Lejeforhøjelse via trappemodel - Kloakeringsgrundlag for 13 kolonihaver

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at der godkendes trappemodel med en lejeforhøjelse på 3.807 kr. årligt pr. havelod i de første 10 år og en lejeforhøjelse på 8.466 kr. årligt pr. havelod i år 11-70 (alle tal i 2025 p/l), jf. model 3 i tabel 1,
2. at de bevillingsmæssige konsekvenser i økonomiafsnittet godkendes, herunder at projektet mellemfinansieres over kassen, og at omkostningerne for kloakering af de 13 kolonihaveforeninger lægges videre til kolonihavelejerne som en varig lejeforhøjelse, som angivet under 1. at-pkt. 

Problemstilling

Borgerrepræsentationen (BR) godkendte den 26. juni 2025 indstilling om nyt kloakeringsgrundlag af 13 kolonihaveforeninger, hvor omkostningerne for kloakering lægges videre til kolonihaveforeningerne, svarende til en årlig lejeforhøjelse på 7.449 kr. pr. havelod, dog med det ændringsforslag, at Økonomiforvaltningen (ØKF) skulle vende tilbage med en indstilling, hvor kolonihavernes lejeforhøjelse indfases via en trappelejemodel, således at lejeforhøjelsen bliver et lavere beløb de første år og herefter stiger.

På Økonomiudvalgets (ØU) møde den 17. juni 2025 var der et politisk ønske om, at den ”kommende sag om indfasning af leje v. trappemodel, skal det indgå, hvad samlet udgift bliver for den enkelte lejer, inkl. vandafledningsafgift og yderligere udgifter samt om der kan gives indtægtsbestemt tilskud til leje til f.eks. folkepensionister.”

Løsning

ØKF har forholdt sig til det politiske ønske som følger:

Samlede udgifter pr. lodlejer

Den gennemsnitlige lodlejers nuværende lejebetaling udgør 202 kr. pr. måned svarende til 2.421 kr. pr. år.

ØKF har afdækket yderligere udgifter relateret til kloakeringen hos den enkelte lodlejer udover lejeforhøjelsen som følge af kloakeringen. I bilag 1 er udgifterne uddybet:

• Frigravning på lod af tilslutningspunktet: Lodlejer kan selv foretage frigravning af lod. Evt. ekstern assistance hertil vurderes at koste en engangsudgift på ca. 2.000 kr.
• Vandafledningsafgift: Vandafledningsafgiften vurderes, på baggrund af oplysninger fra HOFOR, til gennemsnitlig ca. 418 kr. pr. lod pr. år efter kloakering
• Vandoption: Etablering af vandledning er ikke en del af kloakeringsprojektet og dermed heller ikke en del af den beregnede huslejestigning.

Indtægtsbestemt tilskud til leje

ØKF har afsøgt muligheden for, at kommunen giver et indtægtsbestemt tilskud til leje til f.eks. folkepensionister. Forvaltningen vurderer, at der ikke er hjemmel til at yde et sådant tilskud til en særlig befolkningsgruppe såsom folkepensionister.

I henhold til kolonihavelovens §8a er der hjemmel til at opkræve en leje, som er lavere end markedslejen. Der er dog ikke hjemmel til at differentiere lejen og give tilskud til særlige befolkningsgrupper. Dette er tydeliggjort i forarbejderne til bestemmelsen, hvori det er præciseret, at kommunerne med henvisning til lovens § 8a ikke kan tilgodese en bestemt indkomstgruppe, men at kommunerne kan tage hensyn til, at alle indkomstgrupper skal have mulighed for at erhverve en kolonihave. Det kræver således lovhjemmel, når kommunen vil støtte enkeltpersoner eller grupper af personer ud fra et økonomiske eller socialt kriterium. Dette hænger sammen med, at der ingen fælles eller kommunal interesse er i at yde støtte til enkeltpersoner eller grupper af personer, alene med henblik på at øge deres levestandard eller spare dem for udgifter.

Trappemodeller

ØKF har på baggrund af ændringsforslaget opstillet forskellige trappemodeller for indfasning af lejeforhøjelsen til finansiering af kloakering. I tabel 1 ses den oprindeligt indstillede model, som indgik i indstillingen til BR den 26. juni 2025, samt fem nye modeller med forslag til 10-årig indfasning af lejeforhøjelsen.

