Mødedato: 26.09.2001, kl. 14:00

Endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutning for "Ballumgade Nord-karreen"

Endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutning for "Ballumgade Nord-karreen"

Bygge- og Teknikudvalget

Bygge- og Teknikudvalget

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 26. september 2001

 

Sager til beslutning

7. Endelig vedtagelse af byfornyelsesbeslutning for "Ballumgade Nord-karreen"

BTU 397/2001 J.nr. 623:132.0001/01

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at det af SBS Byfornyelse udarbejdede oplæg til byfornyelsesbeslutning for "Ballumgade Nord-karreen" – efter høring af berørte ejere og lejere – nu vedtages endeligt i henhold til lov om byfornyelse § 9

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at forlange eventuelle rettigheder, som det er nødvendigt at råde over til gennemførelse af byfornyelsesbeslutningen, afstået mod erstatning

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang at opfordre ejerne af byfornyelsesområdets ejendomme til at gennemføre byfornyelsesbeslutningens foranstaltninger og i givet fald meddele ejerne fornødne påbud om gennemførelse af foranstaltningerne

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til om fornødent at lade foranstaltninger udføre for ejernes regning og i givet fald til at forlange, at private tilhørende grunde og bygninger helt eller delvist afstås mod erstatning

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at overtage ejendomme eller dele heraf, som ejere med hjemmel i byfornyelseslovens § 159 måtte kunne kræve overtaget mod erstatning

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til at optage de fornødne lån til finansiering af ombygningen af overtagne ejendomme

at Bygge- og Teknikudvalget bemyndiges til i fornødent omfang på kommunens vegne at garantere for lån i forbindelse med gennemførelsen af foranstaltningerne

RESUME

Byfornyelsesområdet rummer i dag et samlet etageareal på ca. 19.000 m2, heraf et boligareal på ca. 18.100 m2 med 331 lejligheder, der størrelsesmæssigt fordeler sig på følgende måde:

Under 60 m2 240 lejligheder 73 %

Fra 60-80 m2 61 lejligheder 18 %

Over 80 m2 30 lejligheder 9 %

Dette svarer til, at der er en andel af 1-2 værelsers lejligheder på 73 %. I Bydelen Vesterbro er ca. 45 % af boligerne på 1-2 værelser.

I overensstemmelse med den generelle byfornyelsesstrategi og kommunens boligpolitiske målsætning, hvorefter små 1 og 2-værelsers lejligheder bør tilstræbes lagt sammen for at skabe en mere varieret boligsammensætning i kommunen, er der foreslået lejlighedssammenlægninger i følgende 6 af de 8 ejendomme i byfornyelsesområdet som minimum:

Adresse Ejer Lejligheder før og efter

Hedebygade 12, 14, 14 A og 14 B Andel 39 30

Hedebygade 8-10/Ballumgade 1-3 Andel 40 30

Hedebygade 4-6/Ballumgade 2-4 Andel 40 33 1

Hedebygade 2/Tøndergade 9-13 Udlejning 46 24

Tøndergade 15/Møgeltøndergade 1-3/ Andel 43 33
Ballumgade 6 og 5

Amerikavej 11-13/ Udlejning 33 20
Møgeltøndergade 8-10

1)Derudover nedlægges 17 klubværelser i tagetagen, og der indrettes 4 lejligheder

Efter byfornyelsesforslaget er gennemført vil der være 244 boliger i karreen, der størrelsesmæssigt fordeler sig således:

Under 60 m2 58 lejligheder 24 %

Fra 60-80 m2 70 lejligheder 29 %

Over 80 m2 117 lejligheder 48 %

Andelen af små 2-værelsers lejligheder vil være nedbragt til 24 %, og den gennemsnitlige boligstørrelse øget fra 54 m2 til 75 m2.

Byfornyelsesforslaget indeholder i hovedtræk bestemmelser om opfordringsejendomme og fælles friarealer samt nedrivning af en værkstedsbygning og en garagebygning i to gårdrum.

Der foreslås generelt renovering og modernisering af lejlighederne til fuldt tidssvarende niveau. Dette indebærer, at samtlige lejligheder kan forsynes med wc/bad, og at utidssvarende og nedslidte køkkener kan udskiftes. I ejendommen Tøndergade 17/Møgeltøndergade 2-6 er der i 1995 indrettet bad i samtlige lejligheder og disse opretholdes.

Trods relativt høje ombygningsudgifter for de fleste af beboelsesejendommene foreslås der ikke nedrivninger, idet det er vurderet, at disse bygninger bortset fra Tøndergade 9-13/Hedebygade 2 indgår i en bevaringsværdig sammenhæng.

Forslaget har være udsendt i offentlig høring, og der er indkommet 10 indsigelser, der vedrører kommentarer og ønsker til de foreslåede bygningsarbejder. Derudover er der en række bemærkninger til spørgsmålet om huslejelofter, forhandlet finansiering, indeksering af udgifterne, genhusning, boligsikring, lejlighedssammenlægninger og økonomien i byfornyelsen.

De indkomne indsigelser har ikke givet anledning til ændringer i forhold til det forslag, der har været udsendt i høring.

De lånefinansierede udgifter er opgjort til 96.308.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 191.917.000 kr. ekskl. moms. Derudover vil der være en udgift på 27.403.000 kr., der vedrører forbedringsudgifter, der som følge af reglerne om maksimal leje må overføres til de tabsgivende udgifter. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 315.628.000 kr.

Der er redegjort for den fremtidige kommunaløkonomiske belastning, og det forudsættes, at der trækkes tilsagn af den statslige ramme i 2001.

SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I mødet den 26. april 2001 tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 21. marts 2001 (sag 166/01, dagsordenens pkt. 22) om bemyndigelse til at offentliggøre det af SBS Byfornyelse udarbejdede forslag til byfornyelsesbeslutning i henhold til byfornyelseslovens § 9 for Ballumgade Nord-karreen.

