Forslag til tillæg nr. 6 til lokalplan nr. 301 1-5 Ørestad Nord, Amager Vest

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til at sende forslag til tillæg nr. 6 til lokalplan nr. 301 1-5 Ørestad Nord i høring. I forslaget er anvendelsesbestemmelserne for området ændret for at muliggøre nybyggeri til almene ungdomsboliger og private kollegieboliger ved Amagerfælledvej.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at forslag til tillæg nr. 6 til lokalplan nr. 301 1-5 ”Ørestad Nord” (bilag 1) offentliggøres på Københavns Kommunes hjemmeside ”Bliv Hørt” og udsendes i offentlig høring i 8 uger.

Problemstilling

By & Havn I/S har anmodet Teknik- og Miljøforvaltningen om at få udarbejdet et tillæg til lokalplan 301Ørestad Nord med tillæg 1-5. Tillægget skal muliggøre at opføre en boligbebyggelse til ungdoms- og kollegieboliger samt et meget begrænset antal små familieboliger på et areal ved Amagerfælledvej mellem Rued Langgaards Vej og Kaj Munks Vej. Arealet er i den gældende lokalplan fastlagt til serviceerhverv. For at boligbyggeri kan tillades, skal lokalplanens anvendelsesbestemmelser for området ændres med et tillæg til lokalplanen.

Løsning

Forslaget til lokalplantillægget muliggør to bygninger på en aflang grund langs Amagerfælledvej, der skal rumme op til 137 almene ungdomsboliger med eget køkken og bad, en mindre andel små almene familieboliger samt mindst 289 private kollegieboliger med eget bad og adgang til fælleskøkkener og andre fælleslokaler. Begge bygninger opføres i op til 27 meters højde, har store vinduespartier og tegl som bærende facademateriale.

Placeringen ved Amagerfælledvej giver udfordringer i form af trafikstøj. Udfordringerne løses ved, at de almene ungdomsboliger placeres væk fra støjen, mens fordelingsgangene til de enkelte boliger og fælleskøkkener placeres ud mod Amagerfælledvej. De private kollegieboliger placeres både mod IT-Universitetet og Amagerfælledvej, hvor trafikstøjen mindskes med særlige støjkarnapper. Bygherrens rådgiver har udarbejdet en analyse om støjniveauet langs Amagerfælledvej, der viser, at belastningen mod Amagerfælledvej bliver op til 71 dB. Dermed opfyldes kommuneplanens betingelser. Friarealerne bag bygningerne vil kunne overholde støjgrænserne på 58 dB.

Byliv

Projektet vil med over 400 boliger til unge og studerende i tilknytning til de store uddannelsesinstitutioner i området bidrage med byliv til området og skabe mere tryghed langs Amagerfælledvej, Rued Langgaards Vej og Kaj Munks Vej. Herudover kræver lokalplantillægget at en minimumsandel af facadestrækningerne mod Amagerfælledvej og Rued Langgaards Vej skal indrettes med høje stueetager til udadvendte funktioner, hvilket sikrer mulighed for en udadvendt funktion såsom café eller restaurant i kollegiets stueetage mod Amagerfælledvej, hvor der også er planlagt et fælleslokale, der skal fungere som møde- og læsesal.

Miljø og Bynatur

Friarealerne etableres på terræn omkring bygningerne på et hævet dæk og på tagterrasser blandt andet i kombination med kollegiets fælleskøkkener. Friarealet på det hævede dæk etableres med buske og græsarealer, derudover plantes træer både i gårdrummet og langs Amagerfælledvej, Rued Langgaards Vej og Kaj Munks Vej. Lokalplanen Ørestad Nord fastlægger friarealer for hele området under ét. Dermed dækkes behovet for friarealer bl.a. ved parkområdet Grønningen, byrum ved kanalerne og pladser i Ørestad Nord, som er tilstrækkeligt store til at indfri den for de nye boliger krævede friarealprocent på 30.

Almene boliger og private kollegieboliger

Lokalplanområdet ligger i Amager Fælled Skole skoledistrikt, hvor den almene boligandel ligger mellem 20-30 %. Det betyder, at der i henhold til kommuneplanens retningslinjer kan stilles krav om almene boliger efter en konkret vurdering af det enkelte projekt. Lokalplantillægget skal muliggøre et alment ungdomsboligprojekt med i alt 137 boliger. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer, at der herudover indarbejdes en mindre andel små familieboliger målrettet boligsocial anvisning. Boligerne etableres i projektet med udgangspunkt i ”Aftale om boliger til flygtninge i København” mellem Københavns Kommune og BL fra 2016, hvoraf det fremgår, at kommunen vil stille krav om op til 20 % små familieboliger i almene nybyggeriprojekter for at tilgodese boligbehovet for denne målgruppe. Boligerne etableres som to-rums boliger á ca. 50 m2 i gennemsnit. Forvaltningen forventer, at der primo 2017 indsendes en ansøgning fra den almene boligorganisation.

Teknik- og Miljøforvaltningen er i dialog med bygherren om dennes koncept for små kollegieværelser, som udfordrer forvaltningens praksis for krav til kollegieværelsers minimumsstørrelser på netto 14 m2 (eksklusiv fællesarealer). Bygherre vil til gengæld for de mindre værelser bygge i en materiale- og indretningsmæssig høj kvalitet samt sikre beboernes adgang til større fællesarealer. Disse forhold vil blive håndteret i forbindelse med den konkrete byggesag, idet lokalplanens krav til boligstørrelser baserer sig på kommuneplanens retningslinier for boligstørrelser på minimum 25 m2 brutto etageareal pr. bolig (inklusiv fællesarealer).

