Mødedato: 04.06.2002, kl. 15:00

Forslag til støtte til opførelse af 90 almene boliger i Havnestaden (Bygge- og Teknikudvalget)

Forslag til støtte til opførelse af 90 almene boliger i Havnestaden (Bygge- og Teknikudvalget)

for mødet «MDAT» kl

Økonomiudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 4. juni 2002

 

 

J.nr. ØU 137/2002

 

17. Forslag til støtte til opførelse af 90 almene boliger i Havnestaden (Bygge- og Teknikudvalget)

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

  1. godkende projekt til opførelse af 90 almene boliger, heraf 30 almene seniorboliger i seniorbofælleskab, 30 "almindelige" almene familieboliger og 30 almene medejerboliger, beliggende ved Axel Heides Gade i Havnestaden,
  2. at bemyndige Bygge- og Teknikforvaltningen til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 7% af anskaffelsessummen, og

  3. bemyndige Bygge- og Teknikforvaltningen til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende.

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 15. maj 2002

Anbefalet, idet det forudsættes, at Økonomi- og Erhvervsministeriet godkender gennemførelsen af et forsøg med 30 medejerboliger med de fornødne dispensationer for almenboliglovens § 144. Mikkel Warming tog forbehold og afgav følgende bemærkning: "Enhedslisten tager forbehold overfor de 30 medejerboliger, idet Enhedslisten ønsker flere almindelige almene boliger".

Økonomiforvaltningen indstiller,

at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, i det det forudsættes, at 2. at-punkt ændres således, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån og indskud i Landsbyggefonden på 7 pct. af anskaffelsessummen."

 

RESUME

Boligselskaberne Lejerbo, København og AKB, København har ansøgt om støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af 90 almene boliger på del af matr.nr. 560 Amagerbro, beliggende ved Axel Heides Gade i Havnestaden (byggefelt 10).

Projektet indgår i en samlet bebyggelse på arealet med i alt ca. 160 boliger, fordelt på ca. 70 boliger i privat regi og 90 almene boliger. De private boliger indrettes i "længehuset" og "tårnet" med et samlet areal på ca. 7.600 m², mens de almene boliger omfattende almindelige familieboliger, medejerboliger og seniorboliger indrettes i "karréhuset" med et samlet areal på ca. 7.700 m².

Byggeriet vil blive opdelt i ejerlejligheder, og de almene boliger vil omfatte i alt 6 afdelinger under de 2 boligselskaber. Bebyggelsens blandede ejerformer opføres indenfor en samlet arkitektonisk ramme, så det ikke i udførelsen vil være muligt at skelne det almene byggeri fra det private.

Byggeriet gennemføres som forsøg i et partnerskab mellem Boligselskaberne Lejerbo, København og AKB, København og den private investor Nordicom A/S, repræsenteret ved Nordicoms datterselskab Udviklingsselskabet A/S. Erhvervs- og Boligstyrelsen har i denne forbindelse stillet sig positivt over for at lade en privat bygherre opføre et "nøglefærdigt" byggeri efter nærmere aftale med almene selskaber, der herefter erhverver en aftalt del af bebyggelsen. Der har i forlængelse heraf været drøftelser om muligheden af, at den samlede almene og private bebyggelse indgår en fælles driftsoverenskomst.

Bebyggelsen, der er beliggende på en del af den tidligere Soyakagegrund, forudsætter dispensation fra lokalplanens bestemmelser om byggefelter, bygningshøjde – og gesimshøjder samt højde i forhold til anden bebyggelse. Bygge- og Teknikudvalget har i mødet den 24. oktober 2001 (BTU 461/2001) bemyndiget Bygge- og Teknikforvaltningen til med forbehold for fornøden naboorientering samt det endelige projekt at meddele de nærmere beskrevne dispensationer.

Anskaffelsessummen er incl. moms beregnet til i alt 130.453.000 kr. svarende til ca. 17.000 kr. pr. etage m². De almene boliger er på gennemsnitlig 85 m² for familieboliger, 95 m² for medejerboliger og 76 m² incl. tilhørende fælleslokaler for bofællesskaberne.

