Mødedato: 20.04.2005, kl. 14:00

Lokalplan "Peter Fabers Gade" med kommuneplantillæg

Lokalplan "Peter Fabers Gade" med kommuneplantillæg

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 20. april 2005

 

 

Sager til beslutning

 

7.      Lokalplan "Peter Fabers Gade" med kommuneplantillæg

 

BTU 214/2005  J.nr. 611:157.0001/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at    lokalplan "Peter Fabers Gade" vedtages endeligt uden ændringer.

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

at    det til lokalplan "Peter Fabers Gade" hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt uden ændringer.

 

 

RESUME

I forbindelse med den offentlige høring vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg er der modtaget 45 henvendelser, hvoraf 3 er fra offentlige myndigheder. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen er interesseret i, såfremt det er muligt, at opføre særboliger på de to privatejede ejendomme Møllegade 9-11.

Af de øvrige 42 henvendelser er 18 modtaget fra personer m.fl. uden for karreen. I 41 af henvendelserne protesteres der imod opførelse af bebyggelse på de to ejendomme Møllegade 9-11, der i stedet for ønskes overtaget af kommunen med henblik på at indgå fuldt ud i fællesgårdanlægget, der er etableret i karreen på baggrund af en byfornyelsesbeslutning i 2000. Henvendelserne kan sammenfattes i følgende fem hovedemner: Anvendelse af Møllegade 9-11, udformning af bebyggelsen på Møllegade 9-11, omfang og placering af erstatningsbyggeri på Møllegade 5-7, erstatning som følge af værdiforringelse samt trafik og parkering.

Forvaltningen anbefaler, at lokalplanforslaget med tilhørende kommuneplantillæg vedtages uden ændringer. Dette skønnes med den begrænsede byggemulighed at medføre acceptable forhold i karreen som helhed. Anbefalingen sker endvidere på baggrund af sagens forhistorie, herunder forhåndstilsagn fra 1998 om boligbebyggelse på de to ejendomme Møllegade 9-11, byfornyelsesbeslutningen fra 2000 med mulighed for bebyggelse på de to ejendomme, Bygge- og Teknikudvalgets besl utning i december 2003 på baggrund af kendte indsigelser mod bebyggelse på ejendommene om, at der skal udarbejdes en lokalplan for karreen, inden der kan bygges på de to ejendomme, udvalgets overvejelser om reducering af foreslået bebyggelse til kun 3 etager med delvis tagetage på de to ejendomme samt Borgerrepræsentationens vedtagelse af lokalplanforslaget på dette grundlag. Til anbefalingen knytter sig endvidere den vurdering, at overtagelse af de to ejendomme Møllegade 9-11 fra kommunens side med henblik på rekreativ anvendelse som en del af det private fællesgårdanlæg indebærer risiko for præcedensvirkning.

Forvaltningen har imidlertid under hensyn til de modtagne henvendelser vurderet konsekvenserne af en eventuel ændring af lokalplanforslaget, der muliggør indretning af ejendommene Møllegade 9-11 til offentligt rekreativt fællesanlæg. En sådan ændring skal i givet fald baseres på planmæssige overvejelser over behovet for bl.a. mindre, bolignære rekreative arealer og vil indebære kommunal overtagelse af ejendommene.

Eventuel vedtagelse af en lokalplan med en sådan ændring vil endvidere indebære en supplerende høring i karreen m.v., der i givet fald bør sættes til minimum 2 uger. Den tinglyste gårdservitut i forbindelse med byfornyelsesbeslutningen om opretholdelse og drift m.v. af fællesgårdanlægget vil kunne aflyses erstatningsfrit for så vidt angår de to ejendomme. I givet fald skal der tillige træffes aftale med gårdlauget om et affaldssorteringsanlæg m.v. beliggende på Møllegade 9. Endvidere vil der skulle anvises budgetmæssig dækning for udgifter til erhvervelse af de to ejendomme samt til anlæg og drift af arealet. I mangel af en forligsmæssig ordning vedrørende erstatning til ejendommenes ejer henhører spørgsmålet under taksationsmyndighederne og i sidste instans domstolene.


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen har i mødet den 25. november 2004 (BR 570/04) tiltrådt Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 29. september 2004 og Økonomiudvalgets indstilling af 2. november 2004 om offentliggørelse af henholdsvis lokalplanforslag "Peter Fabers Gade" og det tilhørende tillæg til Kommuneplan 2001. Forslagene omfatter karreen begrænset af Peter Fabers Gade, Guldbergsgade, Møllegade og Nørrebrogade.

