Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 391 "F.L. Smidth II"

Teknik- og Miljøudvalget

 

DAGSORDEN

for Skriftlig voteri mandag den 12. juni 2006

 

 

Sager til beslutning

 

1.      Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 391 "F.L. Smidth II"

 

TMU 378/2006  J.nr. 611:172.0001/04

 

 

INDSTILLING

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

at   forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 391 "F.L. Smidth II" vedtages med henblik på offentliggørelse

 

at   indsigelsesfristen fastsættes til 2 måneder (eksklusive juli måned)

 

at   vedtage den foreslåede dialogstrategi bestående af en hjemmeside for planen, en lokal udstilling, et borgermøde i form af et orienteringsmøde samt offentliggørelse i områdets lokalaviser

 

 

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning i mødet den 7. juni 2006

Sagen blev udsat

 

RESUME

Lokalplan nr. 391 "F.L. Smidth II" blev endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen den 22. september 2005 med den ændring, at de bebyggelsesregulerende bestemmelser for underområde II udtages af lokalplanen og erstattes med bestemmelse om, at der skal tilvejebringes en supplerende lokalplan for underområde II.

 

Ændringen skal ses på baggrund af de mange indsigelser, herunder en underskriftindsamling med 2.396 underskrifter, mod de i det oprindelige lokalplanforslag muliggjorte bygningshøjder på randbebyggelsen mod Vigerslev Allé og dennes placering i vejlinien. Der argumenteredes bl.a. med, at nybyggeriet ville tage en stor del af sollyset og udsigten fra lejlighederne i randbebyggelsen på nordsiden af Vigerslev Allé, og at den ville forringe vækstbetingelserne for træerne på sydsiden.

 

Ejeren af størstedelen af det ca. 11,5 ha store underområde II, De Forenede Ejendomsselskaber, har nu anmodet forvaltningen om at fremlægge et forslag til supplerende lokalplan for dette område med henblik på at muliggøre nybyggeri. Som oplæg hertil har selskabet fremsendt et revideret skitseforslag fra Henning Larsens Tegnestue til bebyggelsen i de 3 byggefelter langs Vigerslev Allé. I forslaget, der er udarbejdet efter drøftelser m ed forvaltningen, er randbebyggelsen i forhold til det oprindelige forslag trukket 3 meter tilbage, bygningshøjden reduceret og bebyggelsen varieret højdemæssigt ved udsparinger. Forslaget til lokalplantillæg, der er udarbejdet på baggrund heraf, muliggør nyindretning/opførelse af 138.000 m² etageareal, hvoraf mindst halvdelen skal være boliger.

 

Da det oprindelige forslag var i forvaltningshøring i efteråret 2004, og da der ikke ses at være sket væsentlige ændringer i forudsætningerne, er der ikke foretaget fornyet høring, bortset fra Valby Lokaludvalg, hvis udtalelse vil foreligge inden sagens behandling i Borgerrepræsentationen.

 

Sagen var på dagsordenen for Teknik- og Miljøudvalgets møde den 7. juni 2006, men blev udsat.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Lokalplan nr. 391 udgør det planmæssige grundlag for udvikling af F.L. Smidth-området til et attraktivt bolig- og serviceerhvervsområde, som er en integreret del af Valby med bevaring og genbrug af industribygninger i samspil med nybyggeri af høj arkitektonisk kvalitet. For underområde II, der udgør den nordlige del, gælder at væsentlige ændringer af bebyggelsesforholdene, herunder større nybyggeri, forudsætter tilvejebringelse af supplerende lokalplan, hvori der tages nærmere stilling til fordeling af bolig- og erhvervsanvendelsen i nybyggeriet samt dettes placering og udformning.

De Forenede Ejendomsselskaber, der ejer størstedelen af underområdet, har nu anmodet om, at der tilvejebringes en sådan supplerende lokalplan, og har som grundlag herfor efter drøftelser med forvaltningen fremsendt et revideret skitseforslag til nybyggeri i området udarbejdet af Henning Larsens Tegnestue

 

Lokalplan nr. 391 "F.L. Smidth II"

Lokalplanen, der blev endeligt vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 22. september 2005 (BR 523/05), har til formål at sikre at F.L. Smidth-området udvikles til et attraktivt område med helårsboliger og serviceerhverv som en integreret del af Valby med bevaring og genbrug af industribygninger i samspil med nybyggeri af høj arkitektonisk kvalitet.  Forslaget bygger i høj grad på vinderforslaget fra Henning Larsens Tegnestue i den idékonkurrence om udformning af en helhedsplan, som ejerne af den nordøstlige del af området gennemførte i 2004. Lokalplanområdet, der er knap 23 ha stort, er opdelt i 3 underområder.