På baggrund af en arkitektonisk, teknisk, funktionsmæssig og økonomisk vurdering anbefales kommunal støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til gennemførelsen af projektet.

SAGSBESKRIVELSE

Eksisterende forhold

Ejendommen, der ønskes bebygget, indgik tidligere som en del af DSI's (Dansk Soyakagefabriks) arealer. Med udarbejdelse af lokalplan nr. 303 "Islands Brygge Syd" og det efterfølgende tillæg nr. 1 er omdannelsen af industriområdet til et blandet område for boliger og erhverv muliggjort. Arealet mellem Sturlasgade og Axel Heides Gade er afhændet og en række nybyggerier samt ombygninger er under udførelse. Også arealet syd for Axel Heides Gade er afhændet, og de første nybyggerier, der er placeret ved havnefronten, er under opførelse eller projektering.

I området nord for Axel Heides Gade, hvor den omhandlede bebyggelse er beliggende, er en række markante tidligere industribygninger langs gaden Islands Brygge og Sturlasgade bevaret, og indrettes efter om- og tilbygning til erhverv. På havnekajen er indrettet boliger i den tidligere Pressesilo og ombygning til boliger i den store Wennbergsilo er i gang. Imellem de to siloer er et domicil for Håndværksrådet i nær fremtid klar til ibrugtagning. De øvrige bebyggelser, der knytter sig til den tværgående grønne kile mellem havnefronten og de fredede dele af Vestamager, indrettes til boliger, hvor bebyggelserne fortrinsvis fremtræder som U-formede karréer, der fremstår sammenhængende mod de omliggende gader og med åbning og mulighed for en mere opløst karakter ind mod grønningen. Flere af disse boligbebyggelser er under projektering og en under opførelse.

Det aktuelle projekt er placeret mod syd langs Axel Heides Gade, mellem sidegaderne Erik Eriksens Gade mod vest og J.C. Christensens Gade mod øst, og mod nord grænser bebyggelsen op til den grønne kile. Langs modstående side af Axel Heides Gade er der muliggjort nybyggeri, der endnu ikke er projekteret. På østsiden af J.C. Christensens Gade er Netto dagligvarebutikken i stueetagen under andelsboligbebyggelsen Axel Heides Gård på hjørnet af Artillerivej og Axel Heides Gade påbegyndt ca. 1. maj 2002, og andelsboligbyggeriet forventes igangsat i løbet af maj 2002. Denne bebyggelse opføres i 6 etager samt penthouseetage på længen langs J.C. Christensens Gade og bygges i røde tegl. Vest for Erik Eriksens Gade opføres boligbebyggelsen "Jutlandiahus" og en række af de tidligere industribygninger er under om- og tilbygning til serviceerhverv, og indrettes til brug for bl.a. Levnedsmiddel- og Sun dhedsstyrelsen. De gamle industribygninger fremstår i røde tegl med stor bygningsmæssig tyngde, mens tilbygningerne i højere grad fremstår i lette materialer og med store glaspartier.

Projekt

Projektet indgår i et forsøg, hvis formål er

  1. forene kvaliteter fra den almene og private boligsektor og etablere et samarbejde om opførelse af en større bebyggelse med blandede ejerformer på en central placering i København,
  2. skabe en smuk, funktionel og sammenhængende ejendom, der rummer fleksible almene og private boliger, medejerboliger og seniorbofællesskaber, såvel almene som private,
  3. afprøve mulighederne for gennem fælles projekter mellem den private og almene sektor at opnå kvalitative og økonomiske fordele, og
  4. videreføre samarbejdet gennem et omfattende driftsfællesskab, som bevarer ejendommens sammenhængende kvalitet, men også giver rum for et varieret og differentieret liv i bebyggelsen.

Det er i denne forbindelse formålet at afprøve en ny rollefordeling, hvor de almene boligorganisationer bestiller og køber et færdigt produkt. AKB og Lejerbo, deltager i projektudvikling, programfastsættelse, dispositionsforslag og byggeprocessen. AKB og Lejerbo overtager først ved byggeriets færdiggørelse ejeransvar for alle 90 boliger.