Offentliggørelsesmateriale omfattende indstillingerne med bilag samt orienteringspjece og -folder vedlægges til gennemsyn som bilag A. Materialet indeholder baggrund og indhold vedrørende forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg, herunder tegninger med angivelse af gadenavne og lignende, hvortil der refereres i den efterfølgende tekst.

Baggrunden for lokalplanforslaget er et i november 2003 modtaget skitseforslag til boligbebyggelse i op til 5 etager med tagetage på ejendommene matr. nr. 6076 og 6077 Udenbys Klædebo Kvarter, København, Møllegade 9-11. Et forhåndstilsagn fra 1998 om boligbebyggelse på de to ejendomme fra det daværende Plandirektorat indgik i forvaltningens drøftelser med ansøgeren om skitseforslaget. Forhåndstilsagnet er bindende for kommunen, indtil plangrundlaget eventuelt ændres. Det indgik også i drøftelserne med ansøgeren, at karreen er omfattet af en byfornyelsesbeslutning om et fælles gårdanlæg vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 24. maj 2000 (BR 274/2000). Det fremgår heraf, at et vist byggefelt på de to ejendomme Møllegade 9-11 angiver en mulighed for senere nybyggeri. Indtil der bygges her, indgår feltet i fællesgården.

Samtidig med skitseforslaget fremkom der protester fra bl.a. Gårdlauget Guld Peters Mølle i karreen mod, at der bygges en etagebygning på en del af græsplænen i fællesgården, dvs. på Møllegade 9-11. Gårdlauget anmodede om udarbejdelse af en lokalplan og om, at udarbejdelsen af denne får opsættende virkning for alt byggeri i karreen.

Herefter besluttede Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 3. december 2003 (BTU 573/2003) på grundlag af et medlemsforslag, at der skal udarbejdes en lokalplan for karreen, inden der kan bygges på ejendommene Møllegade 9-11. Selv om bebyggelse af de to ejendomme ikke er lokalplanpligtig, opnås der dermed en anledning til en offentlig høringsproces efter planlovens regler samt en politisk behandling af anvendelsen af ejendommene set i sammenhæng med det eksisterende fælles gårdanlæg i den meget smalle karré.

Behandlingen af planforslagene har været udsat for at give beboerne i karreen mulighed for at komme i dialog med ejeren af Møllegade 9-11 om et eventuelt køb af de to ejendomme. Beslutning om udsættelse blev truffet i Bygge- og Teknikudvalgets møde den 10. marts 2004 (BTU 139/2004) med henblik på efterfølgende behandling af sagen i udvalget i juni måned samme år. På baggrund af de to parters status i maj 2004 for forhandlingerne kunne det udledes, at en løsning krævede yderligere tid. Forvaltningen orienterede Bygge- og Teknikudvalget herom i et notat af 19. maj 2004 med anbefaling af, at behandlingen af lokalplanforslaget udsættes til et møde i september samme år for at give beboerne mulighed for at afklare økonomiske, juridiske og tilslutningsmæssige forhold ved ejendomskøbet. Notatet blev taget til efterretning af udvalget i mødet den 2. juni 2004 (BTU 283/2004 – pkt. j).

På baggrund af statusredegørelser fra de to parter kunne forvaltningen konkludere i et notat af 8. september 2004 til Bygge- og Teknikudvalget, at beboerne ikke havde opnået det fornødne købsgrundlag indenfor den periode på i alt ca. ½ år, som udvalget havde udsat sagen med. Forvaltningen anbefalede derfor, herunder også af hensyn til den allerede medgåede tid, at behandlingen af planforslagene fremmes, hvilket skete med udvalgets ovennævnte indstilling af 29. september 2004.

Bygge- og Teknikudvalget anbefalede herefter over for Borgerrepræsentationen et forslag, der muliggør en boligbebyggelse på den nordlige del af ejendommene i 3 etager med delvis penhouseetage i stedet for forvaltningens oprindelige forslag til en bebyggelse i 5 etager med delvis penthouse. Begge forslag indeholder krav om en åbning mod gade på mindst 10 m mod nabobebyggelsen mod syd (tidligere kirkebygning  Møllegade 7) for at give karreen på dette sted en fortsat karakter af åbenhed.

 

Offentliggørelse

Lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillæg har været offentliggjort i perioden 21. december 2004 til 7. marts 2005. Der er udsendt i alt 926 foldere til ejere, lejere og brugere samt 39 foldere til interessegrupper, foreninger og lignende. Forslagene blev annonceret den 22. december 2004 i Lokalavisen for Nørrebro og Nordvest.

