Dispensation fra lokalplan nr. 183-1 "B og W-området ved Christianskirken" med henblik på indretning af boliger i "Elefantens Gård" på Christiansbro

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 1. juni 2005

 

 

Sager til beslutning

 

12.      Dispensation fra lokalplan nr. 183-1 "B&W-området ved Christianskirken" med henblik på indretning af boliger i "Elefantens Gård" på Christiansbro

 

BTU 322/2005  J.nr. 611:125.0002/03

 

 

INDSTILLING

Bygge og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at  der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 183-1 "B&W-området ved Christianskirken" med henblik på indretning af 5 boliger i stueetagen i ejendommen matr. nr. 624 Christianshavns kvarter, København, Johan Semps Gade/David Balfours Gade, "Elefantens Gård" på Christiansbro

 

RESUME

I henhold til lokalplan nr. 183-1 "B&W-området ved Christianskirken" skal der opføres eller indrettes bebyggelse til kollektive anlæg og institutioner samt andre kulturelle eller sociale servicefunktioner, der naturligt finder plads i området, og sådanne funktioner skal udgøre mindst 3 pct. af boligetagearealet.

 

For den af Skanska Danmark A/S opførte bebyggelse bestående af karreerne "Enhjørningens Gård", "Løvens Gård" og "Elefantens Gård" svarer dette til ca. 960 m². I de 2 førstnævnte karreer er der indrettet fælleslokaler på henholdsvis 111 m² og 128 m². Der resterer således et krav om lokaler til kollektive anlæg m.v. på ca. 720 m². Disse er ved dispensation forudsat etableret i lokaler i stueetagen i "Elefantens Gård". Det har imidlertid ikke været muligt for Skanska gennem flere år at finde købere til lokalerne ud fra et ønske om i privat regi at få etableret et sundhedscenter. Skanska har derfor søgt om tilladelse til at ombygge lokalerne i stueetagen i "Elefantens Gård" på 764 m² til 5 boliger med en terrasse på ca. 12 m² til hver og ét fælleslokale på 125 m² svarende til ca. én pct. af karreens etageareal. Der vil herefter være fælleslokaler for de 3 karreer under ét svarende til ca. én pct. af boligetagearealet. Skanska søger nu om dispensation fra bestemmelsen om, at mindst 3 pct. af etagearealet skal indrettes til kollektive anlæg m.v.

 

På baggrund af Skanska´s oplysninger er forvaltningen positiv over for den fornødne dispensation. Der er herved også taget hensyn til, at boligernes gennemsnitlige størrelse på 115 m² begrænser efterspørgslen efter fælleslokaler.

 

I forbindelse med den foretagne naboorientering er der modtaget 4 henvendelser. I 3 af indsigelserne, herunder fra Ejerforeningen Elefantens Gård, anføres, at der sker en indskrænkning af de fælles friarealer, hvis der indrettes terrasser. Endvidere stilles der spørgsmålstegn ved, hvorvidt Skanska har gjort nok for at udleje lokalerne, og der ønskes dokumentation for, at der er indrettet de krævede fælleslokaler i de 3 karreer.

Indsigelserne giver ikke forvaltningen anledning til at ændre den positive holdning til dispensationen. Det skal dog bemærkes, at der næppe vil kunne etableres terrasser til stuelejlighederne uden ejerforeningens samtykke.

Sagen forelægges Bygge- og Teknikudvalget af principielle grunde, og da udvalget tidligere har afvist et ønske om at fravige kravet om 3 pct. kollektive anlæg m.v.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Skanska Danmark A/S har søgt om tilladelse til ombygning af lokaler i stueetagen i bebyggelsen "Elefantens Gård" på ejendommen matr. nr. 624 Christianshavns Kvarter, København, David Balfours Gade 2 og 4 samt Johan Semps Gade 9, der med byggetilladelse af 10. august 2001 er fastlagt til kollektive anlæg. Der ønskes indrettet 5 boliger og et fælleslokale. Boligerne indrettes i David Balfours Gade 2 og 4 samt Johan Semps Gade 9, st.th. med størrelser varierende fra ca. 95 m² til ca. 140 m². I forbindelse med indretning af  boligerne ønskes der i gårdrummet udført ca. 12 m² store terrasser. De eksisterende terrasser i gårdrummet varierer i størrrelse fra ca. 15 m² til ca. 24 m². Fælleslokalet indrettes i Johan Semps Gade 9, st. tv. med et areal på 125 m² svarende til godt 1 pct. af karreens boligetageareal.

 

I karreerne "Enhjørningens Gård" og "Løvens Gård" er der indrettet  fælleslokaliteter på henholdvis 111 m² og  128 m². I sidstnævnte areal indgår fælles viceværtlokaler for ejendommene. Med indretning af fælleslokalet i "Elefantens Gård" er der indrettet fælleslokaliter på i alt 364 m² svarende til ca. 1 pct. af det samlede boligetageareal for de 3 karreer.