Området afgrænses af Tøndergade, Hedebygade, nordskellet af ejendommen matr. nr. 1193 Udenbys Vester Kvarter, København, øst- og nordskellet af ejendommen matr. nr. 1593 ibid. og Amerikavej.

Det udsendte byfornyelsesforslag (maj 2001) udarbejdet af SBS Byfornyelse er lagt til gennemsyn som bilag 1.

I ovennævnte indstilling, hvortil der henvises, er der redegjort for debatperioden forud for byfornyelsesforslaget og de i forbindelse hermed fremkomne bemærkninger. Endvidere er der redegjort for forslagets behandling i arbejdsudvalget for byfornyelsen og for finansieringen af de forudsatte arbejder.

Uddybning af indstilling og evt. alternativer hertil

Byfornyelsesbeslutningen skal følge reglerne i lov om byfornyelse, der trådte i kraft den 1. januar 1998, jf. lovbekendtgørelse nr. 135 af 1. marts 2001, herunder reglerne i kapitel 3 om beslutninger om bygningsfornyelse.

De indkomne indsigelser har ikke givet anledning til ændringer af det offentliggjorte byfornyelsesforslag.

Indsigelserne har været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som er nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for Indre Vesterbro. Medlemmer af udvalget er repræsentanter for byfornyelsesselskaberne, Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.

Af vedlagte bilag fremgår nogle generelle bestemmelser om byfornyelse for så vidt angår planlægningsforløb, gennemførelse af en byfornyelsesbeslutning, forurening, finansiering og garanti (bilag A).

På den vedlagte plan er angivet byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold (bilag B). Endvidere er vedlagt en etageplan (bilag C), et skema der viser areal- og installationsforhold (bilag D), og endelig et skema over udgifterne til ombygninger af ejendomme (bilag E).

Byfornyelsesforslaget indeholder i hovedtræk bestemmelser om opfordringsejendomme og fælles friarealer samt nedrivning af en værkstedsbygning og en garagebygning i to gårdrum.

Der er i dag i byfornyelsesområdet et samlet etageareal på ca. 19.000 m2, heraf et boligareal på ca. 18.100 m2 med 331 lejligheder, der størrelsesmæssigt fordeler sig på følgende måde:

Under 60 m2 240 lejligheder 73 %

Fra 60-80 m2 61 lejligheder 18 %

Over 80 m2 30 lejligheder 9 %

Dette svarer til, at der er en andel af 1-2 værelsers lejligheder på 73 %. I Bydelen Vesterbro er ca. 45 % af boligerne på 1-2 værelser.

Planlægningen af byfornyelsen af karreen har taget udgangspunkt i den generelle byfornyelsesstrategi og kommunens boligpolitiske målsætning, hvorefter små 1 og 2- værelses lejligheder bør tilstræbes lagt sammen for at skabe en mere varieret boligsammensætning i kommunen. Det kunne endvidere på forhånd forudses for 6 af de 8 ejendomme, at der enten ikke ville kunne indrettes bad i de små lejligheder på en hensigtsmæssig måde, eller at det ville betyde en væsentlig forøgelse af udgifterne ved den samlede byfornyelse, der således ville blive meget høje, idet ejendommene samtidig har et stort behov for udførelse af generelle genopretningsarbejder. Besparelsen ved de foreslåede lejlighedssammenlægninger i forhold til undladelse heraf er anslået at ligge i størrelsesordenen 39 mio. kr.

I byfornyelsesforslaget er der derfor bestemmelser om lejlighedssammenlægninger i følgende ejendomme som minimum:

Adresse Ejer Lejligheder før og efter

Hedebygade 12, 14, 14 A og 14 B Andel 39 30

Hedebygade 8-10/Ballumgade 1-3 Andel 40 30

Hedebygade 4-6/Ballumgade 2-4 Andel 40 29 1

Hedebygade 2/Tøndergade 9-13 Udlejning 46 24

Tøndergade 15/Møgeltøndergade 1-3/ Andel 43 33
Ballumgade 6 og 5

Amerikavej 11-13/ Udlejning 33 20
Møgeltøndergade 8-10

1)Derudover nedlægges 17 klubværelser i tagetagen, og der indrettes 4 lejligheder

Efter byfornyelsesforslaget er gennemført vil der være 244 boliger i karreen, der fordeler sig således:

Under 60 m2 57 lejligheder 24 %

Fra 60-80 m2 70 lejligheder 29 %

Over 80 m2 117 lejligheder 48 %

Andelen af små 2-værelsers lejligheder vil være nedbragt til 24 % og den gennemsnitlige boligstørrelse øget fra 54 m2 til 75 m2.

Det forudsættes, at ejerne selv kan gennemføre lejlighedssammenlægningerne.

Ejendommene Amerikavej 11-13/Møgeltøndergade 8-10 og Hedebygade 2/Tøndergade 9-13 er udlejningsejendomme, mens de øvrige er ejet af andelsboligforeninger. Det forudsættes, at det er en betingelse for støtte, at sammenlægningerne gennemføres.

Ejendommen Amerikavej 7-9/Tøndergade 19-21 består i dag af 3- og 4-værelsers lejligheder, og der er derfor ikke behov for sammenlægninger.

Lejlighederne i ejendommen Tøndergade 17/Møgeltøndergade 2-6 har i forbindelse med en ophævelse af en kondemnering i 1995 fået indlagt bad i samtlige små lejligheder, men har derudover et genopretningsbehov svarende til en udgift pr. m2 på 15.900 kr.

Der foreslås generelt renovering og modernisering af lejlighederne til fuldt tidssvarende niveau. Dette indebærer, at samtlige lejligheder, bortset fra Tøndergade 17/Møgeltøndergade 2-6, jf. ovenfor, kan forsynes med wc/bad, og at utidssvarende og nedslidte køkkener kan udskiftes.

De foreslåede bygningsmæssige foranstaltninger er i overensstemmelse med den målsætning for boligkvaliteten, som er fastlagt i den af Borgerrepræsentationen vedtagne handlingsplan for Indre Vesterbro.

