Fysisk helhedsplan, Domea, afd. 3522, Frederikssundsvej/Peder Lykke Vej, Amager Vest

Før Borgerrepræsentationen kan tage stilling til en indstilling, skal Økonomiudvalgets erklæring om enhver sag, der vedrører kommunens planlægningsopgaver, økonomiske forhold eller almindelige administrative forhold, indhentes, jf. Københavns Kommunes styrelsesvedtægt § 12, stk. 5.

I nærværende indstilling, skal Økonomiudvalget således alene tage stilling til den foreslåede erklæring i afsnittet "Indstilling".

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til en fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) for Domea, afdeling 3522 Frederikssundsvej/Peder Lykke Vej. Helhedsplanen omfatter Peder Lykke højhuset, beliggende matr.nr. 2305, Sundbyvester, Peder Lykke Vej 61, Amager Vest. Gennemførelsen af den fysiske helhedsplan betyder, at kommunen skal garantere for realkreditlån. Det er en forudsætning for Landsbyggefondens støtte, at boligorganisationen udarbejder en fysisk helhedsplan, og at kommunen godkender helhedsplanen. Helhedsplanen kan kun gennemføres, hvis Borgerrepræsentationen godkender denne indstilling. Indstillingen er en standard sag om renovering.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Teknik- og Miljøforvaltningen har i september 2025 modtaget ansøgning om en fysisk helhedsplan (renoveringsprojekt) for Domea København, afdeling 3522 Frederikssundsvej/Peder Lykke til godkendelse. Renoveringsprojektet vedrører alene højhuset Peder Lykke. Helhedsplanen og den kommunale garanti for lån til renoveringsarbejderne skal godkendes af Borgerrepræsentationen. Borgerrepræsentationen har den 9. oktober 2014 og den 16. december 2021 givet skema A og dermed godkendt økonomisk støtte til nedrivning af højhuset. Efter flere undersøgelser af bygningen arbejdes der nu for at bevare højhuset ved en renovering, der omdanner boligerne til ungdomsboliger fremfor en nedrivning.

Peder Lykke højhuset på Peder Lykkes Vej 61 blev opført i 1969-70 som et betonelementbyggeri med 240 boliger fordelt på 16 etager. Derudover består bebyggelsen af adresserne Peder Lykkes Vej 63 og 65, som rummer et pleje- og dagcenter i op til tre etager med 148 boliger.

De tre bygninger på Peder Lykkes Vej 61, 63 og 65 er i gang med en ejerlejlighedsopdeling, hvilket betyder, at ejendommen forbliver én matrikel, men der dannes to juridiske enheder – en for plejecenteret og en for højhuset Det sker så bygningerne kan behandles særskilt i forbindelse med renoveringerne og den tilhørende finansiering. På matriklen hviler desuden en hjemfaldsklausul, og Domea har derfor anmodet Økonomiforvaltningen om et frikøbstilbud. Processen for frikøb er igangsat og skal afklares inden skema B, hvor økonomien for projektet også fastsættes.

Boligafdelingen Frederikssundsvej, beliggende Frederikssundsvej 36A, Bispebjerg, består før og efter renoveringsstøttesagen af otte familieboliger. Afdelingen blev lagt ind i afdeling 3522 i forbindelse med planerne fra 2014 om at nedrive højhus og dag- og plejecenter. Der arbejdes på, at afdelingen igen separeres fra Peder Lykke Vej.

Borgerrepræsentationen godkendte senest i 2021 en fysisk helhedsplan (skema A), som indeholdt nedrivning af Peder Lykke højhuset, fordi betonen forvitrede med nedbrydning af facader, altaner, konstruktionsdele mv. til følge. Betonskaderne betød, at altangangene var i fare for nedstyrtning, hvorfor kommunen i 2022 udstedte et påbud om rømning. Peder Lykke højhuset har siden kommunens påbud stået tomt, og den nuværende helhedsplan skal genoprette byggetekniske mangler samt modernisere og fremtidssikre afdelingen.

Det eksisterende skema A tilsagn på nedrivning fra 2021 anvendes til miljø- og nedrivningsarbejder af altangangene, som vil medføre en reducering af boligarealet.