 

En tegning, som viser placering af de ansøgte boliger samt fælleslokalerne i hver af de 3 karreer, er vedlagt som bilag 1.

 

Sagen forelægges Bygge- og Teknikudvalget af principielle grunde, og da udvalget i mødet den 8. december 1999 (BTU 504/1999) har afvist et ønske om at fravige kravet om 3 pct. kollektive anlæg m.v.

 

Planforhold

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 183-1 "B&W-området ved Christianskirken". I lokalplantillæggets § 4, stk. 3 om anvendelsen bestemmes det, at der efter Magistratens (nu Bygge- og Teknikudvalgets) nærmere godkendelse skal opføres eller indrettes bebyggelse til kollektive anlæg og institutioner samt andre kulturelle eller sociale servicefunktioner, der naturligt finder plads i området. Etagearealet til sådanne funktioner skal udgøre mindst 3 pct. af boligetagearealet, hvilket bl.a. hænger sammen med lokalplanens krav om en gennemsnitlig boligstørrelse på mindst 85 m². Den faktiske gennemsnitlige boligsstørrelse for den opførte bebyggelse udgør 115 m².

 

Forhistorie

Skanska har i maj 2000 søgt om tilladelse til, at der i karreerne "Enhjørningens Gård", "Løvens Gård" og "Elefantens Gård" indrettes fælleslokaler med et samlet etageareal på 310-350 m², og at der i "Elefantens Gård" herudover indrettes 650 – 1.000 m² sundheds- og servicecenter, i alt mindst 960 m², svarende til lokalplanens krav om ca. 3 pct. af det samlede boligetageareal for de 3 karreer.

 

I forbindelse med meddelelse af byggetilladelser til opførelse af  bebyggelserne "Enhjørningens Gård" og "Løvens Gård" er der meddelt dispensationer fra lokalplanen således, at arealet til fælleslokaler udgør til ca. 1 pct. af karreernes etageareal på betingelse af, at det ved deklarationer sikres, at de manglende lokaler til kollektive anlæg m.v. op til de 3 pct. indrettes i "Elefantens Gård".

 

I september 2002 har forvaltningen efter en henvendelse fra Skanska bekræftet, at etagearealet i "Elefantens Gård" til kollektive anlæg m.v, kan anvendes som sundheds- og servicecenter med lejemål for klinik for praktiserende læger, speciallæger, tandlæger, fysioterapeuter, psykologer, psykiatere og andre beslægtede erhverv. Grundtanken i lokalplanens bestemmelser er, at  arealerne skal anvendes til fællesfunktioner for både bebyggelsernes og kvarterets beboere.  

 

Skanska har i de efterfølgende år ved annoncering i fagtidsskrifter forsøgt at sælge de aktuelle lokaler til anvendelser inden for sundheds- og servicesektoren, men der har ikke vist sig at være interesse for at købe lokalerne til disse formål. Prisen pr. m², som blev fastsat under forhandling med en interesseret køber, udgør 16.450 kr. pr. m² for lokalerne uindrettet og 20.500 kr. pr. m² for lokalerne indrettet.

 

Afvigelse fra lokalplanbestemmelserne

Indretning af boliger på 639 m² i stueetagen i "Elefantens Gård" er ikke i overensstemmelse med lokalplanens § 4, stk. 3, som bestemmer, at arealer til kollektive anlæg m.v. skal udgøre mindst 3 pct. af boligetagearealet, idet der herefter alene vil være fælleslokaler, der er af størrelsesordenen 1 pct. af etagearealet i de 3 karreer under ét.

 

Forvaltningens anbefaling af dispensatio n

Kommunen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispesationerne ikke er i strid med principperne i planen.

 

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles den fornødne dispensation, da det ifølge oplysninger fra Skanska  ikke har været muligt at finde købere i overensstemmelse med lokalplanens krav samt under hensyn til, at boligerne gennemsnitlige størrelse begrænser efterspørgslen efter fælleslokaler. Det skal tilføjes, at kravet om fælleslokaler i nyere lokalplaner er fastsat til 1 pct. af boligetagearealet.

 

Naboorientering

Forvaltningen har i perioden fra den 18. april til den 4. maj 2005 foretaget den i henhold til planloven forudsatte forudgående naboorientering. I høringsperioden er der modtaget 4 henvendelser.

 

En liste over henvendelserne er vedlagt som bilag 2. En kopi af naboorienteringen er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor som bilag A og kopi af de modtagne henvendelser som bilag B.

