Garantibevilling til nye almene boliger i 2026

Før Borgerrepræsentationen kan tage stilling til en indstilling, skal Økonomiudvalgets erklæring om enhver sag, der vedrører kommunens planlægningsopgaver, økonomiske forhold eller almindelige administrative forhold, indhentes, jf. Københavns Kommunes styrelsesvedtægt § 12, stk. 5.

I nærværende indstilling, skal Økonomiudvalget således alene tage stilling til den foreslåede erklæring i afsnittet "Indstilling".

Borgerrepræsentationen skal bevilge en beløbsramme på 1 mia. kr. til Teknik- og Miljøudvalget for garantistillelse til de almene boligorganisationers lån til nybyggerier, der forventes at blive godkendt i 2026. Garantirammen er nødvendig for, at nybyggeri af almene boliger kan godkendes administrativt uden politisk forelæggelse, som Besluttet af Borgerrepræsentationen den 30. maj 2024. Regeringens nye boligudspil med en forhøjelse af det lovbestemte maksimumsbeløb, der sætter en øvre grænse for, hvor meget almene boliger må koste at opføre, vil forventeligt medføre en forøgelse af det almene byggeri, hvorfor det allerede i 2026 kan blive nødvendigt med en ny og forhøjet garantiramme til Teknik- og Miljøudvalget.

Teknik- og Miljøudvalget anbefaler over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

Økonomiudvalget noterer sig, at kommunens garantistillelses ikke i sig selv har bevillingsmæssige konsekvenser for Teknik- og Miljøudvalget, og at garantistillelsen sker i henhold til den gældende praksis på området.

Økonomiudvalget forudsætter, at eventuelle merudgifter, som følge af sagen, afholdes inden for Teknik- og Miljøudvalgets budgetramme.

Problemstilling

I forlængelse af Borgerrepræsentationens beslutning om at delegere godkendelsen af støtte (skema A) til nye almene ungdoms- og familieboliger til Teknik- og Miljøforvaltningen skal Borgerrepræsentationen årligt tage stilling til at bevilge en ny garantiramme til Teknik- og Miljøudvalget.

Skema A er et tilsagn fra kommunen om at yde støtte til det almene byggeri. Påtegnelse af garantiforpligtigelser kan ifølge Lånebekendtgørelsen ikke delegeres til en forvaltning, og derfor skal Borgerrepræsentationen bevilge en prissat garantiramme, som Teknik- og Miljøudvalget kan anvende til at garantere for lån til byggerierne. Garantirammen er tilpasset forventningerne til godkendelser i 2026, der tager højde for eventuelt forhøjede priser og uforudsete forhold.

Ved at beslutte at bevilge en ramme for garantistillelse til Teknik- og Miljøudvalget, sikres det, at de almene byggerier kan godkendes, uden der skal træffes politisk beslutning ved hvert byggeprojekt. Tiltaget er en opfølgning på én af anbefalingerne fra den af staten nedsatte Taskforce for hurtigere opførelse af almene boliger i København, som Borgerrepræsentationen godkendte den 30. maj 2024. Det forventes, at tiltaget vil bidrage til en reduktion af sagsbehandlingstiden på almene nybyggerisager for almene familie- og ungdomsboliger. Almene ældre- eller plejeboliger er ikke omfattet af tiltaget.

Bemyndigelsen gælder i 2026. En ny garantiramme skal derpå bevilges ultimo 2026, der vil være gældende for 2027.

Garantistillelse for lån til nybyggeri ved skema A i 2026
Det er erfaringsmæssigt svært at forudse, hvornår en byggemulighed påbegyndes i form af et skema A tilsagn, da projekter både kan fremskyndes og forsinkes. Teknik- og Miljøforvaltningen fremskriver derfor løbende data for, hvor mange nybyggeriprojekter, der forventes at få skema A tilsagn de kommende år. Teknik- og Miljøforvaltningen opgørelser viser i øjeblikket, at der vil kunne gives op mod 10 skema A-tilsagn i 2026 (se bilag 3 - fortroligt).

Københavns Kommune har siden 2018 gennemsnitligt forpligtet sig til at garantere for ca. 462 mio. kr. årligt – eller i alt lidt over 3,7 mia. kr. fordelt på 39 projekter (3064 boliger) – i forbindelse med godkendelse af skema A for nybyggeri af familie- og ungdomsboliger.

