Hensigtserklæring om etablering af et byggemodningsselskab for Sluseholmen

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 17. december 2002

Økonomiforvaltningen indstiller til Økonomiudvalget,

at en fælles hensigtserklæring mellem Københavns Havn A/S og Københavns Kommune om at etablere et byggemodningsselskab for Sluseholmen godkendes samt

at der indenfor Økonomiudvalgets økonomiske ramme anvendes 1 mio. kr. til det videre undersøgelsesarbejde frem mod stiftelsen af selskabet.

Indstillingen skal ses i forlængelse af redegørelsen vedrørende principper for samarbejde om byggemodning på Sluseholmen, som blev behandlet på møde i Økonomiudvalget den 12. november 2002 (ØU 282/2002).

Hensigtserklæringen, som er betinget af Økonomiudvalgets godkendelse, er i det væsentlige indgået i overensstemmelse hermed, bortset fra, at byggemodningsselskabet (fra starten) skal disponere over byggeretten til samtlige 80.000 etagemeter boliger på Sluseholmen, og at arealerne erhverves efter stiftelsen.

Selskabet stiftes som et aktieselskab eller et kommanditaktieselskab (afhængigt af den kommunale hjemmel, som endnu ikke er endeligt afklaret), hvori parterne hver indskyder 50 mio. kr. kontant. Selskabet erhverver herefter havnens arealer på Sluseholmen for 65 mio. kr., hvilken pris dokumenteres ved en vurderingsberetning.

Parterne bidrager hver med op til 1 mio. kr. til det videre undersøgelsesarbejde frem mod stiftelsen af selskabet. Undersøgelserne omfatter blandt andet selskabets kapitalgrundlag, forureningsundersøgelser, finansiering af infrastruktur, tilslutningsafgifter og byggemuligheder.

Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen vil blive forelagt indstilling om stiftelse af byggemodningsselskab. En sådan indstilling forventes behandlet ved udgangen af 1. kvartal 2003, parallelt med behandling af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg.

Denne indstilling skal ses i forlængelse af redegørelsen vedrørende principper for samarbejde mellem kommunen og Københavns Havn A/S om byggemodning med henblik på realisering af boligbyggeri på Sluseholmen, som blev behandlet på møde i Økonomiudvalget den 12. november 2002.

Indstillingen blev taget til efterretning af udvalget med den tilføjelse at byggemodningsselskabet skal være omfattet af reglerne om aktindsigt i henhold til lov om offentlighed i forvaltningen.

Parallelt med nævnte indstilling vedrørende samarbejde om byggemodning er behandlet fællesindstilling om igangsætning af lokalplanarbejde for Sluseholmen (tillæg nr. 2 til lokalplan 310 for Teglværkshavnen) og tilhørende forslag til kommuneplantilllæg, samt redegørelse for den videre planlægning af byomdannelse i fokusområde Sydhavnen og planlægning af kommunale servicefaciliteter (ØU 270/2002).

Fællesindstillingen har i løbet af oktober og november været behandlet i Bygge- og Teknikudvalget, Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget, Uddannelses- og Ungdomsudvalget, Kultur- og Fritidsudvalget, Miljø- og Forsyningsudvalget og Økonomiudvalget. Fællesindstillingen er blevet tiltrådt i alle udvalg.

Baggrunden for indstillingerne er, at det vurderes, at det for omdannelse af Sydhavnen, herunder boligbyggeri i ønsket omfang på Sluseholmen, vil være nødvendigt, at kommunen indgår i et samarbejde med Københavns Havn A/S, som ejer grundarealerne på Sluseholmen. Formålet med samarbejdet er at igangsætte en realisering af planerne for boligbyggeri på Sluseholmen, som udgør første etape af omdannelsen af Sydhavnen.

Forud for bestyrelsesmøde i København Havn A/S den 4. december 2002 har der været drøftelser mellem parterne med henblik på at afdække de forhold i planerne for Sluseholmen, som har afgørende betydning for etablering af et byggemodningsselskab, herunder afgrænsning af virkeområde for selskabet, vurdering af rummelighed i området, afklaring af miljøforhold, finansiering af infrastruktur m.v.

På baggrund af drøftelserne er indgået hensigtserklæring mellem parterne om etablering af et byggemodningsselskab for Sluseholmen.

Det foreslås, at der sker godkendelse af indgåelsen af følgende:

Hensigtserklæringens indhold er - i al væsentlighed - i overensstemmelse med redegørelsen vedrørende principper for samarbejde mellem kommunen og Københavns Havn A/S om byggemodning på Sluseholmen, som Økonomiudvalget tog til efterretning i mødet den 12. november 2002.

Dog er dette ikke tilfældet, hvor det i nævnte redegørelse er anført,

• at Københavns Havn A/S skal indskyde arealer med byggeret til 50.000 etagemeter boliger i byggemodningsselskabet som apportindskud, og
• at det er hensigten efterfølgende at indgå supplerende aftale vedr. de resterende 30.000 etagemeter boliger på Sluseholmen og evt. tillige om grundejerbidrag i forbindelse med kommunale investeringer i infrastruktur i Sydhavnen.

I henhold til hensigtserklæringen skal begge parter fortsat indskyde 50 mio. kr. kontant i selskabet, som herefter skal erhverve arealer på Sluseholmen fra Københavns Havn A/S.

Endvidere omfatter de arealer, som Københavns Havn A/S skal overdrage til selskabet, byggeret til samtlige 80.000 etagemeter boliger på Sluseholmen, således at der ikke er behov for en senere supplerende aftale vedr. resterende boliger.

