Hvad er en servitut?

Servitutterne fastsætter typisk, at der:  

• på en grund kan opføres én beboelsesbygning med højst to etager og enkelte værelser i tagetagen (2½ etage). 
   
• kun må være én enkelt bolig pr. etage. Det betyder, at der på én villagrund kan opføres et enfamiliehus (én bolig) eller et tofamiliehus (én bygning med to selvstændige boliger, som er adskilt af et vandret lejlighedsskel, dvs. at boligerne er placeret oven på hinanden), som illustreret på tegning nedenfor.
   
• i tagetagen ikke må indrettes selvstændig beboelse.
   
• ikke er mulighed for at opføre et dobbelthus (to boliger med lodret lejlighedsskel). 
   
• gerne må sammenbygges med bygningen på nabogrunden til én side, men at bygninger i øvrigt skal holdes i en vis afstand fra nabogrund. Afstandskravet er formuleret som vinduesafstand: 1,88 m med tillæg af ¼ af bygningshøjden. Muligheden for sammenbygning med bygningen på nabogrunden betyder, at der fx kan opføres et dobbelthus hen over det eksisterende skel mellem to grunde, hvis husene opføres på samme tid. 

I en servitut kan der stå: 

• at bygninger holdes så langt fra nabogrund, at vinduer kan anbringes derimod. 

Bestemmelsen angiver den såkaldt vinduesafstand, der stammer fra den københavnske byggelov fra 1889.  

Vinduesafstanden bestemmer:  

• hvor højt og i hvilken afstand til naboskel der må bygges.
• at bebyggelse ikke må opføres nærmere matrikelskel end hvad der svarer til en afstand af 1,88 m plus ¼-del af bygningshøjden. Bygningshøjden måles til overkant af øverste bjælkelag. 

I en servitut kan der stå:

• Bygningerne skal holdes mindst 15 alen (9,415 m) fra tilstødende vejes midtlinjer.

Bestemmelsen angiver en såkaldte vejudlægslinje. Vejudlægslinjen ligger parallelt med vejen og afgrænser et stykke af grunden, der er udlagt til vejareal. Det areal kaldes vejudlægget. Der må, med ganske få undtagelser, ikke opføres bebyggelse i vejudlægget.

I en servitut kan der stå: 

• Kun 2/7 af grunden må bebygges, af hjørnegrunde må dog 1/3 af grunden bebygges. 

Bestemmelsen angiver den såkaldte bebyggelsesgrad, som bestemmer, hvor meget der må bygges på terræn på en given grund. Det vil sige det samlede fodaftryk af al bebyggelse på grunden i forhold til grundens størrelse – herunder huse, carporte, skure og andre bygninger. Alle bygninger på grunden tælles med i bebyggelsesgraden. 

Bebyggelsesgraden beregnes i forhold til grundens matrikulære areal fratrukket eventuelle vejudlæg. Dit grundareal og vejudlæg kan du finde i din BBR-meddelelse. 

Som udgangspunkt tillader vi ikke en overskridelse af bebyggelsesgraden. 

Vi har dog bemyndigelse til på baggrund af en konkret vurdering at fravige servituttens bestemmelser om bebyggelsesgrad og meddele tilladelse til: 

• en carport/garage på op til 20 m²
• en overdækning på op til 10 m² i tilknytning til boligen
• efterisolering af eksisterende villabebyggelse. 

Se et eksempel på, hvor meget du kan bygge med en bebyggelsesgrad på 1/3: 

• Grundens matrikulære areal er 700 m²
• Grundens areal til vejudlæg er 100 m²
• Grundens nettoareal (uden vejudlæg) er derfor 600 m²
• Tilladt bebygget areal (fodaftryk) er 200 m², da 200 m² svarer til 1/3 af 600 m² 

Bebyggelsesprocenten, som er reguleret i Bygningsreglementet 2018 (BR18), angiver en procentvis sammenlægning af alle etagearealers andel af grundens samlede areal – inklusive vejudlæg. Reglerne for, hvordan etagearealerne beregnes, kan du finde i BR18 §§ 453-458. 

Servitutterne kan ligeledes påvirke om:  

• Der gives mulighed for mindre udhuse.  
          
• Der langs de større veje i villaområder kan opføres beboelse i mere end 2 etager – evt. som randbebyggelse (typisk 3½ etage)
   
• Det er tilladt at bruge stedet til erhverv – hvis kommunen mener, det vil være til gene for naboerne, er det ikke tilladt. Det kan være fastsat, at butikshandel og mindre værksteder umiddelbart er tilladt på bestemte grunde eller kan tillades af kommunen.
   
• Bestemmelser om anvendelse.