I offentliggørelsesperioden har der i Biblioteket Blågården, Blågårds Plads 5, været afholdt en udstilling med plancher, som har redegjort for forslagene.

Den 22. februar 2005, kl. 19-21, blev der i Medborgerhuset Nørre Allé 7 afholdt et borgermøde om de offentliggjorte forslag, hvor der deltog 27 borgere. Mødet var tilrettelagt som et dialogmøde, hvor repræsentanter fra Borgerrepræsentationens partier var indbudt til at deltage. Der vedlægges som bilag 1 et referat fra borgermødet samt som bilag 2 resultatet af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet. Som det fremgår af referatet, blev der fortrinsvis drøftet bevarelse af Møllegade 9-11 fuldt ud som en del af karreens fællesgårdanlæg samt trafik. Ifølge evalueringen var der tilfredshed med mødets gennemførelse og form, mens der efterlystes repræsentanter fra alle partier i Borgerrepræsentationen.

Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed for via Internettet at søge oplysninger om planforslagene på en særlig hjemmeside. Denne indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter vedrørende forslagene. Denne mulighed er ikke blevet benyttet. Hjemmesiden indeholdt endvidere mulighed for at fremsende indsigelser via e-mail. Muligheden blev udnyttet i 10 tilfælde.

Der er i offentliggørelsesperioden modtaget 45 henvendelser vedrørende planforslagene, hvoraf 3 er fra offentlige myndigheder. Af de øvrige 42 henvendelser er 24 modtaget fra beboere m.fl. i karreen, der rummer 345 lejligheder, mens de resterende 18 er modtaget fra personer m.fl. uden for karreen. Henvendelserne med bilag vedlægges til gennemsyn som bilag B. En oversigt over henvendelserne og indholdet heri vedlægges som bilag 3. Henvendelserne kommenteres i de efterfølgende afsnit Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v. og Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

 

Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.  

Som nævnt foran fremgår indholdet af de tre henvendelser fra offentlige myndigheder af bilag 3

Bemærkninger

Ad henvendelse II (Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen) om eventuel mulighed for opførelse af særboliger på Møllegade 9-11:

Lokalforslaget indeholder en bestemmelse om de omhandlede boligmuligheder (særboliger). Plan & Arkitektur har henvist forvaltningen til ejeren af Møllegade 9-11 angående dennes eventuelle interesse i at opføre sådanne boliger. Der henvises i øvrigt til afsnittet Høring i den i ovennævnte afsnit Baggrund omhandlede indstilling angående forslaget.

Henvendelse I (Hovedstadens Udviklingsråd) og henvendelse III (Københavns Stiftsøvrighed) indeholder ikke bemærkninger til planforslagene.

 

Henvendelser fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl.

Indholdet af henvendelserne fra ejere, beboere, brugere, interessegrupper m.fl. fremgår som nævnt foran af bilag 3. I det følgende er gengivet henvendelsernes generelle udsagn inden for følgende 5 hovedemner, hvori henvendelserne kan sammenfattes (afsnit A-E), samt bemærkninger hertil: Anvendelse af Møllegade 9-11, udformning af bebyggelsen på Møllegade 9-11, omfang og placering af erstatningsbyggeri på Møllegade 5-7, erstatning som følge af værdiforringelse samt trafik og parkering.

 

A.       Anvendelse af Møllegade 9-11                                                                         

Der er modtaget 41 henvendelser, heraf 17 fra personer m.fl. uden for karreen, hvori der protesteres mod bebyggelse på de to ejendomme Møllegade 9-11, idet ejendommene bør indgå fuldt ud i karreens fællesgård. Der henvises til, at den i henhold til byfornyelsesbeslutning fra 2000 anlagte fællesgård bliver forringet, og at der ved bebyggelse kun bliver et langt, smalt og mørkt areal tilbage med skraldespande, cykelstativer m.v. Et på de to ejendomme op mod gavlen på nr. 7 etableret affaldssorteringssystem er pladskrævende. Det anses for uforståeligt, at det offentlige bekoster et gårdanlæg til flere mio. kr. for efterfølgende at muliggøre opførelse af 7 boliger på græsarealet på de to ejendomme, der er gårdens mest solbeskinnede og mest benyttede område. Skyggediagrammerne i lokalplanforslaget anses for misvisende, da de kun dækker ét tidspunkt på dagen, kl. 14, hvor der høj sol og dermed også sol i gården. Græsarealet benyttes mest i de senere eftermiddagstimer.

