Dispensation fra lokalplan nr. 197 "Søndre Frihavn"

Se alle bilag

Dispensation fra lokalplan nr. 197 "Søndre Frihavn"

Teknik- og Miljøudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 21. juni 2006

Sager til beslutning

14. Dispensation fra lokalplan nr. 197 "Søndre Frihavn"

TMU 381/2006 J.nr. 611:201.0003/06

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

at der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 197 "Søndre Frihavn" § 6, stk. 1, pkt. b (om bebyggelsesplan), i forbindelse med etablering af en gangbro mellem kontorbygningerne Midtermolen 1 og Midtermolen 3, matr.nr. 934 Østervold Kvarter, København, på betingelse af, at gangbroen kun opretholdes så længe, bygningerne benyttes til FN-formål og brugere med tilsvarende sikkerhedsmæssige hensyn, hvorefter gangbroen skal fjernes, og de oprindelige forhold retableres,

RESUME

Ingeniørfirmaet Birch & Krogboe har for ejeren Alm. Brand Forsikring A/S søgt om tilladelse til af at etablere glasindklædte gangbroer i 2. sals højde mellem kontorbygningerne Midtermolen 1 og 3 henholdsvis mellem kontorbygningerne Midtermolen 3 og 5. Gangbroernes placering og udformning fremgår af vedlagte bilag 1. Bilag 2 viser udformningen af gangbroen mellem Midtermolen 1 og 3.

Gangbroen mellem Midtermolen 1 og 3 er begrundet i funktionelle og sikkerhedsmæssige krav for de indflyttede FN-organisationer (IAPSO, FAO og UNOPS).

Gangbroen opføres i et område, der er omfattet af lokalplan nr. 197 "Søndre Frihavn", vedtaget af Borgerrepræsentationen 5. december 1991 og endeligt bekendtgjort 12. december 1991. Gangbroen placeres uden for de i lokalplanens § 6, stk. 1, pkt. b, fastlagte byggefelter (bilag 3) og forudsætter derfor dispensation i henhold til planlovens § 19, stk. 1.

Plan & Arkitektur har i perioden 26. april til 11. maj 2006 foretaget den i planlovens § 20, stk. 1, foreskrevne naboorientering om dispensationen, for så vidt angår begge de oprindeligt ansøgte gangbroer. Der er modtaget 12 henvendelser helt overvejende fra beboere på Midtermolen, der gør indsigelse mod, at der meddeles dispensation til gangbroerne primært på grund af forringelse af boligernes udsigt mod vest.

Forvaltningen kan anbefale dispensation til gangbroen mellem Midtermolen 1 og 3, begrundet med FN-organisationernes særlige funktionelle og sikkerhedsmæssige behov, samt at gangbroen har en let og transparent karakter og en æstetisk tilfredsstillende udformning. Dispensationen foreslås meddelt på betingelse af, at gangbroen kun opretholdes så længe, omhandlede bygninger benyttes til FN-formål og brugere med tilsvarende sikkerhedsmæssige hensyn, hvorefter gangbroen skal fjernes og de oprindelige forhold retableres.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Ingeniørfirmaet Birch & Krogboe har for ejeren Alm. Brand Forsikring A/S søgt om tilladelse til af at etablere gangbroer mellem kontorbygningerne Midtermolen 1 og Midtermolen 3 henholdsvis mellem kontorbygningerne Midtermolen 3 og Midtermolen 5. Gangbroernes placering og udformning fremgår af vedlagte bilag 1. Bilag 2 viser udformningen af gangbroen mellem Midtermolen 1 og 3.

Med e-mail af 8. juni d.å. har Alm. Brand tilbagetrukket sin ansøgning, for så vidt angår gangbroen mellem Midtermolen 3 og 5. Endvidere anfører selskabet nogle supplerende oplysninger om baggrunden for de af FN stillede sikkerhedsmæssige krav, der begrunder, at forbindelse via parkeringskælder ikke er mulig og den deraf følgende nødvendighed af en gangbro mellem Midtermolen 1 og 3. Dette er nøjere refereret under nedenstående afsnit Mulighed for forbindelse via kælder.