Det er forvaltningens vurdering, at en garantiramme på 1 mia. kr. er hensigtsmæssig på baggrund af projekternes anslåede anskaffelsessummer (jf. bilag 3 - fortroligt) tillagt en regulering, der tager højde for forhøjelse i projekternes økonomi. Reguleringen sikrer, at forvaltningen kan meddele de nødvendige tilsagn i 2026, uden en ny indstilling om forhøjet garantiramme skal forelægges Borgerrepræsentationen og således forsinke igangsætningen af nye almene boliger.

Almene boliger på vej 2025-2029
Den foreslåede garantiramme på 1 mia. kr. tager udgangspunkt i Teknik- og Miljøforvaltningens erfaringer og forventninger til opførelsestakten af nye almene boliger.

Det forventes således i øjeblikket, at der opføres omkring 4.500 nye almene boliger frem mod udgangen af 2029. Der forventes en forholdsvis ligelig fordeling mellem ungdomsboliger og familieboliger, med ca. 38 % ungdomsboliger og 40 % familieboliger. Ældreboliger/plejeboliger udgør lidt under 22 % jf. bilag 2 – Almene boliger på vej.

Regeringen (A, V, M) har allerede meldt ud, at den i sit kommende boligudspil vil forhøje det lovbestemte maksimumsbeløb. Maksimumbeløbet  sætter en øvre grænse for, hvor meget almene boliger må koste at opføre. Det forventes, at det vil medføre en forøgelse af det almene byggeri allerede i 2026 og årene frem. Det kan betyde, at der allerede i 2026 kan blive nødvendigt med en politisk stillingtagen til en ny og forhøjet garantiramme til Teknik- og Miljøudvalget.

Forvaltningen bemærker, at prognosen derfor er forbundet med usikkerhed. Der vil desuden fx gennem fortætningsmuligheder eller vedtagelse af nye lokalplaner med almenboligkrav i perioden, kunne tilvejebringes yderligere byggemuligheder for almene boligorganisationer.

Af konkurrencehensyn er oplysninger om projekterne, der ventes at modtage skema A tilsagn, alene tilgængelige i et fortroligt bilag.

Det kan besluttes, at Teknik- og Miljøforvaltningen skal indstille nybyggeriprojekterne og deres garantibehov enkeltvis til politisk godkendelse. Det vil betyde, at den ventede besparelse i sagsbehandlingstiden, ikke opnås. Det vil også betyde, at de nybyggerier, der ventes at få skema A tilsagn i 2026, vil kræve yderligere 3-4 måneders sagsbehandlingstid.

Kommunal garanti
De kommunale garantier kommer kun til udbetaling, hvis boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Der er ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantier vil komme til udbetaling. Der er historisk ingen eksempler på, at der er udbetalt en garanti for en boligafdelings lån i København. Lånene regaranteres af Landsbyggefonden med 50 %.

Kommunal støtte til nye almene boliger
Når kommunen godkender skema A tilsagn gives der tilsagn om støtte i form af en grundkapitallån (mellem 8-12 % af anskaffelsessummen), og evt. et grundkøbslån de steder, hvor grundudgiften er for høj (differencen mellem 20 % af maksimumbeløbet og grundudgiften). Der er i kommunens budget bevilget midler til begge lån. Begge lån skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden. Der vil ikke kunne anvendes beløb til støtte, ud over hvad der er bevilliget midler til i kommunens budget.

Driftsudgifter til ungdomsboliger
Ved opførelse af almene ungdomsboliger får kommunen øgede driftsudgifter til ungdomsboligbidrag. Ungdomsboligbidraget er et tilskud, der gives til de almene boligorganisationer for at sikre, at huslejen i almene ungdomsboliger ikke bliver for høj. Udgiften er lovpligtig.

Der er afsat en pulje under Økonomiudvalget med varige driftsmidler til håndtering af Teknik- og Miljøforvaltningens udgifter til ungdomsboligbidrag forbundet med grundkapital.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen umiddelbart efter kunne påbegynde administrativ godkendelse af skema A tilsagn til almene familie- og ungdomsboliger. Bemyndigelsen til at stille garanti inden for den foreslåede ramme gælder i 2026, og der vil i slutningen af 2026 blive indstillet en ny garantiramme gældende for 2027. 

Søren Wille / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 24. november 2025

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen uden afstemning.