Ejendommen på Ottiliavej 1-3 som OPP-projekt

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at ejendommen på Ottiliavej 1-3 renoveres og drives som OPP,
2. at der anvendes en OPP-model, hvor kommunen selv ejer og finansierer projektet, 
3. at renoveringsdelen af OPP-kontrakten finansieres af de anlægsmidler, der er afsat i Budget 2015 til renovering af Ottiliavej 1-3,
4. at det tages til efterretning, at kommunen med OPP indgår en mangeårig driftskontrakt med en privat operatør (typisk 15-30 år) og dermed forpligter sig til en bestemt driftsudgift i pågældende årrække,
5. at driftsdelen af OPP-kontrakten, herunder driftsøkonomien, defineres nærmere i samarbejde med OPP-rådgiver, og at forvaltningen vender tilbage med særskilt indstilling herom.

Borgerrepræsentationen besluttede på sit møde den 10. oktober 2013, at ”Økonomiforvaltningen i samarbejde med Kultur- og Fritidsforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen identificerer et kommunalt bygge- og anlægsprojekt, der vil være egnet til at fungere som (OPP) eksempelprojekt i forhold til fremtidige bygge- og anlægs-projekter.” Efterfølgende har de involverede forvaltninger besluttet, at eksempelprojektet skal være på administrationsejendomsområdet. På Økonomiudvalgets møde den 18. november 2014 fik Økonomiudvalget en foreløbig orientering om, hvordan eksempelprojektet gribes an.

Kort om OPP
OPP-modellen indebærer, at kommunen udbyder til en privat leverandør at projektere, bygge, drive og vedligeholde en bygning eller et anlæg i 15-30 år. Typiske argumenter for OPP er bl.a.,

• at samlingen af alle opgaver hos én part giver den private leverandør incitamenter til at optimere projektets samlede totaløkonomi,
• at OPP sikrer, at pågældende bygning/anlæg vedligeholdes mange år frem, og
• at OPP indeholder incitamenter til hurtig og effektiv eksekvering, fordi betalinger til OPP-leverandøren først påbegyndes ved afleveringen af byggeriet.

I Budget 2015 er der afsat knap 150 mio. kr. til renovering af kommunens administrationsejendom på Ottiliavej 1-3. Københavns Ejendomme har fået gennemført en OPP-forundersøgelse af dette projekt. Undersøgelsen indeholder en finansiel analyse, en markedsdialog samt udredning af forskellige styringsmæssige forhold vedrørende OPP.

Finansiel analyse
I den finansielle analyse beregnes nutidsværdien af forskellige OPP-modeller. Det betyder, at man laver en beregning af, hvad 2014-værdien er for renovering og drift af ejendommen i 20 år for hver af modellerne gældende for udvalgte pengestrømme, sådan at man kan sammenligne modellerne. Beregningerne viser, at OPP med privat finansiering og OPP med leasingfinansiering ikke kan betale sig i forbindelse med Ottiliavej-projektet, hvis man anvender den regnemetode, som Økonomiforvaltningen, Center for Økonomi, anbefaler.  

Beregningerne viser endvidere, at der er marginal forskel på nutidsværdien af den almindelige kommunale byggemodel og nutidsværdien af OPP med offentlig finansiering. Konklusionen er derfor, at ved Ottiliavej-projektet er den almindelige kommunale byggemodel eller OPP med offentlig finansiering ligestillet finansielt set.

Københavns Ejendomme bemærker, at der kan være andre projekter, hvor OPP med privat finansiering eller OPP med leasingfinansiering er bedste løsning, da der på visse typer ejendomme er nogle skattemæssige afskrivningsmuligheder, der kan medføre, at privat finansiering bliver billigere end offentlig finansiering.

Markedsdialog
Der er gennemført møder med en række virksomheder for at teste markedets interesse for at afgive tilbud på Ottiliavej-projektet, hvis det udbydes som OPP, og for at få input til udformning af et OPP-udbud.

Markedsdialogen viser, at der er interesse i markedet for at byde på projektet, hvis det udbydes som OPP. Mængden af tilbudsgivere kan være begrænset, men det vurderes, at der kan sikres tilstrækkelig konkurrence om projektet.

En anden pointe fra markedsdialogen er, at OPP-leverandører ikke vil bære risikoen for uforudsete forhold i relation til den eksisterende bygning, f.eks. uforudset PCB-forurening eller lignende. Dette vilkår er det samme for Københavns Kommune, uanset om man bruger OPP eller den almindelige kommunale byggemodel, og har den konsekvens, at kommunen skal påtage sig det fulde ansvar for sådanne uforudsete forhold.