 

Område I, der er den ca. 6 ha store sydøstlige del, fastlægges til boliger og serviceerhverv med en boligandel på mindst 50 pct. Den maksimale bebyggelsesprocent er 120 og beregnes for området under ét. I overensstemmelse hermed er der påbegyndt opførelse af over 500 boliger, heraf ca. 160 rækkehuse og 80 almene boliger.

 

Område II, der er den ca. 11,5 ha store nordøstlige del, fastlægges ligeledes til boliger og serviceerhverv med en boligandel på mindst 50 pct. Her er den maksimale bebyggelsesprocent ligeledes120 beregnet for området under ét. I forbindelse med den offentlige høring om lokalplanforslaget fremkom der mange indsigelser, herunder en underskriftsindsamling med 2.396 underskrifter, hvori der især protesteredes mod placering, højde og skyggevirkning af randbebyggelsen mod Vigerslev Allé i forhold til boligkarreerne på nordsiden. På baggrund af de mange indsigelser anbefalede Bygge- og Teknikudvalget, at område II udgik af lokalplanen og viderebearbejdedes på grundlag af, at bebyggelsen langs Vigerslev Allé rykkedes 10 meter tilbage fra vejlinien. Borgerrepræsentationen tiltrådte imidlertid et af Overborgmesteren indstillet ændringsforslag om, at lokalplanen vedtages endeligt for hele lokalplanområdet, og at de bebyggelsesregulerende bestemmelser for underområde II udtages af lokalplanen og erstattes af en bestemmelse om, at der skal tilvejebringes en supplerende lokalplan for dette område.

 

Område III, der fortsat ejes og benyttes af F.L. Smidth, fastlægges til serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 110 for området under ét. Også her forudsætter væsentlige ændringer af bebyggelsesforholdene tilvejebringelse af supplerende lokalplan.

 

Forslaget til lokalplantillæg

Forslaget til lokalplantillæg tager udgangspunkt den viderebearbejdning af vinderforslaget, som Henning Larsens Tegnestue har gennemført i samarbejde med De Forenede Ejendomsselskaber og forvaltningen. Her er der fokuseret på de tre byggefelter langs Vigerslev Allé. I lokalplanforslaget rykkes byggefelterne 3 meter tilbage fra vejlinien, hvilket fortsat muliggør realisering af hovedideen i vinderforslaget og bl.a. vil forbedre vækstbetingelserne for vejens allétræer. Randbebyggelsen placeres dermed i en afstand af 38 meter fra boligkarreerne på nordsiden.

 

Samtidig fastlægges der maksimale gesimshøjder på 16,5 meter svarende til gesimshøjden på boligkarreerne på nordsiden. Undtaget herfra er den østlige del af byggefeltet nærmest Toftegårds Plads, hvor den maksimale gesimshøjde er 20 meter, idet der her ønskes en mere markant bebyggelse, der kan leve op til den meget synlige placering i stort byrum. Herudover kan der etableres indtil 3 meter høje tagetager udformet traditionelt eller som penthouseetager, der skal tilbagerykkes mindst 2 meter mod Vigerslev Allé.

 

 For at variere bebyggelsen og forbedre lysforholdene stilles der desuden krav om, at de to store byggefelter mod vejen udformes med udsparinger med en reduktion af etageantallet med 1-2 etager. Bestemmelserne svarer til de af forvaltningen i indsigelsesindstillingen foreslåede ændringer suppleret med kravet om udsparinger.

 

Der er i forslaget taget højde for den stramning af trafikstøjretningslinierne, der er vedtaget af Borgerrepræsentationen samtidig med Kommuneplan 2005. Det indebærer, at der ikke kan indrettes boliger i bebyggelsen mod Vigerslev Allé medmindre støjniveauet reduceres fra de beregnede 66-67 dB(A) til 65 dB(A) f.eks. ved hjælp af støjdæmpende asfalt. Mod Gammel Køge Landevej foreskriver lokalplanforslaget, at der opføres erhvervsbebyggelse.