Ombygningsudgifter

Ombygningsudgifterne varierer fra 9.200 kr./m2 til 16.000 kr./m2 incl. tillæg for råd- og svampeskader varierende fra 200 kr. til 1.400 kr./m2. Endvidere er der taget højde for udgifter til afhjælpning af opstigende grundfugt i de enkelte ejendomme. De gennemsnitlige istandsættelsesomkostninger er 14.675 kr./m2. Udgifterne er opgjort i dagens priser, men må forventes at stige frem til gennemførelsestidspunktet med anslået ca. 1.500 kr./m2.

I "Bydelsatlas Vesterbro" udarbejdet af Miljøministeriet og Københavns Kommune i 1991 har ejendommene i området fået en bevaringsværdi på en skala fra 1 til 9, hvor 1 er den højeste vurdering. To ejendomme er kategoriseret på trin 5, mens resten af randbebyggelsen er placeret på trin 4, hvilket er højeste trin inden for kategorien middel bevaringsværdi. Lokalplanmæssigt indebærer trin 4 normalt, at ejendommene betragtes som bevaringsværdige eller udpeges som en del af en bevaringsværdig sammenhæng.

Facaderne fremstår som harmoniske helheder, og størstedelen af randbebyggelsen er derfor i det samtidig fremlagte lokalplanforslag fastlagt som bebyggelse, der indgår i bevaringsværdig sammenhæng. Endvidere har Københavns Bymuseum i planlægningsforløbet udtalt, at bebyggelsen er en karakteristisk Vesterbro-bebyggelse, og at nødvendigheden af eventuelle nedrivninger bør overvejes grundigt.

Trods de relativt høje ombygningsudgifter for de fleste af beboelsesejendommene er der derfor ikke foreslået nedrivninger.

Det forudsættes, at lejeniveauet ikke overstiger 650 kr./m² (prisniveau januar 2001) for en fuldt moderniseret bolig. Ved fastsættelse heraf er der taget udgangspunkt i By- og Boligministeriets bekendtgørelse om fastsættelse af leje i byfornyelsesområder, idet lejen fastsættes efter reglerne for privat udlejningsbyggeri.

Fælles Friareal

Der vil blive etableret fælles gårdanlæg for samtlige de af forslaget omfattede ejendomme. Der vil være mulighed for at nedlægge de private fællesveje Møgeltøndergade og Ballumgade og indrette arealerne til fælles gårdanlæg.

Gårdanlægget forudsættes gennemført af byfornyelsesselskabet på ejernes vegne.

Ændringer i forhold til det af SBS Byfornyelse udarbejdede oplæg.

Ingen.

Lokalplan

Oplægget til byfornyelsesbeslutningen er ledsaget af et forslag til lokalplan, der indstilles samtidig til endelig vedtagelse. Lokalplanen tilvejebringer den planmæssige forudsætning for gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen.

Økonomi

Finansieringen skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse, jf. ovenfor.

Den finansieringsplan, som byfornyelsesselskabet har udarbejdet i forbindelse med offentliggørelse af forslag til beslutning er fortsat gældende og er lagt til gennemsyn som bilag 2. De lånefinansierede udgifter er opgjort til 96.308.000 kr. inkl. moms. Hertil kommer de refusionsberettigede udgifter på 191.917.000 kr. ekskl. moms. Derudover vil der være en udgift på 27.403.000 kr., der vedrører forbedringsudgifter, der som følge af reglerne om maksimal leje må overføres til de tabsgivende udgifter. De samlede rammebelastende udgifter udgør herefter i alt 315.628.000 kr.

De støtteberettigede udgifter er fastsat uden hensyn til muligheden for en delvis egenfinansiering fra ejerens side, jf. reglerne om forhandlet finansiering.

Tilsagnsdækning for byfornyelsesforslaget forventes søgt inden for kommunens andel af den samlede statslige investeringsramme til byfornyelse i 2001. Der tages forbehold for de anslåede byfornyelsesudgifter, indtil licitation er afholdt.

Den kommunaløkonomiske belastning

Gennemførelsen af byfornyelsesbeslutningen skønnes at give en belastning af den kommunale økonomi på følgende måde:

Kommunen vil skulle udrede 50 % af de refusionsberettigede udgifter svarende til 95.958.500 kr.

Derudover vil kommunen skulle udrede 27.403.000 kr. til forbedringsudgifter, der overføres til tabsdelen som følge af reglerne om maksimal leje.

Der vil være kommunale udgifter til ikke-refusionsberettiget boligstøtte på ca. 4.800.000 kr.

Endelig vil kommunen i et vist omfang skulle garantere for en del af lån til finansiering af de værdiforøgende udgifter, svarende til en garantiforpligtelse på ca. 38.500.000 kr. Staten dækker 50 % af eventuelle tab på disse garantiforpligtelser.

Budgetmæssig dækning

Det skønnes, at det er muligt at kunne indpasse byfornyelsesbeslutningen i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2001 til 2004 er afsat til byfornyelsesformål, konto 00.25.15.3

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2001 under Plan & Arkitektur, konto 0.15.3, byfornyelse, optagne rådighedsbeløb og af de på budgetterne for de følgende år til samme formål forventede rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

Miljøvurdering

Gennem forskellige bestemmelser i byfornyelsesbeslutningen tilstræbes, at byfornyelsen gennemføres med størst mulig respekt for miljørigtige principper. Således bevares de eksisterende beboelsesbygninger, hvilket må anses for ressourcebesparende i forhold til at rive dem ned og bygge nye. Derudover stilles der krav om indretning af friarealer og om tilslutning til kollektiv varmeforsyning. Ved forvaltningens behandling af de enkelte ombygningsprojekter stilles der krav om brug af naturlige og/eller genanvendelige materialer. Endelig skal de minimumskrav, der er angivet i "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", som er vedtaget af Borgerrepræsentationen i mødet den 1. marts 2001, opfyldes.

