Forslag til lokalplan haveforeningen "Rosenvang" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 23. februar 2005

 

 

Sager til beslutning

 

24.      Forslag til lokalplan haveforeningen "Rosenvang" med tilhørende forslag til kommuneplantillæg

 

BTU 102/2005  J.nr. 611:187.0001/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  forslag til lokalplan "Rosenvang" vedtages med henblik på offentliggørelse,

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder,

at  vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal udstilling, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  det til forslag til lokalplan "Rosenvang" hørende forslag til tillæg til kommuneplan 2001 vedtages med henblik på offentliggørelse,

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder,

at  vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planforslagene, en lokal udstilling, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.

 

 

RESUME

Planforslagene, der omfatter Andelsselskabet Rosenvangs område mellem Mørkhøjvej og Vestvolden, udarbejdes efter ønske fra foreningen med henblik på lovliggørelse af anvendelsen til helårsbeboelse af det eksisterende kolonihaveområde.

En del af området ligger inden for beskyttelseslinien for fortidsmindet Vestvolden.

Rosenvang, der har et grundareal på 1,8 ha og rummer 44 lodder næsten udelukkende med boliger, er et af de koloni­haveområder, som Bygge- og Teknikudvalget på mødet den 20. november 2002 drøftede i forbindelse med en redegørelse om lovliggørelse af helårsbeboelse i en række kolonihaveområder i Københavns Kommune.

Lokalplanforslaget tager udgangspunkt i erfaringerne fra lokalplan nr. 361 "Bastiansminde", lokalplan nr. 364 "Grønrisvej" for haveforeningen "Ny Kongens Enghave", og lokalplan nr. 369 "Elmebo" samt lokalplanforslagene for "Elmegården" og Engvej". Forslaget er tilpasset de konkrete forhold i Rosenvang, herunder beliggenheden umiddelbart op til Vestvolden.

Andelsselskabet Rosenvang har fået udarbejdet en brandsikringsplan, som forvaltningen har principgodkendt, og brandsikringen kan dermed igangsættes.

Det foreliggende lokalplanforslag, der i det væsentlige er tiltrådt af foreningens bestyrelse, aflyser ved den endelige vedtagelse den tinglyste meddelelse af 26. august 1927, der fastlægger området til sommerophold, og skaber det planmæssige grundlag for en anvendelse til helårsboliger.

Der må opføres én beboelsesbygning med én bolig på hver lod, og bebyggelsesprocenten må i princippet ikke overstige 30. For lodder over 400 m² må etagearealet dog ikke overstige 120 m², og for lodder mindre end 267 m² må bebyggelsens etageareal være op til 80 m². I dag er den gennemsnitlige bebyggelsesprocent på den enkelte lod ca. 20. Langs de relativt smalle adgangsveje fastlægges der bebyggelses­regule­ren­de byggelinier for at opretholde det grønne præg. Bestemmelserne gæl­der ved nybyggeri, mens lovliggørelse af eksisterende bebyggelse skal finde sted i forhold til den på opførelsestidspunktet gældende byggelov­giv­ning.

Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med rammebestem­mel­serne i Kommuneplan 2001, hvorfor der er udarbejdet kommuneplantillæg.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Haveforeningen er etableret i 1927 på areal, der i dag ligger delvis inden for Vestvoldens beskyttelses­linier. Arealet blev bebygget med kolonihavebebyggelser, der efterhånden, uden god­kendelse, er ændret til helårsboliger, med undtagelse af 2, der stadig kun benyttes til sommer­ophold. Størstedelen af husene benyttes således til helårsbeboelse uanset en tinglyst meddelelse om, at området kun må bruges til sommerophold. Området har et grundareal på 17.839 m² og rummer beboelsesbygninger med et samlet etageareal på ca. 3.000 m² og med 75 beboere. De 44 lodder på 240-593 m² har en gennemsnitsstørrel­se på 330 m² og 4 lodder er på mere end 500 m². 4 lodder har en bebyggelsesprocent højere end 30, mens den for 15 lodder er mellem 20 og 30 %. Kun 2 lodder har B% omkring de tilladte 10 eller derunder.

Der er givet byggetilladelser i området til sommerophold, men på grund af bolig­situa­tionen har kommunen set igennem fingrene med den stigende ulovlige helårs­beboelse. I foråret 2004 har andelsselskabet søgt om at få udarbejdet en lokalplan for området for at få lovliggjort forholdene i haveforeningen og for at kunne regulere den frem­tidige bebyg­gelse. Områdets særlige karakter af åbent havehusområde søges opret­holdt.

Der er bygget mere på det enkelte lod end tilladt i den tinglyste meddelelse, og der er ikke givet byggetilladelser til helårsbeboelserne, hvorfor en del af byggeriet er ulovligt. En lovliggørelse af området kræver først og fremmest, at de brandsikkerhedsmæssige forhold bliver bragt i orden, hvilket foreningen er indstillet på. Foreningen har med en teknisk rådgiver udarbejdet et forslag til brandsikring af hvert enkelt hus, således at de gældende brandkrav kan opfyldes. Forvaltningen har princip­god­kendt brandsikrings­pla­nen, og bestyrelsen forventer, at brandsikringen kan være afsluttet i løbet af 12 måne­der fra godkendelsen.

