Anlægsbevilling til daginstitution i Nyborggade 23, Østerbro

Udvalget skal tage stilling til anlægsbevilling om opførelse af en integreret daginstitution med 20 grupper på en kommunal grund beliggende i Nyborggade 23 på Østerbro.  

 

Børne- og Ungdomsforvaltningen indstiller til Børne- og Ungdomsudvalget, at udvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at der gives en anlægsbevilling på 76.439.076 kr. (2012 p/l) til projektering og anlæg af en daginstitution med 20 grupper på den kommunale grund, Nyborggade 23, 2100 København Ø, del af matr. nr. 1078 Udenbys Klædebo Kvarter. Der anvises dækning for bevillingen på Børne- og Ungdomsudvalgets anlægsramme jf. tabel 3 i økonomiafsnittet 
2. at der gives en anlægsbevilling på 8.497.500 kr. (2012 p/l) til oprensning af grunden Nyborggade 23, 2100 København Ø.  Der anvises dækning for bevillingen på Børne- og Ungdomsudvalgets anlægsramme jf. tabel 4 i økonomiafsnittet

Den 23/11 2011 godkendte BUU en indstilling om anlægsbevilling til daginstitutionen på Nyborggade 23. Efter godkendelsen i BUU viste det sig, at licitationsresultaterne lå væsentligt over den afsatte økonomiske ramme. Den politiske behandling af indstillingen blev derfor sat i bero inden sagens behandling i ØU.

Ved licitationen var der 4 tilbudsgivere, som havde budt ind på opgaven, og da de alle lå mere end 25 % over budgetrammen, besluttede KEjd og BUF at indbyde tilbudsgiverne til "udbud efter forhandling". Det vil sige, at der blev lavet en ny udbudsrunde, hvor alle tilbudsgivere fik 1 måned til at rette deres projekter til og bearbejde økonomien.

Nu er "udbud efter forhandling" og dermed 2. licitation afsluttet, og kun 3 af tilbudsgiverne har valgt at byde ind med tilrettede projekter samt revideret økonomi. Trods væsentlige besparelser i de 3 projekter har det ikke været muligt for tilbudsgiverne at overholde den udmeldte økonomiske ramme.

Bedømmelsesudvalget, bestående af en repræsentant fra Center for Bydesign, projektledere fra KEjd og BUF samt bygherrerådgivere, har efterfølgende behandlet de indkomne tilbud og udarbejdet en rapport, der sammenfatter bedømmelsesudvalgets kommentarer samt udpeger en vinder.

Derfor skal udvalget nu tage fornyet stilling til anlægsbevilling om opførelse af en integreret daginstitution med 20 grupper på en kommunal grund beliggende Nyborggade 23 på Østerbro. 

 

For at sikre pladsgarantien på daginstitutionsområdet i Københavns Kommune, har Børne- og Ungdomsforvaltningen iværksat en række tiltag for at skaffe det fornødne antal institutionspladser. Det har været vanskeligt at finde egnede byggegrunde på Østerbro, som har kunnet afhjælpe det aktuelle pladsbehov. Derfor vurderer forvaltningen, at en ny daginstitution på "Gasværksgrunden", Nyborgade 23, 2100 Østerbro er den bedste løsning.

Institutionen på Nyborggade 23 indgår i den seneste behovsprognose fra juni 2011 som kommende kapacitet på Østerbro med 18 grupper. Anlægsbevillingen omfatter 20 grupper, idet 2 af grupperne anvendes til genhusning af den nærliggende institution "Øster Gasværk Syd". Prognosen viser, at der herefter ikke er yderligere udbygningsbehov i bydelen. 

Efter forhandling med tilbudsgiverne om projektet vedrørende den ny 20 gruppers daginstitution på Nyborggade 23 er bedømmelsesudvalget nået frem til en enstemmig afgørelse om at indstille tilbud udarbejdet af Totalentreprenør Enemærke & Petersen (med underrådgivere: Nøhr & Sigsgaard, Wissenberg og Lassen Landskab) som det økonomisk mest fordelagtige tilbud, godkendt af bedømmelsesudvalgets medlemmer d. 26/03-2012.
Vinderprojektet udmærker sig ved, på trods af væsentlige besparelser og ændringer i projektet, stadig at have store kvaliteter. 

