning og materialer, finder forvaltningen ikke, at tilbygningen er i strid med intentionerne om, at Bomuldsspinderiet skal præge området.

Lokalplanforslaget er et ifølge Sven Jacobsen uden tvivl velment kompromis mellem erhvervsinteresser, kommunens interesser og Valbyborgernes interesser, men hensynet til de økonomiske interesser har vejet tungere end hensynet til Valbyborgernes interesser.

Den planlagte udvidelse af butiksarealet i Valby er urealistisk stort og vil skade det nuværende butiksmiljø, jf. lokalplanredegørelsens oplysninger om, at 1/3 af de nye butikkers omsætning skal komme fra eksisterende butikker i Valby. Det planlagte butiksareal bør derfor begrænses, og boligarealet udvides, således at der skabes balance mellem de nye butikkers udbud og de nye beboeres behov for indkøb.

Det kommende bymiljø bliver for ringe, fordi nybyggeriet bliver for højt og tæt. Det er i øvrigt vanskeligt at danne sig et billede af nybyggeriet, men det virker som store, tunge blokke, der ikke passer til Valbys arkitektur, uanset at nybyggeriet ifølge lokalplanen skal relatere sig til områdets karakteristiske miljø. Det kritiseres, at lokalplanen åbner mulighed for forskellige tagformer, idet sadeltag bør foretrækkes som den tagform, der er karakteristisk for Valbys gamle huse, ligesom det kritiseres, at byggeri ifølge lokalplanen skal opføres i naturlige materialer samtidig med, at glas, beton og stål indgår i lokalplanens opremsning af, hvilke materialer der er naturlige.

Bevaring af gamle industribygninger er ingen garanti for, at de behandles med respekt. Glastaget over området foran Bomuldsspinderiet er et eksempel herpå, idet Bomuldsspinderiets skydeskår og tårn klippes visuelt af på grund af glastaget, og facaden degraderes til at være en væg i den overdækkede passage. Glastaget bør udgå af lokalplanforslaget.

Lokalplanforslaget er desuden et angreb på en række bevaringsværdige boligejendomme fra Skolegade 6 ad Annexstræde til Valby Langgade 93, der i lokalplanens kortbilag er markeret som principielt byggefelt. Det kritiseres desuden, at villaen på hjørnet af Valby Tingsted og Rughavevej ikke er fastlagt som bevaringsværdig af hensyn til bebyggelsesplanen, selv om den i bydelsatlasset er klassificeret med høj bevaringsværdi, og selv om bebyggelsesplanen ikke omfatter det hjørne, hvor villaen ligger.

De planlagte torve er i realiteten kun gadekryds eller parkeringspladser. Porcelænstorvet vil være ubrugeligt til ophold på grund af parkering og Stationstorvet vil ikke have rum til torvefunktioner på grund af fodgængertrafikken til stationen. Bibliotekstorvet vil ikke være andet end et kryds, og selv på Spinderitorvet skal der være biltrafik, jf. en tegning s. 9 i lokalplanpjecen. I øvrigt vil glastaget ødelægge dette torvs charme.

Endelig vil udvidelsen butiksarealerne føre til en forhøjelse af biltrafikken i den i forvejen trafikalt belastede bydel.

Sven Jacobsen foreslår, at der i område I opføres et bibliotek eventuelt kombineret med en biograf, og at Ovnhallen omdannes til svømmehal, samt at der etableres en sti langs banen fra Valby Station mod Vanløse til Langgade Station.

Nybyggeriet i område II skal opføres i overensstemmelse med den principielle bebyggelsesplan og bestemmelserne i lokalplanen. Det vil sige som en randbebyggelse, der danner karreer, varierende fra 2 til 5 etager inklusive tagetage. Tagformerne skal passe til tagformerne på eksisterende bebyggelse i området. Det fremgår udtrykkeligt af lokalplanen, at der primært skal anvendes skrå tagflader ved boligbebyggelse. Man kan også forestille sig byggeri med en tilbagerykket penthouseetage uden synlig taghældning. Andre tagformer kan godkendes, hvis det er arkitektonisk velbegrundet.

Det er en smagssag, om en randbebyggelse henholdsvis karrébebyggelse med de nævnte etageantal virker tung. Det er imidlertid en bebyggelsestyper, der er rigt repræsenteret i Valby - ikke mindst i det centrale Valby. Der findes således randbebyggelse og store karreer umiddelbart syd og nord for lokalplanområdet. Som det fremgår af bemærkningerne til Kulturmiljørådets henvendelse (henvendelse nr. III) er en stor del af randbebyggelsen på nordsiden af Valby Langgade langs lokalplanområdet fra 4 til 5 ½ etager. Bebyggelsen umiddelbart syd for jernbanens terræn er i 5 etager.

