Lokalplanforslag "F. L. Smidth II" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg
Lokalplanforslag "F. L. Smidth II" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 23. februar 2005
Sager til beslutning
25. Lokalplanforslag "F. L. Smidth II" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg
BTU 93/2005 J.nr. 611:172.0001/04
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,
at forslag til lokalplan "F. L. Smidth II" vedtages med henblik på offentliggørelse
at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder
at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en udstilling i lokalområdet, et borgermøde i form af et dialogmøde med deltagelse af medlemmer af Borgerrepræsentationen og Valby Lokaludvalg i panelet, samt offentliggørelse i områdets lokalaviser
Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
at det til ovennævnte lokalplanforslag hørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse
at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder
at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en udstilling i lokalområdet, et borgermøde i form af et dialogmøde med deltagelse af medlemmer af Borgerrepræsentationen og Valby Lokaludvalg samt offentliggørelse i områdets lokalaviser
Sagen blev udsat.
RESUME
Planforslagene er udarbejdet på baggrund af Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets drøftelser i møderne henholdsvis den 19. maj 2004 og 8. juni 2004 om igangsætning af forslag til lokalplan "F. L. Smidth II" og forslag til kommuneplantillæg.
Hele lokalplanområdet, der omfatter et tidligere industriområde og rummer en del bevaringsværdige bygninger, er knap 23 ha stort, og det opdeles i 3 underområder. Området er stationsnært med en beliggenhed ved Ringbanen og nær Valby Station.
Ejerne af den ca. 6 ha store sydøstlige del, svarende til område I, har anmodet om at der udarbejdes en lokalplan, der muliggør opførelse af en etagebebyggelse med fleksibel anvendelse mod Gammel Køge Landevej og en etageboligbebyggelse samt rækkehuse på de bagvedliggende arealer. Ejerne af den ca. 11,7 ha store nordøstlige del, svarende til område II, ønsker at udvikle området med boliger og erhverv. Ejerne har i efteråret 2004 gennemført en indbudt idékonkurrence for udformningen af en helhedsplan for området. Forslagene til bebyggelse af de 2 områder er blevet samarbejdet således, at område I og II fremstår med en sammenhængende overordnet struktur.
Formålet med lokalplanen er at sikre F. L. Smidth-området udvikles til et attraktivt område med helårsboliger og serviceerhverv som en integreret del af Valby med bevaring og genbrug af industribygninger i samspil med nybyggeri af høj arkitektonisk kvalitet. I område I og II skal boligandelen være mindst 50 pct. Der må etableres indtil 6.000 m² butiksareal, hvoraf 3.000 m² er forbeholdt til en dagligvarebutik mod Toftegårds Plads. Bebyggelsesprocenten for hvert af områderne under ét må ikke overstige 120 svarende til en maksimal rummelighed på ca. 214.000 m² etageareal, heraf mindst halvdelen til boligformål. Bebyggelse skal opføres fra 2½ op til 7 etager. Bebyggelse i 2½ etager skal opføres som rækkehuse. Mod Gammel Køge Landevej og Vigerslev Allé placeres randbebyggelse med en gesimshøjde fra 17 til 27 m, der danner støjskærm i forhold til den bagvedliggende bebyggelse.
Bebyggelser, gade- og pladsrum samt park- og haverum skal medvirke til at åbne område I og II op og skabe varierede og oplevelsesrige byrum.
Ejeren af område III, F. L. Smidth, ønsker, at stillingtagen til udvikling af dette område udskydes til et senere tidspunkt. I overensstemmelse hermed forudsætter nybyggeri i område III, der fastlægges til serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110, supplerende lokalplan. Lokalplanforslaget ophæver lokalplan nr. 184 i sin helhed.
Der har været gennemført en høring af forvaltningerne samt Bymuseet og Valby Lokaludvalg, der har udtalt sig positivt om intentionerne for planarbejdet. Miljøkontrollen har gjort opmærksom på støjgener fra Vigerslev Allé og Gammel Køge Landevej og foreslået at tilbagerykke den planlagte boligbebyggelse henholdsvis 10 m og 30 m fra de nævnte veje, alternativt for så vidt angår randbebyggelsen mod Vigerslev Allé at opføre denne med glasinddækkede altangange. Dette kan ikke anbefales ud fra byarkitektoniske hensyn og arkitektoniske hensyn til de enkelte bygninger, hvortil kommer, at de store forarealer ville være uanvendelige som primære opholdsarealer og reducere de bagvedliggende støjbeskyttede friarealer.
Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser, og der er derfor samtidigt udarbejdet forslag til kommuneplantillæg.
Forslaget til kommuneplantillæg
omfatter hele lokalplanområdet. Forslaget fastlægger lokalplanforslagets område
I og II til et C2*-område (boliger og serviceerhverv). Bebyggelsesprocenten er
120 og boligandelen skal udgøre mindst 50 pct. af etagearealet. Friarealet skal
udgøre være af størrelsesordenen 50 pct. af boligetagearealet og 20 pct. af
erhvervsetagearealet. Område III
fastlægges til et S1-område (serviceerhverv).
Der fastlægges en
mindre udvidelse af Valby Bydelscentret i C2*-området ved Toftegårds Plads. I
den øvrige del af C2*-området åbnes der herudover mulighed for at indpasse
butiksbebyggelse med et samlet butiksareal på op til 3.000 m², og med maksimale
butiksstørrelser for dagligvare- og udvalgsvarebutikker må henholdsvis 1.000 m²
og 500 m².
Sagen var på dagsordenen for
SAGSBESKRIVELSE
Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget drøftede i møderne henholdsvis den 19. maj 2004 (BTU 251/2004) og 8. juni 2004 (ØU 216/2004) forvaltningernes redegørelse for udarbejdelse af forslag til ny lokalplan "F. L. Smidth II" og forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 for et område, der er omfattet af lokalplan nr. 184.
Hele lokalplanområdet på knap 23 ha har været ejet af F. L. Smidth, der har drevet virksomhed i Valby siden 1898. Selskabet har fortsat sin administration på en ca. 5 ha stor ejendom langs Ramsingsvej, mens resten er frasolgt eller under salg. F. L. Smidth ønsker, at stillingtagen til udnyttelse af byggemulighederne på sin ejendom, der svarer til lokalplanforslagets område III, udskydes til et senere tidspunkt.
Sjælsø Gruppen A/S og NCC Property Development, der tilsammen ejer ca. 6 ha i lokalplanområdets sydøstlige del, svarende til lokalplanforslagets område I, har anmodet om, at der udarbejdes lokalplan for dette område, der skal muliggøre opførelse af en etagebebyggelse med fleksibel anvendelse i form af mulighed for såvel boliger som erhverv mod Gammel Køge Landevej og etageboligbebyggelse samt eventuelt rækkehuse på de bagvedliggende arealer. Arkitektfirmaerne Arkitema og Kasper Danielsen har for henholdsvis Sjælsø Gruppen og NCC udarbejdet skitser til bebyggelsesplan og nybyggeri.
Ejeren af den ca. 11 ha store ejendom matr. nr. 472 Valby, København, beliggende i den nordøstlige del af lokalplanområdet, De Forenede Ejendomsselskaber, ønsker at udvikle denne del af området med en blanding af boliger og erhverv. I lokalplanens nordøstlige hjørne mod Toftegårds Plads ligger 3 tilsammen 0,7 ha store ejendomme ejet af KFI Holding A/S, Hydro Texaco og Københavns Kommune. Dette i alt ca 11,7 ha store område svarer til lokalplanforslagets underområde II. Ejerne har i efteråret 2004 gennemført en indbudt idékonkurrence for udformningen af en helhedsplan for området. Henning Larsens Tegnestue vandt konkurrencen.
Forslagene til bebyggelsesplan for område I er blevet revideret i forhold til konkurrenceforslaget for område II således, at de to områder - I og II – fremstår med en sammenhængende overordnet struktur.
Lokalplanforslaget
Lokalplanområdet afgrænses af Vigerslev Allé, Gammel Køge Landevej, jernbanens terræn og Ramsingsvej og opdeles i 3 underområder.