Det anføres, at beboerne i tre år har haft glæde af fællesgårdanlægget, som det fremstår nu, bl.a. med en solbeskinnet græsplæne på de to ejendomme med blomster omkring, og at beboerne med rette har kunnet forvente, at det fremdeles vil fremstå uændret. Der burde være en aftale, så boligkøbere er bekendt med tingenes tilstand. Endvidere har Grønne Gårde oplyst, at der uanset indtegnet byggefelt i byfornyelsesbeslutningen aldrig vil blive tilladt bebyggelse på de to ejendomme. Det anses i øvrigt for en fejl, at ejendommene Møllegade 9-11 ikke blev permanent inddraget i karreens fællesgård ved vedtagelsen af byfornyelsesbeslutningen. Denne fejl bør rettes ved, at kommunen køber ejendommene med henblik på, at de indgår fuldt ud i karreens fællesgård.

Endvidere protesteres der mod, at bebyggelsesprocenten fastsættes til 350 i forhold til 150 ifølge Kommuneplan 2001, idet det bemærkes, at karreens bebyggelsesprocent på 332 i forvejen er langt over maksimum. Det frygtes, at karrens eksisterende høje bebyggelsesprocent begrænser muligheder for indretning af flere tagboliger, hvilket ellers vil være en udmærket løsning til en fortætning af byen uden at inddrage friarealerne. Der udtrykkes undren over, at de nye beboere får adgang til en tagterrasse for at kompensere for de knebne udearealer efter minimering af disse på bekostning af de øvrige beboere i karreen. Lokalplanfors lagets beskrivelse af lokalplanområdet som beliggende nær ved større, grønne områder som Assistents Kirkegård m.v. anses for misvisende, idet beskrivelsen opfattes som en faktisk mulighed for benyttelse. Det bemærkes i den forbindelse, at Assistents Kirkegård stadig er kirkegård, og at Mosaisk Begravelsesplads er lukket for offentligheden. Der udtrykkes undren over, at græsarealet tænkes bebygget, når der overvejes nedrivning af sidehuset Jagtvej 52 B-E mindre end 1 km derfra for at give plads til et grønt areal til de tilbageværende beboere. Det anses for sandsynligt, at børnefamilier vil fravælge boliger i karreen.

 

Bemærkninger

Karreen er omfattet af en byfornyelsesbeslutning om et fælles gårdanlæg vedtaget af Borgerrepræsentationen i maj 2000, som anført foran i afsnittet Baggrund. I det offentliggjorte forslag var det i teksten angivet, at der på de to ejendomme Møllegade 9-11 er mulighed for byggeri inden for et nærmere på plantegningen angivet byggefelt mod gaden, og at dette byggefelt, indtil der bygges her, indgår i fællesgården. Dette er også blevet oplyst af forvaltningen (Grønne Gårde) ved de afholdte møder med ejere og beboere i forbindelse med udarbejdelsen af byfornyelsesbeslutningen. På den baggrund afvises det, at forvaltningens oplysninger kan tages som udtryk for, at der ikke vil blive tilladt bebyggelse af grundene.

Der er ikke i sin tid i offentlighedsperioden modtaget indsigelser imod byfornyelsesforslaget. Forslaget blev herefter vedtaget uden ændringer. Byfornyelsesbeslutningen med gennemførelsesprojekt blev efterfølgende bekendtgjort. Dette skete - som det også var tilfældet ved offentliggørelsen af forslaget - ved husstandsomdeling i karreen og fremsendelse til ejere. Såvel servitutdokument (byfornyelsesbeslutning) som vedtægter for gårdlauget er tinglyst på karreens ejendomme. Herved har nye ejere, herunder ejerlejlighedsejere, mulighed for at gøre sig bekendt med beslutningen. Forvaltningen må således tilbagevise, at ejere/ beboere har haft en berettiget forventning om, at græsarealet på de to ejendomme fremdeles vil fremstå uændret.

Da gårdanlægget blev etableret i 2001 havde de to ejendomme i mange år henligget ubebygget, og beslutningen om midlertidigt at inddrage dem i det fælles gårdanlæg blev taget ud fra en vurdering af, at arealerne - for en periode - kunne være til glæde for beboerne. Det blev derfor besluttet at anvende byfornyelsesmidler på indretningen af arealerne. Den samlede anlægsudgift for fællesgårdanlægget er ca. 3,8 mio. kr. ekskl. moms, og anlæg af ejendommene med græs er således alene en mindre udgift i forhold hertil.