Hovedgrebet i renoveringen, som fremgår af den nye fysiske helhedsplan, er at bevare så meget som muligt af den eksisterende bygningsmasse og kun udskifte, hvor det er nødvendigt, for at sikre en bæredygtig løsning. Renoveringsarbejderne består derfor i nedtagning af svalegange inkl. reparation af beton, opsætning af nye upcyclede facadeelementer, reetablering af isolering i tagrummet og delvis renovering af tagkonstruktion. Desuden sker der en etablering af nyt trappetårn med elevator, flugtvejstrappe og dobbelthøje fællesskabsaltaner.

Både vand- og elinstallationer udskiftes og de tidligere fællesarealer i stueetagen etableres på etagerne. Stueetagen indrettes til 14 1-rumsboliger og en 2-rumsbolig. Indretningen i boliger bibeholdes, så der indvendigt alene renoveres gulve, overflader og sanitet. Yderligere etableres 16 fællesrum – et på hver af de 16 etager.

Renoveringen koster samlet 241,8 mio. kr., hvoraf de støttede arbejder udgør 48,3 mio. kr. og de ustøttede arbejder udgør 193,4 mio. kr. Den samlede renovering svarer til ca. 1 mio. kr. pr. bolig, der renoveres eller 21.222 kr. pr. m². Den nuværende leje udgør 796 kr./m²/år eksklusive forbrug. Den fremtidige leje anslås at ligge fra 1.361 kr./m²/år, hvilket svarer til en stigning på 71 %. Lejen for hver boligtype fremgår af tabellen nedenfor. Den markante huslejestigning skyldes dels den høje andel af ustøttede arbejder, og at huslejen på nuværende tidspunkt har været meget lav. Den fremtidige husleje vurderes at være konkurrencedygtig i forhold til ungdomsboliger i København.

Tabel 1 Huslejeberegning pr. boligtype

*Den månedlige husleje er eksklusive forbrug og i 2025-niveau.

Gældende lokalplan er 159 Peder Lykke Centret, Sundbyvester, nybyggeri m.v., offentlige formål, november 1990. Teknik- og Miljøforvaltningen har den 18. august 2025 taget til efterretning, at højhuset, der er opført som ældreboliger omdannes til ungdomsboliger, samt at dette ikke medfører lokalplansforpligtelse.

Det er muligt at afvise indstillingen om helhedsplanen, hvilket vil medføre, at afdelingen ikke bliver renoveret med støtte fra Landsbyggefonden. Det må i et sådant scenarie forventes, at højhuset nedrives, da boligerne i højhuset i dag står tomme. Det vurderes ikke muligt at gennemføre en renovering uden støtte fra Landsbyggefonden.

Det samlede kommunale bidrag til renoveringsprojekterne er kommunal garanti for realkreditlån på op til 85,6 mio. kr. Kommunens økonomiske medvirken i projektet er nærmere beskrevet i bilag 3. Hvis kommunen godkender helhedsplanen, indebærer det, at kommunen også accepterer at medvirke økonomisk til projekternes gennemførelse ved at stille garanti for lån til renoveringsprojektet.

Kommunens garantistillelse er en forudsætning for, at Landsbyggefonden vil yde støtte i form af regaranti og ydelsesstøtte til de indstillede renoveringsarbejder, jf. almenboliglovens regler herom. Kommunen stiller garanti for realkreditbelåningen i nødvendigt omfang. Størrelsen på garantierne afklares med boligorganisationerne og långiverne inden for den afsatte ramme i forbindelse med byggeregnskabet.

Landsbyggefonden regaranterer for 50 % af kommunens garanti for de støttede lån på i alt ca. 48,3 mio. kr. Det betyder, at kommunens samlede nettogaranti maksimalt vil udgøre 24,2 mio. kr. af de samlede støttede lån. De kommunale garantier er eventualforpligtelser, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. En garanti kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantierne vil komme til udbetaling.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen meddele støttetilsagn til byggeriet. Renoveringen forventes at kunne påbegyndes ultimo 2028. Der vil senere blive forelagt indstilling til Teknik- og Miljøudvalget om endelig kommunal garanti for lån til arbejderne.

Søren Wille / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 24. november 2025

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.