Garanti for realkreditlån til 4 almene boligafdelinger i "Urbanplanen"
Garanti for realkreditlån til 4 almene boligafdelinger i "Urbanplanen"
Bygge- og Teknikudvalget
DAGSORDEN
for ordinært møde onsdag den 6. april 2005
Sager til beslutning
19. Garanti for realkreditlån til 4 almene boligafdelinger i "Urbanplanen"
BTU 180/2005 J.nr. 631.0048/05
INDSTILLING
Bygge- og Teknikforvaltningen
indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og
Borgerrepræsentationen anbefaler,
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges
til at godkende, at der gennemføres byggeskadearbejder, miljøarbejder samt
renoverings- og forbedringsarbejder for 300,4 mio. kr. i afdelingerne
Remisevænget Nord og Øst under Fagforeningernes Boligforening samt afdelingerne
Hørgården 1 og Hørgården 2 under Boligselskabet KSB
at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges
til at godkende de endelige projekter og udgifterne hertil under forudsætning
af, at de endelige projekter ikke afviger væsentligt fra de foreliggende
at der afgives kommunal garanti på op til 100 pct. af realkreditlån på 300,4 mio. kr., der optages i forbindelse med finansiering af arbejderne, idet Landsbyggefonden regaranterer kommunen for 50 pct. af evt. tab på lån på 268,9 mio. kr. vedrørerende byggeskade- og miljøarbejder
RESUME
Borgerrepræsentationen godkendte den 9. september 2004, at
der i 2. omprioriteringsrunde blev iværksat facaderenoveringsarbejder
(byggeskader) i afdeling Remisevænget Vest under Fagforeningernes
Boligforening. I indstillingen blev oplyst, at der senere ville komme
ansøgninger fra de øvrige 4 almene afdelinger i "Urbanplanen", der er den
populære betegnelse for 3 almene boligafdelinger under Fagforeningernes
Boligforening (Remisevænget Nord, Øst og Vest) og 2 afdelinger under KSB
(Hørgården 1 og Hørgården 2). De 5 afdelinger, der tilsammen rummer 2.213
boliger, ligger mellem Røde Mellemvej, Sundholmsvej, Englandsvej og Sundbyvestervej
i bydelen Sundbyøster, og er alle omfattet af fleksible udlejningsaftaler.
De to boligorganisationer
ansøgte i 2000 om særlig støtte i medfør af lov om almene boliger m.v. (2.
omprioriteringsrunde), og Borgerrepræsentationen bemyndigede i mødet den 7.
december 2000 Bygge- og Teknikforvaltningen til at videresende de
foreløbige ansøgninger for bl.a. de 5 afdelinger i "Urbanplanen" til
Landsbyggefonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den
forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for
realkreditlån og at tillade, at indestående kommunale lån kunne
respektere omlægning af foranstående lån.
Borgerrepræsentationen har endvidere i forlængelse af vedtagelsen af
den boligpolitiske strategiplan den 11. juni 2003 godkendt en aftale om
udv
ikling af området, herunder i forhold til Ørestaden,
gennem projektet "Byudvikling i Partnerskaber" omfattende de 3
Remisevænget-afdelinger, afdeling Dyvekevænget under Fagforeningernes Boligforening
og de 2 Hørgården-afdelinger.
Sideløbende med og i
sammenhæng med arbejdet under Partnerskabet har afdelingerne behandlet de
projekter af bygningsmæssig og miljømæssig karakter, som afdelingerne ansøgte
om støtte til i 2. omprioriteringsrunde.
Borgerrepræsentationen
godkendte som foran nævnt den 9.september 2004 en ansøgning fra Remisevænget
Vest om kommunal garantistillelse i forbindelse med gennemførelse af
byggeskadearbejder m.v. for 44,3 mio. kr.
Fagforeningernes
Boligforening ansøger nu (skema A) om støtte i form af kommunal
garantistillelse for realkreditlån til finansiering af byggeskadearbejder,
miljøarbejder samt renoverings- og forbedringsarbejder for 167 mio. kr. i
afdelingerne Remisevænget Øst og Remisevænget Nord, og boligselskabet KSB har
indgivet tilsvarende ansøgninger for afdelingerne Hørgården 1 og Hørgården 2,
omfattende arbejder for 133,4 mio. kr. De omhandlede arbejder finansieres fuldt
ud med realkreditlån, hvor realkreditinstituttet efter herom gældende regler
har krævet 100 pct. kommunal garanti. Projekterne er godkendt på ekstraordinære
afdelingsmøder i de 4 afdelinger.
