Administration af lokalplanbestemmelser vedrørende parkering og friarealer i Ørestad

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 30. august 2000

19. Administration af lokalplanbestemmelser vedrørende parkering og friarealer i Ørestad

BTU 379/2000 J.nr. 0613.0002/98

Nærværende redegørelse fremsendes hermed til Bygge- og Teknikudvalgets drøftelse med henblik på udarbejdelse af indstilling om generelle principper for parkering og friarealer i Ørestad ved administration af og dispensationer fra bestemmelser i byggelovgivningen og lokalplaner.

"Plan- og Byggegruppen", der er nedsat under "Styregruppen vedrørende Samarbejde mellem Ørestadsselskabet og Bygge- og Teknikforvaltningen", har gennem første halvår 2000 behandlet to af de emner, som gruppen har til opgave at belyse: Anlæg af parkering samt anlæg og drift af friarealer.

Arbejdet har været baseret på to oplæg fra Ørestadsselskabet, "Notat om parkering i Ørestad" og "Notat om friarealer i Ørestad", som udtrykker Ørestadsselskabets forslag til strategier vedrørende henholdsvis parkering og friarealer.

Hovedprincippet i parkeringsstrategien er, at parkering i videst muligt omfang skal ske i fælles p-huse, for at der kan ske en udligning af p-behovet brugerne imellem, og for at minimere antallet af parkerede biler på terræn.

I forbindelse med udbygning af de enkelte områder kan der etableres dels permanente fælles p-pladser på de særligt udpegede p-arealer på terræn, dels midlertidige fælles p-pladser på terræn i de byggefelter, der først senere bebygges.

Ørestadsselskabet vil sikre, at p-pladser i konstruktion etableres senest, når antallet af parkeringspladser i den midlertidige fase når op på det antal p-pladser, der permanent må etableres på terræn i henhold til den enkelte lokalplan.

P-anlæggene på såvel terræn som i konstruktion bliver betalingsanlæg, der placeres jævnt i Ørestad for at minimere intern trafik og maksimere udnyttelsen. P-anlæg placeres således, at der maksimalt er en gangafstand på ca. 200 m til nærmeste anlæg.

Strategien indebærer, at der etableres midlertidige parkeringspladser på terræn udover, hvad der muliggøres i lokalplaner, og placeringen af disse midlertidige parkeringspladser i byggefelter forudsætter, at der dispenseres fra lokalplanerne.

Det er forvaltningens opfattelse, at strategien ikke må medføre, at der på noget tidspunkt er en parkeringsdækning, der overstiger den fastsatte maksimale dækning bortset fra uvæsentlige overskridelser i kortere perioder begrundet i rent praktiske hensyn.

Hovedprincippet i friarealstrategien er, at der samtidig med, at bebyggelse påbegyndes inden for et underområde, etableres mindst ét af de fastlagte større, grønne arealer i området i sin helhed. Herudover etableres der nærrekreative arealer i direkte tilknytning til byggeriet.

Ørestadsselskabet vil sikre, at der, uanset om det første byggeri inden for et område ikke udløser krav om friareal udover, hvad der etableres i direkte tilknytning til byggeriet, etableres fælles grønne anlæg i området.

Det er forvaltningens opfattelse, at strategien ikke må medføre, at senere byggeri opføres, uden at de rekreative arealer i direkte tilknytning til byggeriet indrettes med henvisning til, at der er et "overskud" af friareal i f.eks. en etableret kanal eller grønning inden for underområdet. Udstedelse af byggetilladelse bør derfor betinges af indretning af de omgivende friarealer i et omfang, der må bero på en vurdering i det enkelte tilfælde.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan i princippet anbefale de to strategiplaner, og det skal foreslås, at de to planer lægges til grund for udarbejdelse af en indstilling om administration af og dispensationer fra bestemmelser i byggelovgivning og lokalplaner vedrørende parkering og friarealer i Ørestad, som i øvrigt så vidt muligt indarbejdes i kommende lokalplaner. Forvaltningen er af den opfattelse, at det vil være hensigtsmæssigt, at kompetencen til at meddele de i den forbindelse fornødne dispensationer fra vedtagne lokalplaner delegeres fra Bygge- og Teknikudvalget til Bygge- og Teknikforvaltningen. Det skal tilføjes, at strategiplanerne indebærer, at krav, som ikke kan stilles i henhold til byggelovgivningen eller lokalplaner, optages som skødebestemmelser i forbindelse med Ørestadsselskabets grundsalg.

