Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 6. april 2005

 

 

Sager til beslutning

 

18.      Garanti for realkreditlån til 7 almene boligafdelinger

 

BTU 201/2005  J.nr. 631.0049/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende, at der under 2. omprioriteringsrunde gennemføres forbedrings- og opretningsarbejder for 9.950.000 kr. i AKB, afdeling 1101, Sjælør Boulevard, at der gennemføres miljøforbedrende foranstaltninger samt forbedrings- og opretningsarbejder for 815.000 kr. i FSB, afdeling Hessensgården, at der gennemføres forbedringsarbejder og miljøforbedrende foranstaltninger i Lejerbo, afdeling Kongelundsvej for 24.000.000 kr., at der gennemføres miljøforbedrende foranstaltninger samt forbedringsarbejder i Lejerbo, afdeling Aldersrogade for 34.500.000 kr., og at der gennemføres miljøforbedrende foranstaltninger i Lejerbo, afd. Julius Blomsgade for 1.000.000 kr.

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at godkende de endelige projekter og udgifterne hertil under forudsætning af, at de endelige projekter ikke afviger væsentligt fra de foreliggende

at der kan afgives kommunal garanti på op til 100 pct. af realkreditlån på maksimalt 66.510.000 kr., der optages i forbindelse med finansiering af arbejderne i de 5 afdelinger

at den tidligere under 2. omprioriteringsrunde meddelte garantiramme til FSB, afd. Prater i forbindelse med renovering af kviste m.v. udvides med 610.000 kr.

at der afgives kommunal garanti for lån på 15.830.000 kr., der optages i forbindelse med renovering af facader i Lejerbo, afd. Bjergvænget

 

RESUME

I forlængelse af Borgerrepræsentationens beslutning den 7. december 2000 vedrørende bemyndigelse til Bygge- og Teknikudvalget om at fremsende ansøgninger om støtte til almene boligafdelinger i København til Landsbyggefonden, fremsættes hermed forslag om kommunal garantistillelse i 5 afdelinger under 2. omprioriteringsrunde i forbindelse med finansiering af byggeskade-, renoverings- og forbedringsarbejder samt miljøforbedrende foranstaltninger, samt forøgelse af en tidligere meddelt garanti til FSB, afd. Prater under 2. omprioriteringsrunde begrundet i en række merudgifter.

Herudover ansøges om garanti for lån til finansiering af facadearbejder m.v. i Lejerbo, afd. Bjergvænget.

Projekterne er godkendt på afdelingsmøder i de berørte afdelinger.

 

I de 5 afdelinger med tilsammen 981 boliger omfattet af 2. omprioriteringsrunde ansøges om garanti for realkreditlån til:

AKB, afd. 1101, Sjælør Boulevard           267 boliger                             6.195.000 kr.

FSB, afd. Hessensgården                            56 boliger                                  815.000 kr.

Lejerbo, Afd. Kongelundsvej                      72 boliger                           24.000.000 kr.

Lejerbo, afd. Aldersrogade                        554 boliger                          34.500.000 kr.

Lejerbo, afd. Julius Blomsgade                   32 boliger                            1.000.000 kr.

 

For FSB, afd. Praters vedkommende (66 familieboliger) ansøges om udvidelse af den tidligere under 2. omprioriteringsrunde meddelte garanti med 661.000 kr.  til 3.495.000 kr.

For de af 2. omprioriteringsrunde omfattede afdelinger vil der udover den bygningsmæssige opretning og forbedring af friarealer m.v. typisk også ske en økonomisk opretning.

I det omfang arbejderne i de omhandlede afdelinger finansieres med realkreditlån har realkreditinstituttet efter de herom gældende regler krævet op til 100 pct. kommunal garanti.

For Lejerbo, afdeling Bjergvænget (187 ældreboliger), der ikke er omfattet af 2. omprioriteringsrunde, ansøges om kommunal garanti for lån på 15.830.000 kr. i forbindelse med renovering af murværk, sålbænke, udskiftning af tagvinduer, understrygning af tagene samt andre facaderenoveringsarbejder.

