Forslag til tillæg nr.1 til lokalplan nr. 378 "Irlandsvej" med tilhørende kommuneplantillæg

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 7. september 2005

 

 

Sager til beslutning

 

11.      Forslag til tillæg nr.1 til lokalplan nr. 378 "Irlandsvej" med tilhørende kommuneplantillæg

 

BTU 494/2005  J.nr. 611:153.0001/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 378 "Irlandsvej" vedtages med henblik på offentliggørelse

at  indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at  vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal udstilling, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.

 

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det til ovennævnte lokalplanforslag hørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages med henblik på fælles offentliggørelse

at indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder

at vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal udstilling, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i områdets lokalaviser.

 

 

RESUME

Lokalplanforslaget og forslag til kommuneplantillæg omhandler "Gyldenrisparken", som udgør underområde II i lokalplan nr. 378 "Irlandsvej". Planarbejdet er igangsat på foranledning af, at Lejerbo ønsker at opføre en ny plejeboligbebyggelse og en ny børneinstitution i bebyggelsen med henholdsvis Sundhedsforvaltningen og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen som de fremtidige brugere. Opførelse af en ny tidssvarende plejeboligbebyggelse sker i stedet for at gennemføre en planlagt ombygning og renovering af det utidssvarende Røde Kors Hjemmet, der udgør en del af "Gyldenrisparken". Daginstit utionen er til erstatning af nogle af de eksisterende nedslidte institutionspavilloner, der nedrives.

Opførelsen af de nye institutionsbygninger, er et led i en større totalrenovering og opgradering af hele "Gyldenrisparken". På det grundlag er der afholdt en totalrådgiverkonkurrence, som omhandler et renoverings- og genopretningsprojekt for bebyggelsen som helhed, herunder opførelse af et plejehjem og en børneinstitution. Et forslag udarbejdet af arkitektfirmaerne Witraz og Vandkunsten samt Wissenberg A/S danner grundlag for de her aktuelle planforslag.

For så vidt angår underområde II muliggøres det i lokalplan nr. 378, at eksisterende bebyggelse kan ændres ved påbygning af tagetager, glasinddækninger, udestuer, karnapper samt andre mindre til- og påbygninger, herunder ved gavle. Desuden må de eksisterende institutionspavilloner erstattes af nybyggeri i 1-2 etager. Opførelse af større nybyggeri forudsætter supplerende lokalplan. Da det planlagte nybyggeri omfatter ca. 10.000 m², vurderes det, at forudsætte supplerende lokalplan.

Der er muliggjort en række tiltag med henblik på en genopretning af den eksisterende bebyggelse i lokalplan 378. Lokalplantillægget supplerer disse bestemmelser ved at fastlægge rammer for nybyggeri, der ud over plejeboligbebyggelsen og børneinstitutionen, der er i 2 etager og placeret i de indre haverum af den eksisterende bebyggelse, også indebærer, at der kan tilføjes yderligere 2 etager til det eksisterende 8 etager høje hus beliggende ved Amagerbrogade bag Kvickly. Bebyggelsesprocenten med den eksisterende bebyggelse er ca. 52. De nye bebyggelser der muliggøres har et etageareal på samlet ca. 10.000 m². Med dem vil bebyggelsesprocent blive ca. 65, hvilket er betydelig under lokalplanens maksimale bebyggelsesprocent på 80, og dermed er der rummelighed til også at gennemføre tilføjelse af tagetager som er muliggjort i lokalplan nr. 378.

Området er i Kommuneplan 2001 fastlagt som et B3 område. Da forslaget muliggør op til 10 etager ved påbygning på det nuværende 8 etager høje hus, er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, der muliggør dette.

Planforslaget er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer, der trådte i kraft den 21. juli 2004. Forvaltningen vurderer, at forslaget ikke medfører, at der skal udføres en tilhørende miljørapport.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Lokalplanforslaget og forslag til kommuneplantillæg omhandler boligbebyggelsen "Gyldenrisparken", som er omfattet af lokalplan nr. 378 "Irlandsvej" og udgør lokalplanens underområde II. Planforslagene er udarbejdet på foranledning af, at Lejerbo som bygherre ønsker at opføre en ny plejeboligbebyggelse og børneinstitution integreret i bebyggelsen. Sundhedsforvaltning (SUF) samt Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen (FAF) er de fremtidige brugere af de nye bebyggelser. På mødet den 3. februar 2005 godkendte Sundheds- og Omsorgsudvalget forvaltningens indstilling om at iværksætte projektering af en ny tidssvarende plejeboligbebyggelse i stedet for at gennemføre en planlagt ombygning og renovering af det eksisterende Røde Kors Hjemmet. SUF har derfor iværksat projektering af en ny plejeboligbebyggelse og FAF en børneinstitution.

