Mødedato: 04.06.2002, kl. 15:00

Forslag om støtte til opførelse af 64 private andelsboliger og 64 almene familieboliger i Ørestad Nord (Bygge- og Teknikudvalget)

Forslag om støtte til opførelse af 64 private andelsboliger og 64 almene familieboliger i Ørestad Nord (Bygge- og Teknikudvalget)

for mødet «MDAT» kl

Økonomiudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde tirsdag den 4. juni 2002

 

 

J.nr. ØU 136/2002

 

16. Forslag om støtte til opførelse af 64 private andelsboliger og 64 almene familieboliger i Ørestad Nord (Bygge- og Teknikudvalget)

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende projekt til opførelse af 64 private andelsboliger og 64 almene familieboliger beliggende i Ørestad Nord

at bemyndige Bygge- og Teknikforvaltningen til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån, andel af tilskud til andelsboligerne og indskud i Landsbyggefonden på 7% af anskaffelsessummen til de almene boliger, og

at bemyndige Bygge- og Teknikforvaltningen til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 15. maj 2002

Anbefalet

Økonomiforvaltningen indstiller,

at Økonomiudvalget oversender sagen til Borgerrepræsentationen med følgende erklæring:

"Økonomiudvalget har ingen bemærkninger til, at nærværende sag søges gennemført i den foreliggende form, i det det forudsættes, at 2. at-punkt ændres således, at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån, andel af tilskud til andelsboligerne og indskud i Landsbyggefonden på 7 pct. af anskaffelsessummen til de almene boliger".

 

RESUME

På vegne af Andelsboligforeningen Karen Blixen Parken under stiftelse har ArkitektGruppen A/S v/Høpfner A/S fremsendt ansøgning om støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger til opførelse af 64 private andelsboliger. Boligerne skal opføres på en ejendom, der forudsættes udstykket af del af matr.nr. 182, Eksercerpladsen, København, beliggende mellem Rued Langgaardsvej og Kaj Munks Vej i Ørestad Nord.

Samtidig har Arbejdernes Andels-Boligforening (AAB) og Smedenes Andels-Boligforening (SAB), der har fællesadministration med AAB, fremsendt ansøgning om støtte i henhold til samme lov til opførelse af i alt 64 almene familieboliger – fordelt med 32 boliger under AAB (afdeling 87) og 32 boliger under SAB (afdeling 6). De almene boliger tænkes ligeledes opført på en ejendom, der forudsættes udstykket af del af matr.nr. 182, Eksercerpladsen, København, beliggende ved Kaj Munks Vej i Ørestad Nord.

Da AAB har indgået aftale med ArkitektGruppen A/S om køb af dele af ovennævnte matr.nr. 182 i forbindelse med opførelse af de almene boliger, behandles ansøgningerne om såvel de private andelsboliger som de almene familieboliger samlet i denne indstilling.

Bebyggelsen opføres som seks længehuse i otte etager, hvor hovedvægten er lagt på rummelige familieboliger.

Bebyggelsen er omfattet af lokalplan nr. 301 med tillæg 1, 2 & 3 samt tillæg nr. 4. Bebyggelsen forudsætter dispensationer fra lokalplanen for så vidt angør bestemmelsen om, at boliger indrettet i bebyggelse med husdybde på over 12 m skal have en størrelse på mindst 100 m² i normaletager. Forvaltningen finder, at der er tale om mindre afvigelser, og er indstillet på at meddele dispensation jfr. generel bemyndigelse hertil som vedtaget i Bygge- og Teknikudvalget den 4. april 2001.

Anskaffelsessummen for de 2 byggerier er beregnet til i alt 234.882.000 kr. inkl. moms.

Boligerne har en gennemsnitlig størrelse på 99 m² (andelsboligerne) og 100 m² (almene familieboliger).

På baggrund af en arkitektonisk, teknisk, funktionsmæssig og økonomisk vurdering anbefales kommunal støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger m.v. til gennemførelse af projekterne.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

 

Status for områdets udbygning

Ejendommen, der ønskes bebygget med ca. 20.700 m2 almene, andels- og private boliger, er beliggende i Ørestad Nord. Grundarealet udgør ca. 10.500 m2, hvilket giver en bebyggelsesprocent på ca. 200. Bebyggelsen har desuden andel i områdets fastlagte fællesarealer, der bl.a. omfatter den store grønning med den landskabelige kanal. Området er som helhed under udbygning til et område med blandet anvendelse, og med markante bebyggelser som Københavns Universitet Amager, Det kongelige Bibliotek, IT-højskole, Danmarks Radio, kollegiebyggerier, idrætscenter og boligbyggerier. Området trafikbetjenes af Metro, der er anlagt og åbner i oktober 2002 med 2 stationer i Ørestad Nord, den ene ved Njalsgade og den anden ved Grønjordsvej, samt af flere busforbindelser langs Amagerfælledvej og Njalsgade.