 

1)Brev af 21. april 2005 fra Svend Bech Kristensen, David Balfours Gade 2, 1. tv.

Der gives udtryk for en principiel modstand imod, at der gives dispensation, da det også medfører en indskrænkning af de lovpligtige fællesarealer. Det påpeges, at bagfacaden og haveanlægget slet ikke er dimensioneret til, at der lægges lejligheder med terrasser i stueetagen. Dette medfører ikke uvæsentlige indskrænkninger af flisearealet og vanskeliggør passage. Såfremt der alligevel indrettes lejligheder, bør det betinges, at disse indrettes uden terrasse mod gården.

 

2)Brev af 2. maj 2005 fra Ejerforeningen "Elefantens Gård" v/formanden Jens Kim Christiansen.

Foreningen udtrykker tilfredshed med indretning af fælleslokalet, men ønsker medinddragelse i beslutningen om lokalets placering og indretning. Det oplyses, at ejerforeningen tidligere har behandlet en henvendelse fra Skanska om etablering af lejligheder i stedet for erhverv. Dette blev afvist på en generalforsamling med overvældende flertal. Foreningen gør opmærksom på, at gården er ejerforeningens fællesområde, hvorfor Skanska ikke kan disponere over arealerne uden aftale med foreningen og uden kvalificeret godkendelse på en generalforsamling. Det tilføjes, at indretning af terrasser vil være en væsentlig ulempe af hensyn til gårdrummet. Der stilles spørgsmålstegn ved, om ikke Skanska´s salgsindsats har været for begrænset til, at det med rimelighed kan konkluderes, at det ikke er muligt at sælge lejlighederne til anvendelser i overensstemmelse med lokalplanen. Foreningen anbefaler på den baggrund, at der ikke dispenseres til indretning af beboelse.

 

3)Brev af 1. maj 2005 fra Ejerforeningen "Løvens Gård" v/ Peter Vestrup.

Foreningen er af den opfattelse, at ejerne af lejlighederne har købt deres lejligheder under den forudsætning, at der blev etableret fællesarealer svarende til mindst 3 pct. af boligetagearealet. Det kan derfor ikke accepteres, at den ønskede dispensation meddeles. Såfremt der alligevel meddeles dispensation, forventer foreningen, at Skanska etablerer andre "fællesarealer" for beboerne i området. Det oplyses i den anledning, at ATP har tilbudt "Enhjørningens Gård", "Løvens Gård" og "Elefantens Gård" at benytte området mellem "Løvens Gård" og Christians Kirke til fællesformål på betingelse af, ATP godkender planen for området, at de 3 gårde betaler for etableringen, og at den efterfølgende vedligeholdelse påhviler de 3 gårde. Det foreslås, at ATP, kommunen og de 3 gårde går sammen om etablering af et fællesareal, hvor etableringen som kompensation betales af Skanska.

 

4)Brev 3. maj 2005 fra Advodan Lyngby v/ advokat Thomas Damsholt, som repræsenterer de 3 ejerforeninger.

Der gives udtryk for, at Skanska ønsker yderligere afvigelse af lokalplanen således, at det kollektiv udlagte areal sælges som boliger. Oplyser, at Skanska endnu ikke har dokumenteret, at der er opført 335 m² fællesareal samlet i de 3 ejerforeninger, svarende til 1 pct. af boligetagearealet. Der peges på, at den angivne størrelse af fællesfaciliteterne i "Enhjørningens Gård" og "Løvens Gård" ikke er dokumenteret, og det bestrides, at kravet er opfyldt. Der anmodes om, at Bygge- og Teknikforvaltningen påser, at kravet er opfyldt, og at der indhentes dokumentation hos Skanska. Ønsker at bliver holdt orienteret herom.

 

Det påstås, at Skanska tidligere har søgt om en ændret anvendelse for så vidt angår det kollektive areal og har modtaget accept/dispensation til dette. Området kan i dag anvendes til lokalt service- og sundhedscenter til gavn for beboere og den samlede bebyggelse. Der henvises til de tinglyse deklarationer vedrørende tilvejebringelse af større fællesan læg i "Enhjørningens Gård", som efter indsigers opfattelse, skal anerkendes af såvel ejerforeninger som Skanska. Hele bebyggelsen har en interesse i, at formålet i lokalplanens § 4, stk. 3, opfyldes, ligesom der med den tidligere givne dispensation er åbnet mulighed for en bred anvendelse. Det bemærkes, at det står helt udokumenteret, at Skanska har forsøgt at udleje eller sælge de akuelle lokaler, og det bestrides, at der ikke er et marked for den mulige anvendelse.