"Styregruppen vedrørende Samarbejde mellem Ørestadsselskabet og Bygge- og Teknikforvaltningen" blev nedsat i efteråret 1999 med henblik på i samarbejde at følge/styre principielle forhold i udviklingen af Ørestad, herunder lokalplaner og bebyggelsesforhold, byggesagsbehandling, parkeringsforhold, trafikbetjening samt designforhold. Styregruppen har nedsat to arbejdsgrupper – henholdsvis "Plan- og Byggegruppen" og "Trafik- og Vejgruppen" – til at behandle de berørte emner.

"Plan- og Byggegruppen" har gennem første halvår 2000 behandlet to af de emner, som gruppen har til opgave at belyse: Anlæg af parkering samt anlæg og drift af friarealer.

Arbejdet har været baseret på oplæg fra Ørestadsselskabet, "Notat om parkering i Ørestad" og "Notat om friarealer i Ørestad", som udtrykker Ørestadsselskabets forslag til strategier vedrørende henholdsvis parkering og friarealer.

Oplægget til parkeringsstrategi er opdelt i 10 punkter. Ud fra en sammenligning af København City og Ørestad for så vidt angår bebyggelsesform, tæthed og kollektiv trafik udledes, at parkeringsmønsteret vil have lighedstræk. Hovedintentionen i strategien er således, at størst mulig andel af parkeringsdækningen skal foregå ved leje af parkeringsplads i fælles parkeringsanlæg i form af parkeringshuse.

Parkeringsstrategi:

1. Parkering skal i videst muligt omfang ske i p-anlæg for at minimere antallet af parkerede biler.
2. Parkering skal i videst muligt omfang ske i fælles p-anlæg, så der kan ske en udligning af p-behovet brugerne imellem. I enkelte tilfælde kan der gives tilladelse til privat p-anlæg. I disse tilfælde fragår disse parkeringspladser ovennævnte fælles p-anlæg.
3. Fælles parkeringsanlæg kan være p-huse, p-kældre eller terrænparkering på særligt udpegede p-arealer. Forholdet mellem parkering i konstruktion og parkering på terræn er angivet i de enkelte lokalplaner. Det er intentionen at minimere parkering på terræn.
4. Parkering i fælles anlæg sker mod betaling.
5. P-anlæg placeres jævnt i Ørestad for at minimere intern trafik og maksimere udnyttelsen. P-anlæg placeres således, at der maksimalt er en gangafstand på ca. 200 m til nærmeste p-anlæg.
6. Parkeringsanlæg etableres og drives af et privat parkeringsselskab.
7. Gadeparkering vil kun blive etableret langs visse veje og i form af korttidsparkering.
8. Der opstilles et "p-regnskab" for de enkelte lokalplanområder.
9. I forbindelse med udbygning af de enkelte områder kan der etableres dels permanente p-pladser på de særligt udpegede p-arealer på terræn, dels midlertidige fælles p-pladser på terræn i de byggefelter, der først senere bebygges.
10. Ørestadsselskabet garanterer, at p-pladser i konstruktion etableres senest, når antallet af parkeringspladser i den midlertidige fase når op på det antal p-pladser, der permanent må etableres på terræn i henhold til lokalplanen.

Der er vedtaget 4 lokalplaner for integrerede Ørestads-byområder – nr. 301 med tillæg nr. 1 for "Ørestad Nord", nr. 307 for "Sundby Station Øst" ("Amager Fælled Øst"), nr. 309 for "Ørestad City Nord" og nr. 325 for "Ørestad City Center", jf. bilag A.

I alt muliggøres i de 4 områder (eksklusive overdækningen af Øresundsforbindelsen) ca. 1,7 mio. m² etageareal af Ørestads samlede rummelighed på 3,1 mio. m².

