Valby Idrætspark – finansieringsplan, betalingsparkering samt ændringer af planforudsætninger

Indstilling

Økonomiforvaltningen og Kultur-, Fritids- og Borgerserviceforvaltningen indstiller:

1. At Økonomiudvalget og Kultur-, Fritids- og Borgerserviceudvalget godkender finansieringsplanen for Valby Idrætspark og henviser denne til kommende budgetforhandlinger.
2. At Økonomiudvalget og Kultur-, Fritids- og Borgerserviceudvalget henviser hensigtserklæring om, at salgsindtægter fra boligbyggeretterkan finansiere nye idrætsanlæg i Valby Idrætspark til Budget 2027 jf. løsningsafsnit.
3. At Økonomiudvalget og Kultur-, Fritids- og Borgerserviceudvalget godkender igangsætning af undersøgelse af muligheder for flere idrætsetagemeter og deraf følgende mindre ændringer af igangværende rammelokalplan.

    

   Økonomiforvaltningen indstiller:

    

4. At Økonomiudvalget godkender omdisponering af planens nordvestlige hjørne, så det aflyste plejecenter erstattes af boliger og parkeringshus flyttes.
5. At Økonomiudvalget godkender, at model for parkering besluttes i forbindelse med Budget 2027 med anbefaling af model om, at parkering i Valby Idrætspark efter lokalplanens endelige godkendelse sker på kommercielle vilkår.

Problemstilling

Valby Idrætspark forventes udviklet med op til ca. 140.000 nye etagemeter, herunder nyt idrætsbyggeri, etablering af 6-700 boliger, erhverv med mulighed for hotel og detailhandel, samt en daginstitution og nærgenbrugsstation. Udviklingen bindes sammen af en byrumsplan med begrønning, rekreative stier, mulig gang- og cykeltunnel til Folehaven og et samlende øst-vest gående byrum. Grundlaget herfor er helhedsplanen for Idrætsbyen i Valby Idrætspark, der blev vedtaget i Borgerrepræsentationen 20. juni 2024.

Idrætsbyggerierne omfatter udbygning af Valby Stadion, samt udvidelse af Hafnia-hallen (hhv. nordlig og sydlig), Ny og Gl. Valbyhal, samt Valby Vandkulturhus. I alt ca. 18.000 m². Dertil planlægges to nye P-huse.

I Overførelsessagen 2025-2026 blev vedtaget følgende hensigtserklæring:

”Parterne er enige om, at Kultur-, Fritids- og Borgerserviceforvaltningen i samarbejde med Økonomiforvaltningen skal fremlægge en finansieringsplan for den samlede udvikling af Valby Idrætspark inden forhandlingerne om budget 2027. Parterne ønsker, at udviklingen sker med fokus på mulighederne for, at kommunalt ejede faciliteter kan drives af andre aktører end kommunen. Parterne vil samtidig rette fornyet henvendelse til den kommende regering med henblik på at sikre en idrætsmilliard 2.0.”

På den baggrund har ØKF og KFF udarbejdet finansieringsplan for udvikling af Valby Idrætspark, herunder princip for delvis finansiering af idrætsanlæg via salg af boligbyggeretter. Med sagen skal der også tages stilling til ny anvendelse på arealet for det aflyste plejecenter og til valg af parkeringsløsning for området.

Løsning

Finansieringsplan:

Ved Overførelsessagen 2025-2026 blev der bestilt en finansieringsplan for Valby Idrætspark (KF008 Udvikling af Valby Idrætspark (fortroligt)). Denne skal beskrive en realiserings-/etapeplan for udvikling af Valby Idrætspark samt en plan for potentielle indtægter og kommende kommunale anlægsinvesteringer, samt hvornår disse skal besluttes. Se bilag 1.

Konklusionen i finansieringsplanen (bilag 1) er, at de forventede grundsalgsindtægter ikke kan dække anlægsudgifterne til hele planen. Der er dog overordnet økonomisk balance i realiseringen af den første del af planen, hvor salg af byggeretter kan finansiere de første idrætsbyggerier, byggemodning mm. De forventede indtægter fremgår af bilag 1.

Udgifterne er periodiseret ud over en anlægsperiode på 7-10 år og er koordineret med rækkefølgeplan for byggerier, herunder placering af byggepladser. Der er i rækkefølgeplanen taget højde for den kontinuerlige brug af området.