 

Indsigeren omtaler, at gårdarealet er ejerforeningens fællesområde, og at Skanska ikke kan disponere over arealet uden aftale med ejerforeningen og uden en kvalificeret godkendelse på generalforsamlingen. Ved indretning af boliger vil fællesarealerne blive yderligere belastet, ligesom stuelejlighederne ikke er egnet til beboelse, da de ligger ca. 82 cm under jordniveau. Det indstilles, at Skanskas ansøgning ikke imødekommes, ligesom det bemærkes, at indsiger ikke har modtaget kopi af ansøgningen hverken fra Skanska eller Bygge- og Teknikforvaltningen. Der tages forbehold for eventuel erstatningskrav mod Københavns Kommune for det tilfælde, at Skanskas ansøgning imødekommes.

 

Bemærkninger

I lokalplantillæggets § 4, stk. 3 bestemmes det som nævnt, at der efter Bygge- og Teknikudvalgets nærmere godkendelse skal opføres eller indrettes bebyggelse til kollektive anlæg og institutioner samt andre kulturelle eller sociale servicefunktioner, der naturligt finder plads i området. Etagearealet til sådanne funktioner skal udgør mindst 3 pct. af boligetagearealet, hvilket bl.a. hænger sammen med lokalplanens krav om en gennemsnitlig boligstørrelse på mindst 85 m². Grundtanken med bestemmelsen er endvidere, at anvendelsen skal være fællesfaciliteter, som ikke nødvendigvis alene retter sig mod beboerne i den pågældende karré, men også mod beboere og brugere i et større område. Der er derfor ikke tale om, at beboerne ved den ansøgte indretning af lokalerne til boliger mister fællesarealer, som alene er forbeholdt  deres brug. Anvendelsen af lokalerne er mangeartede og kan foruden beboerlokaler f.eks. være kulturhus, sundheds-, social- eller servicecenter, børneinstitution eller bibliotek. På den baggrund er der ikke tale om, at Skanska har fået dispensation til at anvende lokalerne til service- og sundhedscenter, idet dette er i overensstemmelse med anvendelsesbestemmelsen.

 

Med hensyn til størrelsen af fælleslokalerne, har Skanska som bilag til den aktuelle ansøgning medsendt en skematisk opgørelse over fællesarealer m.v. for de 3 gårde samt tegninger, som viser beliggenheden af fælleslokalerne. Materialet er udarbejdet af Landinspektørerne Skelstedet i Vedbæk. Det fremgår heraf, at der i Enhjørningens Gård er indrettet fælleslokale på 111 m², i Løvens Gård fælleslokale på 128 m² og i Enhjørningens Gård det ansøgte fælleslokale på 125 m². Samtlige arealer er incl. andel af adgangsarealer. De opgivne fælleslokaler udgør i alt 364 m², som svarer til 1,09 pct. af det samlede boligetageareal. Forvaltningen finder ikke anledning til at betvivle landinspektørens opgørelse.

 

Til påstanden om den manglende indsats for at få solgt lejlighederne til kollektive anlæg oplyser Skanska, at denne har stået på gennem et par år. Indsatsen har bestået i annoncering i relevante fagtidsskrifter, direkte henvendelser til potentielle købere samt mulighed for, at køber selv kunne tilbyde en købspris. Forvaltningen finder indsatsen forsvarlig både for så vidt angår varighed og metode.

 

Til bemærkningen om lejlighedernes beliggenhed under jordniveau skal det oplyses, at dette er korrekt, hvilket også er vist på den medsendte snittegning til ansøgningen fra Skanska. Gulvet mod gadefacaden ligger lavere end mod gårdfacaden. Skanska vil i henhold til bestemmelserne i bygningsreglementets kap. 4.1, stk. 1, om hensigstmæssigheden ved indretning af bygninger, blive anmodet om at ændre indretningen med en løsning, som også er brugt på de øvrige stuelejligheder i karreen. Med hensyn til indretning af terrasser har forvaltningen ingen indvendinger, såfremt de ikke er til ulempe for færdslen i karreen, men Skanska skal indhente en ejerfuldmagt fra ejerforeningen, forinden terrasserne kan indrettet. Endelig skal det oplyses, at den aktulle dispensation ligger inden for den i henhold til planloven fastlagte dispensationskompetance, hvorfor forvaltningen ikke finder at være erstatningsansvarlig.

 

Indsigelserne giver ikke forvaltningen anledning til at ændre holdning til dispensationen.

 

Miljøvurdering

Indstillingen vurderes ikke at have væsentlige miljømæssige konsekvenser

 

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1: En tegning som viser placering af de ansøgte boligerne samt fælleslokalerne i hver af de 3 karreer.

Bilag 2: Liste over modtagne henvendelser.

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bil ag A: Kopi af naboorientering af 18. april 2005

Bilag B: Kopi af modtagne henvendelser

 

 

 

Jens Ole Nielsen