Håndtering af medlemsforslag om lavere max-størrelse for sammenlægning af lejligheder

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen fortsætter den nuværende praksis for lejlighedssammenlægninger, jf. afsnittet Løsning,
2. at medlemsforslag om lavere max-størrelse for sammenlægning af lejligheder stillet af Enhedslisten, Alternativet og Helle Jønch (løsgænger), jf. Borgerrepræsentationen den 22. maj 2025 hermed er håndteret (bilag 2).

Teknik- og Miljøudvalget godkendte indstillingen på mødet den  24. november 2025, jf. oversigt over politisk behandling. 

Problemstilling

Borgerrepræsentationen (BR) behandlede den 22. maj 2025 et medlemsforslag om lavere max-størrelse for sammenlægning af lejligheder stillet af Enhedslisten, Alternativet og Helle Jønch (løsgænger). Medlemsforslagets 1. at-punkt om at sænke max-grænsen for sammenlægning af lejligheder til 130 m² blev ikke vedtaget. Medlemsforslagets 2. og 3. at-punkt om at undersøge de seneste års praksis for lejlighedssammenlægninger og udarbejde en vurdering af muligheden for at fravige max-grænsen i særlige tilfælde blev vedtaget (jf. bilag 2).

I Københavns Kommune er det politisk besluttet at hæve arealgrænsen, så det er tilladt at sammenlægge lejligheder op til 150 m² (BR 1977), og i særlige tilfælde op til 180 m² (BR den 13. juni 2001). Der gælder andre regler for sammenlægning af Almene boliger jf. afsnittet Løsning.

Løsning

Ifølge Lov om Boligforhold er det tilladt at sammenlægge lejligheder op til 130 m². Det kræver samtykke fra Teknik- og Miljøforvaltningen at sammenlægge lejligheder uanset størrelse, og hvis der udføres bygningsændringer ifm. sammenlægningen, kræver det også byggetilladelse. Der gælder særlige regler for sammenlægning af almene boliger, som skal godkendes af kommunen indenfor udsatte boligområder og af Social- og Boligministeriet udenfor udsatte boligområder efter indstilling fra kommunen.

Praksis for sammenlægning af lejligheder
Teknik- og Miljøforvaltningen har undersøgt tilladelser til lejlighedssammenlægninger de seneste år, herunder antal, boligstørrelser efter sammenlægning og i hvilke bydele. Tallene er baseret på oplysninger fra Teknik- og Miljøforvaltningens byggesagsbehandlingssystem samt Bygnings- og Boligregisteret (BBR). Tallene vedrører sammenlægning af etageboliger, da de arealmæssige begrænsninger vedrører denne type sammenlægninger. Almene boliger indgår ikke i opgørelsen.

I perioden 2023, 2024 og 2025 (fra januar – august) har Teknik- og Miljøforvaltningen givet 359 tilladelser til sammenlægning af lejligheder. Opgørelsen viser, at der er sket flest sammenlægninger i brokvarterene på Nørrebro og Vesterbro-Kongens Enghave samt i Bispebjerg.

Boligernes størrelse varierer efter sammenlægning, og det gennemsnitlige boligareal ligger på 119 m². Efter sammenlægning har halvdelen af boligerne et areal, der ligger mellem 107 - 133 m². Den resterende halvdel fordeler sig jævnt, hvor 25% af boligerne bliver større end 133 m², og 25% bliver under 107 m². Dertil er det gennemsnitlige boligareal efter sammenlægning forholdsvis ensartet på tværs af bydelene. I bilag 3 er tabeller, der viser sammenlægninger fordelt efter år, bydel og lejlighedsstørrelser.

Det har ikke været muligt at få data om lejlighedsstørrelser før sammenlægning, men erfaringerne fra sagsbehandlingen viser, at det oftest er 2- og 3-værelseses lejligheder, som sammenlægges.

Der har tidligere været forskelligartede metoder for registrering af sammenlægningssager. Derfor kan der være enkelte mangler i opgørelsen, men Teknik- og Miljøforvaltningen begyndte i løbet af 2023 at registrere sammenlægningssager mere systematisk i byggesagsbehandlingen. Data tyder, selv med dette forbehold på, at antallet af tilladelser til lejlighedssammenlægninger har været stabilt de seneste år, hvilket i store træk svarer til tendenser som også ses i Boligredegørelsen fra 2023 jf. nedenfor.

Sammenlægning af lejligheder for årene 2008 – 2022
Boligredegørelsen er en årlig tilbagevendende rapport fra Økonomiforvaltningen, der præsenterer væsentlige fakta om boligområdet i Københavns Kommune. I Boligredegørelsen fra 2023 indgår oplysninger om lejlighedssammenlægninger for årene 2008-2022 (bilag 4, s. 24-29).

Boligredegørelsen anslår, at der mellem 2008 og 2022 er sammenlagt omkring 9.000 lejligheder, hvilket har resulteret i 4.700 nye og større lejligheder. De fleste lejligheder var på 100 m² eller større efter sammenlægning (63%), og færre end hver fjerde var under 80 m². I denne periode var det gennemsnitlige boligareal efter sammenlægning på 105 m² (bilag 4, s. 26-27, figur 1.16). Teknik- og Miljøforvaltningens opgørelse for perioden 2023-2025 viser et højere gennemsnitligt boligareal efter sammenlægning på 119 m².  

