Nye lejekontrakter med Kolonihaveforbundet

Indstilling

Kultur-, Fritids- og Borgerserviceforvaltningen indstiller, at Kultur-, Fritids- og Borgerserviceudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at udkast til lejekontrakt mellem Kolonihaveforbundet og Københavns Kommune om nyttehaver godkendes, jf. bilag 1,
2. at lejekontrakten om nyttehaver ophører efter 30 år og er uopsigelig fra Københavns Kommunes side i lejeperioden,
3. at udkast til lejekontrakt mellem Kolonihaveforbundet og Københavns Kommune om kolonihaver godkendes, jf. bilag 2,
4. at lejekontrakten om kolonihaver ophører efter 30 år og er uopsigelig fra Københavns Kommunes side i lejeperioden,

Kultur-, Fritids- og Borgerserviceforvaltningen indstiller, at Kultur-, Fritids- og Borgerserviceudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

5. at det tages til efterretning, at indtægter fra lejeforhøjelser, som følge af kloakeringsudgifter, tidligere er indarbejdet i budgettet, jf. økonomiafsnittet

6. at det tages til efterretning, at lejeforhøjelsen reguleres årligt efter nettoprisindekset (NPI), jf. økonomiafsnittet.

Problemstilling

Baggrund

Københavns Kommune ejer og udlejer grundarealer til følgende:

• 41 kolonihaveforeninger med mulighed for overnatning om sommeren,
• 25 nytteforeninger uden mulighed for overnatning og
• 6 helårshaver med mulighed for overnatning hele året.

Markedsleje

Kolonihaveforeningerne og nytteforeningerne betaler en meget lav leje – ca. 7 kr./m2 årligt. Borgerrepræsentationen besluttede den 23. januar 2014, at Københavns Kommune skal udleje arealerne til Kolonihaveforbundet til et lejeniveau under markedslejen. Dette medfører en på daværende tidspunkt estimeret mindreindtægt for kommunen på ca. 12 mio. kr. årligt. Københavns Kommune har hjemmel hertil i kolonihavelovens § 8. Markedslejen er formentlig ca. 25-50 kr./m2 årligt.

Udlægning af arealer til kolonihaver

Størstedelen af kolonihaveforeningerne er udlagt som varige kolonihaver i medfør af kolonihaveloven, hvilket betyder, at kolonihaveområdet kun kan nedlægges af Borgerrepræsentationen, hvis:

1. væsentlige samfundsmæssige hensyn gør det nødvendigt at disponere over arealet til et formål, der ikke kan tilgodeses et andet sted i kommunen, og
2. der inden området ryddes, tilvejebringes et nyt kolonihaveområde, som kan erstatte det område, der nedlægges.

Lovliggørelse

Borgerrepræsentationen vedtog i 2021 en proces for lovliggørelse af kolonihaveforeningerne, idet størstedelen af kolonihavehusene ikke overholder bygningsreglementet for kolonihavehuse, herunder kravet om byggetilladelse. Københavns Kommune og Kolonihaveforbundet er ikke enige om, hvorvidt pligten til at lovliggøre husene påhviler kommunen eller forbundet. Det er aftalt, at ansvaret skal placeres under en retssag, som forventes indledt i løbet af få måneder.

Kloakering

Det følger af Spildevandsplan 2018 for Københavns Kommune, at 39 kolonihaveforeninger skal kloakeres senest i 2028. I Budget 2022 blev det besluttet, at udgifterne til kloakeringen skal betales af kolonihaveforeningerne. I 2025 besluttede Borgerrepræsentationen, at de enkelte lodlejere skal betale en årlig lejeforhøjelse på 3.807 kr. årligt i de første 10 år og at lejeforhøjelsen stiger til 8.466 kr. årligt i de næste 60 år.

Denne konkrete sag

Københavns Kommune udlejer som nævnt kommunale arealer til Kolonihaveforbundet til brug for kolonihaver og nyttehaver. Forbundet fremlejer herefter arealerne til de enkelte haveforeninger.

Den 31. december 2026 udløber Københavns Kommunes nuværende 65 lejekontrakter med forbundet om hhv. nyttehaver og kolonihaver, jf. bilag 3. Der skal derfor indgås nye lejekontrakter.

Denne sag drejer sig dermed alene om indgåelse af nye lejekontrakter, også selvom sagen har en vis berøring med spørgsmålene om kloakering og lovliggørelse.

Løsning

Kultur-, Fritids- og Borgerserviceforvaltningen (KFF) har forhandlet nye lejekontrakter med Kolonihaveforbundet (KHF), jf. bilag 1 og 2. Kontrakterne skal godkendes af Borgerrepræsentationen (BR), da lejekontrakterne er uopsigelige fra København Kommunes side i 30 år.