Opførelsen af de nye institutionsbygninger, der erstatter eksisterende og nedslidt bebyggelse, er et led i en større totalrenovering og opgradering af hele "Gyldenrisparken".

Da en bevaring af "Gyldenrisparken" kræver en hurtig og bekostelig indsats på grund af store betonskader, nedsatte man i marts 2003 en styregruppe for at koordinere indsatsen ved udarbejdelse af en helhedsplan med det sigte at opgradere bebyggelsen som helhed. Styregruppen er sammensat af repræsentanter fra en række af kommunens forvaltninger samt Lejerbo og Landsbyggefonden. Sekretariatsfunktionen varetages af Byfornyelse København. Processen med udarbejdelse af en helhedsplan for fornyelsen er desuden gennemført med inddragelse af beboerne, og resultatet af beboersamarbejdet er sammenfattet i et idékatalog, som indeholder en bred vifte af forslag til den bygningsmæssige renovering, lejlighedssammensætning, påbygninger og fornyelse af udearealer.

På det grundlag er der afholdt en totalrådgiverkonkurrence som ud over opførelse af et nyt plejehjem og en ny børneinstitution også omhandler et renoverings- og genopretningsprojekt for bebyggelsen som helhed. En enig dommerkomité pegede på et forslag udarbejdet af arkitektfirmaerne Witraz og Vandkunsten samt Wissenberg A/S som det projekt, der på den mest kvalificerede måde løste opgaven, og dette forslag danner grundlag for de her aktuelle planforslag.

 

Tidligere planlægning

I lokalplan nr. 378, der er vedtaget af Borgerrepræsentationen på mødet den 9. juni 2004 (BR 273/04), fastlægges de overordnede rammer for udbygning af lokalplanens underområde I til en rækkehusbebyggelse med ca. 145 boliger, og for område III muliggøres opførelse af en børneinstitution på et tidligere erstatningsareal. Område IV fastlægges uændret til en transformerstation.

Underområde II fastlægges til helårsboliger og langs Amagerbrogade fastlægges anvendelsen af stueetagen i bebyggelsen i overensstemmelse med gadens status som bydelscenter. Der er desuden fastlagt minimums krav til boligstørrelser, som skal overholdes ved nye boliger og tilstræbes overholdt ved sammenlægninger af lejligheder i eksisterende byggeri.

Bebyggelsesprocenten i området må ikke overstige 80. Den eksisterende bebyggelse kan ændres ved påbygning af tagetager, glasinddækninger, udestuer, karnapper samt andre mindre til- og påbygninger, herunder ved gavle. Desuden må de eksisterende institutionspavilloner erstattes af nybyggeri i 1-2 etager, og der må opføres andre mindre bygninger til fællesanlæg og lignende. Herudover forudsætter opførelse af større nybyggeri tilvejebringelse af supplerende lokalplan. Da de eksisterende institutioner, der i henhold til lokalplanen kan erstattes har et omfang på knap 2.000 m², og det planlagte nybyggeri omfatter i alt ca. 10.000 m², vurderes gennemførelsen heraf at forudsætte supplerende lokalplan.

Der er, som det fremgår af ovenstående, allerede i lokalplan nr. 378 muliggjort en række tiltag med henblik på en fornyelse af den eksisterende bebyggelse. Lokalplantillægget supplerer disse bestemmelser ved at muliggøre nye bebyggelser, der ud over plejeboligbebyggelse og børneinstitution også indebærer, at der kan tilføjes yderligere 2 etager til det eksisterende 8 etager høje hus beliggende bag varehuset Kvickly ved Amagerbrogade.  

Lokalplan nr. 378 indeholder desuden bestemmelser om arkitektoniske og kvalitative krav til udformning af bebyggelse og friarealer. Der henvises til bilag 1, Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 378 "Irlandsvej", hvor lokalplan nr. 378 er optrykt.

Området er i Kommuneplan 2001 og i forslag til Kommuneplan 2005 fastlagt som et B3 område. Da forslaget muliggør op til 10 etager ved påbygning på det nuværende 8 etager høje hus, er der udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, der med en stjernebemærkning til rammen muliggør op til 10 etager på denne specifikke bygning.

 

Forslag til lokalplantillæg

Som ovenfor nævnt supplerer lokalplantillægget bestemmelserne i lokalplan nr. 378, der fortrinsvis vedrører mulige ændringer af den eksisterende bebyggelse. Plantillæggenes overordnede formål er derfor at fastlægge rammerne for nybyggeri integreret i den eksisterende bebyggelse.