Høring

Offentliggørelse af byfornyelsesforslaget

Forslaget (dateret maj 2001) blev i et fælles omslag med pjecen vedrørende det samtidigt offentliggjorte forslag til lokalplan omdelt/udsendt den 9. maj 2001 til samtlige beboere, ejere og erhvervsdrivende i området samt annonceret i Vesterbrobladet den 9. maj 2001.

I offentlighedsperioden har der været afholdt et karrémøde for beboere, erhvervsdrivende og ejere. På karrémødet mødte der kun ganske få beboere op, og ingen beboere/ejere har fremsat ønske om afholdelse af separate ejendomsmøder. Den manglende interesse skal formentlig ses i lyset af, at SBS byfornyelse i løbet af efteråret 2000 og januar måned 2001 har afholdt en lang række karré- og ejendomsmøder, hvor de gennemgående temaer i forslaget er drøftet indgående. Derudover har selskabets medarbejdere kunnet træffes i Vesterbro Byfornyelsescenter og i karrébutikken, og der er ydet generel information og rådgivning af byfornyelsesselskabet.

Fristen for indsendelse af indsigelser udløb den 9. august 2001.

Redegørelse for modtagne indsigelser

Inden udløbet af indsigelsesfristen er der fremkommet 10 indsigelser, der sammen med kommentarer fra SBS Byfornyelse er samlet i en mappe, der er lagt til gennemsyn som bilag 3.

Der er modtaget følgende indsigelser:

  1. Renovations Teknik A/S
  2. Kulturmiljørådet for København og Frederiksberg kommuner
  3. Nielsen & Thomsen Advokater på vegne A/B Tøndergade 15 m. fl.
  4. Nielsen & Thomsen Advokater på vegne A/B Hedebygade 8-10/Ballumgade 1-3
  5. Nielsen & Thomsen Advokater på vegne A/B Hedebygård, Hedebygade 12-14, 14 A-14B
  6. Beboerrepræsentationen for Møgeltøndergade 2-6/Tøndergade 17
  7. Advokatfirmaet Meile & Monberg A/S på vegne A/B Hedebygade 4-6/Ballumgade 2-4
  8. Ydre Vesterbro Beboerrådgivning
  9. Karrérådet for Ballum-Nord
  10. Beboerrepræsentationen Amerikavej 11-13/Møgeltøndergade 8-10

Nedenfor er indsigelserne behandlet enkeltvis, idet der om detailspørgsmål henvises til de ovenfor nævnte kommentarer udarbejdet af SBS Byfornyelse.

Generelt skal bemærkes, at som grundlag for budgetlægningen har de enkelte ejendommes teknikere udarbejdet førregistreringer svarende de registreringer, der normalt går forud for egentlig projektudarbejdelse. Registreringerne af ejendommene har derfor været væsentligt grundigere end de registreringer, der hidtil har været foretaget som baggrund for byfornyelsesbeslutningerne. Der bør derfor kun helt undtagelsesvis medtages arbejder udover det, der allerede er indeholdt i forslaget. Dette skal sammenholdes med, at ombygningerne for disse ejendomme er relativt dyre. I det omfang registreringerne ikke har kunnet afdække samtlige svampeskader, vil der naturligvis i projektgodkendelsen blive taget hensyn hertil.

Ad 1. Renovations Teknik A/S

Renovations Teknik ønsker, at byfornyelsesområdet får en mere bæredygtig affaldsløsning i form af mobilsug i stedet for traditionel affaldsløsning med affaldsbeholdere. Begrundelsen herfor er, at den traditionelle affaldsopsamling med anvendelse af fritstående beholdere er kilde til lugt, skadedyr og larm samt indebærer et fysisk hårdt arbejdsmiljø for skraldemændene.

Renovations Teknik A/S vedlægger en skitse, som angiver, hvorledes etablering af mobilsug i Ballumgade Nord-karreen kan realiseres, samt et datablad.

SBS Byfornyelses bemærkninger hertil:

Mobilsug har været anvendt i en række karreer, der er byfornyede. Mobilsug er meget anvendelig i små karreer, hvor acceptabel placering af traditionelle affaldsbeholdere vanskeliggøres som følge af tæt afstand til boligerne og beskedne friarealer.

Mobilsugene er etableret med byfornyelsesmidler, således at udgifter til en traditionel affaldsløsning i det nye gårdanlæg i stedet anvendes som delvis finansiering af mobilsuget. Den resterende del finansieres af ejerne, og etableringen forudsætter således accept hertil fra ejerne.

En konkret stillingtagen til den affaldsløsning, der skal anvendes, inkl. økonomiske modeller for finansiering, vil først ske efter, at beslutningen om bygningsfornyelse er vedtaget som led i projekteringen af de fælles friarealer.

Forvaltningen kan tilslutte sig det anførte finansieringsprincip og bemærkningerne i øvrigt.

Ad 2. Kulturmiljørådet for Københavns og Frederiksberg kommuner

Indsigelsen omhandler bestemmelser i forslaget til lokalplan og den i byfornyelsesbeslutningen foreslåede nedrivning af bagbygninger på to ejendomme. Indsigelsen mod forslag til lokalplan er besvaret i den samtidig hermed forelagte indstilling om endelig vedtagelse af lokalplanen.

Kulturmiljørådets indsigelse mod forslaget om nedrivning af baghusene i ejendommene Hedebygade 12-14 og Møgeltøndergade 8-10/Amerikavej 11-13 begrundes med, at bygningerne anses som bevaringsværdige. Begge blev bygget som hestestalde og er som sådan nogle af de få tilbageværende eksempler på Vesterbro og de bør efter rådets opfattelse bevares som historiske eksempler herpå i området.

Den ene bygning fungerer som cykelskur mv. og den anden som autoværksted.