 

I forhold til bestemmelserne om vejforhold i lokalplan nr. 391 er 32-meter byggelinien langs Gammel Køge Landevej ophævet på en strækning bl.a. på grund af bevaringsværdige bygninger. Omfanget af vejudlæg er i øvrigt reduceret for at give grundejerne større fleksibilitet ved udformningen.

 

I forbindelse med indsigelserne mod det oprindelige lokalplanforslag var der særlig kritik af skyggevirkningerne af nybyggeriet på boligkarreerne nord for Vigerslev Allé. Der er derfor - ud over sædvanlige skyggediagrammer ved sommersolhverv og jævndøgn – udarbejdet diagrammer for hver måned i vinterhalvåret (21/10, 21/11 og 21/12) på 4 tidspunkter. Desuden er der udarbejdet diagrammer, der viser skyggevirkninger på de nord for liggende boligkarreers facader, samt diagrammer, der viser skyggevirkninger ved de eksisterende forhold på samme tidspunkter.

 

Det fremgår af diagrammerne, at det stort set ikke vil være skyggevirkninger på boligkarrernes facader fra omkring 21/2 til 21/10. Da skyggerne skifter retning over dagen, vil størstedelen af facaderne også få sol på tidspunkter i løbet af dagen i de sidste 4 måneder. Konklusionen er, at boligkarreerne også efter opførelse af nybyggeriet vil have efter københavnske forhold endog særdeles gode lysforhold.

De 76 skyggediagrammer er vedlagt til gennemsyn i borgmester Klaus Bondams forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A.

 

Billige boliger

Borgerrepræsentationen vedtog på mødet den 23. marts 2006 Teknik- og Miljøforvaltningens og Økonomiforvaltningens indstilling om billige boliger (BR 114/06). I forbindelse hermed besluttede Borgerrepræsentationen bl.a., at der i samarbejde med investorer og bygherrer arbejdes for social mangfoldighed således, at der i nyt byggeri er minimum 10 pct. boliger, der er økonomisk overkommelige for personer med jævne indkomster.

I den forbindelse har De Forenede Ejendomsselskaber oplyst, at de første 24.000 m² boliger, der opføres i den sydvestlige del af området, planlægges opført efter det af selskabet udviklede koncept "Bedre Billige Boliger". Selskabet har på baggrund af erfaringerne med BBB-konceptet tilkendegivet, at ca. 7.000 m² af denne bebyggelse forventes opført som basisboliger til udlejning for 750 kr/m² årligt. Projektet tegnes af Henning Larsens Tegnestue. Den samlede rummelighed i området er 138.000 m², hvor mindst halvdelen skal være boliger.

 

Miljøvurdering

Indstillingen er omfattet af Teknik- og Miljøforvaltningens positivliste vedrørende miljøvurdering af indstillinger og er vurderet i forhold til de opstillede målsætninger på denne positivliste og i forhold til Agenda 21-planen, som Borgerrepræsentationen tiltrådte på mødet den 13. januar 2005 (BR 11/05).

 

-         I relation til målsætningen om et bæredygtigt by- og transportmønster skal bemærkes, at lokalplantillægsområdet er stationsnært beliggende med en afstand på mellem 250 m og 700 m til Valby Station og fra 750 m til 1200 m til ringbanestationen Ny Ellebjerg Station, der forventes åbnet primo 2007.

 

-         I relation til målsætningen om at styrke og forny det grønne i byen og i relation til målsætningen i Agenda 21-planen om, at der bl.a. i forbindelse med planer skal tages stilling til, hvordan nye grønne områder kan etableres, bemærkes, at lokalplan nr. 391 i overensstemmelse med Kommuneplan 2005 fastlægger området til boliger og serviceerhverv. Lokalplantillægget følger op på fastlæggelsen i lokalplan nr. 391 af et system af sti-, gade- og pladsforløb samt grønne arealer, der skal medvirke til at skabe varierede, attraktive og oplevelsesrige byrum med rekreative værdier.