Mod øst grænser Karen Blixen Parken op til den nyetablerede Emil Holms Kanal, der forbinder Njalsgade med metrostationen ved Grønjordsvej. Ud for bebyggelsen etableres en ca. 3 m bred promenade. Langs kanalens østside etableres hovedpromenaden samt forsænkede opholdsarealer i kanalrummet. Der er desuden lagt vægt på, at stueetager i bebyggelserne langs østsiden af kanalen indrettes med udadvendte og gerne offentligt tilgængelige funktioner, såsom kantiner, bibliotek m.v.

Karen Blixen Parken afgrænses mod nord af Rued Langgaards Vej og mod syd af Kaj Munks Vej.

Mod vest ligger bebyggelsen ud til den store grønning, der har forbindelse videre til Amager Fælled. Det er i henhold til lokalplanen intentionen, at der skal etableres forbindelser til grønningen på tværs af bebyggelserne via mindre, grønne kiler med stiforbindelser. En af disse kiler går på tværs i Karen Blixen Parken med visuel forbindelse til et atrium i IT-højskolen, der er under opførelse øst for kanalen. Denne bebyggelse opføres med en højde på 26 m, og for så vidt angår atriet op til 30 m.

Syd for Karen Blixen Parken langs begge sider af Emil Holms Kanal opføres bebyggelse for Danmarks Radio. Ifølge projektets hovedidé skal bebyggelse opføres under en samlet ramme, der opføres med en højde på 28 m. Afsnit 3, som Karen Blixen Parken grænser op til, er endnu ikke kendt, da projektet forventes udført på baggrund af en endnu ikke afholdt arkitektkonkurrence. Mod nord har Fonden Tietgenkollegiet stået for gennemførelse af en arkitektkonkurrence om opførelse af et kollegiebyggeri, som blev vundet af Lundgaard & Tranberg Arkitekter med et projekt til en cirkulær bygning i 8 etager og en bygningshøjde på 26 m.

Fra metrotorvet ved Njalsgade og videre gennem den store grønning vest for Karen Blixen Parken løber den landskabelige kanal og forbinder en række planlagte nybyggerier, herunder en lang foldet bebyggelse under ét sammenhængende tag i en højde på 26 m. De sydligste dele af denne bebyggelse danner det bygningsmæssige modspil til Karen Blixen Parken adskilt af grønningen.

Projekt

Den samlede bebyggelse opføres som seks længehuse, hvoraf de tre længehuse i otte etager med en bygningshøjde på 25 m indgår i støttesagen. Bebyggelsen ligger paceret på præcist komponerede, hævede plateauflader i kote 2 +2,60, der adskilles af en grøn kile i et lavere liggende niveau. En lang længe indeholdende 64 andelsboliger og to kortere længer hver indeholdende 32 almene boliger. Projekternes samlede etageareal udgør ca. 12.700 m2, heraf ca. 6.300 m2 til andelsboligerne og ca. 6.400 m2 til de almene boliger. Hovedvægten er lagt på rummelige familieboliger. De i alt 128 lejligheder fordeler sig med 8 stk. 2-rums boliger, 64 stk. 3-rums boliger og 56 stk. 4-rumsboliger. Gennemsnitsstørrelsen pr. andelsbolig er på 99 m2 og pr. almen bolig 100 m2 bruttoetageareal. Den maksimale bebyggelsesprocent på knap 130 og friarealprocent p å 40 udregnes i relation til hele lokalplanområdet, og lokalplanens bestemmelse om, at det samlede etageareal ikke må overstige 21.000 m2 for det aktuelle delareal er overholdt.

Der etableres i alt 104 parkeringspladser til det samlede byggeri, hvoraf de 70 etableres på terræn og placeres i forbindelse med de ovenfor omtalte 128 boliger. Heraf placeres de 30 pladser i ankomstgård mellem blok 1 og 2 inklusiv parkering langs Kaj Munks Vej og 40 pladser i ankomstgård mellem blok 3 og 4 inklusiv parkering langs Rued Langgaards Vej. De resterende pladser tilvejebringes i parkeringskonstruktion i forbindelse med opførelse af de sidste 3 længer indeholdende 70 ejerboliger.