I øvrigt vil den nye bebyggelse i område II blive opført tæt på Bomuldsspinderiet, Prøvehallen og Ovnhallen, der alle er store og tunge bygninger. Den kommende bebyggelse i område II vil dermed i høj grad relatere sig til områdets eksisterende miljø både indenfor og udenfor lokalplanområdet.

Som anført af Sven Jacobsen er lokalplanforslaget et kompromis mellem en række interesser - herunder interessen i at etablere en glasoverdækning, der til gengæld gør Bomuldsspinderiet egnet til moderne butiks- og serviceerhverv, og dermed på længere sigt gør det rentabelt at bevare og vedligeholde bygningen.

Med hensyn til ejendommene på strækningen Skolegade 6 til Valby Langgade 93 udpeger Bydelsatlasset kun Skolegade 6 og Annexstræde 27 som værende af middel bevaringsværdi - klasse 4. De øvrige ejendomme er af en lavere bevaringsværdi. Derimod er villaen på hjørnet af Valby Tingsted og Rughavevej fastlagt med høj bevaringsværdi i Bydelsatlasset. Det er den ikke i lokalplanforslaget, fordi forvaltningen efter en nærmere vurdering ikke mener, at den besidder særlige arkitektoniske værdier, og fordi den vanskeligt kan indpasses i en samlet bebyggelsesplan. Det forhold, at en ejendom ikke fastlægges som bevaringsværdig, er imidlertid ikke ensbetydende med, at den bliver nedrevet. Villaen ligger uden for lokalplanens byggefelt, hvilket betyder, at arealet ikke kan bebygges, hvis villaen nedrives.

Som det fremgår af lokalplanens § 4, stk. 8, skal Spinderitorvet anlægges som gågade. Tegningen i lokalplanpjecen side 9 er kun en principskitse, der skal vise den glasoverdækkede gade i tværsnit. Bibliotekstorvet vil derimod som anført blive domineret af biltrafik og Stationstorvet primært af gående og cyklende trafik til og fra stationen.

Kira Ingholt tilslutter sig Enhedslistens mindretalsudtalelse om, at etablering af skole i Ovnhallen og rum for idræts- og kulturaktiviteter er positive elementer i lokalplanforslaget, men mener også, at etablering af et stort indkøbscenter er unødvendigt, og at det vil føre til, at samtlige detailhandlende på Valby Langgade må lukke.

Området er i forvejen belastet af biltrafik, hvilket kun vil forværres, når indkøbscentret er anlagt. Der bør arbejdes for at fremme den kollektive trafik og for at sikre cyklister og fodgængere samt for hastighedsbegrænsninger.

Kira Ingholt kan tilslutte sig SF´s kritik af, at boliger skal være mindst 75 m², hvilket vil udelukke opførelse af ungdomsboliger, og mener som Enhedslisten, at området vest for Ovnhallen primært bør anvendes til boligformål, og at bebyggelsesprocenten på 130 skal sættes ned.

I øvrigt vil bebyggelse i 3 etager i Skolegade skygge for biblioteket og eksisterende etagebyggeri.

Kira Ingholt mener, at Valby skal bevare præget fra sin landlige fortid, og undgå et uinteressant indkøbscenter, og i stedet satse på lavt børne- og ældrevenligt byggeri i allergi/astmavenlige materialer. Byggeriet skal være præget af genbrug og økologiske løsninger - skolen og børneinstitutionerne vil være oplagte forsøgsområder.

Med hensyn til området vest for Ovnhallen har kommunen fra Royal Scandinavia fået option på at erhverve område III A til boligformål og offentlige formål, hvilket fremgår af fællesindstillingen om "Eksempelprojektet for det centrale Valby", hvori det foreslås, at kommunen allerede nu erhverver optionsarealet med henblik på at opføre en plejeboligbebyggelse samt senior- og familieboliger.

Med hensyn til bebyggelsesprocenten på 130 henvises til bemærkningerne til høringssvaret fra Valby Bydelsråd.

Ifølge lokalplanens § 3, stk. 2, pkt. c, er boliger til unge, ældre og handicappede udtrykkeligt undtaget fra bestemmelserne om, at nye boligers gennemsnitsstørrelse skal være 85 m², og at mindstestørrelsen skal være på 75 m².

Som anført under bemærkningerne til henvendelse nr. 5 vil et 3 etages byggeri i Skolegade kun forårsage beskedne skyggeproblemer.

Hans Aagaard har forståelse for nødvendigheden af større, tidssvarende butikslokaler samlet i et velplaceret område, men gør indsigelse imod det nye butikscenters størrelse på 17.000 m², der vil betyde mange tomme butikker i det eksisterende butiksnet.