Boligredegørelsen viste, at de fleste sammenlagte boliger lå i brokvartererne og især på Nørrebro (bilag 4, s. 27, figur 1.17). Dette er også tilfældet i seneste opgørelse, som nævnt ovenfor.

De nedlagte boliger havde et gennemsnitsareal på 57 m², og 61% var under 60 m², mens 28% af lejlighederne var mellem 60 og 79 m² (bilag 4, s. 25).

Boligredegørelsen fungerer generelt som et godt redskab til at følge udviklingen på boligområdet i København, herunder også sammenlægningssager.

Sammenlægning af almene boliger
Generelt må sammenlagte almene boliger ikke overstige 140 m². Indenfor udsatte boligområder skal kommunen godkende alle sammenlægninger af almene boliger i henhold til almenboligloven. Godkendelse må kun gives, hvis sammenlægningerne indgår i en helhedsplan, der skal fremtidssikre boligområdet. Der er i øjeblikket ikke udsatte boligområder, jf. almenboliglovens § 61 a, stk. 1, indenfor kommunen.

Udenfor udsatte boligområder skal Social- og Boligministeriet godkende sammenlægningerne efter indstilling fra kommunen. Det er en betingelse, at der enten er vedvarende og dokumenterede udlejningsvanskeligheder eller sammenlægningerne er nødvendige for at opnå en blandet beboersammensætning i området.

Fravige maksimale arealgrænse i særlige tilfælde
I medlemsforslaget efterspørges det, om det er muligt at fravige den maksimale arealgrænse i særlige tilfælde. Det er allerede muligt at fravige den maksimale arealgrænse på 150 m². Det er politisk besluttet (BR 13. juni 2001), at Københavns Kommune efter en konkret vurdering tillader sammenlægning af lejligheder op til 180 m², når mindst én af følgende saglige betingelser er opfyldt: Den ene lejlighed (eller begge) har utidssvarende toiletforhold/bademuligheder. Den mindste lejlighed er maksimalt 55 m². Den ene lejlighed er uhensigtsmæssigt indrettet fx i forhold til lysforhold eller støjbelastning. Det er også besluttet (BR 24.januar 2008), at de 180 m² kan fraviges, når ønsket om sammenlægning er begrundet i beboernes pladskrævende fysiske handicap.

Der er i perioden 2023-2025 givet 16 tilladelser til lejlighedssammenlægninger over 150 m².

Der er ikke arealmæssige begrænsninger, når der er tale om sammenlægning i 2– eller 3 familiehuse (villaer og byggeforeningshuse), hvor det hele bliver sammenlagt til én bolig (besluttet i BR 13. juni 2001).

I medlemsforslaget blev det efterspurgt, om det fx er muligt at fravige max-grænsen i områder med mange små lejligheder, men mangel på store lejligheder. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at det teoretisk kan være et sagligt kriterium, men i praksis vil det være vanskeligt at administrere i sagsbehandlingen, og kan derfor ikke anbefale det. Det skyldes blandt andet, at der vil være behov for kontinuerlig opdatering af data om boligstørrelser, eftersom bygningsmassen ændrer sig med tilladt og udført byggeri. Det vil samtidig kræve en nærmere definition af små og store lejligheder, fastlæggelse af områder samt analyse af boligstørrelserne i de forskellige områder. Det vil være omfattende at monitorere disse data, og der vil formentlig skulle udvikles et digitalt værktøj for at håndtere et sådant kriterie. Kompleksiteten vil sandsynligvis også medføre forlængelse af sagsbehandlingstiden for sammenlægningssager i de berørte områder.

Politisk handlerum
Det er muligt at fravige max-grænsen i andre særlige tilfælde, hvis kriterierne er saglige og det politisk besluttes. Det kan således besluttes, at

• forvaltningernes indstilling om at fortsætte den nuværende praksis ikke godkendes. Det vil betyde, at Teknik- og Miljøforvaltningen kun kan tillade sammenlægninger op til 130 m² (der er lovkrav), indtil en ny praksis er politisk godkendt. Ansøgninger om sammenlægninger over 130 m² vil i perioden blive afvist. Hvis der ønskes en ændret praksis, anbefales det at sende sagen tilbage til forvaltningen for at belyse mulighederne.
• sagen sendes tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen med henblik på at fastlægge nye kriterier og belyse mulighederne for at forhøje de nuværende arealgrænser på 150 m² og 180 m² (fravigelse besluttet i BR den 24. januar 2008 af hensyn til pladskrævende fysisk handicap). En ændring af de nuværende kriterier og arealgrænser, vil kræve en ny indstilling og politisk beslutning.
• forhøje arealgrænsen fra 150 m² til 160 m², hvilket vil gøre det muligt at sammenlægge flere 3-værelses boliger til større lejligheder fremadrettet. Det er Teknik- og Miljøforvaltningens indtryk, at arealgrænsen på 150 m² er velkendt blandt ansøgere, som derfor holder sig inden for arealgrænserne. Derfor er det vanskeligt at vurdere, hvor mange ekstra lejlighedssammenlægninger en forhøjelse vil medføre.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når udvalgene har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen fortsætte den nuværende praksis for lejlighedssammenlægninger som beskrevet.

Søren Hartmann Hede            Søren Wille