Området præges i særlig grad af naboen mod nord og vest, det fredede fortidsminde Vestvolden, der blev opført i 1888 - 1892 som en del af Københavns befæstning. Voldanlægget er anlagt med en samlet bredde på i alt 100 m forvold og omfatter en 16 m bred vandfyldt voldgrav og en hovedvold. Voldanlægget, der i dag fremstår med skovbevoksning, anvendes til rekreative arealer, der danner en grøn forbindelse fra Avedøre Holme i syd til Utterslev Mose i nord. Vestvolden er på dette sted sikret af en fortidsmindebeskyttelseslinie 8 -25 m fra skel mod voldanlægget, der hindrer etablering af ny bebyggelse og andre anlæg nær fortidsmindet uden særlig tilladelse. Denne linie er desuden fastlagt som å- og skovbeskyttelseslinie. 12 af Rosenvangs huse og en del skure ligger inden for beskyttelseslinierne fra Vest­volden.

Bygge- og Teknikudvalget drøftede i mødet den 20. november 2002 (BTU 557/2002) forvaltningens redegørelse om helårsbeboelse i kolonihave­om­råder samt igangsætning af lokalplanarbejdet for 11 kolonihaveom­råder. Redegørelsen blev udarbejdet på baggrund af resultatet af et arbejde, der er gennemført af en arbejdsgruppe internt i kommunen, der har undersøgt mulighederne for og konsekvenserne af en lovliggørelse af helårsbeboel­sen i de københavnske kolonihaveområder. Arbejdsgruppen konkluderede, at en væsentlig for­­ud­sætning for at bringe de ulovlige forhold i orden i kolonihaverne er at udarbejde lokal­­planer for områderne. I indstillingen foreslog forvaltningen, at der igangsættes lokal­planer for de 11 koloni­have­områder, der endnu ikke er udarbejdet lokalplaner for. Rosen­vang er den 6. haveforening, der herefter har udarbejdet det materiale (en lodinddelings­plan, planer med indtegning af bygninger, skema med grundarealer og etagearealer på de enkel­te lodder og en brandsikrings­plan), der er nødvendige for, at forvaltningen har kunnet igang­sætte lokal­planlægningen. Der vil ikke blive givet byggetilladelser, og den egentlige status som helårsbeboelse opnås ikke, før lokalplanen er endelig vedtaget.

Andelsselskabets synspunkter

Der er indsendt referat af andelsselskabets generalforsamling den 23. september 2004 med vedtagne oplæg til lokalplan­bestemmelser. Disse er altovervejende indarbejdet i lokalplanforslaget. Selskabet har imidlertid ønsket et maksimalt etageareal pr. bygning på 125 m². På baggrund af sædvanlige bestemmelser i tidligere tilsvarende lokalplaner foreslås det maksimale etageareal pr. bygning fastsat til 120 m².

Lokalplanforslaget

Lokalplanforslaget omfatter ejendommen matr.nr. 2862 Husum, København, begrænset af Mørkhøjvej, nordskellet af matr.nr. 2 c Husum, København, og østskellet af matr. nr. 3 c Husum, København, der er en del af Vestvolden.

Med forslaget tilvejebringes det planmæssige grundlag for anvendelse af det tidligere kolonihaveområde til helårsboliger. Den oprindelige lodinddeling med enkelte sammen­lægninger fastholdes, og der muliggøres en matrikulær udstykning svarende hertil, samtidig med at det tilstræbes at fastholde områdets grønne præg. Området fastlægges til helårsboliger i form af énfamilie­huse.

Der må på hver parcel opføres én beboelsesbygning med én bolig i maksimalt 1etage og udnyttet tagetage. For parcel­ler mindre end 400 m² skal etagearealet i princippet overholde en bebyggelsesprocent på 30. Der vil dog altid kunne opføres en bygning på minimum 80 m², og for parceller på over 400 m² må etagearealet ikke overstige 120 m². For det fast­lagte fællesareal gælder, at der kan opføres fællesbygninger på maksimalt 160 m².

Udover beboelsesbygningen må der på hver parcel opføres én carport på maksimalt 17 m², et skur på maksimalt 10 m² og glasoverdækning på maksimalt 17 m².

Tage skal udformes som fladt tag eller som sadeltag eller deraf afledte tagformer. Bygningernes overflader skal fremstå i naturlige materialer og mod Vestvolden i diskret farvevalg.