Bygningen er bl. a. reduceret med en hel etage for at komme ned i pris. Derudover er der fjernet enkelte tagterrasser samt rumfunktioner som børneværksted, naturværksted samt tumle- og teatersal (Se bilag 3). På trods af de mange udgåede funktioner mener forvaltningen stadig, at projektet indeholder rigtig mange gode kvaliteter og at projektet er en god løsning inden for den økonomiske ramme.

 

I udbud efter forhandling fik tilbudsgiverne desuden 3 måneders tidsfristforlængelse grundet de specifikke komplekse anlægsforhold, hvilket også har påvirket den endelige pris for projektet.

Projektbeskrivelse
Der opføres en ny daginstitution på en kommunal grund på Nyborggade 23, København Ø. Grunden er en del af den såkaldte ”Gasværksgrund” på Østerbro (del af matr. nr. 1078 Udenbys Klædebo Kvarter). Grundarealet er på 5.400 m². Matriklen er i Kommuneplanramme 2009 udlagt som ramme B6, hvor det er tilladt at bygge daginstitutioner. Der er ikke udarbejdet en lokalplan for området, og derfor har der tidligt i processen været forhåndsdialog med både Center for Byggeri og Center for Bydesign, der ikke har haft bemærkninger til projektet og institutionens udformning og størrelse.
 
Projektet udbydes i totalentreprise på baggrund af BUF's standardbyggeprogram og et dispositionsforslag. Dette grundlag fastlægger de overordnede rammer for byggeriets placering og udformning samt indretningen af udearealerne.

Den nye institution får 20 grupper. Heraf skal 2 af grupperne anvendes til genhusning af den nærliggende institution ”Østre Gasværk Syd”. Institutionen skal genhuses, fordi deres nuværende pavillon er i meget dårlig stand. Netto etableres der derfor 18 nye grupper i Nyborggade. 
 

Bygningen i Nyborggade bliver på 2.774 m² og udformes med en cirkulær bygningskrop i varierende højde fra 1 til 3 etager. Hver etage indeholder gruppe- og puslerum samt fællesrum med pædagogisk køkken og tumleareal. På 1. og 2. sal er der tilknyttet liggehaller i forbindelse med de tilbageværende tagterrasser. Indretningen betyder, at børnene får mulighed for ro og fordybelse i deres egen afdeling og deres eget grupperum. Samtidigt kan bygningen udnyttes på tværs af afdelingerne, således at faciliteterne anvendes optimalt.

 

De 20 grupper er fordelt således i bygningen: I stueplan samt på en del af 1. sal er der i alt 9 grupper, på resten af 1. sal samt på 2. sal er der placeret 11 grupper. Stuen og 1. sal fordeler sig på to etager med et fælles opholdsrum, der er udstyret med en intern trappe. Dette skaber integration mellem de forskellige afdelinger, så de ikke isoleres på hver sin etage. Samtidigt har afdelingerne mulighed for at koncentrere sig om det nære, hvis dette ønskes. Alle afdelinger etableres med selvstændige puslerum, liggehal og personalerum.

 

Den cirkulære bygning får en indre gård, som danner et fælles samlingspunkt for hele institutionen. Det giver et godt overblik over, hvem der kommer og går, og skaber trygge ankomst- og afgangssituationer for både små og store grupper. Samtidig er der kig udefra og ind til gang- og garderobearealet. Den ydre form spreder opmærksomheden fra den lille verden ud mod den store, hvor legepladsen fordeler sig på hele arealet. Legepladsen er et alders- og funktionsopdelt område, der inviterer til udforskning.

Adgang til institutionen sker via Nyborggade og hen over parkeringsarealet ved teatret "Østre Gasværk", hvor der etableres en midlertidig vej til den nye institution. (Se bilag 1). Vejføringen er ikke permanent, da der ikke er udarbejdet lokalplan for området. Den midlertidige adgangsvej kommer til at indgå i selve projektet og placeringen er forelagt Center for Trafik, der har godkendt placeringen. Der foreligger en af teatret "Østre Gasværk" underskrevet aftale vedr. brugen af deres p-areal for adgang til den midlertidige vej. 