SBS Byfornyelses bemærkninger hertil:

Forslaget om nedrivning af baghusene begrundes dels i de forholdsvis store omkostninger, som er forbundet med istandsættelse af disse murede bygninger - midlerne skal tages fra den samlede ramme for gårdanlæg, og dels i at begge baghuse er bygget klods op af stuelejlighederne i henholdsvis Hedebygade 14 B og Møgeltøndergade 10/Amerikavej 13, som foreslås bevaret og istandsat. De to baghuse hindrer tilgang af lys og luft til disse stuelejligheder.

Beboerne har ikke i særlig grad udtrykt ønske om, at disse bagbygninger bliver bevaret, og en evt. anvendelse af bagbygningerne til f.eks. fællesvaskeri er unødvendig, da 6 ud af 8 ejendomme enten har eller påtænker at etablere fællesvaskeri i deres ejendom.

Belært af erfaringer mht. lydgener mv. efter indretning af fælles beboerlokaler i f. eks. Lille Colbjørnsensgade karreen er baghuset Møgeltøndergade 10/Amerikavej 13 heller ikke egnet til fællesformål mv. Baghuset ligger alt for tæt på boligerne i karreen. Karrérådet har i indsigelse nr. 9 udtrykt ønske om fælleslokaler til mødeformål og lignende, men de aktuelle baghuse findes ikke egnede til dette formål.

Forvaltningen er enig heri, idet bemærkes, at de to bygninger har et samlet etageareal på ca. 280 m2. Bygningerne er ikke registreret med henblik på at anslå en pris på ombygningen, men det vil skønsmæssigt koste 8-10.000 kr./m2 at ombygge dem, svarende til mellem 2,2 og 2,8 mio. kr.

Indsigelse nr. 3,4, 5 og 7 har en række enslydende kommentarer og indsigelser, som behandles samlet nedenfor. Om de indsigelser, der er individuelle, skal bemærkes følgende:

Ad 3. Nielsen & Thomsen Advokater på vegne A/B Tøndergade 15 m. fl.

Det anføres, at SBS Byfornyelse i forslaget har foretaget ændringer i foreningens projekt, idet foreningen oprindelig har ønsket, at fire lejligheder i Ballumgade 5 får altandøre i en sydvendt bagvant. Af samme årsag ønskes køkkenerne flyttet frem mod dagslys ved bygningens gavl mod syd/vest. Der ønskes derfor medtaget to ekstra køkkener samt diverse følgearbejder til en samlet merudgift på 500.000 kr.

SBS Byfornyelses bemærkninger hertil:

SBS har ikke foretaget ændringer i foreningens projektforslag. Der er i projektet for ejendommen kun foreslået udskiftning af 2 køkkener i Ballumgade 5, hvilket SBS har medtaget i forslaget. Foreningen må derfor enten forsøge at opnå det ønskede resultat ved at foretage besparelser andre steder i projektet eller, såfremt licitationsresultatet medfører overskud i forhold til ombygningsbudgettet, anmode om, at et sådant anvendes til ovennævnte udvidelse af projektet. Alternativt skal budgetrammen i projekteringsfasen genforhandles med kommunen.

Forvaltningen skal hertil bemærke, at den angivne budgetramme som udgangspunkt skal overholdes. Den er opgjort til 40,3 mio. kr., hvilket vil svare til en gennemsnitlig udgift på 1,2 mio. kr. pr. lejlighed. Ombygningsudgiften er ikke opgjort særskilt for de lejligheder, der ligger i Ballumgade 5. Forvaltningen finder ikke, at der i efterfølgende forhandlinger om et konkret ombygningsprojekt skal kunne godkendes udgifter for disse lejligheder, der medfører, at udgiften pr. lejlighed kommer til at overstige dette gennemsnit.

Ad 4. Nielsen & Thomsen Advokater på vegne A/B Hedebygade 8-10/Ballumgade 1-3

Andelsboligforeningen foreslår, at indretning af 4 nye tagboliger samt etablering af glaspåbygninger gøres til en støtteberettiget udgift, således at de foreslåede lejlighedssammenlægninger nemmere kan gennemføres, når der er flere muligheder for intern rokering.

Foreningen ønsker, at der som alternativ til istandsættelse af vinduer, indhentes pris på udskiftning heraf, idet det erfaringsmæssigt er billigere. Endvidere vil foreningen gerne have flere økologiske løsninger under forudsætning af, at der bevilges byfornyelsesmidler hertil.

SBS Byfornyelse bemærkninger hertil:

Der er med vedtagelsen af byfornyelsesforslaget taget en principbeslutning om, at påbygninger samt indretning af tagboliger skal egenfinansieres. Ændringsforslaget herom kan således ikke forventes imødekommet.

I relation til vinduesudskiftning kontra vinduesistandsættelse er istandsættelse udgangspunktet ifølge kommunens praksis, hvilket i øvrigt fremgår af forslaget.

Forvaltningen er enig heri, idet bemærkes, at det kan betyde, at tagboligerne ikke indrettes nu. Om flere økologiske løsninger henvises til det nedenfor under indsigelse 9 anførte. Begrundelsen for at foretrække istandsættelse af vinduer suppleret med en fortsatsramme fremfor udskiftning er, at de gamle vinduer normalt har en meget høj trækvalitet. Kun hvor hovedparten af de eksisterende trævinduer på en facade er så nedbrudte, at en istandsættelse ikke er økonomisk rimelig, kan det godkendes at udskifte til nye vinduer i træ.

Ad.5 Nielsen & Thomsen Advokater på vegne A/B Hedebygård, Hedebygade 12-14-14 A-14 B

Det anføres, at der sammenlægges 20 lejligheder, således at lejlighedsantallet reduceres fra 39 til 30 og ikke 31 som angivet i forslaget, og foreningen ønsker, at indretning af tagboliger kan ske med byfornyelsesstøtte.

Endvidere har foreningen bemærkninger for så vidt angår etageadskillelse, køkkener, el- og svagstrøm samt et ønske om franske altaner.

SBS Byfornyelses bemærkninger hertil:

Korrektionen om sammenlægningen er taget til efterretning, og om tagboliger henvises til det under indsigelse 4 anførte.