De nye institutionsbygninger disponeres som en lav knækket bygningsstruktur i 2 etager. Med udspring i et nyt centertorv centralt ved Amagerbrogade bugter bebyggelsen sig fra øst mod vest gennem de eksisterende haverum og afsluttes ved den eksisterende beplantning af fyrretræer. Ud over det nye torv, hvor der skabes et byrum i samspil med Amagerbrogade, dannes der en serie nye gård- og haverum internt i bebyggelsen, som relaterer sig dels til de eksisterende boligblokke dels til plejehjemmet og børneinstitutionen.

Der foreslås tilføjet yderligere 2 etager på det 8 etager høje hus, herved kan suppleres med nogle attraktive boliger i forbindelse med at huset bygges om til familieboliger, og beboersammensætningen i bebyggelsen kan derved gøres bredere. Med en større højde vil bygningen desuden markere sig med klarere proportioner i området og markerer hovedadgangen til området ved Amagerbrogade. Der henvises til bilag 1 for en mere detaljeret beskrivelse af forslaget til lokalplantillæg samt projektbeskrivelse.

Bebyggelsens samlede grundareal udgør godt 80.000 m². Det eksisterende etageareal er på godt 42.100 m², hvoraf ca. 30.700 m² anvendes til boliger fordelt på knap 480 lejligheder, og de resterende ca. 11.400 m² indeholder ca. 2.700 m² erhverv, herunder et Kvickly-varehus, og ca. 8.700 m² plejehjem og børneinstitutioner. Bebyggelsesprocenten er ca. 52.

Den nye bebyggelses samlede etageareal udgør godt 10.000 m², fordelt på plejehjem og dagcenter på ca. 7.800 m², børneinstitutionen på ca. 1.500 m² samt 2 nye etager på højhuset på i alt ca. 700 m². Det foreslåede nybyggeri vil resultere i en bebyggelsesprocent på ca. 65, hvilket er betydelig under lokalplanens maksimale bebyggelsesprocent på 80, og dermed er der rummelighed til også at gennemføre tilføjelse af tagetager, som er muliggjort i lokalplan nr. 378.

Til bebyggelsen er indrettet ca. 400 p-pladser, der er placeret langs Gyldenrisvej, bag Kvickly og langs den nordlige interne fordelingsvej, Store Krog. Der vil i forbindelse med nybyggeriet blive stillet krav om etablering af parkeringspladser i henhold til bestemmelsen herom i lokalplan nr. 378. Dette kan eventuelt ske som udlæg af pladser såfremt det vurderes, at der aktuelt er tilstrækkelig med anlagte p-pladser til at dække parkeringsbehovet inden for området.

 

Miljøvurdering

Der henvises til vedlagte bilag 1, afsnittene i "Baggrund for lokalplanen", vedrørende områdets påvirkning af miljøet, trafikstøj, forurening af undergrunden, nedsivning af regnvand og miljørigtigt byggeri, hvor Miljøkontrollens kommentarer vedrørende lokalplanforslaget er indarbejdet.

 

Miljøvurderingsloven

Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal der foretages en vurdering af, om bl.a. en fysisk plan får væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis den gør, skal der udarbejdes en miljøvurdering.

I mødet den 9. december 2004 tiltrådte Borgerrepræsentationen (BR 608/04) en indstilling, hvorefter Bygge- og Teknikforvaltningen blev bemyndiget til at foretage den forudsatte screening af, hvorvidt der i forbindelse med bl.a. en lokalplan skal udarbejdes en miljøvurdering.

Forvaltningen vurderer, at forslagene til plantillæg ikke medfører, at der skal udarbejdes en tilhørende miljørapport. Der henvises herom til det vedlagte bilag 1, afsnit om "Forhold til øvrig planlægning og lovgivning". Som nævnt heri, er der i vurderingen indgået høringssvar i relation til loven om miljøvurdering fra Miljøkontrollen og Vej & Park. Resultatet af vurderingen offentliggøres sammen med planforslagene.

Høring

I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanforslaget har Plan & Arkitektur foretaget høring af samtlige forvaltninger samt høring af Københavns Energi og Københavns Bymuseum.

Sundhedsforvaltningen har ingen bemærkninger, da man har noteret sig, at lokalplanforslaget baseres på de seneste bearbejdninger af konkurrenceforslaget. Det forudsættes i øvrigt, at der holdes løbende kontakt via byggeudvalgsmøder om projektets udvikling.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollens oplysninger om miljøforholdene er indarbejdet i bilag 1, afsnittet om "Baggrund for lokalplanen".