Grunden er stærkt forurenet og forundersøgelserne til afklaring af forureningens præcise omfang er afsluttet. Vedrørende forureningsafhjælpningen på området har der, grundet problemets omfang, været behov for flere midler end først estimeret, se økonomiafsnittet. Der forventes herefter ikke behov for yderligere risikovurdering af forureningssituationen. 

For at opnå tilstrækkeligt med udeareal har det været nødvendigt at inddrage 2/3 af et haveareal, som benyttes af beboerne i ejendommen Sionsgade 5C. Der er tale om et kommunalt areal på ca. 2000 m², som 3 beboere har anvendt gennem en årrække uden lejekontrakt eller anden aftale med kommunen. Arealet skal i det fremtidige projekt indgå som en del af legepladsen for den nye daginstitution. Der har været en dialog med de berørte beboere omkring afgivelsen af havearealet og der foreligger nu en underskrevet aftale.

På grunden, hvor dele af daginstitutionens udeareal placeres har KE (Københavns Energi) to servitutbælter med ledninger i jord. KE har accepteret, at der etableres legeplads oven på det nordlige servitutbælte svarende til et område på ca. 1380 m² samt på ca. 730 m² af ankomstarealet.

KE har ret til, fremover og efter rettidig varsling, at opgrave i disse områder, hvis det skulle blive nødvendigt. Der er i udbudsprojektet taget højde for ”fleksible løsninger” hvad angår skure mv. hvis eksteriør evt. skal flyttes i den forbindelse. Der er ingen problemer i forhold til det sydlige servitutbælte, idet institutionen og udearealet er placeret i tilpas afstand fra bæltet.

Tidsplan
På grund af byggeriets størrelse skal entreprisen sendes i EU-udbud. I juni 2012 forventes der at kunne skrives kontrakt med entreprenøren. Byggestart ventes i december 2012, og byggeriet forventes at stå færdigt til december 2013.

Brugerinddragelse
Der er nedsat et byggeudvalg som består af eksterne rådgivere, projektledere fra KEjd og BUF samt repræsentanter for de kommende brugere. Et enigt udvalg har peget på den valgte placering samt disponeringen af bygningen med dertilhørende udearealer.

Høring af Københavns Ejendomme
Sagen har været i høring i KEjd, jf. bilag 2. Høringssvaret giver ikke anledning til bemærkninger.

 

Tidlig opstart 
For øjeblikket etableres der en midlertidig daginstitution i pavilloner til 10 af grupperne som efterfølgende flytter over i den permanente institution. Den tidlige opstart er placeret på hjørnet, ved Østre Gasværk teatrets parkeringsareal, hvor den midlertidige vej starter. Der er forventet ibrugtagning på den tidlige opstart medio august 2012.

I budget 2011 blev der afsat 54 mio. kr. til en daginstitution med 15 grupper i Sionsgade (Nyborggade 23). Heraf er de 2 mio. kr. stjernemarkeret, hvilket betyder, at de kan anvendes, uden at der søges om anlægsbevilling.

Institutionen bliver på 20 grupper til en samlet anlægspris på 78,4 mio. kr. Finansieringen fremgår af følgende oversigt.

Tabel 1
Finansiering	Kr.	Bemærkning
Budget 2011	54.000.000	Afsat i budget 2011 til 15 grupper
Budget 2011	10.000.000	Overført fra Linde Allé, hvor der kun etableres 3 nye grupper og ikke som oprindeligt planlagt 5. Den oprindelige ramme til Linde Allé var 25 mio. kr. (BR 25/8 2011)
Budget 2012 og tidligere	14.439.076	Finansieres dels af udisponerede midler afsat til genhusning af eksisterende daginstitutionspladser (2 grupper fra institutionen Østre Gasværk Syd) dels af besparelser på øvrige projekter.
I alt	78.439.076

Inkl. denne anlægsbevilling vil der dermed være givet følgende bevillinger til projektet.

