Kommunal garanti for lån til renovering af almene boliger, Domea København, afd. 3529 - Følager, Valby

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at godkende at kommunen stiller garanti for realkreditlån til finansiering af renovering af familieboliger i den almene boligorganisation Domea København, afd. 3529 - Følager. Kommunen skal garantere for 100 % (9,5 mio. kr.) af et lån på 9,5 mio. kr.
2. at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget bemyndiges til at stille den fornødne garanti for lånet inden for rammen på 9.500.000 kr.

Problemstilling

Følager er et nybyggeri fra 2017. Der er sidenhen konstateret problemer med afdelingens facader, idet træunderlaget, som facadepladerne er fastgjort til, er i dårlig stand og med tegn på begyndende nedbrydning og derfor skal udskiftes. Da afdelingen kun har været i drift i ca. 9 år, er der endnu ikke nogen friværdi i ejendommen. Det betyder, at et lån uden garanti kun kan være et 20-årigt banklån, som vil betyde en højere huslejestigning end den som boligselskabet og afdelingen allerede har godkendt.

Derfor er der behov for, at kommunen stiller garanti for lån til renovering. Når kommunen garanterer for et realkreditlån, sikres det, at boligorganisationen kan optage lån i et realkreditinstitut til forskel fra et banklån. Garantierne stilles med hjemmel i almenboliglovens § 98, efter hvilken der kan ydes garanti for lån til ekstraordinære renoveringsarbejder. Normalt gives der ikke garantier til ustøttede arbejder, men almenboliglovens § 98 giver mulighed for dette, hvis der er særlige udfordringer for afdelingen. Afdelingen har et højt huslejeniveau og garantien er med til at holde lejen nede. Realkreditinstituttet vurderer behovet for kommunal garanti bl.a. på baggrund af tidligere belåning og nettolejen.

Løsning

I forbindelse med den seneste besigtigelse af facaden, som de rådgivende ingeniører har foretaget i november 2025, vurderer de, at der er en risiko for, at en facadeplade potentielt ville kunne rive sig løs i blæsevejr, og anbefalede på den baggrund, at der i den mellemliggende periode etableres afskærmning de mest udsatte steder. På den baggrund er der iværksat afværgeforanstaltninger ved inddækning af udvalgte facader med net, samt lokale overdækninger med stillads. Efter besigtigelsen har boligorganisationen indhentet beslutninger i organisationen, udarbejdet en ansøgning til kommunen og kommunen har været i dialog med boligorganisationen, da der skal være helt særlige grunde til, at kommunen kan give garanti.

Sagens samlede budget er på 22,8 mio. kr., hvor 13,3 mio. kr. dækkes af Byggeskadefonden. Dermed er der en egenbetaling på 9,5 mio. kr. Egenbetalingen dækker blandt andet over selvrisiko, opbrugt levetid af facadepladerne og arbejder vedr. brandsikring der ikke dækkes af Byggeskadefonden.

Boligselskabets økonomi er belastet af flere sager, som kræver ekstraordinære tilskud fra dispositionsfonden til afdelingerne, så de har kun meget begrænsede midler til at hjælpe afdelingen i den konkrete sag.

Renoveringsarbejderne er under gennemførelse. Oplysninger om garantistillelsen fremgår af nedenstående skema.  

Husleje
Afdelingen har allerede en høj husleje på 1.363 kr.m2 pr. år og vil efter renoveringen være 1.491 kr.m2 pr. år. Dette vil svare til, at en gennemsnitlig bolig på ca. 101 m2 før renoveringen har en leje på 11.472 kr. månedligt stiger med 1.077 kr. til 12.549 kr. månedligt. Uden kommunal garantistillelse ville huslejestigningen være højere endnu. 

Politisk handlerum 
Det kan besluttes ikke at godkende garantien. Hvis indstillingen ikke godkendes, vil det betyde, at Domea København skal optage et lån til renoveringen ved et banklån, som vil give beboerne en højere husleje.

Økonomi

Garantien medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for Klima-, Miljø- og Teknikudvalget. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt garantiforpligtelsen, vil garantien blive underskrevet og sendt til boligorganisationen.

                                                        Søren Wille

                                                                        / Karsten Biering Nielsen