Det anføres endvidere, at den tilladte dagligvarebutik på 3.000 m² og den tilladte udvalgsvarebutik på 1.500 m² giver mulighed for at samle de to butikker til et varehus på 4.500 m², når planloven bliver lempet. Det findes også kritisabelt, at der herudover er mulighed for at etablere en dagligvarebutik med 1.000 m² bruttoareal i området omkring spinderibygningen, samt at det tilsyneladende er frit hvor mange dagligvarebutikker der må ligge i den øvrige del af område II.

Tidligere undersøgelser viser, at Valby "mangler" ca. 140 mio kr. i omsætning indenfor dagligvareområdet, og med en omsætning på ca. 70.000 kr. pr. m² i Københavnsområdet i et typisk supermarked eller discountbutik svarer det til et merbehov for 2.000 m² dagligvareareal, mens lokalplanen åbner mulighed for minimum 4.000 m² i område II. Hans Aagaard mener, at det maksimale dagligvareareal i lokalplanens område II bør begrænses til 3.000 m² dagligvareareal, og at det totale butiksareal i område II af hensyn til den øvrige detailhandel i Valby og de trafikale forhold højst bør være 12.000 m².

Rammerne for detailhandelen i Valby er fastlagt på grundlag af forventning om, at Valby borgernes forbrug af dagligvare og udvalgsvare vil stige med henholdsvis ca. 210 mio. kr. og ca. 215 mio. kr. i perioden 1997 -2013. Den samlede omsætning i bydelens detailhandel forventes øget med samme størrelsesorden eller lidt mere, da den planlagte centerudvidelse ved en af Hovedstadsregionens mest befærdede stationer formentlig også vil være attraktiv for mange rejsende.

Lokalplanforslaget giver i overensstemmelse med kommuneplanens rammer mulighed for at det udvide det samlede butiksareal i bydelscentret i Valby med 15.000 m² bruttoareal. Sigtet med centerudvidelsen er en styrkelse og fornyelse af butikshandlen i hele bydelscentret - især inden for udvalgsvarehandlen. Med den forventede forbrugs- og omsætningsudvikling skønnes udvidelsen ikke ville medføre mange tomme butikslokaler i det øvrige bydelscenter.

En sammenlægning af den tilladte dagligvarebutik med 3.000 m² bruttoareal og den tilladte udvalgsvarebutik med 1.500 m² til et varehus på 4.500 m² vil være i strid med lokalplanens bestemmelser om maksimale butiksstørrelser i § 3, stk. 2, pkt. e, og vil efter forvaltningens opfattelse kræve en ny lokalplan. Der kan iøvrigt ikke udarbejdes en lokalplan der tillader dette, medmindre Hovedstadens Udviklingsråd forinden har udarbejdet og fået godkendt et regionplantillæg, som tillader et varehus med 4.500 m² bruttoareal i området.

I området omkring Bomuldsspinderiet kan der etableres en dagligvarebutik på 3.000 m² bruttoareal, samt en ny dagligvarebutik med 1.000 m² eller flere mindre dagligvarebutikker, som erstatter det eksisterende supermarked i Skolegade. Med hensyn til muligheden for at placere dagligvarebutikker udenfor området omkring Bomuldsspinderiet henvises til bemærkningerne til høringssvaret fra Valby Bydelsråd (henvendelse nr. II).

Det er rigtigt at omsætningen pr. m² salgsareal i supermarkeder og discountbutikker typisk har en størrelse på omkring 70.000 kr. Omsætningen pr. m² bruttoareal er mindre - formentlig typisk omkring 40.000 kr. - da bruttoarealet også omfatter lager- og medarbejderlokaler m.m.

Til oplysningerne i lokalplanredegørelsen om, at kommunen har fået option på området vest for Ovnhallen for at undersøge muligheden for at bebygge området med boliger eller andet, bemærker Royal Scandinavia, der ejer Porcelænsgrunden, at optionsaftalen forudsætter, at vestområdet anvendes til kommunens eget brug, herunder til offentlige formål og institutioner. Royal Scandinavia gør samtidig opmærksom på, at optionsperioden udløber ved udgangen af 2001.

Optionsaftalen, der oprindeligt omfattede hele Royal Scandinavias ejendom vest for Ovnhallen, er blevet forhandlet igennem en længere periode. Forhandlingerne blev endeligt afsluttet i august 2001. Det endelige resultat fremgår af fællesindstillingen, der fremmes sideløbende med denne indstilling, jf. ovenfor.