Erhvervs- og Boligstyrelsen har i skrivelse af 30. april 2002 accepteret, at forsøget gennemføres, og styrelsen er indstillet på – efter at konkret ansøgning er modtaget – at meddele de fornødne dispensationer fra almenboligloven.

Byggeriets samlede boligetageareal udgør ca. 15.300 m2, hvoraf de støttede almene boligers areal udgør ca. 7.700 m2. Der indrettes i alt ca. 200 m2 fælleslokaler. Boligerne udføres efter forskellige principper. Der er i projektet lagt op til, at beboerne i et vist omfang selv kan indrette lejlighederne eller opnå indflydelse på indretningen.

De 90 støttede almene boliger indrettes således: 2 seniorbofællesskaber med hver 15 almene seniorboliger, der med andel i fælleslokaler udgør et areal på 2.274 m2. Seniorboligerne placeres i hver sin ende af det u-formede karréhus. Lejlighedsstørrelsen bliver i gennemsnit 75,8 m2. 2 afdelinger med hver 15 almene medejerboliger, på 2.837 m2. Lejlighedsstørrelsen bliver i gennemsnit på 94,6 m2. 2 afdelinger med hver 15 almene familieboliger med et areal på 2.555 m2. Lejlighedsstørrelsen bliver i gennemsnit på 85,2 m2. I tagetagen indrettes 10 af familieboligerne som penthouselejligheder på mellem 75 m2 og 92 m2 samt to ca. 90 m2 store fælleslokaler for seniorboligerne. Der indrettes tillige et mindre fællesrum i kælderen.

Der etableres parkering under det indre gårdrum ved karréhuset i en delvist nedgravet kælder. Den samlede bebyggelse medfører et parkeringskrav på 153 pladser, hvoraf maksimalt 102 pladser må etableres på terræn. Med en parkeringskælder indrettet med 51 pladser, er kravet om etablering af 1/3 af parkeringen i konstruktion opfyldt på egen grund. Parkeringspladserne i konstruktionen etableres i privat regi, men der vil blive mulighed for lejearrangementer for de almene boliger.

Bebyggelsen består af 3 selvstændige bygninger udformet som en åben karre, der danner forbindelsen mellem Axels Heides Gade og områdets grønne kile. Mod Axels Heides Gade opføres et u-formet "byhus" (åben karrehus), der strækker sig ned af henholdsvis Erik Eriksens Gade og J.C. Christiansen Gade. Mod Erik Eriksens Gade fortsætter karre-formen efter en afbrydelse med et længehus, der afsluttes med facade mod den grønne kile. Mod J.C. Christiansen Gade afsluttes karre-formen efter en afbrydelse med en tårnbygning. Denne åbne karrestruktur udnytter adgangen til den grønne kile og giver en flydende overgang mellem den offentlige park og det private friareal mellem bygningerne.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag.

Planforhold

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 303 med tillæg nr. 1, der er vedtaget henholdsvis den 14. januar 1999 (BR 15/99) og den 8. februar 2001 (BR 58/01). Arkitektfirmaet PLH arkitekter A/S har i samarbejde med kommunen udarbejdet en helhedsplan for området, hvori de overordnede retningslinier for en udbygning af området beskrives. I tilknytning til helhedsplanen er der desuden udarbejdet en designmanual, der nærmere beskriver kvalitetskrav til bebyggelsens arkitektoniske fremtræden samt til de fælles friarealer. Helhedsplanens hovedgreb ligger til grund for den i lokalplanen fastlagte bebyggelsesplan, der vedrører lokalplanområde I og II, hvor den egentlige udbygning er muliggjort. Lokalplanområdet underdeles i 4 områder, og det aktuelle byggeri er beliggende i område I.

Bebyggelsen er struktureret omkring 3 overordnede elementer; havneparken og den grønne kile, der forbinder havneparken med Amager Fælled, Axel Heides Gade anlagt som en bred bymæssige boulevard med allétræer og midterrabat, der afsluttes i en pladsdannelse ved havnepromenaden, samt den blå kile, bestående af et havnebassin og en urban sø, der er under anlæg i område II syd for Axel Heides Gade.