For "Ørestad Nord" gælder, at parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen og ikke må overstige 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal. For etageareal til lager- og arkivfunktioner lempes parkeringsdækningen til størrelsesordenen 1 plads pr. 800 m² etageareal. Til parkeringsdækningen medregnes parkering på det interne vejnet. Parkering kan indrettes på terræn, i underjordiske anlæg og i parkeringshuse/-etager. Større parkeringsarealer udlægges i den nordøstlige del af området. De øvrige parkeringsarealer integreres i bebyggelsen, og den konkrete placering angives i forbindelse med fastlæggelse af bebyggelsesplaner for enkeltområder og delarealer (i supplerende lokalplaner).

For "Sundby Station Øst" gælder, at parkeringsdækningen inden for område I skal være af størrelsesordenen og ikke må overstige 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal. Parkering kan indrettes på terræn, i underjordiske anlæg eller i parkeringshuse/-etager. Parkeringsdækningen inden for område II fastlægges i supplerende lokalplan.

For "Ørestad City Nord" gælder, at parkeringsdækningen inden for område II, IV og V skal være af størrelsesordenen og ikke må overstige 1 parkeringsplads pr. 200 m² etageareal, og inden for område I og III skal være af størrelsesordenen og ikke må overstige 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Til parkeringsdækningen medregnes parkering på det interne vejnet. Parkering kan indrettes på terræn, i underjordiske anlæg eller i parkeringshuse/-etager. Inden for område I, der har en maksimal bebyggelsesprocent på 110, må højst halvdelen af parkeringsdækningen indrettes på terræn. I de øvrige områder, der har maksimale bebyggelsesprocenter på 150 og 200, må højst ¼ af parkeringsdækningen indrettes på terræn.

For "Ørestad City Center" gælder, at parkeringsdækningen inden for område I skal være af størrelsesordenen og ikke må overstige 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. For centret, inklusive leisure- og biograffunktionerne, gælder dog, at der må indrettes indtil 2.900 pladser. Herudover skal der indrettes 950 pladser til "Park & Ride". Parkering skal indrettes i underjordiske anlæg eller i parkeringsetager. Inden for område II, III, IV, V og VI skal parkeringsdækningen være af størrelsesordenen og må ikke overstige 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Til parkeringsdækningen medregnes parkering på det interne vejnet. Parkering kan indrettes på terræn, i underjordiske anlæg eller i parkeringshuse/-etager. Højst ¼ af parkeringsdækningen må indrettes på terræn. Desuden skal der inden for område IV etableres et parkeringsanl æg til "Park & Ride" ved Ørestad Station. Anlægget skal være underjordisk eller i parkeringshus/-etager, men kan dog, indtil nybyggeri bliver aktuelt, etableres på terræn.

Parkeringsstrategien er for så vidt brugbar inden for alle lokalplanområder i Ørestad, men en række forhold medfører, at der vil være undtagelser.

I "Ørestad Nord" er flere arealer solgt, før en parkeringsstrategi blev overvejet. Der er derfor ikke ved disse salg fra Ørestadsselskabets side stillet betingelse om deltagelse i en parkeringsordning. De større offentlige og selvejende institutioner, der flytter ind i området, har desuden fortsat ønsker om så vidt muligt at overholde parkeringskravet som privat parkering på egen grund. Der er ikke i lokalplanen generelt eller i de hidtidige konkrete parkeringsbestemmelser sat begrænsning i andelen af terrænparkering, og selv om det forventes, at der i kommende supplerende lokalplaner vil blive stillet krav om parkering i konstruktion, er det ikke sandsynligt, at parkeringsstrategien bringes i anvendelse inden for dette område.

I "Sundby Station Øst" er der på baggrund af den primære anvendelse til hospital og den lave bebyggelsesprocent (60 pct.) ikke basis for en parkeringsordning.

