ØsterGro, tagfarm på taget af Æbeløgade 4, Østerbro (udsat sag)
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at forvaltningen arbejder videre med oprettelse af en parkeringsfond, hvis ejendomsejeren inden for en frist på 3 måneder søger om dispensation fra parkeringskrav ved indbetaling til parkeringsfond.
Problemstilling
Foreningen ØsterGro lejer tagfladen af bygningen på Æbeløgade 4 på Østerbro.
ØsterGro tagfarm har haft en midlertidig byggetilladelse indtil 31. januar 2016. Restaurant og tagfarm har ikke gældende byggetilladelse. ØsterGro ønsker en permanent byggetilladelse til forholdene på taget og har siden 2016 været i dialog med forvaltningen. Lovliggørelse af forholdene på taget er udfordret ved, at der på tagfladen er godkendt parkeringspladser, der er stillet som vilkår i byggetilladelser til ejendommens eksisterende bygninger.
Teknik- og Miljøudvalget har den 7. januar 2019 drøftet sagen og bedt forvaltningen om at undersøge, om der er muligheder for at meddele permanent byggetilladelse til ØsterGro. Forvaltningen har undersøgt muligheder for lovliggørelse efter byggeloven, planloven og byfornyelsesloven. Undersøgelserne er beskrevet i bilag 2.
Sagen blev udsat af Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 18. marts 2019
Løsning
Alle løsningsmuligheder afhænger af ejers villighed til at medvirke til en løsning ved at foretage økonomiske dispositioner eller ændringer på ejendommen.
De krævede parkeringspladser på taget kan i stedet placeres i og uden for bygningerne på ejendommen. Det vil også være inden for byggelovens rammer, hvis de krævede pladser findes på andre ejendomme i nærområdet.
Parkeringsfond-model
Borgerrepræsentationen besluttede den 22. januar 2015 at give mulighed for etablering af kommunale parkeringsfonde, hvor kommunen med delt finansiering 50/50 med grundejere inden for fem år fra indbetalingen til fonden opfører parkeringspladser på offentlige arealer (bilag 6). Der har ikke hidtil været oprettet parkeringsfonde i Københavns Kommune, men det er muligt at finansiere erstatningsparkeringspladser til ejendommen Æbeløgade 4 via en kommunal parkeringsfond. Se bilag 7.
Etablering af en parkeringsfond forudsætter, at ejer vil medvirke ved at forpligte sig økonomisk til indbetaling til en parkeringsfond for halvdelen af de krævede parkeringspladser. På nuværende tidspunkt foreligger der ikke tilsagn fra ejer om at ville medvirke til parkeringsfondsløsningen.
Forvaltningen vurderer, at der er en økonomisk risiko for kommunen ved at indlede en praksis med etablering af parkeringsfond i den konkrete sag, da der kan skabes en forventning om oprettelse af parkeringsfonde i andre fremtidige sager, hvor en ejer ønsker at optimere byggemuligheder og/eller frigøre areal på grunden ved at få parkeringspladserne placeret på offentligt vejareal. Etablering af parkeringsfonde kan altså generelt medføre, at parkeringspladser bliver anlagt på offentligt vejareal i stedet for på egen grund. Dertil kommer, at kommunen ikke længere kan få modregning i bloktilskuddet ved forøgelse af antal offentlige parkeringspladser, og at anlæg af parkeringspladser på offentlige arealer vil være omfattet af anlægsloftet og tilmed vil kræve, at der kan findes egnede pladser.
Forvaltningen har i anden sammenhæng vurderet, at der er et konkret parkeringsbehov i området omkring Æbeløgade og arbejder med et foreløbigt projektforslag til et antal pladser i området. Der er således en forbindelse mellem et konkret parkeringsbehov og et muligt ønske om at løse parkeringskrav via en fondsløsning. Forvaltningen vurderer, at der også er andre steder i byen, hvor en grundejer har en byggetilladelse med tilhørende parkeringskrav, og som derfor vil efterspørge en parkeringsfondsmulighed som løsning på parkeringskrav.
Parkeringspladser på offentlige arealer, der er anlagt som erstatningspladser for krav stillet til byggeri på privat ejendom, kan kun nedlægges, hvis det byggeri, hvortil parkeringspladskravet er stillet, ikke længere eksisterer, eller hvis der etableres nye erstatningsparkeringspladser et andet sted i nærheden. Det betyder, at parkeringspladser, der er bundet til en byggetilladelse, ikke kan nedlægges uden omplacering et andet sted i nærområdet, hvis der fx er et ønske om at plante et vejtræ eller anlægge cykelparkeringspladser. Herved lægges bindinger og beslag på offentlige arealer. Se bilag 7.
Bilag 8 indeholder oplysninger om belægningsprocenten i det aktuelle område. Belægningsprocent er udtryk for, hvor stort et pres, der er på offentlige parkeringspladser. I dagtimerne er der en belægningsprocent på 68-78 %, mens belægningsprocenten i aftentimerne og nattetimerne er mere end 100 %, hvor det typisk er beboere i området, der parkerer på vejene.
