Støtte til stiftelse af to nye andelsboligforeninger – ekstraordinære midler til køb af andelsboliger på Panumsvej i Valby og Ålekistevej i Vanløse

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget noterer sig, at sagen medfører forskydninger mellem årene i kommunens servicemåltal, herunder, at der disponeres 8,0 mio. kr. i servicemåltal i 2026, og at der frigives 1,4 mio. kr. i servicemåltal årligt i 2027-2032.

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Teknik- og Miljøforvaltningen har modtaget to henvendelser om støtte til etablering af nye andelsboligforeninger i forbindelse med brug af tilbudspligten, hvor kommunen har mulighed for at yde støtte ved opkøb af andelsboliger. Borgerrepræsentationen delegerede på møde den 26. juni 2025 kompetencen til at give tilsagn om, at kommunen indtræder som andelshaver til Teknik- og Miljøforvaltningen.

Der er ikke i Teknik- og Miljøudvalgets budget afsat bevilling til, at forvaltningen kan købe andelene eller afholde den såkaldte forskelsafgift. Derfor afsættes der ekstraordinært med denne indstilling midler via tilskudsdeklarationsmidlerne. Bevillingerne til køb af andelene tilføres med denne sag Teknik- og Miljøudvalget. Endvidere indstilles, at udvalget optager internt lån i 2026 til finansiering af udgiften til den såkaldte forskelsafgift indtil stillingtagen i Overførselssagen 25/26, jf. hensigtserklæring vedtaget med budget 2026.

Borgerrepræsentationen har den 27. august 1998 delegeret til Teknik- og Miljøudvalget at træffe beslutninger om anvendelse af tilskudsdeklarationsmidlerne.

Teknik- og Miljøforvaltningen modtog onsdag den 12. november 2025 henvendelse om støtte til omdannelse af en privat udlejningsejendom på Panumsvej i Valby opført i 1950 til andelsboliger. De 46 private lejeboliger i ejendommen består af tre- og fireværelses lejligheder på mellem 62 og 94 m2. Beboerne har frist til mandag den 22. december 2025 til at gøre brug af tilbudspligten og overtage ejendommen som andelsboligforening.

Endvidere modtog Teknik- og Miljøforvaltningen fredag den 14. november 2025 henvendelse om støtte til omdannelse af en privat udlejningsejendom på Ålekistevej i Vanløse opført i 1941 til andelsboliger.  De 61 private lejeboliger i ejendommen består af to- og treværelses lejligheder på mellem 52 og 88 m2. Beboerne har frist til tirsdag den 16. december 2025 til at gøre brug af tilbudspligten og overtage ejendommen som andelsboligforening.

Kommunen er i begge sager som udgangspunkt anmodet om at støtte etableringen ved at indtræde som andelshaver i alle de boliger som i forbindelse med stiftelserne ikke bliver købt som andelsboliger af de nuværende beboere. Foreningernes rådgivere vurderer, at dette er nødvendigt for en tilstrækkelig andel af de nuværende beboere i ejendommene, har råd til at overtage deres boliger på andelsbasis.

I ejendommen på Panumsvej vil en andel afhængig af størrelse koste mellem ca. 460.000 kr.– 610.000 kr. og i ejendommen på Ålekistevej vil en andel koste mellem ca. 160.000 kr.–270.000 kr. Bliver færre end 100% af boligerne i ejendommene omdannet fra private lejeboliger til andelsboliger, vil prisen på de enkelte andelsboliger være højere.

Muligheden for at omdanne udlejningsejendomme til andelsboligforeninger

Ifølge lejelovens §§196-201 (kapitel 24) skal udlejeren i forbindelse med salg af en udlejningsejendom tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis. Et sådant tilbud skal accepteres inden for en frist på 10 uger, og jf. andelsboliglovens § 2, stk. 1 kræver det, at mindst 60 % af ejendommens beboere ønsker og kan indtræde i en andelsboligforening og købe deres bolig på andelsbasis.