I de 4 afdelingers ansøgninger
indgår også kommunal garantistillelse til finansiering af en række mindre
arbejder (tillægsarbejder) for 19 mio. kr., som beboerne ønsker gennemført i
forbindelse med de arbejder, der er omfattet af 2.omprioriteringsrunde, samt
arbejder for 6,2 mio. kr., der på sigt påtænkes gennemført som individuelle tilvalg
for den enkelte beboer.
Selskaberne har drøftet omfanget
af de ansøgte arbejder med Landsbyggefonden til fastlæggelse af den
ydelsesstøtte fonden yder til lånene, og Landsbyggefonden har herudover
bevilget en årlig løbende støtte (huslejesikring) på 3,6 mio. kr. til de fire
afdelinger.
De fire afdelinger, der er omfattet af denne indstilling er
opført i perioden 1966 -1970 og rummer tilsammen 1.947 boliger med et samlet
boligetageareal på 143.980 m², samt institutions-
og erhvervsarealer på 8.508 m2.
Efter gennemførelse af
budgetreguleringer i overensstemmelse med helhedsplanerne for afdelingerne og
betaling af ydelse på realkreditlån til finansiering af byggeskadearbejder,
renoverings- og forbedringsarbejder samt miljøarbejder vil huslejen i de
berørte afdelinger ligge i intervallet 557- 599 kr./ m2, hvilket efter Landsbyggefondens vurdering er det rimelige niveau for
området bebyggelsens alder og karakter taget i betragtning, og idet der ikke er
væsentlige kvalitetsforskelle på de 4 afdelinger. Hertil skal lægges 6,50 - 14 kr./m² til finansiering af
de foran nævnte tillægsarbejder og individuelle arbejder. Uden støtte ville lejen ligge i intervallet
628 - 727 kr./m² (uden tillægsarbejder).
Kommunes økonomiske engagement i sagen består i garantistillelse
for de realkreditlån, der optages til finansiering af arbejderne. Landsbyggefonden regaranterer kommunen for 50
pct. af et evt. tab på den kommunale garanti på lån for 268,9 mio. kr., der vedrører byggeskade- og miljøarbejder.
SAGSBESKRIVELSE
Ved en ændring i år
2000 af lov om almene boliger m.v. blev der indført regler om særlig støtte til
visse almene afdelinger (2.omprioriteringsrunde).
I mødet den 7. december 2000 bemyndigede Borgerrepræsentationen (BR
513/2000) Bygge- og Teknikforvaltningen til at videresende de fra
boligorganisationerne modtagne foreløbige ansøgninger med helhedsplaner til
Landsbyggefonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den
forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for
realkreditlån og tillade, at indestående kommunale lån kunne respektere
omlægning af foranstående lån.
De på daværende tidspunkt modtagne 73 ansøgninger blev videresendt til
Landsbyg-gefonden med kommunens anbefaling, og efterfølgende blev videresendt
en ansøg-ning fra afdeling Remisevænget Vest under Fagforeningernes
Boligforening.
Efter at Landsbyggefonden havde modtaget og vurderet ansøgninger fra
hele landet, er der i 2001-02 til støtte udmeldt 45 afdelinger i København med
tilsammen 10.338 boliger, herunder Remisevænget Øst, Nord og Vest under
Fagforeningernes Boligforening samt Hørgården 1 og Hørgården 2 under KSB.
Borgerrepræsentationen har efterfølgende godkendt fornødne
lånegarantier i 12 afdelinger med tilsammen 2.466 boliger, og ansøgninger for
yderligere 10-12 afdelinger (inkl. heromhandlede indstilling) forelægges
Borgerrepræsentationen her i foråret. Det skal i den forbindelse bemærkes, at
der ikke nødvendigvis er behov for 100 pct. kommunal garantistillelse i alle
afdelinger.