Gangbroen mellem Midtermolen 1 og 3 etableres på 2. sals niveau og forbinder trapperummene i bygningernes gavle. Gangbroen har en længde på 12,70 m og udføres i rustfrit stål med beklædning af klart glas i store flader med et minimum af sprosser for at opnå et så let og transparent udtryk som muligt. Det bemærkes, at gangbroen er tegnet af PLH Arkitekter, der i sin tid projekterede bebyggelsen på Midtermolen.

Planlægning

Gangbroen opføres i et område, som er omfattet af lokalplan nr. 197 "Søndre Frihavn", vedtaget af Borgerrepræsentationen 5. december 1991 og endeligt bekendtgjort 12. december 1991.

I lokalplanens § 6, stk. 1, pkt. b, bestemmes, at bebyggelse i princippet skal opføres i overensstemmelse med den på tegning nr. 26.350 viste bebyggelsesplan, der vedlægges som bilag 3.

Det fremgår endvidere, at Magistraten (nu Teknik- og Miljøudvalget) kan godkende afvigelser herfra, når den karakter af området, lokalplanen søger at skabe, ikke derved ændres.

Afvigelser fra lokalplanen

Gangbroen vil indgå som en del af den samlede bebyggelse med placering uden for de i lokalplanens § 6, stk. 1, pkt. b, fastlagte byggefelter. Det ansøgte forudsætter derfor dispensation fra lokalplanen.

Naboorientering

Plan & Arkitektur har i perioden 26. april til 11. maj 2006 foretaget den i henhold til planlovens § 20, stk. 1, foreskrevne naboorientering om dispensationen, for så vidt angår begge de oprindeligt ansøgte gangbroer.

Ved udløbet af fristen for bemærkninger er modtaget følgende henvendelser:

1. E-mail af 27. april 2006 fra Ole Føgh, Midtermolen 14,4. th.

Spørger om det er rigtigt, at gangbroen mellem Midtermolen 3 og 5 ikke opføres parallelt med bygningsfacaderne. I bekræftende fald ønskes informationen om den "skæve" gangbro udsendt som del af naboorienteringen, da dette forhold har betydning for vurderingen af æstetikken.

2. E-mail af 30. april 2006 fra Jerzy B. Tarnowski, Midtermolen 18, 4. th.

Protesterer mod de ansøgte gangbroer og opfordrer kommunen til at stoppe kontorejendommenes misbrug af havnefronten. Mener at gangbroerne vil give karakter af kontorby på Midtermolen. Er uenig i kommunens positive vurdering af projektets æstetik og finder, at gangbroerne vil begrænse udsigten fra lejlighederne mod vest. Foreslår at der i stedet etableres forbindelse mellem kontorbygningerne via kælderen.

3. Brev af 3. maj 2006 fra Ejerlejlighedsforeningen Midtermolen 14-18 v/ Martha Gaber Abrahamsen

Oplyser, at man med brev af 28. april 2006 har meddelt Alm. Brand, at foreningen fastholder kravet om, at de ansøgte gangbroer kræver dispensation fra gældende deklaration for området (deklaration tinglyst 9. januar 1995), som tidligere meddelt Alm. Brand med brev af 3. april 2006. Foreningen henviser til brev fra Alm. Brand, hvori henvises til en redegørelse fra advokatfirmaet Plesner, Svane, Grønborg, hvori konkluderes, at deklarationen ikke er til hinder for etablering af gangbroerne. Er uenig i denne konklusion og opfordrer kommunen til ikke at udstede byggetilladelse.