Lokalplanforslaget skal udgøre det planmæssige grundlag for udviklingen af F. L. Smidth-området til et attraktivt område med helårsboliger og serviceerhverv som en integreret del af Valby med bevaring og genbrug af industribygninger i samspil med nybyggeri af høj arkitektonisk kvalitet. Der fastsættes detaljerede bestemmelser for område I og II, mens stillingtagen til nybyggeri i område III forudsættes fastlagt i en supplerende lokalplan.
Boligandelen i område I og II
skal udgøre mindst 50 pct af det samlede etageareal, mens erhverv, inklusive eventuelle
offentlige institutioner, skal udgøre resten. Det samlede butiksareal i
bydelscenterområdet på hjørnet mod Toftegårds Plads må højst være 3.000 m². I
den øvrige del af område I og II må der etableres op til 3.000 m2 butiksareal med maksimale butiksstørrelser for
dagligvare- og udvalgsvarebutikker på 500 m².
Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 120 for hvert af de 2 områder under ét svarende til en samlet rummelighed på ca. 214.000 m² etageareal, heraf mindst halvdelen som boliger. Der fastlægges bebyggelsesregulerende bestemmelser blandt andet i form af principielle byggefelter. Mod Vigerslev Allé og Gammel Køge Landevej skal området markere sig med bygningsfronter i samspil med de brede gaderum og de eksisterende bebyggelser. På hjørnet mod Toftegårds Plads skal der opføres en bebyggelse, der i proportioner og arkitektur bidrager til attraktionsværdien af Toftegårds Plads. Indadtil i område I og II skal bebyggelser, gade- og pladsrum samt park- og haverum medvirke til medvirke til at skabe varierede og oplevelsesrige byrum, herunder særlig langs et C-formet hovedstrøg gennem områderne. I område II og III fastlægges en række tidligere industribygninger og eksisterende kontorbygninger som bevaringsværdige.
Friarealet, eksklusive parkerings- og etageareal, skal i område I og II være af størrelsesordenen 50 pct. af boligetagearealet, 20 pct. af erhvervsetagearealet og 100 pct. af etagearealet til institutioner for børn og unge.
Bebyggelse skal opføres fra 2½ op til 7 etager. Bebyggelse i 2½ etage skal opføres som rækkehuse. I randzonerne mod Vigerslev Allé, Gammel Køge Landevej og jernbanen skal bebyggelse opføres med en gesimshøjde, der varierer fra 17 til 27 m. Randzonebebyggelsen vil dermed udgøre en støjmur i forhold til den bagvedliggende lavere bebyggelse. Randzonebebyggelsen mod Gammel Køge Landevej skal ligeledes på grund af trafikstøjen fortrinsvis anvendes til erhverv dog med mulighed for boliger på enkelte strækninger i den sydlige del af lokalplanområdet.
Parkering kan indrettes på terræn samt i underjordiske anlæg og parkeringshuse/-etager. Mindst ⅓ af parkeringsdækningen i område I og II skal indrettes i konstruktion.
Lokalplanforslagets område svarer til det af lokalplan nr. 184 omfattede område. Lokalplan nr. 184 ophæves i sin helhed af lokalplanforslaget.
Forslaget til kommuneplantillæg
Københavns ældre industriarealer
har i en årrække gradvist været under omdannelse primært til boliger og nye
former for service- og videnserhverv. Kommunen har som et af sine overordnede
mål ønske om at prioritere udvikling og omdannelse af arealer med en
stationsnær beliggenhed. De tidligere erhvervsarealer langs Gammel Køge
Landevej er naturligt kommet i spil i forbindelse med Ringbanens etablering.
Lokalplanområdet indeholdende F.L. Smidths tidligere erhvervsarealer
ligger centralt i Valby mellem Vigerslev Allé og Gammel Køge Landevej.
Arealerne er omgivet af bolig- og erhvervsbebyggelse, og beliggende tæt på
Valby Station samt den kommende ringbanestation med status som
kundepunktsstation "Ny Ellebjerg Station" og den midlertidige anlagte station
umiddelbart syd for området ved Gammel Køge Landevej. Grundejerne, kommunen og
Valby Lokaludvalg har igangsat en omdannelse af området, hvis formål er at
omdanne området til et nyt bykvarter med en blanding af boliger og
serviceerhverv med en styrket bymæssig karakter.