Stillingtagen til gårdindretning, herunder renovationsforhold, ved bebyggelse på ejendommene i overensstemmelse med lokalplanforslaget må afvente byggesagsbehandlingen af et konkret projekt. Byggeriet muliggøres i 3 etager samt eventuel tagetage. Da der af arkitektoniske grunde ønskes en aftrappet afslutning ind mod den fastlagte 10 m brede åbning op mod den forholdsvis lave tidligere kirkebygning på Møllegade 7, skal der kun etableres tagetage på den del af nybyggeriet, der støder op til nabohuset. Der muliggøres derved etablering af en tagterrasse til bygningens beboere, hvilken terrasse naturligt vil kunne ses som kompensation for de knebne opholdsarealer i karreen. Det bemærkes, at den ubebyggede ejendom Peter Fabers Gade 8, der er en tidligere kommunal legeplads, skal forblive ubebygget friareal, som angivet i forslaget. Forvaltningen vurderer både de konkrete ejendomme og karreen som egnet til familieboliger.

Der vedlægges som bilag 4 skyggediagrammer vedrørende henholdsvis forårsjævndøgn og midsommer, kl. 9, 14 og 16, med og uden nybyggeri på Møllegade 9-11 i henhold til lokalplanforslaget. Det fremgår heraf, at der er mest sol i gårdanlægget fra om formiddagen til hen over middag, mens der om eftermiddagen falder skygger fra karreens eksisterende bebyggelse.

Bebyggelsesprocenten er i forslagene til henholdsvis lokalplan og kommuneplantillæg fastsat til maksimalt 350 for hele karreen for at muliggøre eventuel genopførelse af bevaringsværdig bebyggelse. Indretning af tagboliger indgår som en del af kommunens boligpolitik. Eventuel fornøden dispensation vedrørende bebyggelsesprocent i den forbindelse vil kunne gives efter en forud vurdering i det enkelte tilfælde.

Angivelsen og omtalen af større grønne områder nær ved karreen såsom Mosaisk Begravelsesplads og Assistents Kirkegård indgår i lokalplanforslagets bystrukturelle beskrivelse af karreen. Som ligeledes anført i forslaget anses lokalplanområdets beliggenhed i hjertet af Nørrebro med et alsidigt byliv som attraktiv for boliger trods karreens sparsomme friarealer.

Sidehuset Jagtvej 52 B-E, hvortil der refereres, er beliggende i "Runddel-karreen", der er udpeget som byfornyelsesområde ved Borgerrepræsentationens beslutning i mødet den 12. juni 2002 (BR 331/02) med efterfølgende godkendelse af igangsætningen af planlægningen af byfornyelsen i karreen i Borgerrepræsentationens møde den 9. juni 2004 (BR 279/04). Karreen blev udpeget efter kommunens byfornyelsesstrategi og er karakteriseret ved manglende friarealer, der i kraft af karreens form vil kunne afhjælpes ved nedrivning af det pågældende sidehus. Sagen er for tiden i en registrerings- og debatfase i karreen. Et byfornyelsesforslag vil efterfølgende blive fremlagt til politisk behandling.

Det i henvendelserne fremførte hovedsynspunkt om, at ejendommene Møllegade 9-11 skal forblive ubebygget og indgå som en del af gårdanlægget forudsætter kommunal medvirken. En kommunal overtagelse af ejendommene med henblik på bibeholdelse som del af det allerede etablerede fællesgårdanlæg indebærer risiko for uønsket præcedens, jf. i øvrigt det under nedenstående afsnit Sammenfatning anførte.

 

B.        Udformning af bebyggelsen på Møllegade 9-11

Det anføres i henvendelsen fra arkitekten, der har udarbejdet det foreliggende skitseforslag til bebyggelsen på de to ejendomme Møllegade 9-11, at lokalplanforslaget synes at tage uforholdsmæssigt meget hensyn til karreens beboere på bekostning af den bebyggelsesmæssige sammenhæng og oplevelsen heraf i byens rum. Det anføres, at kommunen har et overordnet ansvar for ikke kun at se på enkelte borgeres ønsker, men også at fastholde en overordnet arkitekturpolitik, der sikrer København som en by med kvalitet i bymiljøet. Hvis kommunen fastholder et hul mellem Møllegade 7 og nybygningen på 10 m, hvilket hul ødelægger symmetrien i husrækken mellem nr. 3 og 13, er det afgørende for opfattelsen af karreen som helhed, at nybygningen volumenmæssigt tilpasses de n 5½ etages bebyggelse i nr. 13. Dette er muligt, hvis nybygningen opføres i 5 etager eller i 4 etager, hvor dele af værnet til tagetagen føres op til gesimshøjden på nr. 13.