Endelig overdrager Københavns Havn A/S i henhold til hensigtserklæringen sine arealer til selskabet for en købesum på 65 mio. kr., svarende til 1.000 kr. pr. etagemeter byggeret på de eksisterende arealer. Det er således forventningen, at selskabet gennem opfyldning i Fordgraven vil disponere over arealer med en samlet byggeret på 80.000 etm, hvilket vil sige 15.000 etagemeter byggeret mere end ved erhvervelsen.

En rummelighed på 80.000 etm. i det på kortbilag (bilag 1) angivne område 1 og 2, forudsætter opfyldninger i Fordgraven. I forhold til den i fællesindstillingen fremlagte beskrivelse af opfyldning er det forudsat, at der sker en bearbejdning af bebyggelsen med henblik på at imødekomme Bygge- og Teknikudvalgets ønsker om, at der i det videre planarbejde skal lægges betydelig vægt på bevarelse af udsigtskilerne.

Det skal fremhæves, at uanset om der sker apportindskud, som anført i redegørelsen, eller efterfølgende overdragelse til selskabet, som anført i hensigtserklæringen, skal værdisætning af arealerne dokumenteres ved en vurderingsberetning.

Med hensyn til selskabets likviditet vil denne - ud fra det i hensigtserklæringen anførte - umiddelbart blive mindre end tilsigtet i redegørelsen, blandt andet fordi der alene vil være 35 mio. kr. tilbage af det kontante indskud fra parterne efter erhvervelsen af grundarealer. Det er imidlertid udtrykkeligt i hensigtserklæringen forudsat, at selskabets egenkapital og likviditet ved stiftelsen skal være tilstrækkelig til, at selskabet skal kunne fungere uden nogen form for garantistillelse fra aftaleparterne.

Bestyrelsen i Københavns Havn A/S tiltrådte på møde den 4. december 2002 indstillingen vedrørende fælles hensigtserklæring mellem Københavns Kommune og Københavns Havn A/S om at etablere et byggemodningsselskab for Sluseholmen med følgende tilføjelser:

• at endelig aftale med Aalborg Portland og byggekonsortiet alene træffes under forudsætning af, at det af aftalerne fremgår, at aftalerne er betinget af, at KHAS' bestyrelse godkender aftalerne på baggrund af en endelig godkendt lokalplan
• at det i det økonomiske grundlag for byggemodningsselskabet skal lægges til grund, at parterne får deres kapitalindskud tilbage med en vis forrentning.

Udarbejdelse af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg er igangsat. Ligeledes er en grundig jordforureningsundersøgelse iværksat, bl.a. med henblik på værdiansættelse af arealerne, som erhverves af selskabet.

Valg af selskabsform beror primært på afklaring af hjemmelsspørgsmål. Indenrigs- og Sundhedsministeriet er i september 2002 anmodet om at vurdere, om kommunalfuldmagten giver hjemmel til kommunens deltagelse i byggemodningsselskabet. Ministeriet har senest oplyst, at kommunen kan forvente svar inden jul. I tilfælde af negativt svar, er der hjemmel til kommunens deltagelse i byggemodningsselskabet i henhold til § 1 i lov om kommuners og amtskommuners samarbejde med aktieselskaber m.v. Dette forudsætter, at byggemodningsselskabet stiftes som et aktieselskab, og at Erhvervsministeren dispenserer fra maksimumgrænsen på 10 mio. kr. for kommunalt kapitalindskud i selskabet. Erhvervs- og Selskabsstyrelsen har i relation hertil konkret udtalt, at styrelsen vurderer, at der vil blive givet dispensation.

Borgerrepræsentationen vil blive forelagt indstilling om stiftelse af byggemodningsselskab, når der er den fornødne afklaring af forudsætninger herfor bl.a. at der kan indgås en aftale om udflytning af Aalborg Portland. Nævnte indstilling forventes behandlet inden udgangen af 1. kvartal 2003, parallelt med behandling af forslag til lokalplan og kommuneplantillæg.

Forventet tidsplan for etablering af samarbejdet mellem Københavns Havn A/S og Københavns Kommune og sammenhængen med planprocessen er skitseret i nedenstående oversigt:

Til det videre undersøgelsesarbejde frem mod stiftelsen af selskabet afsættes 1. mio. kr. Undersøgelserne omfatter blandt andet selskabets kapitalgrundlag, forureningsundersøgelser, finansiering af infrastruktur, tilslutningsafgifter og byggemuligheder.

Beløbet hentes fra Økonomiudvalgets pulje på 280 mio. kr. til infrastruktur og byggemodning i Sydhavnen, Nordhavnen og Østamager.

Kapitalgrundlaget for byggemodningsselskabet vil som anført i hensigtserklæringen gennemgå en endelig vurdering med revisorbistand, inden der træffes beslutning om stiftelse af selskabet, men kommunen og Københavns Havn A/S forventer, at parternes indskud af hver 50 mio. kr. kontant i selskabet skulle være tilstrækkeligt til, at selskabet kan finansiere sine aktiviteter uden parternes yderligere medvirken.

Finansiering af kommunens indskud i byggemodningsselskabet sker ved, at der disponeres 50 mio. kr. i 2003 af Økonomiudvalgets pulje på 280 mio. kr. til infrastruktur og byggemodning i Sydhavnen, Nordhavnen og Østamager.

–

–

–

Bilag 1: Kort over Sluseholmen