Der er derfor samtidigt med
lokalplanforslaget udarbejdet et forslag til kommuneplantillæg omfattende hele
lokalplanområdet. Heri
foreslås planområdets rammer i Kommuneplan 2001 ændret
fra et blandet erhvervsområde (E1-område og E2* - område) til bolig og
serviceerhverv (C2*-område og S1-område). Bebyggelsesprocenten i C2*-området er
120, og der kan i udpegede byggefelter tillades byggeri i op til 7 etager. Boligandelen
skal udgøre mindst 50 pct. af etagearealet. Friarealet skal være af
størrelsesordenen 50 pct. af boligetagearealet og 20 pct. af erhvervsetagearealet.
En mindre del af planlægningsområdet ved Toftegårds Plads indgår i bydelscentret Valby Bymidte. Borgerrepræsentationen har den 25. november 2004 (BR 550/04) vedtaget kommuneplantillæg nr. 26 om detailhandel. Denne del af bydelscentret udvides langs Vigerslev Allé i overensstemmelse med lokalplanforslagets byggefelter, der er fastlagt i overensstemmelse med konkurrenceforslagets intentioner.
I det øvrige C2*- område er der
åbnet mulighed for at etablere et samlet butiksareal på op til 3000 m².
Bruttoetagearealet i de enkelte dagligvare- og udvalgsbutikker må ikke
overstige henholdsvis 1.000 m² og 500 m². Der
fastlægges en mindre udvidelse af bydelscentret mod vest.
Forslag til kommuneplantillæg er
udarbejdet i overensstemmelse med forslag til Kommuneplan 2005, der forventes
vedtaget til offentlig høring medio 2005
Høring
I forbindelse med udarbejdelsen af planforslagene har Plan & Arkitektur foretaget høring af samtlige forvaltninger samt Valby Lokaludvalg, Københavns Energi og Københavns Bymuseum.
Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundhedsforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen og Økonomiforvaltningens 9. kontor har ingen bemærkninger til planforslagene.
Københavns Energi bemærker, at lokalplanområdet ligger inden for bygassens forsyningsområde, og at der i henhold til pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" stilles krav om, at gasinstallationer skal renoveres/bevares ved byfornyelse, og at nybyggeri skal tilsluttes bygas, hvis der er tale om støttet byggeri.
Endvidere gør Københavns Energi opmærksom på, at der ligger en hovedkloakledning over matr.nr. 2055, 460, 2140 og 2141 Valby, København, der er sikret ved deklaration. Det forudsættes, at disse deklarationer respekteres. Der ligger desuden en vandforsyningsledning og en hovedledning i vejudlægget, som kan ophæves efter lokalplanforslaget. Deklaration for disse ledninger er under udarbejdelse. Endelig gør Københavns Energi opmærksom på, at gasledningen i arealet ved Høffdingsvej skal sikres ved deklaration, hvis vejudlægget det pågældende sted ophæves.
Bemærkninger
Der er ikke i planloven hjemmel til at optage bestemmelser i lokalplanen om tilslutning til bygasnettet. Tilslutning af nybyggeri til Københavns Energis forsyning med bygas må ske på frivilligt grundlag eller som betingelse for kommunal støtte, hvis der opføres støttet byggeri eller gennemføres byfornyelse i området.
For så vidt angår ledningsføringerne, er der i lokalplanen optaget bestemmelser om sikring mv. af ledninger. Vejudlægget ved Høffdingsvej er ophævet.
Københavns Bymuseum meddeler i henhold til Museumsloves § 23, at lokalplanområdet ikke tidligere har været berørt af arkæologiske undersøgelser. Der bør derfor i god tid inden det kommende byggeri – for at undgå standsning af jordarbejderne - foretages en større forundersøgelse for at klarlægge, om der er arkæologiske forekomster i området. I givet fald skal der foretages en egentlig arkæologisk undersøgelse, før projektet kan gå i gang. Forundersøgelserne sker på bygherres regning, jf. Museumsloven.