Økonomiforvaltningens 9. kontor har ingen bemærkninger til de planmæssige rammer, men bemærker herudover, at der i forbindelse med det oprindelige salg af grunden er tinglyst en skødeservitut, der tager højde for, at prisen for grunden stiger i takt med udnyttelsen. Af servitutten fremgår det, at det samlede etageareal ikke må overstige 42.972 m², og butiksarealet ikke 2.753 m². Da ejendommen vurderes som fuldt servitutmæssigt udnyttet, vil nybyggeri udløse et krav om betaling af tillægskøbesum. Herudover nævnes, at ejendommen matr.nr. 2357 ibid. samt en række ejerlejligheder på ejendommen matr.nr. 2360 ibid. fortsat er pålagt deklaration om tilbagekøbsret for Københavns Kommune. Det forudsættes, at de nævnte servitutters materielle retsstilling ikke påvirkes af det ændrede plangrundlag.

Bemærkninger

De nævnte økonomiske forudsætninger og servitutmæssige vilkår formidles videre til grundejer, Lejerbo, men forudsættes i øvrigt at være ejer bekendt. Lokalplanen vurderes i øvrigt ikke at ændre servitutternes retsstilling.

Københavns Bymuseum har ingen bemærkninger.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har noteret sig, at forslaget muliggør en daginstitution til erstatning for de institutionspavilloner, der nedrives, med et etageareal på ca. 1.500 m². Det vurderes, at genhusningsbehovet samt en evt. udvidelse af institutionskapaciteten i området samlet vil medføre et behov for et etageareal på ca. 1.300 m². Behovet vurderes at kunne rummes inden for den i lokalplanforslaget fastlagte ramme. Forslaget giver i øvrigt ingen anledning til bemærkninger.   

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen bemærker, at man er indforstået med flytningen af en integreret institution fra de eksisterende pavilloner til Røde Kors Hjemmets lokaler. I svaret beskrives indretningen af de eksisterende friarealer, som har et omfang på ca. 900 m² samt et boldbur på ca. 440 m². Det foreløbige oplæg for den fremtidige udformning af friarealerne viser, at friarealet, der knytter sig til de nye institutionslokaler, omfatter ca. 800 m² samt et boldbur på ca. 200 m². Da institutionen formodentlig får et mindre friareal efter flytningen, finder forvaltningens anlægsafdeling, at et fælles friareal med bebyggelsen i øvrigt vil være ønskeligt, evt. i tilknytning til boldburet.

Det bemærkes, at der altid hegnes omkring udearealerne til et fritidshjem, der har børn ned i 6-års alderen. Der er ingen regler om højden, der foreslås til 1,2 m. Ofte anvendes trådhegn med almindelige hegnslåger.

Bemærkninger

I den videre bearbejdning af projektet vil den mere detaljerede udformning og indretning af friarealerne indgå. I den forbindelse også friarealerne til institutionerne, herunder hvor og hvordan, der skal hegnes. Det skal bemærkes, at der stilles et generelt krav i lokalplanforslaget om at arealerne skal være tilgængelige for områdets beboere uden for institutionens åbningstid, som forudsættes at være foreneligt med institutionens behov og ønsker.

Københavns Energi, Forsyning, har ingen bemærkninger vedrørende el, varme, gas og vand. Vedrørende afløb oplyses det, at der er beliggende en offentlig betonledning Ø 900 på matr.nr. 2357 og 2272 ibid. Ledningen kommer på en delstrækning i konflikt med byggefeltet til plejehjemmet. Det forudsættes, at ledningen omlægges i forbindelse med byggeriet uden udgift for Københavns Energi.

Bemærkninger

Oplysningen vil blive formidlet videre til bygherren, Lejerbo, der opfordres til at tage kontakt til Københavns Energi for aftale om en fremtidig hensigtsmæssig placering.

Kultur- og Fritidsforvaltningen har ingen bemærkninger.

De indkomne bemærkninger er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A –H.

 

Forslag til dialogstrategi

Med henvisning til Borgerrepræsentationens beslutning den 29. marts 2001 (BR 111/01) foreslås, at der i offentlighedsperioden gennemføres følgende tiltag:

·        Der etableres en særlig hjemmeside, som opbygges med en informationsdel og en dialogdel.

·        Der annonceres i lokalaviser.

·        Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet

·        Der gennemføres et borgermøde i lokalområdet, som har karakter af et orienteringsmøde.

 

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1:     Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 378 "Irlandsvej"

 

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag A:          Brev af 16. august 2005 fra Sundheds- og Omsorgsforvaltningen

Bilag B:          Brev af 16. august 2005 fra Miljøkontrollen

Bilag C:          Brev af 18. august 2005 fra Økonomiforvaltningen, 9. kontor

Bilag D:          Brev af 19. august 2005 fra Københavns Bymuseum

Bilag E:          Brev af 22. august 2005 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

Bilag F:          Brev af 23. august 2005 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen

Bilag G:          Brev af 25. august 2005 fra Københavns Energi

Bilag H:          Brev af 26. august 2005 fra Kultur- og Fritidsforvaltningen

 

 

Erik Jacobsen                      Mette Lis Andersen