4. E-mail af 8. maj 2006 fra Morten og Conny Reverony, Midtermolen 16, 4. th.

Protesterer mod etablering af de ansøgte gangbroer. Mener at det vil ændre området, og at man ikke kan fravige lokalplanen og gældende deklaration eller give dispensation ved en naboorientering. Anfører at udsynet til vandet mellem kontorbygningerne bliver stærkt forringet, og at gangbroerne giver indbliksgener i lejlighederne. Påpeger at der er gennemgangsmulighed gennem parkeringskælderen. Derudover har gangbroen mellem Midtermolen 3 og Midtermolen 5 ikke nogen relevans, da de to bygninger ikke har noget med hinanden at gøre.

5. E-mail af 8. maj 2006 fra Christoffer Bundgaard og Janne Jakobsen, Midtermolen 8, 3. th.

Gør indsigelse mod de ansøgte gangbroer. Anfører at området omkring Midtermolen bør fungere som foregangseksempel på en fornuftig blanding af kontor og beboelse, hvorfor der skal tages hensyn til beboernes ønske om lys og sol og en pæn udsigt. Gangbroerne er, uanset hvor lette og transparente de påstås at være, skæmmende og medfører mindre lys og sol for boligerne på Midtermolen. Der stilles spørgsmål ved, om gangbroerne er så vigtige, at de overgår de gener, de vil påføre de ellers attraktive boliger.

6. E-mail af 9. maj 2006 fra Vibeke og Clemens Georgi, Midtermolen 10, 2. th.

Oplyser at en af gangbroerne etableres lige over for deres lejlighed, hvorved udsigt og aftensol ikke kun vil fratages denne lejlighed, men samtlige lejligheder i Midtermolen 10. Der gøres indsigelse, herunder grundet deraf følgende forringelse af lejlighedernes værdi.

7. Brev af 8. maj 2006 fra Peter Ole Jensen, Midtermolen 12, 4. mf.

Protesterer mod etablering af gangbroerne ud fra såvel generelle miljømæssige og nærdemokratiske principper som ud fra den konkrete forringelse af udsigten mod Vestbassinnet. Finder det betænkeligt, at kommunen tilgodeser en enkelt ejendomsbesidders profitmaksimering på bekostning af områdets unikke miljø, nemlig udsigten mod havnebassinerne og sundet. Gangbroerne vil medføre en betydelig forringelse af udsigten mod Vestbassinnet og Amerika Kaj, uanset de udføres i glas. Boligernes værdi vil dermed blive forringet.

8. Brev af 10. maj 2006 fra Otto Käszner, Svenstrupvej 3 B, Hørsholm

Anfører at de ansøgte "skywalks" (gangbroer) i 2. sal højde klart vil forringe udsynet fra boligerne til Amerika Kaj og omvendt. De glas-indklædte gangbroer vil kun lejlighedsvis opleves transparente og vil under de fleste belysninger opleves som faste bygningsdele. Udsynet til Vestbassinnet er begrænset til de to bygningsmellemrum og yderligere forringet af den 1,5 m høje plint mellem bygningerne. Gangbroerne vil ikke kun forringe boligernes udsyn, men også være en krænkelse af en krumtap i kommunens planlægning og udvikling af havneområderne, nemlig den visuelle kontakt mellem havnen og de tilstødende områder.

9. Brev af 10. maj 2006 fra PFA pension v/ områdechef Vagner Ottosen

Gør som ejer af udlejede restlejligheder Indiakaj 9-13 og Midtermolen 2-12 indsigelse mod, at der meddeles dispensation til de ansøgte gangbroer. Udsigten fra mange af lejlighederne vil blive forringet, og materialevalget af glas og stål vil medføre generende refleksioner. Områdets karakter vil ændres, og lejlighedernes værdi forringes. Adgang mellem kontorbygningerne må fortsat kunne ske enten på terræn eller gennem parkeringskælderen.