Parkeringsstrategiens hensigtsmæssighed må derfor vurderes på baggrund af dens anvendelighed inden for "Ørestad City Nord" og "Ørestad City Center". Ørestad City Nord har en rummelighed på ca. 550.000 m² og udløser ca. 3.400 parkeringspladser, hvoraf højst 1.170 kan placeres på terræn. Ørestad City Center har (bortset fra centret m.v. og bebyggelse på en senere overdækning af Øresundsforbindelsen) en rummelighed på ca. 420.000 m², der udløser ca. 4.200 parkeringspladser.

Det vil være i overensstemmelse med de to lokalplaners parkeringsbestemmelser, at parkering organiseres som fælles parkering i privat drevne anlæg. Strategiens erklæring om derved at minimere antallet af parkerede biler i byrummene, samt om at udligne p-behovet brugerne imellem, er i øvrigt i tråd med intentionerne bag lokalplanernes krav om begrænsning af terrænparkeringen. Gennemførelsen af strategien kan dog ikke gennemføres alene med hjemmel i lokalplanerne, men skal sikres af Ørestadsselskabet i forbindelse med grundsalg.

Parkeringskravene er, som det fremgår, forskellige for de enkelte områder såvel med hensyn til antal pladser i forhold til etageareal, som til krav om andel, der skal etableres i konstruktion. Dette er ikke til hinder for, at parkeringspladser kan etableres uden for det underområde, de er relateret til, og - eventuelt ved meddelelse af dispensation - det lokalplanområde, de er relateret til. Ifølge strategien må der højst være en gangafstand på ca. 200 m til nærmeste p-anlæg. En maksimal gangafstand på ca. 200 m vurderes at være acceptabel. Bestemmelsen betyder, at der inden for de to områder tilsammen skal etableres mindst 8 parkeringshuse, der eksempelvis kan placeres som vist på bilag B.

Strategien om, at der kan etableres midlertidige parkeringspladser på terræn udover, hvad lokalplanen muliggør, og placeringen af parkeringspladserne i byggefelter, forudsætter, at der dispenseres fra lokalplanerne.

Til belysning er på bilag C vist et eksempel på bestemmelsens anvendelse inden for område V i lokalplan "Ørestad City Nord" . Grundene langs Arne Jacobsens Allé forventes at blive bebygget som nogle af de første. Område V har en rummelighed på ca. 180.000 m² etageareal med en parkeringsdækning på ca. 900 parkeringspladser. Højst ¼ af pladserne svarende til ca. 225 pladser må etableres på terræn. Et byggeri på 45.000 m² udløser dette antal, men i forhold til lokalplanens bestemmelser må højst ca. 55 pladser etableres på terræn. Der skal derfor dispenseres til at etablere dem alle på terræn. Disse pladser etableres på de arealer, der er tiltænkt permanent status som parkeringsareal.

Parkeringspladserne udløst af det næste byggeri ønskes formentlig for effektivitetens og rationalitetens skyld placeret i tilknytning til de allerede etablerede pladser under forudsætning af, at afstandskravet på maksimalt ca. 200 m overholdes. Disse pladser etableres inden for udpegede byggefelter, således at nærrekreative arealer friholdes. Etableringen af disse pladser forudsætter såvel dispensation fra bestemmelsen om parkering på terræn, som fra bestemmelsen om byggefelter.

Således kan der fortsættes, indtil den øvre grænse for parkering på terræn inden for hele lokalplanområdet "Ørestad City Nord" på ca. 1.170 pladser er nået samlet set. Ved det næste byggeri udløses kravet om, at der opføres et parkeringshus. Da et parkeringshus typisk indeholder 400-700 parkeringspladser vil der opstå en for høj dækningsgrad i en periode medmindre et tilsvarende antal samtidig nedlægges. Det kan ikke udelukkes, at der vil være ønske om en overskridelse af den maksimale dækning, og under forudsætning af, at den er af uvæsentligt omfang, af kortere varighed og begrundet i rationelle hensyn f.eks. i tilknytning til igangværende byggearbejder, er forvaltningen positiv over for en dispensation.

Det skal tilføjes, at lokalplanerne foreskriver, at parkering på det interne vejnet indgår i parkeringsdækningen. I henhold til strategien er denne parkering tænkt som korttidsparkering, hvilket ikke giver forvaltningen anledning til indvendinger.