Under henvisning til en tegning, der viser bevaringsværdig bebyggelse og bebyggelse, der ventes bevaret, går Bymuseet ud fra, at den øvrige bebyggelse kan nedrives. I den forbindelse gør Bymuseet opmærksom på, at flere af de bygninger, der kan nedrives, efter Bymuseets opfattelse har høj bevaringsværdi. Det gælder således flere mindre bygninger i område II langs den lange bevaringsværdige bygning. Tilsvarende gælder flere tilbygninger langs den i område II vestligst beliggende bevaringsværdige bygning.
Bemærkninger
I en kommentar til lokalplanforslaget, jf. bilag 1, er bemærkningerne om arkæologiske forundersøgelser i henhold til museumsloven indarbejdet.
Med hensyn til bevaringsværdige bygninger skal anføres, at der i område II foruden transformerstationen fastlægges 5 større bygninger og 3 mindre som bevaringsværdige. De øvrige eksisterende bygninger vurderes ikke at have samme betydning, men flere af dem indgår i fastlagte byggefelter med henblik på, at de eventuelt kan bevares.
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen oplyser, at forvaltningen er i gang med at implementere Børneplanen, som fra 2005 skal gøre det muligt at tilbyde en daginstitutionsplads, når børnefamilierne ønsker det. Valby er en af de bydele, hvor behovet samlet set er dækket, idet der i 2006 vil opstå et mindre merbehov for børnehavepladser, som dog kan dækkes af merkapacitet på vuggestuesiden.
Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen ønsker planmæssig mulighed for, at der kan indpasses daginstitutioner i forbindelse med den planlagte boligbebyggelse, idet der ikke - uanset den aktuelle behovsprognose – kan udelukkes et behov for etablering af daginstitution i forbindelse hermed. Forvaltningen ønsker derfor at blive involveret allerede i projekteringsfasen.
Med hensyn til boliger til særligt udsatte grupper ønsker forvaltningen at indgå i et samarbejde med en byg- og driftsherre om etablering af sådanne boliger.
Bemærkninger
Ifølge lokalplanforslagets § 3 må der i område I og II indrettes kollektive anlæg og institutioner samt andre sociale, uddannelsesmæssige, kulturelle og miljømæssige servicefunktioner, der er forenelig med områdets anvendelse til boliger og serviceerhverv. Muligheden for at indpasse institutioner er således indarbejdet i forslaget.
Valby Lokaludvalg er enig i en udvikling af området med en blanding af boliger og erhverv. Ændringerne i byerhvervenes karakter i retning af højteknologiske arbejdspladser, iværksætteri, den kommende ringbane og virksomhedernes interesse i at indgå i levende bymiljøer giver helt nye muligheder for at udvikle Valbys gamle erhvervsarealer .
Valby Lokaludvalg ønsker levende
bydele med en blanding af boliger og erhverv og med genanvendelse af de
bevaringsværdige fabriksbygninger, som findes i kvartererne. Der ønskes en høj
arkitektonisk kvalitet og en blanding af boligtyper for alle befolkningsgrupper.
I den forbindelse peges på mulighederne for at skabe bygningstyper med erhverv
i de nedre etager og boliger ovenpå, og på mulighederne for at indrette
fællesfunktioner som kantiner, motionsrum, boligfællesrum, foyerer, evt. institutioner
og caféer samt udendørs opholdssteder mv. i gadeplan således, at disse funktioner
er med til at skabe liv på alle ugens dage.
Valby Lokaludvalg lægger særlig
vægt på, at lokalplanforslaget som helhed medvirker til de mål om bymæssige
sammenhænge og nye byrumstyper, som er udviklet i forbindelse med udarbejdelsen
af kommunens og Valby Lokaludvalgs oplæg til den kommende Kommuneplan 2005 i
form af Valby Bydelsplan.
Her understreges betydningen af,
at området omkring Gammel Køge Landevej udvikles til et kvarter, der skaber
bymæssig sammenhæng mellem det nordlige og det sydlige Valby. Det skal ske
igennem forbedring af bymæssigheden og de arkitektoniske kvaliteter såvel i
Gammel Køge Landevejs profil som i kvarterets indre sammenhæng. Endelig
understreges behovet og mulighederne for som led i den aktuelle byudvikling at
etablere en attraktiv sti og cykelrute langs Ringbanen samt gode forbindelser
for gående og cyklende på tværs fra Høffdingsvej til Carl Jacobsens Vej.