10. E-mail af 11. maj 2006 fra Ejerlejlighedsforeningen Midtermolen 14-18 v/ Martha Gaber Abrahamsen

Anfører at foreningen løbende har underrettet kommunen om, at gangbroerne efter foreningens opfattelse kræver dispensation fra den private deklaration for Midtermolen. Mener ikke at fravigelsen fra lokalplanen kan begrundes i hensynet til indflytn ing af samme lejer i Midtermolen 1 og 3, og rejser spørgsmålet, om broen skal fjernes, når lejesituationen ikke længere er som beskrevet. Hensynet forekommer desuden uforståeligt, da der er adgang mellem bygningerne via terræn og kælder, og sikkerhedsmæssigt udgør gangbroerne sandsynligvis en større risiko end en kælderforbindelse. Anfører at en så markant ændring af bebyggelsen er en urimelig høj pris, når henses til bruddet med områdets karakter med store selvstændige bygningsvoluminer og spændende kig og sigtelinier mellem bygningerne og mener ikke de medsendte illustrationer viser forringelsen af disse udsigter. Gør opmærksom på, at den ene gangbro er placeret "skævt" i forhold til bygningernes længdeakse og frygter derfor, om hensynet til arkitekturen og æstetikken bliver kvalificeret tilgodeset ved den endelige udformning. Påpeger beboernes legitime interesser i at beskytte deres værdier mod hensynet til Alm. Brands optimering af en lejeaftale, især når dette hensyn forekommer uforståeligt og kan få uheldige arkitektoniske konsekvenser.

11. E-mail af 11. maj 2006 fra Martha Gaber Abrahamsen, Midtermolen 18, 4. tv. (affattet på engelsk)

Anfører at forbindelse mellem kontorbygningerne kan foregå via kælderen, og at der ingen begrundelse er for gangbroen mellem Midtermolen 3 og 5. De naboorienteringen vedlagte illustrationer viser ikke, at det hævede areal i mellemrummene mellem kontorbygningerne er indrettet med træer, havemøbler og rækværk, således at gangbroerne vil medføre en lukning til 3 sals højde. Den korte gangbro mellem Midtermolen 1 og 3 vil få de to bygninger til at syne som ét langt volumen og således blokere en stor del af udsigten til Vestbassinnet. Det kan dog accepteres, hvis broen er absolut nødvendig. Derimod er den længere gangbro mellem Midtermolen 3 og 5 meget værre, fordi den blokerer udsigten fra Amerika Kaj til Langelinie (Dahlerups Plads med den kommende skulpturgruppe "Det genmodificerede Paradis" af Bjørn Nørgaard) og videre til Trekroner, Middelgrundsfortet og Sverige. Herefter følger nogle betragtninger om udviklingen af havneområderne, hvor kontakten til vandet har været essentiel, og der henvises til ByskabsAtlas København 2003, s. 23, hvor udsigterne over havnen og sundet er beskrevet som en stor kvalitet for hele byen. Alm. Brands behov kan opfyldes med sikre forbindelser mellem bygningerne i kælderniveau, og "usynlige" gangbroer må ikke ødelægge arkitekturen og udsigten for områdets beboere.

Efterfølgende har Martha Gaber Abrahamsen fremsendt uddrag af Otto Käszners brev (8) som supplement til sine bemærkninger.

12. E-mail af 11. maj 2006 fra Bent Henrik Madsen, Midtermolen 18, 5. tv.

Protesterer mod at der gives dispensation. Gangbroerne vil medføre begrænsning af beboernes udsyn mod vest, uanset hvor spinkel konstruktionen bliver. Mener ikke at argumentet om sammenhængende lokaler til brug for en international organisation er rationel i relation til planlovens § 1 (formålsbeskrivelsen) om at sikre, at samfundsudviklingen sker på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskers livsvilkår. Hævder at der intet er til hinder for at benytte kælderen som adgang mellem kontorbygningerne og mener, at et eventuelt sikkerhedsargument for gangbroerne er det rene vrøvl. Anfører at området er så tæt bebygget i dag, at selv den mindste udvidelse sker på bekostning af udsyn og fornemmelse af luft omkring bygningerne samt beboerne. Anbefaler sagen behandlet af politikerne, og at de berørte grupper får mulighed for foretræde for udvalget. Såfremt der gives tilladelse (af kommunen), har beboerne intet andet valgt end at anlægge civilt søgsmål mod ejeren (Alm. Brand).