På baggrund af ovenstående kan forvaltningen anbefale, at den af Ørestadsselskabet udarbejdede parkeringsstrategi på de nævnte betingelser lægges til grund for administration af bestemmelser vedrørende parkering i gældende og kommende lokalplaner bortset fra i de tilfælde, hvor grundejere ønsker og har fået Ørestadsselskabets accept af at opfylde parkeringskravet på egen grund, eller hvor der i lokalplan er fastsat særlige bestemmelser, som f.eks. bestemmelser om "Park & Ride" eller parkering til centret i Ørestad City.

Parkeringsordningen i sig selv og overlapningen mellem såvel underområder som forskellige lokalplanområder medfører, at der i et samarbejde mellem Ørestadsselskabet og forvaltningen skal udarbejdes et operationelt regnskabssystem til at sikre, at lokalplanbestemmelserne i sidste ende er opfyldt efter deres hensigt.

Oplægget til strategi vedrørende friarealerne tager udgangspunkt i et hierarki af grønne områder – fra byparker og bygrønninger over mindre parker til nærrekreative arealer i tæt tilknytning til de enkelte bebyggelser.

Større samlede rekreative arealer, der kan skabe landskabelig sammenhæng med fællederne vest for Ørestad såvel som de øst for liggende byområder prioriteres højt. Strategien omfatter overvejende de "grønne" friarealer, idet de større strukturerende vandelementer, der tillige tæller som friareal i planmæssig henseende, etableres af Ørestadsselskabet. I tilfælde af ønsker om yderligere vandelementer fra enkelte grundejere kan de etableres på egen grund som del af friarealet.

Friarealstrategi:

1. Friarealer etableres i henhold til kravene i lokalplanerne.
2. Friarealer til nærrekreative formål, herunder fælles anlæg, etableres af det enkelte byggeri i direkte tilknytning til byggerierne. Resterende friarealbehov dækkes i større fælles grønne anlæg.
3. Der opstilles et "friareal-regnskab" for de enkelte delområder inden for de forskellige lokalplanområder. Opdeling i nærrekreative arealer og friarealer i fællesanlæg kan først beregnes i forbindelse med de enkelte byggerier.
4. Grønne arealer, herunder bypark, anlægges med græs, træer og anden beplantning samt stier eventuelt med belysning.
5. Yderligere aptering på de grønne arealer, som f.eks. sportsfaciliteter og supplerende legeområder, vil efterfølgende blive etableret i grundejerforeningsregi.
6. Ørestadsselskabet garanterer, at der senest samtidig med etablering af byggeri i det enkelte delområde etableres større fælles sammenhængende grønne arealer som f.eks. kan være bypark eller grønne arealer mellem byggefelterne. Byparken etableres som et samlet hele, uanset at parken har et større areal end friarealkravet kræver.

For alle lokalplaner gælder, at friarealet skal anlægges med opholdsarealer, og at det efter Bygge- og Teknikforvaltningens bestemmelse skal indgå i fællesanlæg. Desuden gælder (eksklusive "Sundby Station Øst"), at friarealerne tilvejebringes på egen grund og ved andel af de fastlagte grønne arealer, og at de som hovedregel skal henligge uindhegnede. De dele af det interne vej- og stinet, der er forbeholdt fodgængere og cyklister, medregnes i friarealet.

I "Ørestad Nord" gælder, at friarealet skal være af størrelsesordenen 40 pct. af bolig-etagearealet, etagearealet til universitet og andre uddannelsesformål samt sociale formål, bortset fra institutioner for børn og unge, 20 pct. af etagearealet til offentlig administration m.v. og 100 pct. af etagearealet til institutioner for børn og unge. De fastlagte rekreative arealer består af en landskabelige kanal, en bymæssig kanal, en større græsklædt grønning i sammenhæng med fælleden samt mindre bygrønninger, der adskiller byggezonerne og skaber forbindelse mellem fælleden vest for lokalplanområdet og boligområderne øst for.

I "Sundby Station Øst" gælder, at friarealet skal være af størrelsesordenen 100 pct. af etagearealet til institutioner for børn og unge og 60 pct. af etagearealet til øvrige formål (hospital) og skal anlægges med opholdsarealer.