I lokalplanen fastlægges området til boliger og serviceerhverv, og boliger skal i område I udgøre mindst 70 pct. af det samlede etageareal for området under ét, idet boligerne skal have en gennemsnitsstørrelse på mindst 85 m2. Butikker må alene etableres i stueetagen langs Axel Heides Gade, og der er desuden fastlagt maksimale grænser for butiksetagearealer.

Bebyggelsesprocenten i område I må ikke overstige 100 for området under ét, og ny bebyggelse skal i princippet opføres indenfor de i lokalplanen nærmere fastlagte byggefelter. Husdybden må ikke overstige 12 m for boligbebyggelse, og bebyggelsen skal opføres i mindst 4 og højst 6 etager samt udnyttet tagetage. Gesimshøjden må ikke overstige ca. 21 m og bygningshøjden ikke ca. 25 m. Tagformen kan udformes traditionelt eller som tilbagerykket etage. Boliger skal i videst muligt omfang forsynes med opholdsaltaner.

Facader mod områdets omgivende veje, Axel Heides Gade, Artillerivej og Islands Brygge skal fortrinsvis udføres med en vis materialemæssig tyngde, såsom teglsten eller beton med en bearbejdet overflade. De øvrige facader kan udformes mere frit, fortrinsvis med lette materialer således, at der skabes en god visuel kontakt mellem boliger og friarealer. Boligbebyggelser langs veje, skal forsynes med adgang til begge facader.

Friarealet skal være af størrelsesordenen 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet. I beregningen, der sker for området under ét, kan medregnes de lokalplanlagte fællesarealer i form af den grønne kile, promenader, havnepark m.v. Friarealer skal indrettes med opholdsarealer for beboere og brugere, og i øvrigt udformes således at de tilgodeser bevægelseshæmmedes færdsel på arealerne. Parkeringsdækningen skal være af størrelsesordenen 1 parkeringsplads pr. 100 m2 etageareal, hvoraf højst 2/3 må etableres på terræn. Til parkeringsdækningen på terræn medregnes desuden gadeparkering langs det interne gadenet.

Opførelse af aktuelle boligprojekter, der består af et punkthus ved grønningen, en længebygning langs Erik Eriksens Vej og en U-formet bygning mod Axel Heides Gade, forudsætter en række dispensationer fra lokalplanens bestemmelser. For så vidt angår de almene boliger, placeret i den U-formede bygning, forudsættes dispensation fra lokalplanens bestemmelse om etablering af adgang til begge facader i relation til 2 hjørneopgange. Gennemførelse af den øvrige del af bebyggelsen forudsætter dispensation fra lokalplanens bestemmelser om byggefelter, bygnings- og gesimshøjder samt højde i forhold til afstand til anden bebyggelse. Bygge- og Teknikudvalget har i mødet den 24. oktober 2001 (BTU 461/2001) bemyndiget Bygge- og Teknikforvaltningen til med forbehold for fornøden naboorientering samt det endelige projekt at meddele de nærmere beskrevne dispensationer.

Københavns Kommunes boligpolitik

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger, for derved at åbne mulighed for flere til at blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Bebyggelsen på Havnestaden er beliggende i umiddelbar nærhed af byens centrum, havneløbet og det fredede Vestamager – og lever fuldt op til og understøtter kommunens boligpolitiske hensigter. Prisniveauet er medvirkende til at sikre mulighed for et udbud af boliger med en i forhold til nybyggeri rimelig social afbalancering.

Miljøforhold

Om miljøforholdene har Miljøkontrollen oplyst, at arealet er oprenset for kildeforureninger og afmeldt som et forureningskortlagt areal i 2001. Ved fremtidig anvendelse af arealet skal man være opmærksom på, at der på området kan være efterladt diffus jordforurening, svarende til den forureningsbelastning, der generelt er i overfladejorden i København. Denne type jordforurening er ikke oprenset.
Miljøkontrollen anbefaler, at overfladejorden undersøges for diffus jordforurening på de kommende ubefæstede arealer. Hvis jorden viser sig at være forurenet, skal den øverste 0,5 meter jord udskiftes med ren jord. Miljøkontrollen vil gerne vejlede i tilrettelæggelsen af undersøgelser og eventuel afværge.
I forbindelse med bortskaffelse af overskudsjord fra området anbefales det ligeledes, at jorden undersøges for diffus forurening. Hvis der påvises forurening, skal jorden anmeldes til Miljøkontrollen og anvises til deponering eller rensning. Arealet ligger i et område med begrænsede drikkevandsinteresser.