Støtten kan ydes som ydelsesstøtte til realkreditlån,
huslejesikring til reduktion af beboernes egenbetaling samt kommunal
garantistillelse for realkreditbelåningen i forbindelse med godkendte
byggeskadearbejder samt miljø- og forbedringsarbejder.
Arbejderne finansieres gennem optagelse af realkreditlån,
men i de tilfælde, hvor der efter realkreditinstituttets vurdering ikke er den
fornødne "friværdi" i en afdelings ejendom, vil låneoptagelsen forudsætte en
kommunal garanti for hele lånet eller en del heraf.
Arbejderne skal udbydes i henhold til
tilbudsindhentningsloven og om påkrævet efter EU´s regler om udbud af bygge- og
anlægsarbejder.
Fra Fagforeningernes Boligforening, afdeling Remisevænget
Vest, er i 2. omprioriteringsrunde modtaget ansøgning vedrørende kommunal
garantistillelse i forbindelse med finansiering af byggeskade
arbejder for 44,3
mio. kr. Denne ansøgning blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 9. september
2004 (BR 404/04).
Landsbyggefonden har bevilget de 5 afdelinger en samlet
årlig huslejesikring på i alt 3.560.000 kr.
Byudvikling i Partnerskaber
"Byudvikling i partnerskaber"
blev godkendt af Borgerrepræsentationen den 11. juni 2003 (BR 232/03). Aftalen
vedrører afdelingerne Remisevænget Nord, Øst, Vest og Dyvekevænget under
Fagforeningernes Boligforening og afdelingerne Hørgården 1 og Hørgården 2 under
Boligselskabet KSB. Alle afdelingerne er omfattet af fleksible udlejningsaftaler.
Partnerskabet er et samarbejde
mellem en række kommunale forvaltninger, de to boligorganisationer,
Fællesadministrationen 3 B, beboerne, Amager Erhvervsråd, de lokale skoler samt
en række andre institutioner, foreninger m.v. i området.
Det overordnede mål med
Partnerskabsaftalen er at sikre en positiv og helhedsorienteret udvikling for
beboernes bomiljø og levevilkår samt styrke ansvarsfølelsen for og indflydelsen
på lokalområdet.
Under Partnerskabet er igangsat en proces med henblik
på inddragelse af beboerne og andre i og omkring området, ligesom der er nedsat
tre temapartnerskaber, nemlig Boligpartnerskabet ( boliger og friarealer, miljø og trafik), Netværkspartnerskabet,
(kultur, netværk og integration) og Erhvervspartnerskabet (erhverv/uddannelse og
beskæftigelse). Endvidere har der i
januar 2004 været afholdt en workshop (U2) og andre aktiviteter med henblik på
at få afdækket beboernes visioner for områdets udvikling på længere sigt.
De i denne indstilling omhandlede 4 ansøgninger om
bygge- og miljøarbejder, der er modtaget fra de 2 boligselskaber, tager således afsæt i de ønsker, der var i
ansøgningerne i 2. omprioriteringsrunde med de ændringer/præciseringer, der er
fremkommet i arbejdet under Partnerskabet.
Det videre forløb i Partnerskabet er nærmere omtalt
nedenfor.
Uddybning af indstilling
Som bilag 1 er
vedlagt kort visende de 4 afdelingers beliggenhed, og om disse kan i øvrigt
oplyses:
|
|
Remisevænget Øst |
Remisevænget Nord |
Hørgården 1 |
Hørgården 2 |
|
Opførelsesår |
1966 |
1968 |
1968 |
1970 |
|
Antal boliger |
749 |
480 |
401 |
317 |
|
Institutioner og erhvervslejemål |
6 |
1 |
1 |
13 |
|
Etageareal for
boliger |
55.234 m² |
35.018 m² |
29.367 m² |
24.361 m² |
|
Etageareal i øv-rigt |
2.875 m² |
1.021 m² |
621 m² |
3.971 m² |
Ansøgningerne
I de modtagne ansøgninger indgår
- arbejder, der er omfattet af 2. omprioriteringsrunde
- yderligere
arbejder, som beboerne har godkendt til gennemførelse (udvidelser)
- arbejder,
beboerne ønsker mulighed for at få gennemført på sigt (individuelle tilvalgsarbejder).