I "Ørestad City Nord" gælder, at friarealet for de enkelte underområder skal være af størrelsesordenen henholdsvis 30, 40 eller 60 pct. af boligetagearealet og 5, 10 eller 15 pct. af erhvervsetagearealet. De fastlagte rekreative arealer består af en nord-sydorienteret kanal langs Metro, en øst-vestorienteret kanal langs Arne Jacobsens Allé, Nordre Landkanal, en større central grønning i sammenhæng med fælleden og mindre bygrønninger, der adskiller byggefelterne og skaber forbindelse mellem fælleden vest for lokalplanområdet og boligområderne øst for samt grønne arealer langs Center Boulevard, Øresundsforbindelsen og Vejlands Allé.

I "Ørestad City Center" gælder, at friarealet skal være af størrelsesordenen 30 pct. af boligetagearealet og 5 pct. af erhvervsetagearealet. Friareal på egen grund kan tilvejebringes som tagterrasser. De fastlagte rekreative arealer består af et nord-sydorienteret spejlbassin langs Metro, Nordre Landkanal samt grønne arealer langs Center Boulevard og Øresundsforbindelsen.

Friarealstrategien bringes i anvendelse inden for lokalplanområder med bestemmelser om, at friarealet kan tilvejebringes ved andel i de fastlagte grønne arealer. Det er især ved opførelse af boligbebyggelser med høje friarealkrav, at denne bestemmelse vil komme i anvendelse. I nogle tilfælde vil der være et "overskud" af ubebygget areal, der er indgået i grundlaget for beregning af byggerummeligheden, men ikke er nødvendig for opfyldelse af parkerings- eller friarealkrav. Disse arealers indretning skal sikres ved friarealstrategien.

Friarealstrategien sikrer, at der samtidig med opførelse af det første byggeri inden for et underområde etableres mindst ét af de fastlagte grønne arealer i sin helhed, uanset om kravet udløses af det aktuelle byggeri.

Yderligere indretning samt drift og vedligeholdelse af de fastlagte grønne arealer påhviler – ligesom drift og vedligeholdelse af interne vejarealer – den respektive grundejerforening. Det skal derfor sikres, at en grundejerforening stiftes, så snart de første arealer er solgt inden for et lokalplanområde. Det er op til Ørestadsselskabet at sikre stiftelsen af grundejerforeningen i forbindelse med grundsalg, idet der ikke er hjemmel til at stille krav herom i lokalplaner for blandede områder.

Strategien må ikke medføre, at et byggeri opføres, uden at de rekreative arealer i direkte tilknytning til byggeriet indrettes med henvisning til, at der er et "overskud" af friareal i f.eks. en etableret kanal eller grønning. Udstedelse af byggetilladelse skal derfor betinges af indretning af de omgivende rekreative arealer i et omfang, der må bero på en vurdering i det enkelte tilfælde. I den forbindelse er det vigtigt, at der sker hensigtsmæssige udstykninger.

På baggrund af ovenstående kan forvaltningen anbefale, at den af Ørestadsselskabet udarbejdede friarealstrategi på de nævnte betingelser lægges til grund for administration af bestemmelser vedrørende fastlagte fælles friarealer i gældende og kommende lokalplaner.

Ligesom det er tilfældet med parkeringsordningen, skal der i et samarbejde mellem Ørestadsselskabet og forvaltningen udarbejdes et operationelt regnskabssystem til at sikre, at lokalplanbestemmelserne i sidste ende er opfyldt efter deres hensigt.

1. Plan over Ørestad med vedtagne lokalplaner for integrerede byområder indtegnet
2. Illustrationsplan over Ørestad City Nord og Ørestad City Center med eksempel på placering af p-anlæg
3. Illustrationsplan over område V i Ørestad City Nord med eksempel på parkeringsstrategiens anvendelse

Notat om parkering i Ørestad, udarbejdet af Ørestadsselskabet og dateret 1. maj 2000

Notat om friarealer i Ørestad, udarbejdet af Ørestadsselskabet og dateret 1. maj 2000

Ole Sperling Jens Ole Nielsen