Det er uvist, hvor længe tagfarmen vil bestå på taget af bygningen på Æbeløgade 4, selv om der oprettes en parkeringsfond til de påkrævede parkeringspladser. Kommunen kan ikke stille krav til ejer om ikke at kunne opsige foreningen ØsterGro. Lejeaftalen er et privatretligt anliggende, og ejendomsejer kan uafhængigt af parkeringsfondsløsningen opsige foreningen, udleje tagfladen til andre formål eller sælge ejendommen til en anden, som måske ikke vil have en tagfarm på taget.
Anden lovgivning
Forvaltningen har undersøgt løsninger inden for anden lovgivning end byggeloven, herunder planloven og byfornyelsesloven, i forhold til foreningens ønske om bibeholdelse af tagfarmen på tagfladen af Æbeløgade 4 (bilag 2 og 5). Byfornyelseslovens formål er at sikre gode boligsociale forhold, og med byfornyelsesloven kan kommunen træffe beslutning om områdefornyelse, bygningsfornyelse og friarealer. Forvaltningen vurderer ikke, at loven kan anvendes i den konkrete sag, da karréen er til erhverv og ikke bolig, og den overvejende del af byggeriet er fra efter 1960 (jf. byfornyelsesloven må der ikke etableres gårdhaver for bygninger etableret efter 1960).
På baggrund af forvaltningens dialog og møder med ØsterGro og foreningens advokat om lovgrundlag i sagen er der enighed blandt parterne om, at planlovens dispensationsbestemmelser kun kan anvendes, hvis ejeren af ejendommen søger om væsentlige anvendelsesændringer af bygningerne. Det er desuden en forudsætning, at anvendelsesændringerne medfører et reduceret parkeringsbehov, der kan begrunde en dispensation fra lokalplanens parkeringsnorm. Se bilag 3, 4 og 5.
Forvaltningen mødtes den 17. januar 2019 med ejeren af ejendommen for at oplyse om senest godkendte forhold på ejendommen og vejlede om muligheder for lovliggørelse af ejendommens bygninger, herunder lovliggørelse af forholdene på tagfladen af Æbeløgade 4.
Ud fra forvaltningens kendskab til bygningernes faktiske anvendelse må ejer forvente, at størstedelen af de i dag påkrævede parkeringspladser fortsat vil skulle være etablerede og tilgængelige enten på ejendommen eller på en anden grund i området.
Det vurderes med andre ord, at den nuværende anvendelse af de tre bygninger på ejendommen stadig medfører et parkeringsbehov svarende til de krav, der er stillet i de seneste byggetilladelser. Det betyder, at der ikke ses at være en saglig begrundelse for at nedjustere parkeringskravet til ejendommen fx ved at dispensere fra lokalplanens bestemmelser om parkering, hvis ejer søger om ændret anvendelse af bygningerne til den nuværende faktiske anvendelse. Det vil ikke være en saglig begrundelse for nedjustering af parkeringskravet, at tagfarmen ØsterGro er et unikt projekt. Forvaltningens vurdering er uddybet i bilag 5.
Forvaltningen er blevet spurgt om muligheden for udarbejdelse af ny lokalplan. Forvaltningen har undersøgt muligheden, og med den gældende kommuneplanramme kan der ikke udarbejdes ny lokalplan med reduceret parkeringskrav. Forvaltningen har endvidere forespurgt hos Økonomiforvaltningen om muligheden for at ændre kommuneplanrammen for området fra blandet erhverv til serviceerhverv for at opnå en ændret parkeringsnorm.
Økonomiforvaltningen har vurderet, at der ikke er nogen planmæssig begrundelse og samtidig oplyst, at parkeringsnormerne i forslag til Kommuneplan 2019, forventes at blive funktionsopdelte, således at der ikke vil være nogen forskel på områder til blandet erhverv og områder til serviceerhverv. Kommuneplanen 2019 forventes at blive vedtaget i december 2019.
Alle løsningsmodeller forudsætter ejers medvirken. Uanset om planlov eller byggelov anvendes, vil der fortsat være et parkeringskrav til ejendommen som ejer skal opfylde, da de nuværende anvendelser i ejendommen medfører et parkeringsbehov.
Økonomi
Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.
Videre proces
Når udvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen straks tage kontakt til ejer af ejendommen Æbeløgade 4. Hvis ejeren ikke inden for en frist på højst 3 måneder fra udvalgets beslutning skriftligt har givet en positiv tilkendegivelse om at indgå i etablering af en parkeringsfond, vil forvaltningen meddele ØsterGro, at tagfarmen på Æbeløgade 4 er opført ulovligt og der vil blive varslet påbud om lovliggørelse af arealet på tagfladen.
Pernille Andersen
/ Hans Christian Karsten
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 8. april 2019
Sagen blev trukket af forvaltningen ved mødet start.