De tidligere gennemførte arbejder omfatter ombygning af
hybler (BR 201/2000 og BR 320/02) samt renovering af VVS-installationer i
Remisevænget Nord (BR 6/2000) med følgende udgifter:
|
|
Remisevæn-get Øst |
Remisevænget Nord |
Hørgården 1 |
Hørgården 2 |
|
Ombygning af hybler
samt VVS-arbejder i Remisevænget Nord |
71.677.775 |
31.420.000 |
25.572.000 |
21.758.000 |
Finansieringen af disse arbejder er indgået i
Landsbyggefondens samlede vurdering af afdelingernes økonomi og huslejeniveauet
i afdelingerne, herunder ved fondens fastsættelse af huslejesikring til
afdelingerne.
De aktuelle arbejder bygger på de oprindelige i afdelingerne
behandlede helhedsplaner med de ændringer, tilføjelser og udvidelser, der er
aftalt mellem selskaberne og Landsbyggefonden.
Beboerne i de 4 afdelinger har herudover udtrykt ønske om,
mod en yderligere lejeforhøjelse, at få gennemført nogle (mindre)
ekstraarbejder (udvidelser) i forbindelse med de foran anførte arbejder i 2.
omprioriteringsrunde.
Endelig har beboerne på de ekstraordinære afdelingsmøder i
de 4 afdelinger godkendt, at der arbejdes videre med projekter vedrørende
altaner, gavludformning og midtfor-lejlighederne (individuelle tilvalgsarbejder).
I tilknytning til arbejder på
bygningernes facader er der fra de enkelte boligafdelinger fremsat ønsker og
ideer til udførelse af tilbygninger på facader og gavle i form af altaner,
altaninddækninger og karnapper.
Desuden er der fremkommet ønsker
og ideer til, at midtfor-lejligheder ved fraflytninger frivilligt kan
sammenlægges med nabolejligheden til en større og bedre bolig. Eller at
midtfor-lejligheder udlægges til fællesrum, gæsteboliger eller lignende for den
enkelte boligafdeling.
Endelig er der fremkommet ønske
om ombygning af den tidligere Ungbo-pension Hjulmagerstien 18-20 til f.eks.
bofællesskab eller lignende. Projektet er pt. på overvejelsesstadiet og skønnes
at ville koste omkring 23-24 mio. kr. Denne udgift indgår ikke i de
aktuelle ansøgninger.
Beskrivelse af de
ansøgte arbe
jder.
Remisevænget Øst
Som bilag 2 er
vedlagt det materiale, der har været behandlet på et afdelingsmøde.
Arbejderne omfatter:
Udskiftning af toiletter og bruse- og køkkenarmaturer til
nye vandbesparende installationer. Delvis udskiftning af brugsvandsledninger.
Rensning og reparation af faldstammer. Udskiftning af facadebeklædning som
følge af byggeskade samt efterisolering. Forbedring af indeklima, herunder
etablering af fransk altan og solafskærmning i midtforlejligheder (ensidige
lejligheder). Udskiftning og reparation af flisebelægninger.
Udvidelser:
Forbedring af fri- og ankomstarealer, herunder nyindretning
af lege- og opholdsarealer samt
ny beplantning.
Remisevænget Nord
Som bilag 3 er
vedlagt det materiale, der har været behandlet på et afdelingsmøde.
Arbejderne omfatter:
Udskiftning af facadebeklædning som følge af byggeskade samt
efterisolering. Forbedring af indeklima, herunder bedre af ventilation samt
solafskærmning i midtforlejligheder (ensidige lejligheder). Udskiftning og
reparation af flisebelægninger. Nyt tag med en mindre hældning i stedet for
fladt tag (kun højhuse).
Udvidelser:
Forbedring af friarealer, herunder nyindretning af lege- og
opholdsarealer. Ny beplantning.
Hørgården 1
Som bilag 4 er
vedlagt det materiale, der har været behandlet på et afdelingsmøde.
