Drøftelse af byggeprojekt på Åbenrå

Udvalget skal drøfte en dispensation til placering af trappehus i forbindelse med byggeansøgning på adressen Åbenrå nr. 16, der ligger ubebygget hen.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller,

1. at Teknik- og Miljøudvalget drøfter en dispensation til placering af trappehus i forbindelse med byggeansøgning på adressen Åbenrå nr. 16.

Sagen er begæret i Teknik- og Miljudvalget som en drøftelsessag den 22. september 2014 af et medlem af udvalget.

Det nye trappehus vil kunne betjene både nr. 16 og 18, der herigennem får forbedret deres adgangsforhold med en brandsikker trappe med elevator. Udvalget kan drøfte, at trappehuset kræver dispensation efter pkt. 4 i byplanvedtægt 36, da det er beliggende uden for det, der naturligt indgår i den sluttede randbebyggelse med hensyn til bygningshøjde og bygningsdybde. Placeringen af trappehuset kræver endvidere en fravigelse af parkeringskravet på baggrund af en vurdering efter bygningsreglement 2010 kap. 2.3. Se vedlagte bilag 1 med illustrationer af byggeriet med billeder fra forskellige vinkler, snit i facaderækken på vejen samt lignende projekter andre nærtliggende steder i byen.

Ansøgningen har været sendt i naboorientering og partshøring i perioden 15. juli 2014 til 11. august 2014. Der er fremkommet 6 indsigelser, jf. vedlagte som bilag 2. Indsigelserne omhandler en kritik af bygningshøjden, den arkitektoniske udformning, høring i ferieperioden samt det forhold, at der burde udarbejdes en ny lokalplan for området. Forvaltningens bemærkninger til indsigelserne vedlægges som bilag 3.

Forvaltningen skal ved sagsbehandlingen vurdere om projektet er i overensstemmelse med plangrundlaget for området. Området er omfattet af en ældre byplanvedtægt, der har samme gyldighed som en lokalplan. Byplanvedtægten indeholder bestemmelser for området anvendelse og bygningernes udformning og indpasning i omgivelserne, hvilket sikrer at en bebyggelse kan leve op til Kommuneplanens rammer. 

Byggeriets højde, udseende og materialevalg
For så vidt angår højden og udseende på den projekterede bebyggelse for den del, der vender mod gaden Åbenrå, har forvaltningen vurderet, at byggeriet svarer til det øvrige forløb i karréen, og således er i overensstemmelse med byplanvedtægtens bestemmelser. Forvaltningen bemærker i den forbindelse, at Åbenrå 10 er opført i 5 etager samt tagetage og nr. 20 er opført i 6 etager, hvor de øverste 2 etager fremstår let indrykkede.

I forhold til udseende og materialevalg er byggeriet tilpasset området og lever derfor op til byplanvedtægtens rammer om, at der skal stilles ekstraordinære krav til den arkitek-toniske udformning. Forvaltningen vurderer, at byggeriets arkitektur har sammenhæng med de andre facader mht. højde og materialer. Desuden er forholdet mellem vindueshuller og facade bearbejdet efter de gamle huse i facaderækken.

Projektet er udarbejdet således, at de 2 øverste etager er tilbagerykket, hvilket medfører en reliefvirkning, der passer ind i facaderækkens eksisterende forskydninger. Det er forvaltnignens vurdering, at udformning og udtryk ikke afviger fra områdets øvrige bygninger fra nyere tid, jf. bilag 1.

Skyggevirkninger
Forvaltningen har vurderet skyggevirkninger og de heraf ændrede lysforhold, og det fremgår af disse, at den skitserede bebyggelse ikke vil medføre lysmæssige gener, hvor trappebygningen inde i gården placeres op ad den eksisterende brandvæg på nabobygningen mod vest. I forhold til bebyggelsen på den anden side mod Gothersgade har forvaltningen vurderet, at det skitserede ikke vil medføre lysmæssige gener på grund af vejafstand og nybyggeriets placering mod nord.