Valby Lokaludvalg lægger derfor
vægt på, at vinderforslaget i idékonkurrencen for F.L.Smidth områdets nordøstlige
del, lægges til grund for udviklingen i det samlede område. Vinderforslagets
karaktergivende og overbevisende helhedsgreb er, at de bymæssige kvarterer
danner kanter imod de omgivende byrum – såvel mod Gammel Køge Landevej som mod
Ringbanen – og at kvartererne former et indre bymæssigt og grønt rum, der
spænder fra Toftegårds Plads til et knækket gadeforløb mellem Høffdingsvej og
Carl Jacobsens Vej. Det eksisterende friareal ud for Carl Jacobsens Vej passer
ikke ind i denne målsætning.
Konkurrenceforslagets
helhedsgreb bør følges op i lokalplanlægningen og i den fremtidige udvikling af
underområderne bl.a. med udvikling af bygningstyper med boliger og erhverv, som
kan danne levende kanter – ikke bagsider, som kan opfylde bolig- og
erhvervsarealernes miljømæssige krav, og som samtidig kan danne attraktive
byrum både mod Gammel Køge Landevej og omkring cykelruten langs Ringbanen.
Det foreslås, at der etableres et samarbejde herom med deltagelse af
konkurrencens vindergruppe.
Bemærkninger
Valby Lokaludvalg og forvaltningerne er enige om områdets betydning for Valby og om udnyttelse af områdets potentiale, og der er derfor i planforslagene taget udgangspunkt heri. Det skal særligt bemærkes, at lokaludvalgets anbefaling af at lægge vinderforslaget til grund for udviklingen i det samlede østlige område er fulgt op i forslaget til lokalplan.
Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen bemærker om trafikstøj, at Gammel Køge Landevej og Vigerslev Allé, der er klassificeret fordelingsgader, har et trafikstøjniveau på henholdsvis 69 dB(A) og 67 dB(A).
Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi for et tilfredsstillende støjniveau ved nye boligbebyggelser er 55 dB(A). I særlige situationer, hvor dette ikke er muligt, må det som minimum sikres, at støjniveauet på en af facaderne højst er 55 dB(A). Reducering af støjniveauet til 65 dB(A) på den støjbelastede facade kan ifølge Miljøkontrollen opnås ved at trække bebyggelsen henholdsvis 30 – 35 m og ca. 10 m tilbage fra vejlinie. Alternativt finder Miljøkontrollen, at man måske for Vigerslev Allé kan tænke sig bebyggelsen opført som randbebyggelse med glasinddækkede altangange som adgang til boligerne og for Gammel Køge Landevej desuden, at den tunge trafik reduceres, at hastigheden sættes ned, og at vejen anlægges med støjreducerende asfalt.
Ifølge Miljøstyrelsens vejledning om støj og vibrationer fra jernbaner må støjniveauet fra jernbaner ved boligbebyggelse, daginstitutioner og opholdsarealer ikke overstige 60 dB(A). For at overholde dette støjniveau og i øvrigt undgå vibrationsgener, er det nødvendigt at placere boligbebyggelse mindst 50 m fra nærmeste spormidte og etablere en eller anden form for støjafskærmning.
Herudover udtaler Miljøkontrollen sig om virksomheder i området, jordforurening, regnvand, affald og miljørigtigt byggeri.
Bemærkninger
Indledningsvis kan det oplyses, at lokalplanforslaget indeholder sædvanlige bestemmelser om, at bebyggelse og primære opholdsarealer efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse og miljømyndighedernes krav skal placeres, udføres og indrettes således at beboere og brugere i fornødent omfang skærmes mod støj og anden forurening fra vej og jernbane, med forbehold vedrørende placering af den nedenfor beskrevne randbebyggelse. I en tilhørende kommentar henvises til Miljøstyrelsens vejledninger om trafikstøj og om støj og vibrationer fra jernbaner samt ekstern støj fra virksomheder.