Københavns Kommunes økonomiske engagement i sagerne består i garantistillelse for de realkreditlån, der optages i forbindelse med finansiering af arbejderne i de enkelte afdelinger.

De samlede kommunale garantier i de 7 afdelinger beløber sig til 82,95 mio.kr., hvoraf Landsbyggefonden regaranterer 25,64 mio. kr. for evt. tab under garantierne.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

 

Ved en ændring i år 2000 af lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger (ændringslov 404 af 31. maj 2000) blev der indført regler om særlig støtte til visse almene afdelinger (2.omprioriteringsrunde). Den særlige støtte ydes gennem omlægning af ældre lån, støtte i form af huslejebidrag og driftslån fra Landsbyggefonden samt mulighed for, at kommunen kan yde tilskud, lån eller garanti for lån eller for lejetab. Endvidere yder Landsbyggefonden ydelsesstøtte til lån til finansiering af de pågældende arbejder.

 

I mødet den 7. december 2000 (BR 513/2000) bemyndigede Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikforvaltningen til at videresende de fra boligorganisationerne modtagne foreløbige ansøgninger med helhedsplaner til Landsbyggefonden, at godkende de endelige ansøgninger, samt til i den forbindelse at vedstå tidligere afgivne garantier og regarantier for realkreditlån og tillade, at indestående kommunale lån kunne respektere omlægning af foranstående lån.

Plan & Arkitektur havde på daværende tidspunkt modtaget 73 ansøgninger, der blev videresendt til Landsbyggefonden, og efterfølgende er videresendt en ansøgning fra afdeling Remisevænget Vest under Fagforeningernes Boligforening.

På baggrund af de på landsplan modtagne ansøgninger udmeldte Landsbyggefonden i første omgang 34 boligafdelinger med i alt 7.968 boliger i København til den særlige støtte. Efterfølgende blev udmeldt Remisevænget Vest med 266 boliger, og i forbindelse med Erhvervs- og Boligstyrelsens/Landsbyggefondens detailgennemgang af ansøgningerne på landsplan er der udmeldt yderligere en række afdelinger, herunder 11 afdelinger i Københavns Kommune med 2.104 boliger.

Borgerrepræsentationen har efterfølgende godkendt fornødne lånegarantier i 12 afdelinger med tilsammen 2.466 boliger, og ansøgninger for yderligere 10-12 afdelinger (inkl. heromhandlede indstilling) forelægges Borgerrepræsentationen her i foråret. Det skal i den forbindelse bemærkes, at der ikke nødvendigvis er behov for 100 pct. kommunal garantistillelse i alle afdelinger.

I en del af sagerne kan der med fordel ske omlægning af lån, men i langt den overvejende del opnås støtten i form af huslejebidrag eller anden løbende støtte fra Landsbyggefonden. Det bemærkes i den forbindelse, at der ikke kan ske omlægning af indekslån.

For så vidt angår huslejebidraget er i fondens regulativ fastsat, at dette udbetales med 100 pct. de første 4 år (fra 1. januar 2002). I det 5-10 år aftrappes bidraget med 2 kr./m² årligt, og fra det 11. år med 5 kr./m² årligt. For driftslån er fastsat, at lån kan henstå rente- og afdragsfrit uden tidsbegrænsning, dog at lån kan forlanges forrentet og afdraget til fonden, såfremt økonomien i ejendommen forbedres, herunder gennem låneomlægning eller stigning i det generelle lejeniveau.

I de for afdelingerne udarbejdede helhedsplaner indgår dels økonomisk opretning, dels bygningsmæssig opretning samt forbedring af friarealer m.v.

Renoveringsarbejderne vil blive udbudt i henhold til tilbudsindhentningsloven og om påkrævet efter EU´s regler om udbud af bygge- og anlægsarbejder. 