Figur 1: Overblik over kommende kommunale udgifter

Kategori	Entreprisesum*	Uddybning af entrepriser
Idrætsbyggeri	728,8 mio. kr.**	Udvidelser af stadion, Gl. Valbyhal, Valby Hallen, Valby Vandkulturhus, Hafniahallen (syd), flytning af hockeybane
Byggemodning	389,6 mio. kr.	Vejkryds, adgangsveje, lege-opholdsgader, sportspromede, byrum, cykel-/gangtunnel, sportsloop, beplantning, inventar, forbedrende arbejder
Øvrige kommunale anlæg	93,5 mio. kr.	Daginstitution i tidl. omklædningsbygning, materialegård, udvidelse af varegård
I alt	1.211,9 mio kr.	Udgifter til kommunale funktioner i perioden 2028-2034

* Der er betydelig usikkerhed forbundet med beløbene. Alle delprojekter vil blive genberegnet og kvalificeret før de indgår i kommende budgetforhandlinger.
** Beløbet indeholder ikke allerede finansierede investeringer i idrætten, herunder anlægsbevilling til nordlig udvidelse af Hafnia-Hallen, i alt 160 mio. kr. med forventet ibrugtagning i 2029, samt planlægningsbevilling til ny tribune til Valby Stadion, 5,2 mio. kr. med forventet anlægsbevilling til Budget 2028.

Udgifterne vil belaste kommunens anlægsramme. Derudover vil der være yderligere udgifter for 200 mio. kr. til p-huse, såfremt der træffes beslutning om en kommunal løsning for parkering. I bilag 1 fremgår de forventede indtægter.

Hensigtserklæring om henvisning af finansiering til idrætsbyggeri

Finansieringsplanen foreslår desuden, at indtægter fra boligbyggeretter kan henvises til finansiering af idrætsanlæg ved kommende budgetforhandlinger. Helt konkret, kan Borgerrepræsentationen ved den politiske godkendelse af vinderen af boligudbud, henvise salgsindtægterne til finansiering af kommunale idrætsanlæg, der så kan udmøntes i forbindelse i med kommende budgetforhandlinger. Det anbefales, at der i Budget 2027 træffes beslutning om at indarbejde følgende forslag til hensigtserklæring i budgetaftalen.

Parterne er enige om, at indtægter fra boligbyggeretter i Valby Idrætspark henvises til finansiering af idrætsanlæg i Valby Idrætspark ved kommende budgetforhandlinger, så de kan bidrage til at skabe Nordens største idrætspark. Udmøntning vil ske i takt med, at de enkelte idrætsanlæg besluttes igangsat ved kommende budgetforhandlinger. Parterne er indforstået med, at salgsindtægterne ikke kan finansiere det samlede omfang af foreslået idrætsbyggeri i Valby Idrætspark. Parterne er ligeledes indforstået med, at opførelsen af nyt idrætsbyggeri kræver byggemodning og ny infrastruktur, som skal finansieres særskilt ved kommende budgetforhandlinger.

Da de forventede salgsindtægter ikke dækker de samlede udgifter for alle idrætsfunktioner, byggemodning, ny infrastruktur, byrum samt cykel- og gangtunnel, vil disse skulle finansieres særskilt ved kommende budgetforhandlinger. Alt idrætsbyggeri samt ovenstående udgifter vil belaste kommunens anlægsramme.

Ændring af planforudsætninger:

Efter opdatering af Økonomiforvaltningen behovsanalyser er der ikke længere behov for etablering af et plejehjem i Valby Idrætspark.  Økonomiforvaltningen vurderer, at der ikke er andre kommunale funktioner til grunden. Det indstilles derfor, at dette byggefelt kan udvikles til boliger og parkeringshus. Dette giver både mulighed flere boliger i planen samt forhøjede kommunale indtægter. Forslag til omdisponering kan ses i bilag 1.

Det foreslås at flytte P-hus Vest fra placering vest for Hafniahallen til placering mod Ellebjergvej. Dette understøtter udviklingsprincippet om en delvis bilfri by. P-huset kan samtidig virke som støjskærm. Syd herfor foreslås placeret et etagebyggeri i 5,5 etager, der stemmer overens med de planlagte boligkarreer. Vest for Hafniakollegiet foreslås opført rækkehuse, der passer bedre ind i konteksten.

Undersøgelse af muligheder flere idrætsetagemeter

I den politiske godkendte helhedsplan er der ca. 18.000 m² nye idrætsbyggerier. Langs Ellebjergvej udlægger helhedsplanen 18.500 m² etagemeter erhverv og detailhandel. Den afholdte markedsdialog har vist begrænset efterspørgsel for dette. Parallelt har der fra lokaludvalgene og visse brugere været en skepsis over, at man udbygger hele området, og derved ikke vil have arealer til evt. fremtidige idrætsbehov udover de 18.000 m2.