Miljøkontrollen skønner, at miljømyndighedernes krav om isolering mod trafikstøj m.v. overholdes.

Byggeriet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR 28/01).

Økonomi og finansiering

Projektets anskaffelsessum er af bygherrerne opgjort til i alt 130.453.000 kr. inkl. moms. Finansiering af byggeriet sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

Lånerammen er for de "almindelige" familieboliger og bofællesskabsboligerne 91 % af anskaffelsessummen og 73 % af anskaffelsessummen for medejerboligerne med kommunal garanti for den del af realkreditlånet, der får sikkerhed udover 65 % af ejendommens værdi. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af et kommunalt indskud til Landsbyggefonden på 7 % og et beboerindskud på 2 % for de "almindelige" boliger og 20 % for medejerboligerne. Kommunens indskud/lån vil på grundlag af den skønnede anskaffelsessum andrage ca. 9,1 mio. Den kommende garanti vil udgøre ca. 25 mio. kr. Udgiften afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5.

Huslejen for en "almindelig" almen bolig på gennemsnitlig 85 m² kan anslås til ca. 80.500 kr. årligt (ca. 6.700 kr. pr. måned), og for en medejerbolig på gennemsnitlig 95 m² vil huslejen udgøre ca. 79.000 kr. årligt (ca. 6.600 kr. pr. måned). For en seniorbolig på gennemsnitlig 76 m² incl. fællesarealer udgør årslejen ca. 72.000 kr. svarende til ca. 6.000 kr. pr. måned.

Nærmere oplysning om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag.

Vurdering

Bortset fra de beskrevne dispensationer overholder projektet lokalplanbestemmelserne og lever op til de nye boligpolitiske intentioner om høj kvalitet, forskellige ejerformer samt brugerindflydelse. Arkitektonisk lever projektet op til intentionerne om arkitektonisk kvalitet og kommer til at fremstå i et nutidigt og klart formsprog. Ved sammensætningen af bebyggelsesplanens forskellige bygningsformer og højder opnås en helhed med variationer og en åbning mod området grønne kile. De pudsede fladers omkredsning af de lette facadepartier med altaner giver sammen med lys- indtaget ved opgangene og penthouseetagens lette og stramme udformning en rytmisk og rolig facade. Materialevalget med pudsede facader, store lette alu/glaspartier, altaner med galvaniseret stål og opaliseret glas, solafskærmning i lameller, zinkbeklædning ved tag er gedigent og enkelt. Der anvendes afprøvede materialer med lang holdbarhed, god totaløkonomi og lave driftsomkostninger.

Der er i projektet regnet med stor brugerindflydelse på indretning af boligens rumfordeling og aptering. Boligerne kan på grund af den åbne og meget enkle planudformning indrettes til attraktive og tidssvarende boliger. Lejlighedsstørrelsen på de 3 boligformer (almene seniorboliger, almene familieboliger og almene medejerboliger) varierer fra 63 m2 og 106 m2, hvilket giver mulighed for variation i udbud og beboersammensætning.

Det kan på baggrund af ovenstående anbefales, at der ydes kommunal støtte til de 90 almene boliger. Man kan ligeledes anbefale, at projektet gennemføres med det høje kvalitetsniveau, der er lagt op til i projektmaterialet.

 

BILAG VEDLAGT

Redegørelse for planlægning, teknik, arkitektur, økonomi og finansiering

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36.

  1. Skema A-ansøgning af 22. april 2002
  2. Projektmateriale udarbejdet af Gröning Arkitekter

 

Jens Ole Nielsen

Til top