Tabel 1. Lejeforhøjelser (2025 p/l[1])

[1] Beløb i indstillingen er angivet i 2025 p/l, for at skabe genkendelighed mellem indstillingen, der var i BR d. 26. juni 2025 og denne, samt for KHF, hvor dialogen har omhandlet beløb i 2025 p/l. Beløb i bilag 3 er i 2026 p/l.

Generelt gælder det, at når lejebetalingen reduceres i de første år, så løber der flere renter på, og den samlede betaling over 70 år forøges.

For ovenstående trappemodeller med et lavere starttrin end i den oprindelig model gælder det derfor, at lejeforhøjelsen efter endt periode med nedsat leje vil overstige de 7.449 kr. pr. måned, som indgik i indstillingen til BR den 26. juni 2025.

Dialog med Kolonihaveforbundet

Forskellige trappemodeller har været forelagt og drøftet mellem Kolonihaveforbundet (KHF) og Københavns Ejendomme (KEJD). KHF angiver, at de som kolonihavelejere er indstillet på, at de skal være med til at betale for kloakeringen, men at det skal være rimeligt. KHF oplyser endvidere, at der findes forskellige synspunkter blandt kolonihavelejerne. Nogle synes, at det er fornuftigt med en trappemodel med lav indfasningsleje af hensyn til nuværende lejere med lav indkomst, mens andre mener, det er mest fair på tværs af generationer, at lejen er den samme i hele perioden.

KHF har på baggrund af et internt møde i august 2025 med alle 39 kolonihaveforeninger udtrykt over for KEJD, at de ikke kan anbefale en trappemodel. KHF har endvidere givet udtryk for, at sagen er kompleks, at de er bekymrede for yderligere udgiftsstigninger, og at de fortsat mener, at Københavns Kommune (KK) burde afholde en større del af udgifterne. KHF har den 13. august 2025 sendt en skriftlig uddybning, som fremgår af bilag 2.

KEJD har haft en lang møderække med KHF om lejekontrakt, lovliggørelse og kloakering. Herudover afholdt KEJD i juni 2025 et informationsmøde om kloakering og finansiering for KHFs bestyrelse, kredsbestyrelse og bestyrelserne i de 39 kolonihaveforeninger. KHF har kvitteret for disse møder og at det er aftalt mellem KEJD og KHF, at den tætte dialog skal fortsætte, og at det er hensigtsmæssigt med flere informationsmøder.

Anbefalet model

På baggrund af drøftelserne med KHF anbefaler ØKF en model (model 3), hvor lejeforhøjelsen er på et niveau, der svarer til, at kloakken er afdragsfri for lodlejerne de første 10 år. Det vil sige, at lejen de første 10 år finansierer driften af kloakkerne samt forrentningen af de investerede midler, men at der ikke afdrages. På den måde opnås der en lavere indfasning, uden at den gæld, som kommende generationer skal afdrage, stiger. Det er et forsøg på at balancere hensynet til både nuværende og kommende lejere.

Modellen bygger fortsat på en rentetilskrivning med en realrente på 2 %. Modellen indebærer, at lejeforhøjelsen i de første 10 år vil være på 3.807 kr. årligt pr. havelod, svarende til 317 kr. pr. måned. Efter 10 år vil lejeforhøjelsen være 8.466 kr. årligt pr. havelod, svarende til 705 kr. pr. måned. Beløbene er opgjort i 2025 p/l.

Modellen påvirker alene kolonihavernes betaling til KK og ikke KK’s betalinger til KommuneKredit, som fortsat sker over 30 år på uændrede vilkår.

Økonomi

I indstillingen BR behandlede den 26. juni 2025 indgik det, at lejeforhøjelsen vil være 7.449 kr. årligt pr. havelod. I den indstillede indfasningsmodel, vil lejeforhøjelsen være 3.807 kr. i år 1-10 og 8.466 kr. fra år. 11-70.

Trappemodellen vil i forhold til det, der fremgik af indstillingen til BR d. 26. juni 2025, indebære et øget træk på servicerammen på 46,3 mio. kr. (2025 p/l) i årene 2026-2037. Herefter vil modellen give en merindtægt i årene 2038-2096 på 76,0 mio. kr. (2025 p/l) på servicerammen. De bevillingsmæssige konsekvenser fremgår af bilag 3 i 2026 p/l.

Videre proces

KEJD indarbejder den besluttede model i de nye lejekontrakter med KHF.