Styringsmæssige forhold
Der er en række yderligere forhold, som skal inddrages i valget mellem den almindelige kommunale byggemodel og OPP:  

• Budgetsikkerhed
• Totaløkonomisk optimering
• Innovation
• Økonomisk fleksibilitet
• Porteføljemæssig fleksibilitet

Budgetsikkerhed (for kommunen) indebærer, at OPP-leverandøren er økonomisk ansvarlig for byggeri og drift/vedligehold i hele kontraktperioden. Ifølge markedsundersøgelsen tager markedet dog forbehold overfor uforudsete forhold i den eksisterende bygning.  

Totaløkonomisk optimering indebærer, at OPP-leverandøren har et stærkt incitament til at indarbejde driftshensyn i valget af byggematerialer, håndværksmæssig kvalitet m.v. og løbende optimere driften, når OPP-leverandøren ikke blot har ansvar for at bygge, men også er økonomisk ansvarlig for at drive ejendommen i en længere årrække.

Innovation indebærer, at både bygge- og driftsdelen i et OPP udbydes på grundlag af overordnede funktionskrav frem for detaljerede udførelseskrav, hvilket giver OPP-leverandøren mulighed for at bringe nye innovative løsninger på banen.

Økonomisk fleksibilitet indebærer, at kommunen har mulighed for løbende at prioritere budgetmidler, herunder f.eks. at spare på vedligeholdelsen af ejendomme, hvis man har behov for at bruge pengene på noget andet.

Porteføljemæssig fleksibilitet indebærer, at kommunen har mulighed for at foretage ombygninger, ind- og udflytninger og bruge bygningen til noget andet end oprindeligt planlagt, samt muligheden for at afhænde ejendommen, hvis der ikke længere er brug for den. 

OPP-modellen er stærkest i forhold til at sikre kommunen budgetsikkerhed, totaløkonomisk optimering og innovation. Deroverfor står den almindelige kommunale byggemodel, som er stærkest i forhold til at sikre kommunen økonomisk og porteføljemæssig fleksibilitet i årene frem.

Hvis Københavns Kommune lægger mest vægt på fleksibilitet, bør man vælge den almindelige kommunale byggemodel, og hvis kommunen lægger mere vægt på de øvrige forhold, bør man vælge OPP.

Det indstilles, at anlægsdelen af OPP-projektet finansieres af de knap 150 mio. kr., der er afsat i Budget 2015 til renovering af Ottiliavej (2015 p/l).

OPP indebærer, at OPP-leverandøren optager byggelån og finansierer anlægsudgiften frem til ibrugtagning, hvor kommunen betaler den aftalte anlægsudgift. Dette for at motivere OPP-leverandøren til at eksekvere sagen hurtigt og effektivt. Københavns Kommune skal deponere anlægsudgiften i takt med byggeriets fremdrift, og får det samlede beløb frigivet i forbindelse med betalingen til OPP-leverandøren.

De bevillingstekniske regler betyder, at sagen vil medføre et midlertidigt træk på kommunekassen samt en forskydning af anlægsudgifter mellem årene. Hvis projektet gennemføres i den indstillede form, forventes dette håndteret i en sag om bevilingsmæssige ændringer eller en sag om anlægsperiodisering.

Driften af Ottiliavej 1-3 fra ejendommens ibrugtagning i 2017 forventes finansieret via huslejeindtægter fra lejerne. Der er i forbindelse med Budget 2015 indgået aftale med Beskæftigelses- og Integrationsforvaltningen samt Børne- og Ungdomsforvaltningen om indflytning i 2. kvartal 2017. Hvis det besluttes at gennemføre projektet som OPP, vil disse driftsmidler skulle indgå i OPP-kontrakten og dermed være bundet i kontraktperioden 15-30 år.  

Det kan oplyses, at visse driftsopgaver samt udvendigt og akut vedligeholdelse af Ottiliavej 1-3 estimeres til ca. 3 mio. kr. årligt. Det skal afklares nærmere i samarbejde med OPP-rådgiver, præcis hvilke ydelser, der skal indgå i OPP-kontrakten. Endvidere vil midler til indvendig vedligeholdelse skulle bindes til OPP-kontrakten. Disse midler ligger i dag i forvaltningerne, men vil i et OPP-projekt skulle betales som en del af forvaltningens husleje. Ifølge Københavns Ejendommes nøgletal for ejendomsdrift koster indvendigt vedligeholdelse af 1 m2 195 kr./år.

Hvis det besluttes at gennemføre Ottiliavej-projektet som OPP, vil dette blive iværksat hurtigst muligt, og Økonomiforvaltningen vil vende tilbage med en indstilling vedrørende deponering, anlægs- og driftsbevilling.

Hvis 1. at-punkt ikke tiltrædes, gennemføres renovering af ejendommen på Ottiliavej 1-3 efter den almindelige byggemodel i Københavns Kommune.

Dagsordenspunkt 4: Ejendommen på Ottiliavej 1-3 som OPP-projekt

Økonomiudvalgets beslutning i mødet den 13. januar 2015

Indstillingen blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen med 10 stemmer mod 1. Ingen medlemmer undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V, O og I.

Imod stemte: Ø.