Parkering
Byplanvedtægten regulerer ikke ejendommens parkeringsforhold, og der stilles derfor ikke krav herefter. Parkeringsbehovet vurderes i stedet efter en helhedsvurdering, jf. Bygningsreglement 2010 kap. 2.3.1, stk. 1, nr. 5. Det er vurderet, at parkeringskravet fastlægges til ca. 1 parkeringsplads pr. 200 m2 bruttoetageareal, hvilket udløser krav om 5 parkeringspladser. Da ejendommen er beliggende i Indre By, hvor særlige forhold vedrørende muligheden for at etablere parkeringspladser gør sig gældende, herunder et mindre behov for beboerne, og da byggeriet samtidig er placeret i nærheden af både tog, metro og buslinjer, er det vurderet, at der ikke er behov for etablering af de 5 parkeringspladser.

Forvaltningen agter derfor at kræve, at der tinglyses en deklaration til sikring af pladserne, hvilket fortsat er lovligt indtil ændringen af byggelovens § 22, stk. 6, træder i kraft den 1. november 2014, jf. lov nr. 346 af 8. april 2014 § 4, stk. 2. Det har samtidig indgået i vurderingen, at et krav om 5 pladser ville indebære, at de i forvejen begrænsede friarealer ville blive reduceret til en størrelse, som er helt utilfredsstillende.

Der er vedtaget en model for udmøntning af de tidligere tinglyste P-deklarationer (vedtaget i Borgerrepræsentationen den 8. maj 2014 af A, B, F og Ø), men ikke for deklarationer, der måtte blive tinglyst frem til byggeloven træder i kraft 1. november 2014. Forvaltningen vil efter 1. november fremlægge en sag til beslutning Teknik- og Miljøudvalget, hvori administrationen/udmøntningen af loven fremgår, herunder udmøntning af deklarationerne. Deklarationer tinglyst frem til den 1. november vil være omfattet af denne indstilling.  

Byplanvedtægt
Byplanvedtægt 36 er tinglyst den 7. august 1964 og gældende for karréen Rosenborggade, Gothersgade, Landemærket og Åbenrå. Byplanen fastlægger området til boliger med mulighed for indretning af forretnings- og kontorlokaler i de nederste etager. Der kræves tilladelse til ombygninger og ændringer, og ny bebyggelse skal opføres som sluttet randbebyggelse. Bygningernes materialer, form og farver skal være samstemmende med omgivelserne og områdets karakter.

Kommuneplan
Indre By og Christianshavns Kvarter er friholdt for standardiserede rammebestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, etageantal og friarealprocent, men der stilles ekstraordinære krav til den arkitektoniske udformning. I dette tilfælde er der en byplanvedtægt, der sikrer de nævnte hensyn, idet den indeholder nødvendige bestemmelser for at en bebyggelse kan leve op til kommuneplanens rammer, og udarbejdelse af en ny lokalplan er derfor ikke nødvendig.

Dispensation
Da det nye trappehus er beliggende uden for det, der naturligt indgår i den sluttede randbebyggelse med hensyn til bygningshøjde og bygningsdybde kræver denne del af bebyggelsen dispensation fra byplanvedtægtens punkt 4. Placering af trappehuset i gården er nødvendig, idet hullet i husrækken er meget smalt, og en trappe inden for dette volumen ville tage uforholdsmæssigt meget af etagearealet. Samtidig opnås opti-male adgangsforhold til den eksisterende bygning i nr. 18. Se bilag 4.

Høringsperiode
Planloven har fastsat, at høringsperioden er 2 uger, når der skal dispenseres fra en lokalplan, jf. planlovens § 20, stk. 1. Forvaltningen har dog en praksis, hvor fristen kan udvides i evt. ferieperioder eller udsendelse som B-post. Ansøgningen har på den baggrund været sendt i naboorientering og partshøring i perioden 15. juli 2014 til 11. august 2014.

Indstillingen har ingen økonomiske konsekvenser.

På baggrund af drøftelsen vil forvaltningen afslutte sagsbehandlingen med henblik på at meddele byggetilladelse til ansøger.

                    Pernille Andersen
                                                                    / Niels Tørsløv

Indstillingen blev drøftet.