De bygningsmæssige foranstaltninger finansieres typisk gennem optagelse af realkreditlån, men i de tilfælde, hvor der efter realkreditinstituttets vurdering ikke er fornøden "friværdi" i en afdelings ejendom, vil låneoptagelsen forudsætte en kommunal garanti for en del af eller hele lånet.

 

De 7 ansøgninger

 

AKB, afd. 1101, Sjælør Boulevard

Afd. Sjælør Boulevard, der er beliggende Sjælør Boulevard 71-89 m.fl. i bydelen Valby, er taget i brug i 1970 og rummer 267 familieboliger, erhvervslejemål, garager, fællesfaciliteter og 2 institutioner. Oversigtskort er vedlagt som bilag 1.

Afdelingen blev i 2000 frikøbt for kommunens tilbagekøbsret for 18.210.000 kr., som blev finansieret ved optagelse af et realkreditlån med 100 pct. kommunal garanti.

På baggrund af helhedsplanen for afdelingen og forhandlinger herom med Landsbyggefonden påregnes gennemført renoverings- og forbedringsarbejder for 9.945.000 kr. Arbejderne omfatter fornyelse af radiatoranlæg, etablering af depotbokse samt montering af dørtelefon m.v. Varmeanlægget ændres fra enstrenget til tostrenget. Loftsrum sikres bl.a. af hensyn til brandfare, og der etableres et elektronisk låsesystem på hoved- og kælderdøre.

Plan & Arkitektur har ikke bemærkninger til arbejderne.

Arbejderne finansieres med et realkreditlån på 6.195.000 kr. og egenfinansiering på 3.750.000 kr.

Finansiering af arbejderne vil principielt medføre en lejestigning på ca. 20 kr./m², men stigningen neutraliseres fuldt ud af den af Erhvervs- og Boligstyrelsen godkendte omlægning af indestående lån samt budgetbesparelser i øvrigt. Lejen er herefter for 2005 budgetteret til 550 kr./m².

 

FSB, afdeling Hessensgården

Afd. Hessensgården, der er beliggende Holmbladsgade 82-88/Hessensgade 4-8/Polensgade 1-3 B m.fl. i bydelen Sundbyøster, er taget i brug i 1978 og rummer 48 familieboliger og 8 enkeltværelser. Oversigtskort er vedlagt som bilag 2.

På baggrund af helhedsplanen for afdelingen og forhandlinger herom med Landsbyggefonden påregnes gennemført renoverings- og forbedringsarbejder for 755.000. kr.  omfattende diverse energibesparende foranstaltninger. Desuden ønskes der fornyelse af beplantning m.v. samt etablering af cykelskur for 60.000 kr.

Plan & Arkitektur har ikke bemærkninger til arbejderne.

Arbejderne finansieres med et støttet lån på 60.000 kr. vedr. de miljøforbedrende foranstaltninger og et ustøttet lån på 755.000 kr. vedrørende renoverings- og for-bedringsarbejderne.

Finansiering af arbejderne vil medføre en lejestigning på 14 kr., men den samtidige omlægning af lånene medfører en besparelse på 74 kr./m². Lejen er herefter for 2005 budgetteret med 657 kr./m².

 

Lejerbo afdeling 88-0 Kongelundsvej

Afdelingen, der er beliggende Kongelundsvej 48 A-52 C i bydelen Sundbyvester, er taget i brug i 1975 og rummer 72 familieboliger. Oversigtskort er vedlagt som bilag 3.

Afdelingen blev i 2000 frikøbt for kommunens tilbagekøbsret for 8.130.000 kr., som blev finansieret ved optagelse af et realkreditlån med 100 pct. kommunal garanti.

På baggrund af helhedsplanen for afdelingen og forhandlinger herom med Landsbyggefonden påregnes gennemført byggeskade-, renoverings- og forbedringsarbejder samt miljøforbedrende arbejder for 24.000.000 kr.  Arbejderne omfatter facaderenovering, delvis udskiftning af vinduer og døre, altaninddækinger, VVS-arbejder forbedring af friarealer m.v.