Som tidligere nævnt fastlægges i lokalplanforslaget, at der i randzonerne mod Vigerslev Allé og Gammel Køge Landevej skal opføres bebyggelse med en gesimshøjde, der varierer fra 17 til 27 m. Randzonebebyggelsen vil dermed udgøre en støjskærm i forhold til den bagvedliggende bebyggelse. Randzonebebyggelsen langs Gammel Køge Landevej skal ligeledes på grund af trafikstøjen fortrinsvis anvendes til erhverv dog med mulighed for boliger langs korte strækninger i den sydlige del. Langs jernbanen fastlægges som støjskærm et parkeringsanlæg eventuelt suppleret med en støjmur.
Af byarkitektoniske årsager kan forvaltningerne ikke anbefale at efterkomme Miljøkontrollens forslag om at trække boligbebyggelsen 30 m henholdsvis 10 m tilbage fra Gammel Køge Landevej og Vigerslev Allé. Intentionen om at etablere en bebyggelse, der kan markere sig med bygningsfronter i samspil med de brede gaderum og de eksisterende bebyggelser på den modsatte side af de to veje, ville i givet fald ikke kunne virkeliggøres. En sådan løsning ville også efterlade store arealer ubeskyttede mod støj fra de to veje, og dermed uanvendelige som primære opholdsarealer samtidig med, at tilbagerykning af randbebyggelsen mindsker de bagvedliggende friarealmuligheder.
Af arkitektoniske årsager kan det heller ikke anbefales at pakke bygningerne ind i en glasfacade.
Hastighedsbegrænsninger og vejbelægninger på de tilstødende veje kan ikke reguleres i lokalplanen.
Ifølge bygningsreglementet skal den enkelte bygning ved bebyggelse langs veje og jernbaner, der medfører et støjniveau på mere end 55 dB, isoleres mod udefra kommende støj, så det indendørs støjniveau ikke overstiger 30 dB. Efter forvaltningens opfattelse kan problemerne afhjælpes ved facade- og vinduesisoleringer, samtidig med, at den høje randbebyggelse vil virke som støjsk ærm i forhold til den bagvedliggende bebyggelse, og sikre, at støjniveauet på den anden facade overholder grænseværdien. Med randbebyggelsens placering i forhold til verdenshjørner opnås samtidig, at altaner som hovedregel etableres på den fredelige side af bebyggelsen. Hvor det ikke måtte være tilfældet, forudsættes altanerne glasinddækkede efter nærmere aftale med Miljøkontrollen.
Miljøkontrollens udtalelse er i øvrigt indarbejdet i afsnittet om "Baggrund for planforslagene" i bilag 1.
Lov om miljøvurdering
Den 21. juli 2004 trådte lov om miljøvurdering af planer og programmer i kraft, jf. indstilling om delegation af screening i henhold til miljøvurderingsloven, som Borgerrepræsentationen tiltrådte på mødet den 9. december 2004 (BR 608/04).
Et kriterium for, om planer er omfattet af denne lov, er blandt andet tidspunktet for igangsætningen af udarbejdelsen af planerne.
Ved ovennævnte redegørelse tiltrådte Bygge- og Teknikudvalget og Økonomiudvalget henholdsvis 19. maj og 8. juni 2004 udarbejdelse af nærværende forslag til lokalplan og kommuneplantillæg. Hermed er udarbejdelsen af planerne igangsat før lovens ikrafttræden, og de er derfor ikke omfattet af loven.
Indstillingen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste vedrørende miljøvurdering af indstillinger og er vurderet i forhold til de opstillede målsætninger på denne positivliste og i forhold til Agenda 21-planen, som Borgerrepræsentationen tiltrådte på mødet den 13. januar 2005 (BR 11/05).
· I relation til målsætningen om et bæredygtigt by- og transportmønster skal bemærkes, at lokalplanområdet er stationsnært beliggende med en afstand på mellem 250 m og 950 m til Valby Station og fra 200 m til 700 m fra den kommende ringbanestation Ny Ellebjerg Station. Umiddelbart syd for lokalplanområdet ved Gammel Køge Landevej er etableret en midlertidig station, der skal fungere, indtil Ny Ellebjerg Station tages i brug.
· I relation til målsætningen om at styrke og forny det grønne i byen og i relation til målsætningen i Agenda 21-planen om, at der i blandt andet i forbindelse med planer skal tages stilling til, hvordan blandt andet nye grønne områder og forbindelser kan etableres, bemærkes, at lokalplanforslaget fastlægger et system af sti-, gade- og pladsrum samt grønne arealer, der skal medvirke til at skabe varierede, attraktive og oplevelsesrige byrum med rekreative værdier.