Som det fremgår af fællesindstillingen, får kommunen fra Royal Scandinavia option på at erhverve et areal på ca. 11.665 m² indtil 31. marts 2002 med henblik på at anvende arealet til offentlige formål og boliger. I fællesindstillingen foreslås, at kommunen allerede nu erhverver optionsarealet med henblik på opførelse af en plejeboligbebyggelse, daginstitution samt seniorboliger og familieboliger.

Optionsarealet svarer til lokalplanforslagets område III A, der sammen med område III B fastlægges til boliger og serviceerhverv med mulighed for kollektive anlæg og institutioner m.v. Område III A skal primært anvendes til boliger. Den endelige fordeling af anvendelsen samt en principiel bebyggelsesplan for den kommende bebyggelse skal fastlægges ved supplerende lokalplan. Den endelige optionsaftale og lokalplanen er hermed i overensstemmelse med hinanden.

Som beboer i en andelsboligforening i Skolegade 2 a - b gør Stella Randal indsigelse imod, at byggeri mod Skolegade på strækningen fra Valby Tingsted til Rughavevej kan opføres i 3 etager, fordi dette vil betyde, at andelsboligforeningen Skolegade 2 a - b vil henligge i skygge det meste af formiddagen.

En gennemførelse af lokalplanen vil betyde en væsentligt forøget trafik samt forringede parkeringsmuligheder. I den forbindelse mener Stella Randal, at det er utilfredsstillende, at lokalplanforslaget ikke angiver parkeringsmuligheder for beboerne i byggeperioden og heller ikke oplyser om byggeperiodens længde eller rækkefølgen for byggeriets iværksættelse. Da det er uvist, hvornår kommunen vil udnytte sin option til området vest for Ovnhallen, er det desuden vanskeligt at vurdere de trafik- og parkeringsmæssige konsekvenser af projektet. I øvrigt er det utroværdigt, at bevaringsværdige bygninger kan nedrives, hvis kommunen udnytter sin option på vestområdet, og at etablering af midlertidige skolebygninger allerede er påbegyndt på Tingstedsgrunden i marts måned inden udløbet af indsigelsesfristen.

Det undrer i øvrigt Stella Randal, at lokalplanen fastlægger 1. sal og i begrænset omfang 2. sal til serviceerhverv, hvilket andelsboligforeningen ikke har planer om at anvende etagerne til.

Andelsboligforeningen Skolegade 2 a - b er en bygning i 5 etager. Ny bebyggelse overfor på østsiden af Skolegade kan opføres i højst 3 etager. Ved jævndøgntid vil det betyde, at de nederste etager i andelsboligforeningen vil ligge i skygge om morgenen og tidligt på formiddagen, hvilket må anses for at være et beskedent skyggeproblem i en bymæssig sammenhæng.

En lokalplans retsvirkninger vedrører alene fremtidige dispositioner og udløser således ingen handlepligt for ejere og brugere af de omhandlede ejendomme. Lokalplanen kan derfor ikke fastlægge en rækkefølge for byggeriet eller fastlægge byggeperiodernes længde. Af samme grund kan lokalplanen heller ikke anvise midlertidige parkeringsmuligheder for beboerne i området.

Der er dog en etapeopdeling indbygget i lokalplanen i og med, at byggeri i område III A kræver en supplerende lokalplan, mens byggeri og ombygninger i område I og II kan påbegyndes, så snart lokalplanen er endeligt vedtaget. Det må i øvrigt forventes, at arbejderne i disse områder går i gang snarest muligt efter lokalplanens vedtagelse og bekendtgørelse, jf. afsnittet om fællesindstillingen.

Med hensyn til kommunens option på et areal svarende til lokalplanens område III A, skal kommunen beslutte sig for at udnytte sin option inden den 31. marts 2002, jf. bemærkningen til henvendelse 4) ovenfor fra Royal Scandinavia.

Med hensyn til nedrivning af bevaringsværdige bygninger henvises i øvrigt til bemærkningerne til Kulturmiljørådets henvendelse (henvendelse nr. III).

Lokalplanen fastlægger andelsboligforeningens ejendom til boliger med serviceerhverv i stueetagen, eventuelt på 1. sal og i begrænset omfang på 2. sal. Etablering af serviceerhverv på 1. og 2. sal er ikke en forpligtelse for andelsboligforeningen men en mulighed. Det skal tilføjes, at nedlæggelse af beboelse forudsætter godkendelse i henhold til boligreguleringsloven, og at denne i givet fald vil blive betinget af frivillig fraflytning og opførelse/indretning af erstatningsboliger.

• Bilag A. Liste over henvendelser

• Kopi af indstilling forelagt Borgerrepræsentationen den 8. februar 2001
• Kopi af henvendelser
• Fællesindstilling om "Eksempelprojekt for det centrale Valby"

Erik Jacobsen Jens Jacobsen