For så vidt angår forslaget om at forhøje budgetrammen til etablering af franske altaner m.v. skal det indledningsvis bemærkes, at dette ikke kan imødekommes, allerede fordi det i planlægningsfasen er fastlagt, at den budgetterede ombygningsudgift er et maksimum for den støtteberettigede udgift. Derudover skal det præciseres, at etablering af franske altaner sædvanligvis ikke er en støtteberettiget udgift, medmindre særlige lys- eller friarealforhold gør sig gældende. Endvidere henvises til det under indsigelse 3 anførte vedrørende ekstraarbejder. Det bemærkes for god ordens skyld, at udskiftning af samtlige køkkener er medtaget i projektet.

Forvaltningen er enig heri.

Ad 7. Advokatfirmaet Meile & Monberg A/S på vegne A/B Hedebygade 4-6/Ballumgade 2-4

Budgetrammen foreslås forhøjet med i alt kr. 1.158.000 kr. til en række forskellige arbejder, som ejendommens tekniker ikke har indarbejdet i førregistreringen. Ønskerne omfatter øgede udgifter til etablering af tagboliger, opjustering af priserne til fundaments/kælderarbejder, følgearbejder i forbindelse med etablering af franske altaner, udskiftning af entredøre, etablering af yderligere to stigestrenge, elarbejder og øgede hensættelser til svampeskadeudbedringer.

SBS Byfornyelse bemærkninger hertil:

Der henvises til det under indsigelse 3 og 4 anførte om ekstraarbejder m.v.

Forvaltningen er enig heri.

Bemærkninger og indsigelser fælles for indsigelse 3, 4,5 og 7:

Indeksering af budgetterne

Der er et ønske om, at den budgetterede udgift til ombygningerne, som i forslaget er angivet at skulle overholdes, indekseres frem til indekset på gennemførelsestidspunktet.

Forvaltningen skal hertil bemærke, at det hele tiden har været forudsat, at budget indekseres frem til gennemførelsestidspunktet.

Huslejeloft

Det forudsættes, at der fortsat gælder et maksimum for huslejen også i andelsboligforeningerne, svarende til ca. 650 kr./m2 med prisbasis 2002.

Forvaltningen skal hertil bemærke, at karreen er omfattet af en overgangsordning, hvorefter de gamle regler om huslejeloft er gældende også for denne karré. De 650 kr./m2 er imidlertid loftet for 2001. De pågældende ejendomme forventes færdigombygget i 2002/2003, og på det tidspunkt vil huslejeloftet være højere.

Forhandlet finansiering

Andelsboligforeningerne foreslår, at reglerne om forhandlet finansiering ikke finder anvendelse for de pågældende ejendomme, fordi de ønsker at friholde midler til fremtidig vedligeholdelse o. lign. Samtidig ønsker foreningerne sikkerhed for, at den forhandlede finansiering ikke medfører, at der bliver stillet krav fra kommunens side om, at boligafgiften skal stige mere end, hvad huslejeloftet måtte betinge.

Forvaltningen skal hertil bemærke, at der i forbindelse med vedtagelsen af forslaget til byfornyelsesbeslutning også er truffet beslutning om, at reglerne om forhandlet finansiering skal finde anvendelse. Det betyder i praksis, at der tages udgangspunkt i den enkelte ejendoms økonomiske forhold. For andelsboligforeninger kan der blandt andet være mulighed for at omprioritere til lavere forrentede lån, i det omfang det ikke allerede er sket. Det giver plads til en større forhøjelse af boligafgiften. Endvidere forudsætter forvaltningen i forhandlingerne, at en eventuel opsparing indgår i finansieringen af ombygningsudgifterne. Baggrunden herfor er, at der for disse ejendomme er tale om så omfattende ombygninger, at der ikke vil være et væsentligt vedligeholdelsesbehov i de første år efter ombygningen. Andelsboligforeningerne skulle derfor have mulighed for at foretage ny opsparing til vedligeholdelse inden behovet opstår. Det forudsættes ikke, at der i forhandlingerne vil blive stillet krav, der bevirker, at boligafgiften vil komme over huslejeloftet.

Opnåede besparelser i projekterne.

Der arbejdes med planer om at effektivisere gennemførelsesprocessen, eventuelt ved foretagelse af et fælles udbud for de 5 andelsboligforeninger. Herved er der mulighed for, at der vil kunne opnås besparelser i forhold til anslåede budget, som er angivet at skulle overholdes af de enkelte foreninger. Foreningerne foreslår, at sådanne besparelser og andre besparelser vil kunne anvendes af foreningerne til andre arbejder, herunder indretning af de tagboliger, som ellers i forslaget er angivet at skulle egenfinansieres.

Forvaltningen skal hertil bemærke, at ombygningspriserne for disse ejendomme er relativt høje. Forvaltningen finder derfor, at eventuelle besparelser som følge af det fælles udbud ikke skal kunne anvendes til andre arbejder i ejendommene, men krediteres stat og kommune. Incitamentet til at opnå besparelser ved et fælles udbud bør uanset dette kunne findes hos ejere, administratorer og teknikere med forudsat ansvarsfølelse overfor anvendelse af offentlige midler.

Som ovenfor anført vil besparelser i selve projekternes omfang for at kunne anvende midlerne til andre ombygningsarbejder i nogen grad kunne imødekommes efter forudgående forhandlinger med kommunen. Besparelser vil dog ikke kunne anvendes til indretning af tagboliger. Besparelser vil som udgangspunkt heller ikke kunne anvendes til finansiering af påbygninger.

Boligsikring og genhusningsmodel

Der opfordres til, at kommunen sikrer, at der kan ydes boligsikring også til beboere der "genhuses" i en lejlighed i den samme ejendom. Endvidere opfordres der til, at SBS Byfornyelse medvirker til at udarbejde en plan for omrokeringerne af beboerne i forbindelse med lejlighedssammenlægningerne.