Forvaltningens bemærkninger

Indledningsvis bemærkes, at gangbroen mellem Midtermolen 3 og Midtermolen 5 i det oprindeligt modtagne projektmateriale er vist med en "skæv" placering. Efterfølgende har Alm. Brand fremsendt revideret projekt, hvorefter begge gangbroer placeres symmetrisk og vinkelret på gavlene og altså parallelt med facaderne. Dette er telefonisk meddelt indsigeren under 1. Som nævnt ovenfor er denne gangbro senest udtaget af projektet efter ønske fra Alm. Brand og kommenteres derfor ikke yderligere i det følgende.

De indkomne henvendelser omhandler overvejende følgende forhold:

· Forringelse af udsigtsforholdene samt generende indblik og lysrefleksioner

· Muligheden for etablering af forbindelse mellem kontorbygningerne via kælderen

· Forholdet til den private servitut

Udsigtsforhold, indbliksgener og lysrefleksioner

Gangbroen mellem Midtermolen 1 og 3 er ønsket af Alm. Brand Forsikring A/S for at kunne etablere fysisk forbundne kontorlejemål på tværs af de to kontorbygninger. Dette begrundes med et nødvendigt behov for internt sammenhængende kontorlokaler hos de indflyttede FN-organisationer; IAPSO og FAO samt UNOPS, der senest er etableret og er anledning til det aktuelle behov for en samlet udvidelse, hvorefter FN-organisationerne disponerer over hele Midtermolen 3 og dele af Midtermolen 1. Etablering af en gangbro mellem Midtermolen 1 og 3 er et krav fra FN's sikkerhedsorganisation og er indføjet som en forudsætning i den lejekontrakt, der er indgået mellem Udenrigsministeriet og Alm. Brand Ejendomsinvest A/S. Endvidere fremgår bl.a. af lejekontrakten, at broen udføres i stål og glas (sikkerhedsglas).

Det bemærkes i øvrigt, at Udenrigsministeriet for tiden har formandskabet og sekretariatsfunktionen for et bredt udvalgsarbejde, der har til formål at belyse mulighederne for i fremtiden at tiltrække yderligere FN-funktioner til landet og for at samle alle FN-enheder i København i en ny "FN-by". Der foreligger endnu ingen afklaring heraf.

Uanset at gangbroen fremtræder med et let og transparent udtryk, vil den i sagens natur medføre en vis forringelse af udsigtsforholdene mod vest for de overfor liggende boliger. Plinten mellem kontorbygningerne samt platantræerne i midteraksen af Midtermolen og træplantningerne i mellemrummene mellem kontorblokkene indebærer, at udsigtsforholdene fra boligerne til dels allerede er beskåret. Det bemærkes i øvrigt, at boligerne har deres væsentligste udsigt mod øst direkte ud over Østbassinnet mod Langelinie samt Yderhavnen/Sundet for de øverste boligers vedkommende.

Forvaltningen vurderer, at gangbroen mellem Midtermolen 1 og 3 kun i mindre grad er indgribende i forhold til områdets overordnede karakter, selv om broen utvivlsomt vil påvirke udsigtsforholdene for et antal boliger i Midtermolen 8-12. Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles den fornødne dispensation hertil, men foreslår, at dispensationen betinges af, at broen skal fjernes, når kontorbygningerne ikke længere benyttes til FN-formål eller brugere med tilsvarende sikkerhedsmæssige hensyn.

De i visse af indsigelserne nævnte indbliksgener kan ikke siges at være større end de nuværende indbliksmuligheder fra kontorbygningerne. Mellem kontorbygningerne og de overfor liggende boligejendomme er der en afstand på 24 m, og afstanden mellem gangbroen og boligejendommene er yderligere ca. 5 m, altså knap 30 m. Der er således næppe tale om særlige indbliksgener udover, hvad der er almindeligt i et tæt bymæssigt område.