Fra anden side fremføres det, at bestemmelserne i lokalplanforslaget om bebyggelsens omfang, placering og ydre fremtræden anses som fornuftige, ligesom det anføres, at de eksisterende bygninger i karreen indgår i en bevaringsværdig sammenhæng. Der stilles dog spørgsmål ved det viste skitseforslag, idet bygningen ikke menes at respektere den bevaringsværdige sammenhæng, og bemærkningerne i lokalplanforslaget om, at det arkitektoniske udtryk virker kvalificeret, anfægtes.

 

Bemærkninger

Forvaltningen vurderer, at udnyttelse af lokalplanforslagets begrænsede byggemulighed vil være acceptabel i forhold i karreen som helhed. Det skal i den sammenhæng nævnes, at kommunen i forbindelse med indretning af fællesgårdanlægget i karreen inddrog den tidligere offentlige legeplads på ejendommen Peter Fabers Gade 8 i fællesgården. Forslagets bestemmelse om, at nybebyggelse på Møllegade 9-11 skal opføres i 3 etager med mulighed for delvis tageetage, har baggrund i Bygge- og Teknikudvalgets anbefaling til Borgerrepræsentationen herom. Kravet om en åbning mod gade på mindst 10 m skyldes ønsket om at give karreen på dette sted en fortsat karakter af åbenhed.

Forholdet til karreens bevaringsværdige bygninger tilgodeses ved lokalplanforslagets bestemmelser om bebyggelsens ydre fremtræden. Det gælder herefter, at ny bebyggelse skal fremtræde i et nutidigt formsprog og med en arkitektonisk udformning, der tager udgangspunkt i og respekterer de bevaringsværdige træk, der præger den omgivende bebyggelse. Bebyggelsens facader vil blive vurderet nærmere af forvaltningen ved en kommende byggesagsbehandling af et konkret projekt.

 

C.   Omfang og placering af erstatningsbebyggelse på Møllegade 5-7

To beboere i Møllegade 5 anser det for uforståeligt, at byggemulighederne på ejendommen Møllegade 5 indskrænkes ved genopførelse efter brand eller lignende på grund af byggeriet på nr. 9-11. Ejeren af Møllegade 7 protesterer imod, at forslaget begrænser omfanget af bebyggelse på ejendommene Møllegade 5-7 ved eventuel genopførelse.

 

Bemærkninger

Eventuelt erstatningsbyggeri på de to ejendomme Møllegade 5-7 skal opføres inden for et smallere og mod Møllegade 3 afkortet byggefelt end den nuværende bebyggelse og i 3 etager med udnyttet tagetage svarende til højden på den nuværende bebyggelse. Den planmæssige og arkitektoniske hensigt er, at bebyggelsen skal fremstå beliggende i et markant grønt mellemrum og med sin fritliggende karakter eventuelt gives en særlig funktion.

 

D.      Erstatning som følge af værdiforringelse

I relation til lokalplanforslagets indskrænkning af byggemulighederne på Møllegade 5-7 fremføres i ét tilfælde overvejelser om, at der i givet fald bør kompenseres økonomisk. Det anføres i enkelte andre henvendelser, at som følge af ny bebyggelse på Møllegade 9-11 vil ejerlejligheder i karreen falde i værdi.

 

Bemærkninger

Kommunen har i henhold til planloven kompetence til ved vedtagelse af lokalplaner og den efterfølgende administration af disse at fastlægge bestemmelser for bebyggelsens anvendelse og omfang. En lokalplan indskrænker ikke ejers eller brugers nuværende, lovlige anvendelse af en ejendom, men har alene retsvirkning for fremtidige ændrede dispositioner. En sådan lovlig regulering af ejendomsforholdene medfører ingen erstatningsforpligtelse, idet der ikke herved sker indgreb i tilsikrede rettigheder. Lokalplaner er således udtryk for en erstatningsfri regulering af ejendomsretten. Der er ligeledes ikke grundlag for et erstatningskrav for tab af herlighedsværdier, der ikke er sikret på selvstændig vis.