Det forslås derfor, at der i det videre planarbejde undersøges muligheder for at udlægge flere etagemeter idrætsbyggeri langs Ellebjergvej end i den politisk vedtagne helhedsplan. Dette vil ikke forsinke lokalplan 1 og dermed den første udvikling af idrætsparken.

Undersøgelserne vil omfatte screening af funktionsbehov og principper for udformning, og kan afholdes inden for eksisterende budgetmidler. Hvis undersøgelsen vedtages, vil anvendelsen på erhvervsbyggefelter i den igangværende lokalplansudarbejdelse udvides til idræt/offentlige funktioner. Erstattes erhverv med idræt i planen vil det samlet set indebære lavere indtægter og højere udgifter.

Parkeringsløsning:

Der er et forventet krav fra KTF på ca. 1.270 parkeringspladser til fuldt udbygget skitseret byudviklingsprojekt. Parkeringspladserne er byggeretsgivende pladser, samt Bauhaus eksisterende pladser, fordelt på 889 pladser til eksisterende funktioner og 378 pladser til nye idrætsfunktioner, boliger og erhverv/dagligvarer. Parkeringsnormen er bl.a. baseret Valby Idrætsparks status som byudviklingsområde indenfor stationsnærhedszonen. Flere dele af området ligger inden for 600 m gåafstand fra metro og s-tog ved København Syd station.

Parkeringen planlægges primært fordelt i to P-huse. Der er blevet undersøgt to mulige finansierings- og driftsløsninger for parkeringshusene, hvilket fremgår af finansieringsplanen i bilag 1. Forvaltningen indstiller, at løsning A besluttes:

A. Kommerciel løsning:

Bauhaus ønsker, efter forudgående dialog med Økonomiforvaltningen, at etablere ca. 450 stk. nye P-pladser i P-hus på deres grund (P-hus Øst) på kommercielle vilkår. Dette under forudsætning af, at alle parkeringspladser i planområdet bliver betalingspladser på markedsvilkår. Projektet indeholder desuden en Bauhaus drive-in butik i stueplan.

De resterende P-pladser planlægges etableret i et P-hus med ca. 550 P-pladser (P-hus Vest) i den vestlige del af planområdet. Dette P-hus bygges og udbydes som en del af boligudbudspakken.

Begge P-huse vil efterfølgende ejes og driftes på kommercielle vilkår. Dette betyder, at Københavns Kommune ikke har udgifter, der trækker anlægsmåltal til anlæg eller drift af denne løsning. Til gengæld vil al parkering på området blive betalingsparkering på markedsvilkår som på f.eks. Grønttorvet og By og Havns byudviklingsområder.

ØKF vurderer at modellen har følgende fordele og ulemper:

Fordele	Ulemper
KK skal ikke finansiere, anlægge og drifte P-husene	KK har ingen hjemmel eller kontrol med hvad prisen vil være for parkering
P-husene vil ikke koste anlægsmåltal	Idrætsbrugere vil skulle betale for bilparkering i Valby Idrætspark
Betalingsparkering vil have en adfærdsregulerende effekt, der tilskynder flere til at tage offentlig transport eller cykel til idrætsparken

B. Kommunal løsning:

Københavns Kommune anlægger og driver de to P-huse med i alt ca. 1000 P-pladser. De to P-huse vil få status som vejareal og ejes og administreres på offentligretligt grundlag. Derved vil de administrativt kunne håndteres som gadeparkering f.eks. med 3 timers gratis parkering og P-licenser som i det nærliggende Kongens Enghave. Hvis denne løsning vælges, skal der findes et andet byggefelt til P-hus øst da dette ikke vil kunne placeres på Bauhaus´ byggefelt.

Den forventede samlede anlægspris og driftspris for de to P-huse kan ses i bilag 1. Dette vil være en kommunal anlægsudgift som vil trække anlægsmåltal. Se det nærmere hjemmelsgrundlag i bilag 1.  

ØKF vurderer at modellen har følgende fordele og ulemper:

Fordele	Ulemper
KK har fuld kontrol over prisen for parkering på området og om der f.eks. skal være gratis parkering.	KK skal finansiere, anlægge og drifte P-husene
Realiseringsrisikoen håndteres.	P-husene vil belaste kommunes anlægsramme med yderligere ca 212 mio. kr.
Idrætsbrugere kan forsat have mulighed for gratis bilparkering i Valby Idrætspark	P-hus Øst vil skulle flyttes til et byggefelt, hvor der nu ligger byggeret og give et indtægtstab.
	Der vil være trafikmæssige udfordringer ved at skulle flyttes P-hus Øst fra sin nuværende placering, hvilket potentielt også vil forsinke planprocessen.
	Indtægter efter vejlovens § 90 skal enten helt eller delvist modregnes i bloktilskuddet, hvorfor anlægsudgiften anses som ren udgift.