Lejekontrakter for nyttehaver

I lejekontrakterne for nyttehaver (daghaver) videreføres de gældende vilkår stort set uændret, dog forlænges kontraktperioden fra 15 til 30 år.

Lejekontrakter for kolonihaverne

I lejekontrakterne for kolonihaverne videreføres de gældende vilkår med enkelte ændringer. Det gælder bl.a., at kontraktperioden forlænges fra 15 til 30 år, og at BR’s beslutning af 18. september 2025 om lejeforhøjelse som følge af kloakering i varige kolonihaver indarbejdes, jf. økonomiafsnittet.

Der er en række vilkår, jf. bilag 4, som det ikke er lykkedes for KFF at nå til enighed med KHF om. Det gælder primært følgende vilkår:

Lejekontraktens varighed

KHF ønsker, jf. bilag 4 (§ 6), lejekontrakter, der er tidsubegrænsede og med 10-30 års opsigelsesvarsel. KHF begrunder ønsket med, at tidsbegrænsede kontrakter kan vanskeliggøre bankfinansiering af køb af kolonihavehuse, fordi banken ikke har sikkerhed for 20 års lejeforhold fra lånets optagelse. Ifølge KHF vil finansieringsmulighederne derudover gradvist blive forringet, jo tættere kontrakten kommer på udløb.

KFF anbefaler derimod 30-årige tidsbegrænsede lejekontrakter med automatisk udløb og genforhandling efter 18 års lejeperiode. Det giver Københavns Kommune (KK) mulighed for at genforhandle og korrigere eventuelle uhensigtsmæssige vilkår i lejekontrakten, hvilket er svært med en uopsigelig lejekontrakt med et opsigelsesvarsel på mindst 10 år, samtidig med at der altid vil være mindst 10-12 års restløbetid, som sikrer mulighederne for lånoptag.

Ansvar for uretmæssigt byggeri hos de enkelte lodlejere

De gældende lejekontrakter fra 2011 fastlægger, at KHF har ansvaret for, at kolonihavehusene er lovligt opført. Hvis en lodlejer (ejer af et kolonihavehus) opfører byggeri i strid med lejekontrakterne, kan KK meddele KHF påbud om, at den pågældende haveforening skal opsige lodlejeren. KHF skal udforme sine lejekontrakter med haveforeningerne, så dette er muligt.

KHF ønsker, jf. bilag 4 (§ 4.1-§ 4.5), derimod ikke at videreføre det nuværende kontraktmæssige ansvar for, at byggeriet er lovligt. KHF henviser til, at forbundet via fremlejekontrakterne alene kan pålægge haveforeningerne at stille krav til de enkelte lodlejere. KHF ejer ikke bygningerne, har ikke myndighedskompetence til at vurdere, om et byggeri overholder gældende byggeregler, og kan ikke selv gennemføre en fysisk lovliggørelse af et ulovligt byggeri.

KFF anbefaler, at de nuværende vilkår videreføres i de nye lejekontrakter, så det fortsat er KHF's ansvar at sikre, at byggeriet er lovligt. Baggrunden er, at KK ikke er part i lejekontrakterne med haveforeningerne. Det er KHF derimod, og det er derfor kun KHF, der har mulighed for at indrette lejekontrakterne med haveforeningerne sådan, at nødvendige opsigelser af lodlejere kan finde sted. Hvis KHF ikke er ansvarlig for lovligheden af byggeriet over for KK, risikerer kommunen at blive afskåret fra at handle på ulovligheder, idet KK ikke kan rette krav direkte mod haveforeningerne og lodlejerne.

KHF’s samlede bemærkninger og ændringsønsker fremgår af bilag 5.

Hvis KHF ikke ønsker at underskrive lejekontrakterne på grund af de nævnte uenigheder, anbefaler KFF, at der i stedet indgås lejekontrakter direkte med de enkelte haveforeninger. KFF og KHF har drøftet de nye lejekontrakter i omtrent et år uden at nå til enighed om en endelig aftale, selv om kontrakterne i det væsentlige svarer til de nuværende og indeholder de politisk besluttede vilkår om udgifter til kloakering. Direkte lejekontrakter med haveforeninger vil øge KFF’s administrative udgifter. For at sikre udgiftsneutralitet for kommunen kan udgifterne modsvares af en tilsvarende merleje for de berørte haveforeninger.

Politisk handlerum

Kultur-, Fritids- og Borgerserviceudvalget (KFU) kan vælge at imødekomme et eller flere af KHF’s ønsker til lejekontrakterne, herunder kontrakternes varighed og ansvaret for at håndhæve lovligheden af byggeri.