Mod Mørkhøjvej opretholdes de eksisterende vejlinier. De interne færdselsarealer, der fastlægges i lokalplanen, kan udlægges som private fællesveje. Mod Vestvolden skal der hegnes med trådhegn og tjørnehæk, og der fastlægges en byggelinie i 2,5 m's afstand fra skel mod fortidsmindet. Placering af bebyggelse inden for bebyggelseslinien langs Vestvolden forudsætter dog dispensation fra Naturbeskyttelsesloven.

Ubebyggede arealer skal, bortset fra parkeringsarealer, anlægges som have, der skal understøtte områdets karakter af åbent havehusområde. Den enkelte parcel skal hegnes med levende hegn, eventuelt suppleret med trådhegn. Der fast lægges bebyggelses­regulerende byggelinier, som sikrer, at arealerne ud mod de interne færdselsarealer og Mørkhøjvej får havekarakter. Mod Vestvolden skal beplantningen sikre en ensartet afgrænsning langs det fredede areal i lighed med andre strækninger.

Forslag til tillæg til kommuneplantillæg

Lokalplanforslaget er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2001, hvor området er fastlagt som O1-område, der bl.a. omfatter kolonihaver.

Der er derfor udarbejdet forslag til kommuneplantillæg, der i overensstemmelse med områdets anvendelse til helårsbeboelse fastlægger området til boligområde (B1*-område), hvor stjernen angiver, at områdets særlige karakter af åbent havehusområde søges opretholdt.

Planmæssige forhold i øvrigt

En tinglyst meddelelse fra 26. august 1927 om, at området bl.a. kun må anvendes til sommerophold, og at kun 10 % af grundarealet må bebygges, ophæves.

Der henvises i øvrigt til vedlagte bilag, hvori der redegøres for forholdet til øvrig planlægning og lovgivning.

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal der foretages en vurdering af, om bl.a. en fysisk plan får væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis den gør, skal der udarbejdes en miljøvurdering.

I mødet den 9. december 2004 tiltrådte Borgerrepræsentationen (608/04) en indstilling, hvorefter Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen blev bemyndiget til at foretage den forudsatte screening af en af loven omfattet plan for, om der skal udarbejdes en miljøvurdering.

Planforslagene vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering heraf, idet planerne ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang, samt i forhold til lokalplanområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få en væsentlig indvirkning på dette eller på omkringliggende områder eller bebyggelser, da planforslagene alene medfører en lovliggørelse af eksisterende forhold.

Beslutningen vil blive offentliggjort samtidig med, at forslaget til lokalplan offentliggøres.

Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister til miljøvurdering.

Sagen er miljøvurderet og har ikke væsentlige miljømæssige påvirkninger.

 

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af Kultur- og Fritidsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Sundhedsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, samt Københavns Bymuseum, Kulturarvsstyrelsen og Skov- og Naturstyrelsen.

Kultur- og Fritidsforvaltningen, Sundheds- og Omsorgsforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen og Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Skov- og Naturstyrelsen har ingen kommentarer til forslaget.

Københavns Bymuseum oplyser, at området ikke tidligere har været berørt af arkæologiske undersøgelser, og i tilfælde af større byggerier bør museet kontaktes. På denne baggrund er der i lokalplanforslaget optaget en kommentar herom.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet i bilaget, afsnittet om "Baggrund for lokalplanen", jf. ovenstående.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi gør opmærksom på bygassens positive egenskaber, men da der ikke i planloven er hjemmel til at optage bestemmelse i en lokalplan om tilslutning til bygasnettet, har dette ikke afspejlet sig i lokalplanforslaget. Det kan i øvrigt oplyses, at der kun i Mørkhøjvej findes gasledninger med enkelte tilslutninger.

Kulturarvsstyrelsen har fremsendt kommentarer om bebyggelse inden for Vestvoldens beskyttelseslinier. Disse er i vid udstrækning indarbejdet i lokalplanforslaget.

De indkomne bemærkninger er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A – D

Forslag til dialogstrategi

Med henvisning til Borgerrepræsentationens beslutning den 29. marts 2001 (BR 111/01 ) foreslås, at der i offentlighedsperioden gennemføres følgende tiltag:

·        Der etableres en særlig hjemmeside, som opbygges med en informationsdel og en dialogdel.

·        Der gennemføres en udstilling i lokalområdet.

·        Der annonceres i lokalaviser

·        Der gennemføres et borgermøde i lokalområdet. Da der må formodes at være en del lokal interesse for planforslagene, foreslås borgermødet afholdt som et orienteringsmøde.

 

BILAG VEDLAGT

Forslag til lokalplan "Rosenvang" med tilhørende kommuneplantillæg med hovedafsnittene "Baggrund for lokalplanen", "Lokalplanforslag Rosenvang" og "Forhold til øvrig planlægning og lovgivning"

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTER SØREN PINDS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.       Brev af 26. november 2004 fra Københavns Bymuseum

B.       Brev af 2. december 2004 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Københavns Energi

C.       Brev af 6. december 2004 fra Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen

D.      Brev af 9. december 2004 fra Kulturarvsstyrelsen

 

 

Paul Sax Møller                                                            Mette Lis Andersen