Økonomi

Sagen har økonomiske konsekvenser, idet finansieringsplanen viser, at de samlede udgifter for udviklingen af Valby idrætspark inkl. byggemodning og tilknyttet infrastruktur vil overstige de samlede indtægter. Også selvom der med en omdisponering til flere boliger kommer flere indtægter. Denne grundlæggende balance er dog uændret fra den politisk vedtagne udviklingsplan for Valby Idrætspark.

Hvis den kommunale løsning for parkering vælges, øges underskuddet. Se bilag 1 for yderligere detaljer for de økonomiske konsekvenser af begge modeller. Underskuddet vil øges yderligere, såfremt hele eller dele af erhvervsbyggeretterne mod Ellebjergvej bliver erstattet af mere idræt.

Nedenfor ses et overblik over udgifter til kommunale funktioner og byggemodning, der vil belaste kommunens anlægsramme i perioden 2027-2034. Overblik over mulige indtægter findes i bilag 1.

Figur 2: Indikativt overblik over anslåede kommunale anlægsudgifter og anslået igangsætningsår 2027-2034 i mio kr.*

Kategori	Udgift	2027	2028	2029	2030	2031	2032	2033	2034
Idrætsbyggeri	728,8	20,4	120,5	60,0	27,4	62,9	162,8	137,4	137,4
Byggemodning	389,6	0,7	32,0	130	164,6	26,1	18,0	18,0
Øvrige kommunale anlæg	93,5	2,5	25,7	6,9	19,5	19,5	19,5
I alt	1.211,9	23,6	178,2	196,9	211,5	108,5	200,3	155,4	137,4

*Der er betydelig usikkerhed forbundet med de præcise beløb og igangsætningsår. Alle delprojekter vil blive genberegnet og få kvalitetssikret tidsplaner før de indgår i budgetforhandlinger.

Dertil kommer 200 mio. kr. til p-huse i perioden 2029-2032, såfremt der vælges en kommunal p-løsning.

Videre proces

Lokalplansforslag med kommuneplantillæg forventes sendt i offentlig høring medio 2027 og forelagt til politisk behandling/vedtagelse ultimo 2027. Valby Lokaludvalg og Kgs. Enghave Lokaludvalg vil blive orienteret om status på lokalplanen ultimo 2026/primo 2027. Igennem hele processen har der været dialog med Valby Lokaludvalg og Kgs. Enghave Lokaludvalg og interessenter i området. Senest møde med forligskreds, lokaludvalgene og interessenter i Valby Idrætspark 12. august 2026. Da lokalplanen kun er byggeretsgivende for en del af området, skal der også laves en eller flere efterfølgende byggeretsgivende lokalplaner for enkelte delområder.

Ved budget 27 skal der afsættes midler til følgende anlægsprojekter såfremt finansieringsplanens tidsplan skal overholdes:

• Screeningsbevilling til udvidelse af Gl. Valbyhal ifm. ny daginstitution
• Planlægningsbevilling til ny materialegård
• Screeningsbevilling til sportspromenade og sportsloop

Desuden vil hensigtserklæring om henvisning af finansiering af idrætsanlæg via salg af boligbyggeretter og model for parkering skulle behandles ved budget 27.

Såfremt finansieringsplanen godkendes, vil der til budget 28 skulle igangsættes en stor andel af de kommunale anlægsopgaver. Se nærmere i figur 2 ovenfor og i bilag 1. I den videre udvikling af idrætsparken vil der tages højde for mulighed for, at idrætsfaciliteter kan drives af eksterne aktører med henblik på senere politisk beslutning herom.

Parrallet med udarbejdelse af lokalplan, vil der blive udarbejde en udbudsstrategi for salg af byggeretter til politisk behandling primo 2027. Fra 2028, kan boligudbud og byggerier igangsættes, såfremt lokalplan 1 følger tidsplanen. Boligudbuddet kan dog ikke igangsættes, før der er givet anlægsmidler til stadionudvidelsen (Budget 2028), flytning af hockeybanen (Budget 2028) og ny materialegård (Budget 2028), da boligerne ikke kan ibrugtages, før disse projekter er færdige.

 

Søren Hartmann Hede              /

                                                                                  Mikkel Boje