Arbejderne omfatter:
Ombygning af varmecentral med nye varmevekslere for varme-
og brugsvand. Udskiftning af radiatorventiler, delvis udskiftning af
hovedledninger og koldt- og varmtvandsledninger. Ombygning af
ventilationsanlæg. Rensning og reparation af faldstammer. Udskiftning af
facadebeklædning som følge af byggeskade samt efterisolering. Forbedring af
indeklima, herunder etablering af solafskærmning i midtforlejligheder (ensidige
lejligheder). Udskiftning og reparation af flisebelægninger. Udskiftning af
tagbelægning. Etablering af beboerhus fælles med Hørgården 2.
Udvidelser:
Forbedring af friarealer, herunder nyindretning af lege- og
opholdsarealer. Ny beplantning og stier. Etablering af altaner for
midtforlejlighederne.
Hørgården 2
Som bilag 4 er
vedlagt det materiale, der har været behandlet på et afdelingsmøde.
Arbejderne omfatter:
Ombygning af varmecentral med nye varmevekslere for varme-
og brugsvand. Udskiftning af radiatorventiler, delvis udskiftning af
hovedledninger og koldt- og varmvandsledninger. Ombygning af ventilationsanlæg.
Rensning og reparation af faldstammer. Efterisolering af facader, herunder
udskiftning af facadebeklædning som følge af byggeskader. Forbedring af
indeklima, herunder etablering af fransk altan og solafskærmning i
midtforlejligheder (ensidige lejligheder). Udskiftning og reparation af
flisebelægninger. Udskiftning af tagbelægning. Etablering af beboerhus fælles
med Hørgården 1.
Udvidelser:
Forbedring af friarealer, herunder nyindretning af lege- og
opholdsarealer. Ny beplantning og stier.
For facadearbejdernes vedkommende i de 4 afdelinger
bemærkes, at selskabernes advokat efter en undersøgelse af ansvarsforholdene
vurderer, at der ikke er mulighed for at rejse et erstatningskrav mod nogen af
de parter, der var involverede i den tidligere facaderenoveringssag i
slutningen af 1980'erne.
Skematisk kan udgifterne opstilles som følger, idet tallene i parentes angiver om der er tale om byggeskadearbejder (1), miljøarbejder (2) eller forbedringsarbejder (3).
|
Helhedsplanen |
Remisev. |
Remisev. Nord |
Hørgården 1 |
Hørgården 2 |
|
VVS renovering (3) |
10.350.000 |
|
8.000.000 |
7.000.000 |
|
Facaderenovering (1) |
66.936.000 |
31.925.000 |
30.666.000 |
26.395.000 |
|
Bedre indeklima |
7.650.000 |
2.719.000 |
6.405.000 |
5.405.000 |
|
Friarealer samt |
5.656.225 |
2.051.000 |
4.070.000 |
5.217.000 |
|
Renovering af tage (1) |
- |
2.730.000 |
3.965.000 |
2.178.000 |
|
Aktivitetshus (2) |
- |
- |
6.761.000 |
5.313.000 |
|
Gavle (1) |
11.000.000 |
3.700.000 |
4.400.000 |
3.700.000 |
|
Parterretagen (2) |
6.000.000 |
1.500.000 |
1.900.000 |
1.600.000 |
|
Udvidelser til
Helhedsplanen |
|
|
|
|
|
Altaner (2) |
- |
- |
4.000.000 |
- |
|
Friarealer (2) |
6.000.000 |
4.000.000 |
2.000.000 |
3.000.000 |
|
Samlede udgifter |
113.592.225 |
48.625.000 |
72.167.000 |
59.808.000 |
|
|
|
|
|
|
|
Individuelle tilvalg |
|
|
|
|
|
Altaner / Franske alta- |
3.000.000 |
1.800.000 |
450.000 |
950.000 |
|
Anslåede totale udgifter
herefter |
116.592.225 |
50.425.000 |
72.617.000 |
60.758.000 |
|
Total |
167.017.225 |
133.375.000 |
||
|
*Budgetramme, da det
endelige omfang ikke er kendt på nuværende tidspunkt |
||||
|
|
|
|
|
|
|
Arbejder opdelt efter type
|
||||
|
(1) Byggeskadearbejder |
77.936.000 |
38.355.000 |
39.031.000 |
32.273.000 |
|
(2) Miljøforbedrende |
25.306.225 |
10.270.000 |
25.136.000 |
20.535.000 |
|
(3) Forbedringsarbejder |
13.350.000 |
1.800.000 |
8.450.000 |
7.950.000 |
|
Total |
116.592.225 |
50.425.000 |
72.617.000 |
60.758.000 |
Garantistillelse m.v.