Forvaltningen skal hertil bemærke, at der er mulighed for at yde byfornyelsesboligsikring også i dette tilfælde. Det kræver overholdes af nogle formalia, som SBS Byfornyelse vil orientere de enkelte ejere om. Derudover medvirker SBS gerne til en omrokeringsplan i samarbejde med andelsboligforeningerne, hvis det ønskes.

Ad 6. Beboerrepræsentationen for Møgeltøndergade 2-6/Tøndergade 17

Beboerrepræsentationen i ejendommen har fremsat en række ændringsforslag til det udarbejdede projekt.

SBS Byfornyelses bemærkninger hertil:

Alle punkter vedrører tilretning af projektet. Efter SBS's opfattelse bør beboernes ønsker imødekommes i det omfang, de er i overensstemmelse med kommunens sædvanlige praksis og kan løses indenfor den budgetramme, som er fastsat for ejendommen.

Forvaltningen er enig heri.

Ad 8. Ydre Vesterbro Beboerrådgivning

Ydre Vesterbro Beboerrådgivning gør indsigelse mod antallet af lejlighedssammenlægninger, manglende økologi i forslaget og manglende fælles faciliteter i karreen. Endelig efterlyses en helhedsorienteret plan for hele Ydre Vesterbro.

Indsigelserne er i princippet identiske med karrérådets, hvorfor der henvises til det nedenfor under indsigelse 9 anførte.

Ad 9. Karrérådet for Ballum-Nord

Karrérådet har en række generelle bemærkninger om formidling i planlægningsfasen. Således finder rådet f.eks., at det materiale, der er sendt ud, er for vanskeligt tilgængeligt. Rådet har derfor sammen med Ydre Vesterbro Beboerrådgivning fungeret som formidler af materialet fra SBS Byfornyelse og kommunen og forsøgt at gøre byfornyelsen til noget konkret og nærværende for boboerne.

Karrérådet protesterer endvidere mod antallet af sammenlægninger i karreen, idet man finder, at der er behov for små lejligheder til studerende og pensionister. Desuden efterlyses en egentlig plan for genhusninger og fælles faciliteter som beboerlokaler i forslaget. Karrérådet efterlyser koordinering af planerne for henholdsvis gade- og gårdrum i karreen.

Endvidere ønsker karrérådet, at der inddrages flere økologiske løsninger i byfornyelsen samt, at bredbåndsnet gøres til en støtteberettiget udgift. Karrérådet bemærker med hensyn til økonomien, at man gerne ser en fælles licitation/udbud af alle byggesagerne, hvor et eventuelt overskud som følge af opnåede reduktioner i forhold til de budgetterede udgifter anvendes til fælles faciliteter m.v. i karreen.

Alt i alt havde karrérådet gerne set et mere helhedsorienteret syn på byfornyelsen af området, der ikke blot koncentrerer sig om den enkelte karré.

Endelig bør det fremhæves, at karrérådet fremhæver, at de, uanset indsigelserne, med glæde ser frem til byfornyelsen.

SBS Byfornyelses bemærkninger hertil:

Indsigelsen fra karrérådet omfatter en række konkrete punkter og indeholder bemærkninger af mere generel karakter, som i et vist omfang mere er henstillinger og holdningstilkendegivelser end egentlige indsigelser, hvilket især gælder ønsket om en helhedsorienteret byfornyelse på Ydre Vesterbro.

Formidling

For så vidt angår formidling skal SBS bemærke, at selskabet naturligvis altid bestræber sig på at informere så bredt som muligt, ligesom selskabet er opmærksom på, at regelsættet i byfornyelsesloven ofte opfattes som kompliceret og vanskeligt tilgængeligt. Selvom selskabet bestræber sig på at informere og orientere beboerne bredest muligt, kan det formentlig ikke undgås, at enkelte beboere finder, at informationerne ikke har været tilstrækkelige.

Forvaltningen er enig heri, men skal samtidig tilkendegive, at arbejdet med rådgivning af beboere og andre i byfornyelsesprocessen i såvel Vesterbro Byfornyelsescenter, som karréråd og Ydre Vesterbro Beboerrådgivning anses for et betydningsfuldt supplement, således som det også har været hensigten.

Lejlighedssammenlægninger

Hvad angår lejlighedssammenlægninger er det SBS's vurdering, at disse i stort omfang er accepteret af beboerne. SBS henviser i den forbindelse til indsigelserne fra de 4 andelsboligforeninger i karreen, der alle udtrykker en positiv holdning til de foreslåede sammenlægninger, ligesom indsigelserne fra beboerrepræsentationen i en af de to udlejningsejendomme, hvor der skal ske lejlighedssammenlægninger, ikke indeholder nogen bemærkninger herimod.

Genhusning

Efter at Københavns Kommune iværksatte anvisningsordningen efter byfornyelseslovens § 146 den 1. oktober 1999, er genhusningsmulighederne både med hensyn til at tilpasse genhusningen til den enkelte ombygningssag og den enkelte beboers ønsker øget betydeligt.

Specielt i relation til Ballumgade Nord-karreen har det øgede antal lejligheder, som er til disposition, betydet, at et antal lejligheder i de allerede byfornyede og tilgrænsende karreer p.t. kan anvendes til midlertidig genhusning med henblik på senere eventuel anvendelse til permanent genhusning af beboere i Ballumgade Nord-karreen.

Yderligere forventes en fraflytning forud for påbegyndelsen af ombygningsarbejderne i Ballumgade Nord-karreen at lette genhusningen, idet sådanne fraflyttede lejligheder midlertidigt overtages af den fraflyttedes forening, som herefter udlejer denne til SBS til midlertidig genhusning frem til ombygningen påbegyndes.

Efter SBS's vurdering vil genhusningen som flaskehals i byfornyelsesprocessen af Ballumgade Nord-karreen ikke være aktuel, hverken for så vidt angår den permanente eller midlertidige genhusning.