 

E.    Trafik og parkering

Tre henvendelser omhandler trafik og parkering. Parkeringspladser til den nye bebyggelse anses som et problem under hensyn til de eksisterende parkeringsproblemer i Møllegade, ligesom almindelig færdsel til og fra bebyggelsen yderligere vil belaste Møllegade. Med Empire Biografen i Guldbergsgade har området fået et meget forlystelsesmæssigt præg med megen trafik i de omliggende gader og voldsomme parkeringsproblemer om aftenen. Der efterlyses trafiktælling i Møllegade.

 

Bemærkninger

Opførelse af ca. 600 m² boligetageareal, som lokalplanforslaget muliggør på ejendommene Møllegade 9-11, vil erfaringsmæssigt føre til en øget biltrafik i størrelsesordenen10-15  bilture i døgnet. Forvaltningen vurderer, at denne stigning i biltrafikken er minimal i forhold til den eksisterende trafik i området. Der er ikke foretaget trafiktælling i Møllegade. Ifølge forslaget skal parkering etableres i underjordisk anlæg eller eventuelt andetsteds i kvarteret efter forvaltningens nærmere bestemmelse. Forvaltningen er opmærksom på, at der er store parkeringsproblemer på Nørrebro såvel som i de andre brokvarterer. Dette skyldes bl.a., at bilejerskabet har været stigende i de seneste år. I de tæt bebyggede brokvarterer er det ikke nemt at finde plads til etablering af nye parkeringsmuligheder. Et forslag til en parkeringsstrategi, som bl.a. skal anvise løsningsmuligheder for parkeringsproblemerne i brokvartererne, er forelagt for Bygge- og Teknikudvalget.

 

Sammenfatning

Forvaltningens anbefaling

Forvaltningen finder under hensyn til sagens forhistorie og uanset de modtagne henvendelser ikke anledning til at foreslå en ændring af forslaget til lokalplan og til kommuneplantillæg. Der henvises i den forbindelse til bemærkningerne til de modtagne henvendelser, herunder at forholdene i karreen vurderes at blive acceptable.

Der henvises endvidere til det i foranstående afsnit Baggrund anførte om forhåndstilsagn fra 1998 om boligbebyggelse på de to ejendomme Møllegade 9-11, byfornyelsesbeslutningen fra 2000 med mulighed for bebyggelse på de to ejendomme, Bygge- og Teknikudvalgets beslutning på baggrund af kendte indsigelser mod bebyggelse på ejendommene om, at der skal udarbejdes en lokalplan for karreen, inden der kan bygges på de to ejendomme, udvalgets overvejelser om reduceret bebyggelse på kun 3 etager med delvis tagetage på de to ejendomme samt Borgerrepræsentationens vedtagelse af lokalplanforslaget på dette grundlag.

 

Alternative overvejelser

På baggrund af det fremførte hovedsynspunkt i de modtagne henvendelser om, at de to ejendomme Møllegade 9-11 skal forblive ubebygget og indgå som en del af gårdanlægget, har forvaltningen overvejet dette nærmere. En sådan løsning forudsætter kommunal medvirken som nævnt foran. Som ligeledes nævnt indebærer en kommunal overtagelse af ejendommene med henblik på bibeholdelse som del af det allerede etablerede fællesgårdanlæg risiko for uønsket præcedens, hvorfor forvaltningen ikke kan anbefale en sådan løsning.

En eventuel kommunal medvirken kunne i givet fald ske ud fra et mere overordnet og planmæssigt begrundet sigte med henblik på ændring af lokalplanforslaget for indretning af ejendommene Møllegade 9-11 til offentligt rekreativt fællesareal. I den forbindelse bemærkes det, at der udover den aktuelle karré ligger en række boligejendomme i det umiddelbart omgivende kvarter, herunder ejendommene langs nordsiden af Peter Fabers Gade, som har meget begrænsede opholdsarealer. Der er dermed generelt, uanset de gennemførte saneringer og gårdrydninger i området, behov for supplerende mindre rekreative anlæg med offentlig adgang i rimelig afstand til de enkelte boligejendomme. I den forbindelse skal det nævnes, at der vil gå en årrække, før den nærliggende Assistents Kirkegård bliver park. Endvidere vurderes der ikke mulighed for ved nedlæggelse af omgivende vejarealer at indrette rekreative arealer. De to aktuelle ejendomme Møllegade 9-11 vil med deres sydvendte beliggenhed mod en forholdsvis stilfærdig gade kunne være en relevant mulighed for et sådant bolignært offentligt rekreativt areal. Ejendommene vil dermed - efter åbning af hegnet mod gaden og eventuel hegning mod karreens fællesgård eventuelt med lågeadgang til denne - kunne anvendes af en stor del af kvarterets beboere til rekreative formål, herunder også af beboerne i karreen. Samtidig vil ejendommene fortsat ligge som en åbning i karreens bebyggelse.