|
Lån, der skal garanteres af kommunen (samtlige arbejder) |
116.592.225 |
50.425.000 |
72.617.000 |
60.758.000 |
|
Heraf regaranteret af LBF |
103.242.225 |
48.625.000 |
64.167.000 |
52.808.000 |
|
Lejeændring pr. m² som
følge af gennemførelse |
28 |
22 |
7 |
- 45 |
Huslejen
De 4 afdelinger er sammen med afd. Remisevænget Vest
omfattet af fleksible udlejningsaftaler.
Nedenfor er i skematisk form opstillet, hvorledes lejen i de
enkelte afdelinger (2004 niveau) vil ændre sig i takt med gennemførelse af
arbejder under helhedsplanen
|
|
Remisevæn- get Øst |
Remisevæn- get Nord |
Hørgården 1 |
Hørgården 2 |
|
Leje pr. m² medio 2004 |
531 |
532 |
592 |
643 |
|
Lejeforhøjelse som følge af helhedsplanen |
96 |
42 |
107 |
106 |
|
Budgetreguleringer |
2 |
22 |
-
15 |
-
21 |
|
Leje herefter |
629 |
596 |
684 |
728 |
|
Omprioriteringslettelse og huslejetilskud |
-72 |
-41 |
-84 |
-131 |
|
Leje herefter |
557 |
555 |
600 |
597 |
For de af beboerne besluttede udvidelser til helhedsplanen
og – på længere sigt – de individuelle tilvalg kan lejeforhøjelsen beregnes til
yderligere 6,50 -14 kr./m² afhængig af den endelige pris og finansiering.
Det videre arbejde i Partnerskabet
Som nævnt omfatter denne
indstilling de arbejder af bygnings- og miljømæssig karakter, som kan opnå
støtte i medfør af lov om almene boliger (2. omprioriteringsrunde) samt en
række mindre tillægsarbejder vedrørende altaner og friarealer, jfr. skemaet
oven for.
Under Partnerskabet arbejdes der
pt. på en samlet overordnet helhedsplanplan omfattende en række kommende
initiativer af organisatorisk karakter (vedrørende særlige råderetsregler,
udvikling af udearealerne m.v.) ligesom der skal arbejdes videre med at give
området karakter af et samlet grønt byområde. Ligeledes skal der arbejdes
videre med miljø- og trafikforhold, områdets samspil med erhvervslivet samt tiltag,
der kan skabe grobund for bedre social integration, herunder hensynet til
udsatte beboere, og endelig sigtes der mod udvikling af såvel kulturelle som
idrætsmæssige og lignende aktivitetsmuligheder.
Økonomi
De påkrævede kommunale
garantistillelser er eventualforpligtelser, der ikke umiddelbart belaster
kommunens økonomi. Kommunens garanti er regaranteret af Landsbyggefonden for
½-delen af det tab, der måtte lides på lån på 268, 9 mio. kr., der finansierer
byggeskade- og miljøarbejder.
Som for Remisevænget Vest's
vedkommende er der efter forvaltningens vurdering tale om påkrævede og
hensigtsmæssige arbejder, der vil bringe ejendommene og friarealerne op til en
nutidig standard.
Projektet er
miljøvurderet, da sagstypen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens
positivliste. Projektet har ikke væsentlige miljømæssige virkninger, men der
forventes visse energi- og vandbesparelsesmæssige effekter af
isoleringsforbedringer og installationsudskiftninger.
Der vil i forbindelse med
støttetilsagnet blive stillet krav om overholdelse af minimumskravene i pjecen
"Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".
Høring
-
-
BILAG VEDLAGT
Bilag 1: Kort med de 4
afdelingers beliggenhed
Bilag 2 : Remisevænget Øst -
Beboerorientering om projekter
Bilag 3 : Remisevænget Nord -
Beboerorientering om projekter
Bilag 4 : Hørgården 1& 2 –
Beboerorientering om projekter
..