Tabel 2
Bevilling	Kr.
Stjernemarkering i budget 2011	2.000.000
Anlægsbevilling	76.439.076
I alt	78.439.076

Anlægsbevillingen til opførelse af institutionen finansieres og udmøntes således:

Tabel 3
Kr. (2012 p/l)	Udvalg	Bevilling	Funktion	2012	2013	Total
Finansiering	BUU	Anlæg	5.25.14.3	16.940.672	59.498.404	76.439.076
Udmøntning	BUU	Anlæg	5.25.14.3	116.032	6.234.968	6.351.000
Udmøntning	KFU	KEjD Anlæg	5.25.14.3	16.824.640	53.263.436	70.088.076
Anlægsbevilling i alt				16.940.672	59.498.404	76.439.076

 

Forurening

Grunden er stærkt forurenet og det vurderes at koste 9.152.797. kr. at oprense den. Udgifterne finansieres af forureningspuljen, der blev afsat som led i budget 2011. Puljen er på 8.250.000 kr. i henholdsvis 2011 og 2012. Beløbet i 2011 er stjernemarkeret og overført til KEjd. Pga. stjernemarkeringen skal der ikke søges om anlægsbevilling for at frigive disse midler. Af de stjernemarkerede midler resterer 655.297 kr. i ikke disponerede midler, som anvendes til delvis finansiering af oprensningen af Nyborggade. Det resterende beløb finansieres af de 8.250.000 kr., der er afsat i 2012 (8.497.500 kr. i 2012 p/l), og som der skal søges om anlægsbevilling til at frigive.

Anlægsbevillingen til oprensning af forurening finansieres og udmøntes således:

Tabel 4
Kr. (2012 p/l)	Udvalg	Bevilling	Funktion	2012
Finansiering	BUU	Anlæg	5.25.14.3	8.497.500
Udmøntning	BUU	Anlæg	5.25.14.3	58.202
Udmøntning	KFU	KEjD Anlæg	5.25.14.3	8.439.298
Anlægsbevilling i alt				8.497.500

Benchmark
Pris pr. gruppe kan opgøres til 3.921.953 kr. ekskl. forurening. Erfaringsnøgletallet for en nybygget daginstitution med 15 grupper er 3,7 mio. kr. pr. gruppe ekskl. grund/ejendomskøb. Den relativt højere gruppepris i Nyborggade skyldes primært, at det har været nødvendigt at anlægge en midlertidig adgangsvej til institutionen. Desuden er det nødvendigt at reetablere et haveareal ved ejendommen Sionsgade 5C. Fratrækkes udgifterne til havearealet og den midlertidige vej falder gruppe prisen til 3.789.398 kr.   

 

Driftsøkonomi
Omregnet til vuggestuepladser etableres der 238 pladser i Nyborggade 23. De samlede årlige driftsudgifter ekskl. husleje forventes at blive 30.006.168 kr., svarende til 125.995 kr. pr. vuggestueplads. Hvis pladserne i stedet blev etableret på en institution, hvor driftsudgifterne svarer til gennemsnittet for alle institutioner, ville den årlige driftsudgift ekskl. husleje have været 32.611.911 kr. Det svarer til 136.937 kr. pr. plads. De forventede driftsudgifter er opgjort efter den nye budgetmodel. Huslejeudgifterne er ikke medtaget i beregningerne ad hensyn til sammenligneligheden mellem institutioner i kommunale ejendomme og 3. mands lejemål samt selvejende institutioner i egne ejendomme.

Der anvises dækning for driftsudgiften på Dagtilbud funktion 5.25.14.1.

Efter proceduren for inddragelse af KFU i anlægssager sendes indstillingen til udtalelse i KFU. Herefter fremlægges sagen for ØU og BR.  

                 
                   Else Sommer                       /Knud Langberg

                                                                                 

Indstillingen blev godkendt.

Karin Storgaard (O) ønskede følgende tilført beslutningsprotokollen:

"Dansk Folkeparti er for at gå videre med sagen og etablere flere daginstitutionspladser, men det skal ikke være på bekostning af sikkerheden og sundheden for børn og voksne. Vi vil derfor være meget opmærksomme på det videre forløb i forbindelse med oprensning af grunden."