Fællesrum, sikringsrum, pulterrum mv. er placeret i kælderen i de respektive længer.

Nærmere oplysninger om bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner fremgår af den som bilag vedlagte redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering.

Planforhold

Bebyggelsen er omfattet af lokalplan nr. 301 med tillæg 1, 2 & 3 samt tillæg nr. 4, der er endeligt vedtaget i Borgerrepræsentationens møde den 2. maj 2002.

I lokalplan nr. 301, der blev bekendtgjort i januar 1999, er den samlede byggerummelighed samt den overordnede infrastruktur med bl.a. fælles grønne arealer, veje, pladser, stier, kanaler m.v. fastlagt Der er desuden fastlagt byggezoner, hvor udarbejdelse af supplerende lokalplaner er en forudsætning for nybyggeri. Herudover indeholder lokalplanen bebyggelsesregulerende bestemmelser og detaljerede bestemmelser, der umiddelbart muliggør nybyggeri i dele af lokalplanområdet. Der fastlægges desuden et nord-sydgående længehusprincip, som også danner grundlag for Karen Blixen Parkens bebyggelsesplan. Dele af bebyggelsen, der er omfattet af forslag til tillæg nr. 4 til lokalplanen, bryder dog med længehusprincippet.

Formålet med tillæg nr. 1, 2, 3 og forslag til tillæg nr. 4 er at fastlægge de mere detaljerede bestemmelser for anvendelse, omfang og placering samt arkitektonisk fremtræden af de enkelte byggerier.

Karen Blixen Parken er i henhold til tillæg nr. 4 beliggende i lokalplanens område IIB, der fastlægges til boliger med dertil knyttede funktioner. Af lokalplanen fremgår det, at boliger skal være helårsboliger. De skal have et gennemsnit på mindst 95 m2, og ingen boliger må være mindre end 75 m2. Boliger indrettet i bebyggelse med husdybde på over 12 m eller punkthuse med dybde eller bredde på over 20 m skal have en størrelse i normaletager på mindst 100 m2. Bredde og dybde beregnes som et gennemsnit eksklusive altaner. Undtaget fra disse bestemmelser er dog boliger for unge, ældre eller personer med handicap opført efter gældende lovgivning. Herudover er der bestemmelser om indretning af kollegieboliger samt om, at der i forbindelse med nyt boligbyggeri skal indrettes fællesanlæg for bebyggelsens beboere.

Det samlede etageareal for lokalplanområdet Ørestad Nord må som helhed ikke overstige 565.000 m2, og inden for det aktuelle delareal må det samlede etageareal ikke overstige 21.000 m2. Ny bebyggelse skal i princippet opføres i overensstemmelse med en i lokalplanens tillæg nr. 4 fastlagt bebyggelsesplan, der er sammensat af 6 bygningskroppe. De 3 bygninger nærmest Emil Holms Kanal og Kaj Munks Vej kan opføres i 8 etager med en bygningshøjde på op til 25 m, og de 3 bygninger nærmest grønningen og Rued Langgaards Vej kan opføres i 7 etager med en bygningshøjde på op til 22 m.

Vedrørende bebyggelsens ydre fremtræden foreskriver lokalplanens tillæg nr. 4, at den skal udføres i et nutidigt formsprog med et fælles arkitektonisk udtryk. Der skal anvendes afdæmpede farvenuancer inden for jordfarve- eller gråtoneskalaen. Metal som facademateriale skal fremstå mat, og glas skal være uden spejlende virkning. Blank mur skal fremstå karakterfuld og have stor stoflighed i stenen og farvemæssig neutrale eller afstemte fuger. Facader og gavle skal afspejle én arkitektonisk idé og begge fremtræde som facader med vinduesåbninger. Tagene skal udformes med lav tagopbygning med materialer tilpasset bebyggelsens arkitektur og tagets udformning.

Parkeringen skal udgøre 1 parkeringsplads pr. 200 m2 etageareal. Af en af lokalplanens tegninger fremgår det, hvor parkering må etableres på terræn. Terrænparkering må højst udgøre 2/3 af parkeringsdækningen for delarealet under ét inklusive parkering på det interne gadenet. Resten af parkeringen skal etableres i underjordiske anlæg eller parkeringshus. Parkeringsarealer på terræn skal anlægges med træbeplantning. I tilknytning til boligerne kan der, uanset en generel bestemmelse om at friarealer skal henligge uindhegnede, efter nærmere godkendelse anlægges indhegnede nærrekreative opholdsarealer.