Eventuel vedtagelse af en lokalplan med en sådan ændring vil indebære en forudgående supplerende høring af minimum 2 ugers varighed i henhold til planlovens § 27, stk. 3. Endvidere vil den tinglyste gårdservitut i forbindelse med byfornyelsesbeslutningen om opretholdelse og drift m.v. af fællesgårdanlægget skulle aflyses for så vidt angår de to ejendomme. Aflysningen er erstatningsfri. I øvrigt vil der skulle træffes aftale med gårdlauget om affaldssorteringsanlægget m.v. beliggende på Møllegade 9 op ad gavlen til nr. 7.

Såfremt ejendommene forbeholdes offentligt formål, må der imødeses et krav mod kommunen fra ejeren af ejendommene om overtagelse af disse mod erstatning. Ud over erstatningsudgifter skal kommunen afholde udgifter til etablering af det offentlige fællesanlæg på ejendommene og til den løbende drift heraf.

De to ejendomme er med skødedato pr. 27. oktober 2004 erhvervet af den nuværende ejer Møllegade 9-11 ApS for samlet 2,1 mio. kr. Et erstatningskrav mod kommunen må i givet fald vurderes nærmere, i hvilken forbindelse der også må tages forbehold for eventuel forurening på ejendommene. I mangel af en forligsmæssig ordning henhører spørgsmålet under taksationsmyndighederne og i sidste instans domstolene.

Etablering af et offentligt rekreativt anlæg på ejendommene forudsætter indretning af disse til en mere intensiv parkmæssig brug tillige med eventuel opsætning af hegn mod karrens fællesgård eventuelt med låger samt låge i det eksisterende hegn mod gade. Da ejendommene i forvejen er indrettet til gård (græsareal) skønner forvaltningen, at etableringsudgifterne vil være ca. 200 kr./m², svarende til knap 100.000 kr.

Driftsudgifterne vedrørende arealet skønnes af forvaltningen til at være i størrelsesordenen 15.000 kr. pr. år.

Som ligeledes nævnt foran skal der i givet fald træffes aftale med gårdlauget i karreen om affaldssorteringsanlægget m.v. beliggende på ejendommen Møllegade 9 op ad gavlen til nr. 7. Eventuelle økonomiske konsekvenser i den forbindelse kan ikke vurderes på det foreliggende grundlag.

Gennemførelse af ovenstående ville i givet fald forudsætte, at der anvises en ekstraordinær bevilling, omfattende såvel erhvervelse af ejendommene som fremtidig anlæg og drift af disse.

 

Miljøvurdering

Miljøkontrollen har tidligere udtalt sig om sagen på grundlag af høring foretaget af Plan & Arkitektur i forbindelse med lokalplanforslagets udarbejdelse. Der henvises til afsnittet Høring, jf. afsnittet Miljøvurdering, i den i ovennævnte afsnit Baggrund omhandlede indstilling angående forslaget.

De offentliggjorte planforslag er ikke omfattet af lov nr. 316 af 5. maj 2004 om miljøvurdering af planer og programmer, da planarbejdet er påbegyndt før lovens ikrafttræden den 21. juli 2004, jf. Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 3. december 2003, som nævnt foran i afsnittet Baggrund. Det er en forudsætning, at forslagene er vedtaget endeligt inden den 21. juni 2006. Senere vedtagelse kan dog ske, såfremt miljøministeren i særlige tilfælde og så tidligt som muligt giver tilladelse hertil. Tilladelsen skal offentliggøres.

Nærværende indstilling er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens positivlister over sager, der skal miljøvurderes.

 

BILAG VEDLAGT

1.        Referat fra borgermøde.

2.        Vurdering af evaluering af borgermøde.

3.        Oversigt over modtagne indsigelser og indholdet heri.

4.        Skyggediagrammer.

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     Offentliggørelsesmateriale omfattende indstillinger med bilag samt orienteringspjece og -folder.

B.     Kopi af de i bilag 3 nævnte henvendelser med bilag.

 

 

 

Paul Sax Møller                                                            Mette Lis Andersen


 

Til top