Ifølge andelsboliglovens § 2, stk. 7 kan kommunen i forbindelse med stiftelse af andelsboligforeninger via lejelovens regler om tilbudspligt indtræde som andelshaver til andele vedrørende beboelseslejligheder, hvor lejeren ikke ønsker at indtræde som medlem. I de boliger, hvor kommunen indtræder som andelshaver, udlejes boligen videre til den eksisterende beboer på normale vilkår. Når lejemålet opsiges ved fraflytning eller død, skal kommunen sælge andelen. Når kommunen indtræder som andelshaver skal kommunen løbende betale en såkaldt forskelsafgift (forskellen mellem lejeindtægt og andelsboligafgift) til foreningen.

Borgerrepræsentationen delegerede på møde den 26. juni 2025 kompetencen til at give tilsagn om, at kommunen indtræder som andelshaver til Teknik- og Miljøforvaltningen.

Finansiering via tilskudsdeklarationsmidler
I budgetaftalen for 2026 fremgår: ”Parterne er enige om, at finansieringen af kommunal støtte til etablering af nye andelsboliger henvises til kommende forhandlinger om overførselssag 2025-2026.”

Forvaltningen indstiller på den baggrund, at der i denne sag ekstraordinært afsættes en ramme til brug for finansiering af kommunens opkøb af andelsboligerne via tilskudsdeklarationsmidlerne.

Anvendelse af tilskudsdeklarationsmidler til dette formål vurderes at være indeholdt inden for formålet omkring støtte til boligfilantropi, jf. bilag 2 om tilskudsdeklarationsmidlerne.

Finansiering af forskelsafgift
I tillæg til midler til køb af andelsbeviser skal kommunen afholde de løbende udgifter til forskelsafgift (forskellen mellem lejeindtægt og boligafgiften til andelsboligforeningen. Det endelige finansieringsbehov hertil, vil afhænge af, hvor mange af de eksisterende lejere, der køber deres boliger på andelsbasis samt hvilke boliger og låntype, der vælges. Til de to tidligere sager på Sallingvej og Skotlands Plads er forventningen, at denne udgift vil kunne blive på op til ca. 400.000. I forhold til den aktuelle sag på Panumsvej er den umiddelbare forventning en udgift på op til ca. 750.00 kr. årligt, og på Ålekistevej på op til ca. 400.000 kr. årligt.

Der er ikke bevilling i Teknik- og Miljøudvalgets budget til at afholde de stigende udgifter til forskelsafgiften, der følger af det stigende antal henvendelser fra andelsboligforeninger. Forvaltningen har forventninger om flere ansøgninger om stiftelse af andelsboligforeninger.

Da en stillingtagen til stiftelsen af andelsboligerne ikke kan afvente en forhandling om Overførselssag eller Budget, indstiller Teknik- og Miljøforvaltningen en håndtering, der sikrer, at der kan tages stilling til sagen inden for kommunens gældende økonomiske retningslinjer. Forvaltningen skønner, at der- inklusiv sagerne på Panumsvej og Ålekistevej - vil kunne være et behov for en ramme på 8 mio. kr. til at afholde de løbende udgifter til forskelsafgift mv., frem mod Overførselssagen. Det vil give en buffer på knap 7 mio. kr. til at afholde forskelsafgift ifm. eventuelle nye sager frem mod Overførselssagen.

Med sagen indstilles det derfor, at udvalget optager et internt lån på 8 mio. kr. i 2026 som mellem-finansiering indtil finansiering kan indgå i forhandlingerne om Overførselssagen 25/26, jf. hensigtserklæringen vedtaget i budget 2026. De 8 mio. kr. afsættes som en ramme til at sikre finansiering til det stigende antal ansøgninger fra andelsboligforeningerne. Såfremt der i forhandlingerne om Overførselssagen 25/26 afsættes finansiering til udgifterne vil udvalgets lån blive annulleret. Såfremt der ikke afsættes midler i Overførselssagen, vil Teknik- og Miljøudvalget skulle sikre finansiering inden for egen ramme.