I henhold til lokalplan nr. 301 fastlægges plateauer for byggeri i kote + 2.6. Denne bestemmelse er justeret for de enkelte byggerier i lokalplantillæggene, og plateauet etableres kun delvist inden for det heromhandlede delareal.

Bebyggelsen er ikke i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser for så vidt gælder bestemmelsen om, at boliger indrettet i bebyggelse med husdybde på over 12 m skal have en størrelse på mindst 100 m2 i normaletager. Bebyggelsen opføres med en gennemsnitlig husdybde eksklusive altaner på ca. 12,3 m, og der indrettes 28 andelsboliger og 28 almene boliger på normaletager med en størrelser under 100 m2, varierende fra ca. 91 til 95 m2.

Forvaltningen vurderer, at der er tale om mindre afvigelser fra lokalplanen og finder i øvrigt, at lejlighedsplanerne er velfungerende. Man er derfor positiv indstillet over for at meddele dispensation fra lokalplanen for så vidt angår denne bestemmelse.

Københavns Kommunes boligpolitik

I mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001 – 2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger. Derved åbnes mulighed for, at flere borgere vil blive boende i byen. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives det i strategiplanen, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Den aktuelle bebyggelse er beliggende i Ørestad Nord – et stort nyt byområde umiddelbart syd for Københavns Universitet, Amager. Herfra er der nem adgang til byens centrum, når Metroen åbner i oktober 2002. Selve bebyggelsen vil blive omkranset af rekreative områder med kanaler m.v. Disse forhold betyder sammen med bebyggelsens kvaliteter, at byggeriet lever op til kommunens boligpolitiske hensigter. Den ligelige vægtning af andelsboliger og almene boliger samt ejerboliger/private udlejningsboliger er medvirkende til at sikre mulighed for udbud af boliger med en rimelig social afbalancering. De 64 andelsboliger indgår i den udmeldte andelsboligkvote til Københavns kommune for år 2002.

Miljøforhold

Om miljøforholdene har Miljøkontrollen oplyst, at al lettere forurenet fyldjord vil være fjernet senest ved udgangen af juni 2002. Herefter vil Miljøkontrollen kunne godkende den samlede oprydning. Området vil således ikke blive kortlagt i henhold til jordforureningsloven, idet de underliggende intakte jordlag vurderes at være uforurenede ud fra de udførte undersøgelser.

Miljøkontrollen skønner, at miljømyndighedernes krav om isolering mod trafikstøj m.v. overholdes.

Da regnvand fra ikke-trafikbelastede områder, ifølge den overordnede plan for regn- og spildevand, skal kunne udledes direkte til kanalsystemet, indebærer det, at det afledte vand skal have en kvalitet, som er forenelig med målsætningen for kanalsystemet. Vandet skal derfor som minimum passere én sandfangsbrønd for at holde eventuelle større urenheder tilbage.

Byggeriet opfylder miljøretningslinierne i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen den 1. marts 2001 (BR 28/01).

Dispensationer

Projektet forudsætter dispensation for så vidt angår lokalplanens bestemmelse om, at boliger indrettet i bebyggelse med husdybde på over 12 m skal have en størrelse på mindst 100 m2 i normaletager.

Nærmere gennemgang af disse forhold indgår i vedlagte redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering.

Økonomi og finansiering

Projekternes anskaffelsessummer er af bygherrene pr. marts 2002 opgjort til i alt 234.882.000 kr. inkl. moms.

Finansiering af byggeriet sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v.

For de støttede andelsboliger finansieres anskaffelsessummen efter fradrag af statsligt tilskud med op til 80% realkreditlån og op til 20% andelsindskud med kommunal garanti for den del af belåningen, der har pantesikkerhed ud over 65% af ejendommens værdi.

Det statslige tilskud til andelsboligprojekter er betinget af, at kommunen godtgør staten 33% af udgifterne hertil.

Kommunens andel af tilskuddet andrager ca. 2,5 mio. kr. og afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur. Udgiften forventes at skulle udbetales i 3. eller 4. kvartal 2003 og vil i henhold til nugældende kontoplan blive afholdt på funktion 5.94.1.

Kommunens garantiforpligtelse for andelsboligerne beløber sig til ca. 10 mio. kr.

I henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger skal kommunen betinge støttetilsagnet af, at andelsboligforeningen stiller boliger til rådighed for løsning af påtrængende boligsociale opgaver, såfremt ejendommen indeholder mere end 10 boliger.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har i den forbindelse meddelt, at forvaltningen efter en konkret vurdering ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten ved førstegangssalget, men ønsker at få hver 10. bolig tilbudt i henhold til gældende regler ved eventuelt videresalg.