Fælles faciliteter

Med hensyn til manglende fælles faciliteter i karreen bemærker SBS, at selskabet anser det for omkostningskrævende at istandsætte de eksisterende baghuse i karreen, ligesom en bevaring vil bevirke, at stuelejlighederne i forhusene ikke får lys nok. Der henvises endvidere til bemærkningerne herom under indsigelse 2.

Gade- og gårdrum

Hvad angår efterlysningen af mere konkrete planer for karreens gård- og gadearealer bemærkes det af SBS, at disse erfaringsmæssigt har størst interesse hos beboerne, når tiden for indretning heraf er nært forestående. Blev gårdanlæggets indretning og organisation (f.eks. 1 eller 3 gårdanlæg) fastlagt endeligt i beslutningen, ville senere ændringer heraf kræve et egentligt tillæg til den oprindelige beslutning, hvilket er en administrativ tung og fordyrende proces. SBS indstiller derfor, at den eksisterende formulering fastholdes, således at antallet af gårdanlæg, eventuel inddragelse af gadearealer samt indretning heraf fastlægges i takt med, at beboernes ideer og ønsker herom udvikles og formes.

Økologi

Et komprimeret planlægningsforløb med inddragelse af nye facetter for at maksimere sikkerhed for udgifterne til byfornyelsen af karreen har ikke muliggjort gennemførelse af økologiske løsninger, udover hvad der generelt er fastsat af Københavns Kommune som led i byfornyelsen. Specielle ordninger finansieret af særbevillinger forudsætter en vis tidshorisont at arbejde ud fra, og en sådan har ikke været til rådighed i relation til Ballumgade Nord-karreen.

SBS er klart opmærksom på beboerønskerne herom og vil, såfremt det overhovedet måtte vise sig muligt i det videre forløb, arbejde herfor.

IT/bredbåndsnet

Karrérådet har endvidere ønsket, at indlæggelse af bredbåndsnet bliver gjort til en støtteberettiget udgift. SBS har hidtil afvist dette under henvisning til kommunens praksis, hvorefter bredbåndsnet ikke anses for en støtteberettiget udgift. SBS anmoder om en fornyet vurdering heraf og indstiller, at bredbåndsnet medtages, såfremt udgiften hertil kan holdes indenfor den enkelte ejendoms samlede budgetramme.

Efterfølgende har SBS undersøgt spørgsmålet nærmere og kan oplyse, at bredbåndsnet i det hele er i en opstartsfase. Således er der i øjeblikket højst en udbyder på markedet, og de fleste steder er det centrale ledningsnet ikke forberedt for bredbåndsnet. Det vil koste mellem 2- og 4.000 kr. pr. lejlighed at installere, afhængig af hvilken form for forsyning og ejerskab til nettet der vælges. I byfornyelsen etableres generelt installationsskakte, hvori til sin tid uden besvær kan trækkes forsyningsledninger også til dette formål. Idet det således forventes, at markedet inden for nogle år vil udvikle sig ganske betragteligt også i form af faldende priser på installationerne, finder SBS og forvaltningen, at selve etableringen af installationsskakte er en hensigtsmæssig forberedelse, og at teknikken som sådan må afvente udviklingen i de kommende år.

Økonomi

Gennemførelsesøkonomien forventes for Ballumgade Nord-karreens vedkommende at ligge betydelig mere fast, end hvad der tidligere har været tilfældet i den karrévise byfornyelse. Udgangspunktet herfor er, at den enkelte ejendoms ombygningsbudget er opgjort på baggrund af en egentlig førregistrering, som er grundlaget for den samlede projektering. Denne er foretaget af den enkelte ejendoms tekniske rådgiver, som selv er ansvarlig for budgettets holdbarhed.

Førregistreringen er tillige suppleret med en svampeundersøgelse og kloakundersøgelse, som yderligere minimerer usikkerheden.

Overvejelserne om et fælles udbud af et antal ejendomme, jf. nedenfor, forventes yderligere at begrænse det samlede rammeforbrug som følge af en kortere gennemførelsesperiode (prisstigninger er mindre for en kortere end en længere periode). Hurtigere gennemførelse indebærer yderligere reduceret driftstab og færre genhusningsudgifter samt lavere huslejeniveau.

Den omstændighed, at ombygningernes indhold, herunder enighed om f.eks. sammenlægninger og vilkår for egen finansiering, i betydeligt omfang ligger fast samtidig med, at beslutningen vedtages, indebærer yderligere økonomisk sikkerhed.

Forvaltningen skal hertil bemærke, at etablering af et fælles udbud for samtlige karreens ejendomme er af SBS foreslået samtlige ejere i karreen. Imidlertid har ejerne af de 3 udlejningsejendomme i karreen frabedt sig at blive inddraget i et eventuelt fælles udbud. På baggrund heraf arbejder SBS videre med etablering af et fælles udbud for de 5 andelsboligforeninger i karreer, der alle har tilkendegivet at være indstillet herpå.

Ad 10. Beboerrepræsentationen Amerikavej 11-13/Møgeltøndergade 8-10

Beboerrepræsentationen i ejendommen har fremsat en række ændringsforslag til det udarbejdede projekt.

SBS Byfornyelse bemærkninger hertil:

Alle punkter vedrører mindre tilretninger af projektet, som indgår i enhver detailprojektering. Efter SBS's opfattelse bør beboernes ønsker imødekommes i det omfang, de er i overensstemmelse med kommunens sædvanlige praksis og kan løses indenfor den budgetramme, som er fastsat for ejendommen.

Forvaltningen er enig heri.

Andre konsekvenser

-

BILAG VEDLAGT

Bilag A: Generelle bestemmelser om byfornyelse.

Bilag B: Byfornyelsesområdets afgrænsning og nuværende bebyggelses- og ejerforhold.

Bilag C: Etageplan.

Bilag D: Arealer og installationsforhold.

Bilag E: Prissætning.

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Bilag 1: Byfornyelsesforslag.

Bilag 2: Finansieringsplan.

Bilag 3: Mappe med modtagne indsigelser og SBS Byfornyelses kommentarer hertil.

 

Jens Ole Nielsen

 

Til top