Forslag om fælles gårdanlæg for ejendommene Visbygade 8-12, 12A og 14, Dag Hammarskjölds Allé 5-11 og Olof Palmes Gade 4-6

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 23. februar 2005

 

 

Sager til beslutning

 

1.      Forslag om fælles gårdanlæg for ejendommene Visbygade 8-12, 12A og 14, Dag Hammarskjölds Allé 5-11 og Olof Palmes Gade 4-6

 

BTU  97/2005  J.nr. 451:136.0001/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at  forvaltningen offentliggør et byfornyelsesforslag og gennemførelsesprojekt for et fælles gårdanlæg, der omfatter ejendommene, begrænset af Visbygade 8-12, 12A og 14, Dag Hammarskjölds Allé 5-11 og Olof Palmes Gade 4-6, idet forvaltningen efter indsigelsesfristens udløb vil komme med endelig indstilling om byfornyelsesbeslutning og gennemførelsesprojekt

at  indsigelsesfristen fastsættes til 8 uger

 

 

RESUME

Formålet med forslaget er at forbedre ejendommenes friarealer ved etablering af et fælles gårdanlæg, som ejerne efterfølgende skal drive og vedligeholde.

Forslaget, der er udarbejdet efter ønske fra ejer- og beboerrepræsentanter omfatter 7 beboelsesejendomme med 223 beboere fordelt på 127 boliger samt 9 erhvervslejemål mv.

Udgifterne til anlæggets etablering skønnes at andrage 2.100.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

De nuværende forhold på ejendommene fremgår af forslaget.

Ejendommene, som forslaget omfatter, består af beboelsesejendomme, der mod nordvest grænser op til en ren erhvervsejendom (Dag Hammarskjölds Allé 13). Forvaltningen har ikke fundet grundlag for at inddrage erhvervsejendommen i fællesgårdanlægget.

Gårdarealerne – på de af forslaget omfattede ejendomme - er beliggende i flere gårdafsnit og delvist opdelt af plankeværker, skure og tørrepladser. Gårdarealerne fremstår i dag slidte og dårligt vedligeholdt og indrettet således, at de ikke kan betegnes som tilfredsstillende til ophold og leg.

Ifølge kommuneplanen ligger ejendommene i et boligområde, hvor der ved nybyggeri tillades en maksimal bebyggelsesprocent på 150 og forudsættes en friarealprocent på 40. Karreens bebyggelsesprocent er 361og friarealprocenten 10.

Forslaget omfatter syv 5-6-etages beboelsesejendomme opført i perioden 1886 - 1900. Fem af ejendommene er udlejningsejendomme, én er en andelsboligforening, og én er en ejerforening. Der er 127 boliger i ejendommene og 9 erhvervslejemål mv. Det samlede gårdareal er ca. 1.300 m².

Pr. 1. januar 2004 var der 223 beboere i karreen, heraf 32 under 15 år, 21 over 67 år, medens 170 var i gruppen 15-66 år.

 

Forhandlinger

Repræsentanter for ejendommene har rettet henvendelse til Grønne Gårde med anmodning om, at der gennemføres en forbedring af ejendommenes friarealer.

I anledning heraf har der været holdt møde med ejer- og beboerrepræsentanter, hvor der blev givet en orientering om reglerne om gårdanlæg mv. i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer.

Der er herefter i samarbejde med nævnte repræsentanter udarbejdet et forslag, der er tiltrådt af disse.

Seks ud af de ti lejere i udlejningsejendommen Dag Hammarskjölds Allé 11 har – forinden der forelå et konkret forslag til anlægget – tilkendegivet, at de ikke ønsker fællesgårdanlægget etableret. Ejendommens beboerrepræsentation støtter forslaget om etablering af gårdanlægget.

 

Forslaget

De enkelte ejendommes gårdarealer foreslås indrettet som fælles gårdanlæg efter de retningslinier, der fremgår af forslaget.

Forslagets gennemførelse har en række væsentlige positive miljømæssige konsekvenser. Der er blandt andet indarbejdet en række byøkologiske elementer i gennemførelsesprojektet.

Der pålægges ejendommene servitutter, som blandt andet omfatter bestemmelser om den fremtidige vedligeholdelse af anlægget.