 

 

-         I relation til målsætningen om adskillelse af miljøfølsomme og miljøbelastende aktiviteter bemærkes, at H. Lundbeck A/S øst for Gammel Køge Landevej udleder en række stoffer. Virksomhedens miljøgodkendelse indeholder vilkår herom. Virksomheden har foretaget en kortlægning af udledningerne til luften, og på dette grundlag vil Miljøkontrollen stille vilkår om en ændret og mere retvisende opgørelsesform. Det er Miljøkontrollens vurdering, at virksomheden også i fremtiden vil kunne overholde sine vilkår for emission til luft. Virksomheden råder desuden over et antal køleanlæg, der også er reguleret i henhold til miljøgodkendelsen. Støj fra virksomheden vurderes ikke at være et problem i forhold til lokalplanen.

 

-         I relation til målsætningen om, at maksimalt 35.000 boliger i 2010 er belastet med over 65 dB(A), samt at det indendørs støjniveau i boligerne højst er 30 dB(A) bemærkes, at støjniveauet på facaderne mod Vigerslev Allé og Gammel Køge Landevej vil være over 65 dB(A). Dette er der taget højde for med lokalplanens bestemmelser, der foreskriver, at der ikke må bygges boliger mod Vigerslev Allé, medmindre støjniveauet reduceres til under 65 dB(A), f.eks. ved brug af støjdæmpende asfalt, og at der i randzonen mod Gammel Køge Landevej skal opføres erhvervsbebyggelse.

 

-         I relation til målsætningen i Agenda 21-planen om, at kommunen i forbindelse med lokalplanlægningen vil tilskynde til, at nybyggeri og byudvikling sker på et bæredygtigt grundlag, bemærkes, at der ikke i planloven er hjemmel til at stille specifikke krav herom, men at lokalplanmaterialet indeholder en henvisning til retningslinierne i "Miljø i byggeri og anlæg", ligesom der i formålsbestemmelsen i lokalplan nr. 391 er optaget en hensigtserklæring herom.

 

Miljøvurderingsloven

Ifølge lov om vurdering af planer og programmer (Lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal der foretages en vurdering af, om bl.a. en fysisk plan får væsentlig indvirkning på miljøet. Hvis den gør, skal der udarbejdes en miljøvurdering.

 

På mødet den 9. december 2004 tiltrådte Borgerrepræsentationen (BR 608/04) en indstilling, hvorefter Teknik- og Miljøudvalget er bemyndiget til at foretage den forudsatte screening af en af loven omfattet plan for, om der skal udarbejdes en miljøvurdering.

Forvaltningen har vurderet, at nærværende forslag til lokalplantillæg ikke medfører, at der skal udarbejdes en tilhørende miljørapport.

Beslutningen vil blive offentliggjort samtidig med, at forslaget til lokalplantillæg offentliggøres.

 

Høring

Forslaget til lokalplan "F.L. Smidth II" var i forvaltningshøring i efteråret 2004, og da der ikke ses at være sket væsentlige ændringer i forudsætningerne, er der ikke foretaget fornyet høring, bortset fra Valby Lokaludvalg, hvis udtalelse vil foreligge inden sagens behandling i Borgerrepræsentationen.

 

Forslag til dialogstrategi

På baggrund af den hidtidige praksis i forbindelse med lokalplanlægningen foreslås følgende initiativer til at opnå dialog med borgerne i offentlighedsperioden:

-         Etablering af en særlig hjemmeside bestående af en informationsdel og en dialogdel

-         Etablering af en plancheudstilling i lokalområdet

-         Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet. Borgermødet afholdes som et orienteringsmøde

 

BILAG VEDLAGT

1. Forslag til tillæg nr.1 til lokalplan nr. 391 "F.L. Smidt II" med hovedafsnittene "Baggrund for lokalplantillægget", "Forslag til lokalplantillæg", "Forhold til øvrig planlægning og lovgivning" og "Lokalplan nr. 391"

Udsendt med dagsordenen for Teknik- og Miljøudvalgets møde den 7. juni 2006

 

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     76 skyggediagrammer, der viser skyggevirkningerne i området ved Vigerslev Allé med de nuværende forhold og efter opførelse af nybyggeri i overensstemmelse med lokalplanforslaget

 

 

Ulrik Winge