Lejekontrakternes varighed

KFU kan indstille over for BR, at lejekontrakterne bliver tidsubegrænsede, så de alene ophører ved opsigelse (enten fra KK eller KHF). Det vil begrænse kommunens fremadrettede handlemuligheder, hvis der opstår uhensigtsmæssige forhold. Begrænsningen afhænger af opsigelsesvarslets længde, som fx kan fastsætte til 10, 20 eller 30 år.

Hvis lejekontrakterne bliver tidsubegrænsede, kan KFU indstille over for BR, at KK får ret til ensidigt at ændre vilkårene i lejeperioden. Det kan fx indebære, at KK forbeholder sig retten til at:

• at forhøje lejen i lejeperioden ud over den aftalte nettoprisindeksering, dog maksimalt til markedslejen.
• at ændre vilkår om fx ventelister, vedligeholdelsesansvar eller forhold, der viser sig uhensigtsmæssige i lejekontrakterne.
• at ændre vilkårene, i det omfang KK finder det hensigtsmæssigt og sagligt begrundet.
• at ændre lejekontrakterne ved relevante lovændringer.

Håndhævelsen af lovlighed af byggeri

KFU kan indstille over for BR, at KFF udarbejder et oplæg til, at KK overtager KHF’s nuværende forpligtelse til at håndhæve lovligheden af lodlejernes byggeri. KFF kan i den forbindelse undersøge muligheden for at indgå en aftale med KHF og haveforeningerne, som giver kommunen de nødvendige fuldmagter til at kontakte lodlejerne direkte og sikre håndhævelsesmuligheder, hvis der er ulovlige forhold.

Overtagelsen forventes at medføre udgifter til administrativt personale i kommunen på groft estimeret ca. 8 mio. kr. årligt. KFF vurderer, at udgiften bør modsvares af en merleje for KHF og dermed lodlejerne, så overtagelsen samlet set bliver udgiftsneutral for KK. Det svarer til en anslået merleje på ca. 3.500 kr. årligt pr. havelod. Hvis denne løsning vælges, vil KFF forelægge KFU, ØU og BR en særskilt indstilling herom.

KFF har bedt om, at Kolonihaveforbundet forholder sig til en sådan ordning, men har ikke modtaget svar.

Alternativt kan de nuværende lejekontrakter forlænges med ét år, så der bliver tid til yderligere drøftelser med KHF om nye, længerevarende lejekontrakter. Der er i kommunens budgetter fra primo 2028 indarbejdet indtægter fra kolonihaverne til finansiering af den igangsatte kloakering. Disse indtægter forudsætter indgåelse af nye lejekontrakter.

Økonomi

BR besluttede den 26. juni 2025 at igangsætte kloakeringen af de første 13 kolonihaveforeninger, og at udgifterne til kloakeringen skulle lægges videre til kolonihavelejerne via en årlig lejeforhøjelse på 7.449 kr. (2025 p/l). Den 18. september 2025 besluttede BR at indfase lejeforhøjelsen efter en trappemodel med en årlig lejeforhøjelse på 3.807 kr. (2025 p/l) i år 1-10 og 8.466 kr. (2025 p/l) fra år 11 og frem. De økonomiske konsekvenser heraf, inklusiv de forventede lejeindtægter, blev indarbejdet i budgettet i forbindelse med BR’s beslutninger herom.

De nye lejekontrakter følger desuden BR’s beslutning af 26. juni 2025 om, at kloakeringsudgifterne tilbagebetales via en lejeforhøjelse, som årligt reguleres efter nettoprisindekset (NPI). I de gældende lejekontrakter reguleres lejen med 2 pct. årligt.

For de resterende 26 varige kolonihaveforeninger, der skal kloakeres, forelægges BR en særskilt sag, hvor de økonomiske konsekvenser, herunder de forventede lejeindtægter, indarbejdes i budgettet ved projektets igangsættelse. Det forventes, at der kan fremsættes forslag om planlægningsbevilling til Overførselssagen 2026-2027.

De nye lejekontrakter har således i sig selv ingen bevillingsmæssige konsekvenser, men sikrer implementering af tidligere beslutninger.

Hvis kontrakterne ikke er underskrevet af begge parter ved kloakeringsprojektets afslutning, giver de gældende kontrakter mulighed for at opkræve lejeforhøjelse som følge af forbedringer.

Videre proces

Efter KFUs stillingtagen skal sagen behandles af Økonomiudvalget den 8. december 2026 og BR den 17. december 2026. Hvis lejekontrakterne godkendes af BR, sendes de til KHF til underskrift.