Landsbyggefonden har givet tilsagn om et årligt huslejebidrag på 497.000 kr.

Plan & Arkitektur har ikke bemærkninger til projekterne.

Arbejderne finansieres dels med et støttet lån på 20.000.000 kr., dels med et ustøttet lån på 4.000.000 kr.

Lejen vil, efter finansiering af arbejderne, modregning af huslejebidrag og omprioriteringsgevinst samt budgetreguleringer, stige fra 782 kr./m² til 813 kr./m²

 

Lejerbo afdeling 248-0 Aldersrogade

Afdelingen, der er beliggende Aldersrogade 30-108 m.fl. i bydelen Ydre Nørrebro, er taget i brug i 1985 og rummer 512 familieboliger og 42 ungdomsboliger. Oversigtskort er vedlagt som bilag 4.

Afdelingen blev i 2000 frikøbt for kommunens tilbagekøbsret for 35.492.000 kr., som blev finansieret ved optagelse af et realkreditlån med 100 pct. kommunal garanti.

På baggrund af helhedsplanen for afdelingen og forhandlinger herom med Landsbyggefonden påregnes gennemført miljøforbedrende arbejder for 30.000.000 kr.  Arbejderne omfatter opdeling af legearealer, etablering af indgangspartier, etablering af beboerhus, renovering af materialegård, forbedring af friarealer m.v.

Herudover iværksættes forbedrings- og opretningsarbejder (vandmålere) for 4.500.000 kr.

Landsbyggefonden har givet tilsagn om et årligt huslejebidrag på 1.600.000 kr. samt et driftslån på 3.000.000 kr.

Plan & Arkitektur har ikke bemærkninger til arbejderne.

De miljøforbedrende arbejder finansieres med et støttet lån på 30.000.000 kr., øvrige arbejder med et ustøttet lån på 4.500.000 kr.

Lejen vil, efter finansiering af arbejderne og efter modregning af huslejebidraget og driftslånet samt budgetreguleringer kunne reduceres fra 815 kr./m² til 743 kr./m².

 

FSB, afdeling Prater

Borgerrepræsentationen godkendte den 11. juni 2003 (BR 291/03), at der for afd. Praters vedkommende som led i omprioriteringssagen blev stillet kommunal garanti for lån på 2.880.000 kr. til finansiering af renovering af karnapper og kviste, installation af IT/TV netværk samt mindre renoveringsarbejder.

Renovering af kviste var i skema A prissat til 1.835.000 kr.

I forbindelse med licitationen blev der fra FSB's side ønsket ændring af konstruktionen af flunkvinduer, således at det blev muligt at åbne disse og derved gøre dem nemmere at pudse, hvilket blev anset for væsentlig byggeteknisk forbedring. Merudgiften andrager 610.000 kr. Landsbyggefonden går ind for den valgte løsning, men garantikravet kan ikke rummes inden for den givne bemyndigelse, hvorfor der ansøges om, at der også ydes kommunal garanti for lån til finansiering af merudgiften. 

Finansieringen af merudgifterne vil medføre en le jestigning på ca. 5 kr./m² og lejen vil herefter være ca. 600 kr./m².

 

Lejerbo, afd. Julius Blomsgade

Afdelingen der er beliggende Julius Blomsgade 20-22 i bydelen Ydre Nørrebro, er opført i 1985-86 og rummer 32 familieboliger. Oversigtskort er vedlagt som bilag 5.

Arbejderne omfatter forbedring af adgangsvejen og indgangsforhold samt forbedring af det fælles anlæg med siddepladser og legeområder for 1.000.000 kr.

Plan & Arkitektur har ikke bemærkninger til arbejderne.

Landsbyggefonden har givet tilsagn om et driftslån på 420.000 kr.