· I relation til målsætningen om adskillelse af miljøfølsomme og miljøbelastende aktiviteter bemærkes, at der ligger 2 virksomheder inden for lokalplanområdet og 2 udenfor, der kan give miljømæssige gener for boliger og institutioner. De 2 virksomheder inden for lokalplanområdet, der er beliggende Gammel Køge Landevej 22, vil blive nedlagt ved en realisering af lokalplanforslaget.
H. Lundbeck A/S i området øst for Gammel Køge Landevej udleder en række stoffer. Virksomhedens miljøgodkendelse indeholder vilkår herom af hensyn til bebyggelsen omkring Kløverbladsgade. Virksomheden er p.t. i gang med en kortlægning af udledningen. Indtil denne kortlægning er gennemført, kan der ikke gives en præcis vurdering af virksomhedens betydning for de kommende boliger i lokalplanområdet.
Ecolab på Carl Jacobsens Vej 29 – 37 fremstiller rengøringsmidler og afkaster et afstandskrav på 50 m. Etableres der boliger overfor, skal støjvilkårene i virksomhedens miljøgodkendelse fra 1992 skærpes, hvilket er muligt, idet miljøgodkendelsen er over 8 år gammel.
· I relation til målsætningen om, at maksimalt 35.000 boliger i år 2010 er belastet med over 65 dB(A), samt at det indendørs støjniveau i boligerne højst er 30 dB(A), bemærkes, at støjniveauet på facaderne mod Gammel Køge Landevej og Vigerslev Allé vil være over 65 dB(A). Facaderne på bagsiden af randbebyggelsen og den bagvedliggende lavere bebyggelse vil få en støjbelastning på under 55 dB(A). Et indendørs støjniveau på højst 30 dB(A) vil kunne opnås ved støjisolering.
· I relation til målsætningen i Agenda 21-planen om, at kommunen i forbindelse med lokalplanlægningen vil tilskynde til, at nybyggeri og byudvikling sker på et bæredygtigt grundlag, bemærkes, at der ikke i planloven er hjemmel til at stille specifikke krav herom, men at lokalplanmaterialet indeholder en henvisning til pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", ligesom der i formålsbestemmelsen er optage t en hensigtserklæring herom.
Sagen har ikke væsentlige miljømæssige virkninger i forhold til Økonomiforvaltningens positivliste vedrørende miljøvurderinger af indstillinger.
Forslag til dialogstrategi
På grund af lokalplanområdets størrelse og den markante omdannelse af området, der forestår, hvis planforslagene vedtages, foreslås følgende initiativer til opnåelse af dialog med borgerne i offentlighedsperioden.
- Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel.
- Udstilling i lokalområdet.
- Afholdelse af et borgermøde i lokalområdet i form af et dialogmøde med deltagelse af medlemmer af Borgerrepræsentationen og Valby Lokaludvalg.
- Fælles offentliggørelse af planforslagene i lokalblade.
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Forslag til lokalplan "F. L. Smidth II" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001
Udsendt med dagsordenen for
Bilag 2: Supplerende notat af 11. februar 2005 om bestemmelser om trafikstøj fra vej
Bilag 3: Supplerende notat af 17. februar 2005 om bestemmelser om parkering
BILAG
VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36
Bilag A: Brev af 26. oktober 2004 fra Københavns Bymuseum
Bilag B: Brev af 28. oktober 2004 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen
Bilag C: Brev af 28. oktober 2004 fra Københavns Energi
Bilag D: E-mail af 28. oktober 2004 fra Økonomiforvaltningens 9. kontor
Bilag E: E-mail af 28. oktober 2004 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen
Bilag F: E-mail af 28. oktober 2004 fra Sundhedsforvaltningen
Bilag G: E-mail af 8. november 2004 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen
Bilag H: Brev af 16. november 2004 fra Valby Lokaludvalg
Bilag I: Brev af 17. november 2004 og e-mail af 26. januar 2005 fra Miljøkontrollen
Paul Sax Møller Mette
Lis Andersen