Boligafgiften for en gennemsnitlig andelsbolig på 99 m² er beregnet til at andrage 1.127 kr. pr. m², svarende til ca. 111.600 kr. årligt (ca. 9.300 kr. pr. måned), og andelsindskuddet for den pågældende bolig er beregnet til ca. 367.000 kr.

For de almene boliger er lånerammen 91% af anskaffelsessummen med kommunal garanti for den del af realkreditlånet, der får sikkerhed udover 65% af ejendommens værdi. Kommunens garantiforpligtelse for disse boliger beløber sig til godt 30,6 mio. kr. Den resterende del af anskaffelsessummen dækkes af et kommunalt indskud til Landsbyggefonden på 7% og et beboerindskud på 2%.

Kommunens grundkapital (indskud/lån) vil på grundlag af den skønnede anskaffelsessum andrage ca. 8,25 mio. kr. Udgifterne afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5.

Huslejen for en almen familiebolig på gennemsnitlig 100 m² er beregnet til at andrage 975 kr. pr. m² , svarende til ca. 97.500 kr. årligt (ca. 8.125 kr. pr. måned).

Nærmere oplysning om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag .

Vurdering af arkitektur m.v.

Projektet til længebebyggelsen Karen Blixen Parken med andels- og almene boliger er velbeliggende i Ørestad Nord og lever op til en bymæssighed omkring kanalen varierende med åbenhed i forhold til de grønne områder.

Bebyggelsen fremstår med en enkelhed i det arkitektoniske udtryk og lægger op til en gedigen materialeholdning, hvilket sammen med en god detailbearbejdning i det videre forløb vil skabe et harmonisk, roligt arkitektonisk indpasset boligområde i den nye bydel.

Bygningskroppene ligger placeret, så der skabes gode uderum til forskellige formål og funktioner, fra den store fælled til lokalgrønningen, den grønne ankomstgård og bypladsen tæt på stipromenaden langs kanalen.

Ligeledes må det anses som en stor kvalitet med en blanding af boliger spændende fra almene boliger over andelsboliger til ejerboliger, hvilket indebærer, at flere befolkningsgrupper vil få mulighed for at få del i områdets herlighedsværdier.

Lejlighedernes størrelse og indretning er attraktiv for både familier og mindre bofællesskaber, og lejlighederne vil kunne fungere som gode og tidssvarende boliger. De er hensigtsmæssigt indrettet med gode lysforhold og altaner til begge sider, der skaber god kontakt til udeomgivelserne.

Projektet lever i øvrigt op til de boligpolitiske intentioner og er i overensstemmelse med lokalplanen, bortset fra bestemmelse om husdybde og lejlighedsstørrelse, som beskrevet i vedlagte bilag under afsnittet Planforhold. Bygge- og Teknikforvalt-ningen kan på denne baggrund anbefale støtte i henhold til lov om almene boliger og støttede private andelsboliger til gennemførelse af projektet.

Endvidere er Bygge- og Teknikforvaltningen indstillet på at meddele den nødven-dige dispensation.

 

Miljøvurdering

Byggeriet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i den forbindelse til Miljøkontrollens udtalelser, jfr. nedenfor, samt til det anførte under afsnittet Miljøforhold.

Miljøhensyn vil blive sikret i støttetilsagnet ved betingelser om bl.a. isolering mod trafikstøj, håndtering af evt. forurenet jord samt om opfyldelse af Borgerrepræsentationens vedtagne "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

Diverse udtalelser

I forbindelse med behandlingen af støttesagen har Plan & Arkitektur udbedt sig udtalelser fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Byggeri & Bolig under Bygge- og Teknikforvaltningen og Miljøkontrollen under Miljø- og Forsyningsforvaltningen.

De hørte instanser kan alle godkende projektet under forudsætning af, at de bemærkninger, som projektet giver anledning til, iagttages under den videre bearbejdning. De indtil videre modtagne svar er i kopi vedlagt til gennemsyn på borgmesterens forkontor.

 

BILAG VEDLAGT

Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

  1. Arkitektgruppen A/S v/Høpfner A/S ansøgning af 1. marts 2002 og en totaløkonomisk vurdering
  2. Tegningsbilag
  3. Arbejdernes Andels - boligforening (AAB) ansøgning af 5.april 2002 og en totaløkonomisk vurdering
  4. Smedenes Andels- Boligforening (SAB)ansøgning af 5.april 2002 og en totaløkonomisk vurdering
  5. Tegningsbilag samlet for AAB og SAB

 

Jens Ole Nielsen

Til top