Parkering

Kommuneplan 2015 fastsætter p-normen for ungdoms- og kollegieboligbyggeri til 1 parkeringsplads pr. 300 m2 etageareal, en p-norm for familieboliger på 1 parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal og 4 cykelparkeringspladser pr. 100 m2 boligareal, som skal etableres på egen grund. Ved et etageareal på i alt ca. 15.500 m2 svarer dette til ca. 51 parkeringspladser og ca. 620 cykelpladser. Bilparkering er placeret langs de vestlige facader og herunder i en plint under kollegieboligernes opholdsarealer. Cykelparkering indrettes på arealerne mod Amagerfælledvej, Rued Langgaards Vej og Kaj Munks Vej, på dækket oven på kollegiets parkeringsplint samt er overdækket i skure og kælderrum.

Intern høring

Der er foretaget en intern høring af Amager Vest Lokaludvalg i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring.

Amager Vest Lokaludvalg har fremført følgende synspunkter i høringssvaret.

1. Lokaludvalget bemærker, at lokalplanen er udtryk for, at endnu et areal udlagt til serviceerhverv ønskes omlagt til boligbyggeri på Amager.
2. Lokaludvalget mener, at friarealet er meget begrænset. Udvalget foreslår, at bebyggelsen trækkes tilbage, så der etableres et grønt bælte med træer og buske mod Amagerfælledvej, der kan blive del af et længere grønt forløb langs Amagerfælledvej fra Njalsgade mod Røde Mellemvej.
3. Lokaludvalget foreslår, at det lange facadeforløb bliver brudt op på midten for at skabe en åbning mod IT-Universitetet, som planlagt i den eksisterende lokalplan.
4. Lokaludvalget påpeger, at høringsperioden var for kort og stemmer ikke overens med kommunens ønske om at ville høre sine borgere i lokale sager.    

Forvaltningens bemærkninger

1. By & Havn I/S har oplevet, at de forholdsvis små byggefelter til erhverv ikke har været attraktive for erhvervsudviklere, mens behovet for ungdomsboliger er steget. Forvaltningen vurderer, at placeringen tæt på store uddannelsesinstitutioner er hensigtsmæssig til ungdomsboliger, og en anvendelsesændring derfor kan anbefales.
2. Friarealerne ved boligerne er begrænsede, men de nye boliger har andel i lokalplanområdets fælles friarealer; det store parkareal (grønningen), pladserne og kanalerne i Ørestad Nord. Byggeriet kan ikke trækkes yderligere tilbage grundet byggefeltets relativt smalle karakter. Lokalplantillægget indeholder træer og begrønning langs facaderne mod Amagerfælledvej, der delvist imødekommer lokaludvalgets ønsker. Der er ikke planlagt et sammenhængende grønt forløb langs Amagerfælledvej.
3. Afstanden mellem byggefelterne er i tillægget mindsket for at reducere trafikstøj, der ellers ville trænge ind til friarealerne mod vest, mens det mindre byrum, der tidligere har været planlagt ved Amagerfælledvej, fjernes. Dette giver et længere facadestræk mod Amagerfælledvej, men også et mindre støjbelastede friareal bag byggeriet.
4. Lokaludvalget blev af forvaltningen første gang gjort opmærksom på anvendelsesændringen fra serviceerhverv til ungdoms- og kollegieboliger den 1. november 2016. Høringsmaterialet til ændringsforslagene til lokalplan 301 1-5 blev siden sendt i høring til Amager Vest Lokaludvalg den 17. november 2016 med en 15 dages høringsfrist, hvilket overholder den mellem lokaludvalgene og forvaltningen aftalte høringslængde på minimum 14 dage. Herudover præsenterede forvaltningen projektet for Amager Vest Lokaludvalgs halvårsmøde den 29. november. Høringsperioden forløb i en periode med et møde i lokaludvalgets planarbejdsgruppe, men svarfristen lå forud for lokaludvalgets decembermøde. Således har høringssvaret til kommunen måttet tages til efterretning af de lokaludvalgsmedlemmer, der ikke har plads i arbejdsgruppen. Lokaludvalget vil sammen med øvrige borgere få mulighed for at afgive høringssvar i planens høringsperiode.

Miljøvurdering

Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at planforslaget ikke medfører miljømæssige konsekvenser. Det betyder, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Indstilling om tilsagn til kommunal støtte til etablering af almene boliger vil blive forelagt Borgerrepræsentationen særskilt. Finansiering til støtte af almene boliger afholdes fra den eksisterende bevilling til kommunal grundkapital.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt forslaget til lokalplantillægget, sender Teknik- og Miljøforvaltningen det i høring i 8 uger. Planforslaget kan sendes i offentlig høring umiddelbart efter Teknik- og Miljøudvalget har godkendt lokalplanforslaget, jf. Borgerrepræsentationens delegation af 12. november 2015. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningen gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslaget. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen i medio 2017.

                                    Pernille Andersen

                                                                      / Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 23. januar 2017

 Indstillingen blev trukket af forvaltningen.