Lejen vil efter finansiering af arbejderne, modregning af driftslånet og budgetreguleringer med i alt 155 kr./m² være 750 kr./m².                                                                                                

 

For de foran omtalte 6 afdelingers vedkommende  har projekterne taget udgangspunkt i de for afdelingerne oprindeligt udarbejdede helhedsplaner, og er behandlet på og godkendt af afdelingsmøder i de berørte afdelinger.

 

Lejerbo, afd. Bjergvænget

Afdelingen der er beliggende Bjergvænget/Bispebjergevej i bydelen Bispebjerg, er opført i 1940'erne og er i slutningen af 1980'erne ombygget til 187 ældreboliger.

Oversigtskort er vedlagt som bilag 6.

Afdelingen blev i 2000 frikøbt for kommunens tilbagekøbsret for 5.137.000 kr., som blev finansieret ved optagelse af et realkreditlån med 100 pct. kommunal garanti.

Arbejderne omfatter understrygning af tage, udskiftning af tagvinduer, reparation af trappehuskviste, murværk, udskiftning af sålbænke samt en række istandsættelsesarbejder vedrørende altaner og kældertrapper for i alt godt 15.830.000 kr.

Rådgivende Ingeniørfirma Birger Lund a/s har i maj 2004 udarbejdet et dispositionsforslag for renoveringsarbejderne, bl.a. på baggrund af en i 1999 udarbejdet tilstandsrapport.

Plan & Arkitektur har ikke særlige bemærkninger til projekterne.

Projektet er godkendt af beboerne efter afholdt urafstemning i afdelingen.

Finansiering af arbejderne vil medføre en lejestigning på ca. 83 kr./m², hvorefter lejen vil være 970 kr./m²,

 

Økonomi

Imødekommelse af det ansøgte medfører følgende kommunale garantier for realkreditlån:

 

	Garanteret af kommunen	Regaranteret af Landsbygefonden
AKB, afd. 1101, Sjælør Boulevard	6.195.000 kr.	0 kr.
FSB, afd. Hessensgården	815.000 kr.	30.000 kr.
Lejerbo, Afd. Kongelundsvej	24.000.000 kr.	10.000.000 kr.
Lejerbo, afd. Aldersrogade	34.500.000 kr.	15.000.000 kr.
Lejerbo, afd. Julius Blomsgade	1.000.000 kr.	0 kr.
FSB, afd. Prater	610.000 kr.	610.000 kr.
Lejerbo, afd. Bjergvænget	15.830.000 kr.	0 kr.
	82.950.000 kr.	25.640.000 kr.

 

De påkrævede kommunale garantistillelser er eventualforpligtelser, der ikke umiddelbart belaster kommunens økonomi. Kommunens garanti er i byggeskadesager og miljøforbedrende sager regaranteret af Landsbyggefonden for ½-delen af det tab, der måtte lides på garantien, hvilket også i et vist omfang gælder forbedringssagerne.

Der er efter forvaltningens vurdering tale om påkrævede og hensigtsmæssige arbejder, der vil bringe ejendommene og friarealerne op til en nutidig standard.

 

Miljøvurdering

Projekterne er miljøvurderede, da sagstypen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste. Projekterne har ikke væsentlige miljømæssige påvirkninger.

Der vil i forbindelse med støttetilsagnet blive stillet krav om overholdelse af minimumskravene i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

 

Høring

-

 

Andre konsekvenser

-

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: kortbilag , AKB, afd. Sjælør Boulevard.

Bilag 2: kortbilag, FSB, afd. Hessensgården

Bilag 3 : kortbilag, Lejerbo, afd. Kongelundsvej

Bilag 4 : kortbilag, Lejerbo, afd. Aldersrogade

Bilag 5 : kortbilag, Lejerbo, afd. Julius Bloms Gade

Bilag 6 : kortbilag , Lejerbo, afd. Bjergvænget.

 

 

Jens Ole Nielsen