Frem mod en eventuel bevilling i forbindelse med OFS 25/26, foreslås det endvidere at reservere en ramme på 30 mio. kr. via tilskudsdeklarationsmidlerne, så fremtidige sager med større sikkerhed og med mindre administration kan håndteres indenfor de respektive 10-ugers frister. Rammen er fremkommet ved at fremskrive behovet i forhold til gennemsnitstallene fra de hidtidige fire ansøgninger kommunen har modtaget.

Politisk handlerum
Det kan besluttes ikke at afsætte rammer til brug for støtte i de konkrete sager samt optage lån til at afholde udgifterne vedr. forskelsafgiften. Dette vil medføre en markant risiko for, at beboerne i ejendommene på Panumsvej og Ålekistevej ikke kan etablere nye andelsboligforeninger. Det kan besluttes ikke at afsætte en ramme til fremtidige køb af andele.

Hvis Borgerrepræsentationen ikke godkender tildeling af bevilling til Teknik- og Miljøudvalget vil Teknik- og Miljøforvaltningen give besked til beboernes rådgivere om, at kommunen ikke ønsker at støtte i de konkrete sager.

Der er pt. ca. 66,5 mio. kr. i tilskudsdeklarationsmidlerne, der ligger under Økonomiudvalgets bevilling Finansposter. Med fradrag af allerede disponerede midler, er der pt. ca. 48,5 mio. kr. til rådighed. Der tildeles bevilling på 9,0 mio. kr. + 6,0 mio. kr. under Teknik- og Miljøudvalget, hvor udbetalingen foretages fra, jf. tabel 1. Udbetalingen i forbindelse med køb af andele sker direkte. Kommuneandele skal sælges i forbindelse med lejers fraflytning eller bortgang.

Tabel 1. Bevillingsmæssige konsekvenser (beløb i 1.000 kr. og 2025 p/l)

Løbende udgifter til betaling af forskelsafgift afholdes på budgettet til indfasningsstøtte under Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelse, ydelsesstøtte. Der er behov for at optage et internt lån på 8,0 mio. kr. i 2026 for at afholde de stigende udgifter til forskelsafgift, jf. tabel 2. I Overførselssagen 2025-2026 indgår behovet for en varig finansiering af udgifterne til forskelsafgift inkl. det interne lån optaget med denne indstilling. Dette i overensstemmelse med den vedtagne hensigtserklæring i Budget 2026. Hvis lånet ikke finansieres med Overførselssagen, vil afdragene blive finansieret med Teknik- og Miljøudvalgets råderum fra tidligere vedtagne effektiviseringer med budgetbidraget for 2027.

Tabel 2. Bevillingsmæssige konsekvenser af internt lån (beløb i 1.000 kr. og 2026 p/l)

Med udgangspunkt i den stigende interesse på området og erfaringerne fra de hidtidige ansøgninger om støtte, anbefaler forvaltningen, at der afsættes en ramme på 30,0 mio. kr. via tilskudsdeklarationsmidlerne til ekstraordinært at finansiere køb af andele indtil der evt. afsættes bevilling på Overførselssagen. Det sikrer, at der fremover kan tages beslutning om køb af andele inden for tidsfristen for tilbudspligten. Med reservation af denne ramme og rammerne til støtte til de to andelsboligforeninger, vil der være ca. 3,5 mio. kr. tilbage af midlerne som ikke er båndlagt.

De bevillingsmæssige konsekvenser af fremgår af tabel 3.

Tabel 3. Bevillingsmæssige konsekvenser (beløb i 1.000 kr. og 2025 p/l)

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, afsættes der midler via tilskudsdeklarationsmidlerne, og forvaltningen effektuerer køb af andelsboliger i andelsboligforeningerne under stiftelse på Panumsvej i Valby og på Ålekistevej i Vanløse.

Hvis indstillingen ikke godkendes, giver forvaltningen besked til beboernes rådgiver om, at kommunen ikke ønsker at støtte i den konkrete sag.

                                                 Søren Wille

                                                                   / Karsten Biering Nielsen