Med hensyn til det anførte om generende lysrefleksioner er der næppe tale om mere genegivende refleksioner, end hvad kontorbygningernes vinduesglas i forvejen afgiver. I denne sammenhæng skal nævnes, at kontorhusene på Midtermolen er præget af meget lyse facader med markante vinduesbånd og solafskærmning i silketrykt glas, der i sig selv afgiver en hel del refleksion.

Det bemærkes, at det i flere af indsigelserne anførte om værdiforringelse af boligerne ikke kan gøres til genstand for erstatningskrav mod kommunen, idet der er tale om en dispensation meddelt inden for kommunalbestyrelsens dispensationskompetence i henhold til planloven og dermed en erstatningsfri regulering i lovens forstand.

Mulighed for forbindelse via kælder

For så vidt angår den i flere af indsigelserne påpegede mulighed for etablering af forbindelse via kælderen, vil dette ikke umiddelbart opfylde de sikkerheds- og funktionsmæssige krav, som nævnte FN-organisationer har, for så vidt angår Midtermolen 1 og 3, jf. det ovenfor nævnte om den lejekontraktmæssige forudsætning om en gangbro. Det er således et sikkerhedskrav fra FN's side, at der kun er én central fælles adgang for alle FN-funktionerne.

I relation til den ansøgte interne forbindelse mellem Midtermolen 1 og 3 har Alm. Brand senest oplyst, at de fysiske muligheder for en sådan forbindelse i kælderen under selve bygningen vil gå gennem områder med adgang for øvrige lejere m.v. og derfor ikke vil kunne isoleres mod ekstern adgang. Adgangen via parkeringskælderen kan således ikke isoleres fysisk for lejer i nr. 1 og 3. Forholdene har været besigtiget af Gregory L. Sanders, Headquarters Security Advisor, UNPD Security Unit, New York, og etableringen af en broforbindelse er et resultat af bl.a. dette sammen med øvrige initiativer i form af etablering af fysisk terrorsikring og elektronisk overvågning

Privat servitut

Den nævnte deklaration er en privatretlig servitut, som principielt er kommunen uvedkommende. Dette er meddelt ejerforeningen i forbindelse med telefonhenvendelser fra foreningen.

Et eventuelt civilt søgsmål anlagt af beboerne mod Alm. Brand på grundlag af den private servitut vil ligeledes være kommunen uvedkommende og uden indflydelse på kommunens stillingtagen til dis-pensationen i henhold til planlovens bestemmelser.

Dispensation

I henhold til planlovens § 19, stk.1, kan kommunen meddele dispensation fra en lokalplans bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i modstrid med principperne i planen.

Forvaltningen kan anbefale, at der meddeles dispensation til den ansøgte gangbro mellem Midtermolen 1 og 3 begrundet med:

· Gangbroen muliggør fysisk sammenhængende lejemål på tværs af de to kontorblokke, hvilket er et funktionelt og sikkerhedsmæssigt krav for de indflyttede FN-organisationer.

· Gangbroens placering og udformning som en spinkel og transparent konstruktion indebærer, at bygningsmellemrummet vil opleves som overvejende lyst og luftigt, og at der fortsat er udsigtsmuligheder for de fleste af de overfor liggende boliger. Det designmæssige udtryk vurderes endvidere at være æstetisk tilfredsstillende med en god tilpasning til den eksisterende arkitektur.

Dispensationen foreslås således meddelt på betingelse af, at gangbroen kun opretholdes så længe, bygningerne benyttes til FN-formål og brugere med tilsvarende sikkerhedsmæssige hensyn, hvorefter gangbroen skal fjernes og de oprindelige forhold retableres.

Miljøvurdering

Sagstypen er ikke omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

BILAG VEDLAGT

1. Gangbroer mellem kontorhuse på Midtermolen set fra Amerika Kaj

2. Gangbro mellem Midtermolen 1 og 3 set fra vest

3. Lokalplantegning vedr. principiel bebyggelsesplan

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Naboorientering af 26. april 2006

B. Kopi af modtagne henvendelser

Ulrik Winge