 

Økonomi

Forslaget udføres i henhold til Lov om byfornyelse og udvikling af byer, og det er forudsat, at anlægsarbejderne udføres inden for de rammebeløb, som er fastsat i medfør af loven.

Anlægsarbejdet vil på sædvanlig måde blive udbudt i licitation i henhold til Økonomi- og Erhvervsministeriets regler.

Det samlede tilskud i sagen skønnes at udgøre 2.100.000 kr., der betales af stat og kommune med hver 50 %. Tilskuddet anvises af det rådighedsbeløb, Borgerrepræsentationen har afsat til gårdanlæg på budgettet for 2005 (konto 0.15.3*), samt af de forventede rådighedsbeløb på budgettet for de følgende år til samme formål.

Ejerne afholder driftsudgifterne ved det fremtidige anlæg.

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Den 21. juli 2004 trådte Lov om miljøvurdering af planer og programmer i kraft, jf. indstilling om delegation af screening i henhold til miljøvurderingsloven til forvaltningen, som var forelagt Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 24. november 2004.

Indstillingen om fælles gårdanlæg vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering.

Baggrunden herfor er, at forslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til lokalområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få en væsentlig indvirkning herpå.

 

Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste til miljøvurdering

Indstillingen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

Indstillingen vedrører sagsområdet "Byggeri: Anlæg og drift" og er miljøvurderet med udgangspunkt i målsætningerne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" samt andre vedtagne målsætninger, der relaterer sig til byggeområdet.

Målsætningerne i pjecen er inddelt i 3 niveauer – minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene skal altid følges, anbefalingerne bør altid overvejes, medens visionerne er muligheder, der kan afprøves.

De 3 niveauer relaterer sig i pjecen til emnerne miljørigtig projektering, vand, varme, el, gas, affald, materialer og grønne områder, og indstillingen er miljøvurderet på grundlag af denne emneopdeling.

 

Vurdering

Minimumskrav:

Minimumskravene er opfyldt for alle relevante emner på nær i forhold til kravet inden for affald om, at der i gårdrum skal sættes plads af til have- og storaffald. Fravigelsen skyldes, at ejere og beboerrepræsentanter - på grund af gårdarealernes begrænsede størrelse - har ønsket at forsætte med den nuværende ordning, hvor have- og storaffald opbevares i de enkelte ejendomme og afhentes i container efter nærmere aftale med Renholdningsselskabet af 1898. 

Anbefalinger:

For affald anvendes anbefalingerne om, at ejendommene kan deltage i "Viceværtordningen for indsamling af farligt affald".

For materialer anvendes anbefalingerne om at anvende miljø- og energimærkede byggevarer, hvor det er muligt. Der vælges ikke produkter og materialer, der indeholder stoffer opført på Miljøstyrelsens "Listen over uønskede stoffer", ligesom de overfladebehandlinger, der anvendes, har hurtig og minimal afgasning. Herudover minimeres bortkørsel af overskudsjord ved genbrug.

For grønne områder anvendes anbefalingerne om at benytte genbrugsmaterialer i stedet for stabilt grus og kompostmuld på ikke-befæstede arealer. Ved valg af materialer til skure, legeredskaber og lignende bruges der miljøvenlige materialer. Herudover udskiftes de øverste 50 cm af jorden i gårdanlægget med ren jord. Endvidere følges anbefalingen om at holde friarealerne fri for parkering.

Visioner:

For grønne områder anvendes visionerne om, at driften af anlægget tilrettelægges, så det bliver muligt for beboerne selv at være med i pasningen.

Forurenet jord renses og anvises i henhold til "Regulativ for anvisning af forurenet jord", således at jordforurening ikke udgør en kontaktrisiko for beboerne.

Fællesgårdanlægget udvikles og forudsættes plejet efter økologiske principper. Der udarbejdes en driftsvejledning for gårdanlægget, der beskriver, hvorledes anlægget skal plejes.

 

Høring

Forslaget udsendes i offentlig høring med en indsigelsesfrist på 8 uger.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1:   Forslag til fælles gårdanlæg.

Bilag 2:   Kortbilag visende de omfattede ejendomme.

 

 

Ole Sperling