Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 1997

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 16. maj 2001

4. Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 1997

BTU 202/2001 J.nr. 611:212.0001/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

Økonomiudvalget og Bygge- og Teknikudvalget drøftede på fællesmødet den 5. december 2000 forvaltningens redegørelse for igangsætning af kommune- og lokalplanarbejdet.

Af redegørelsen fremgår, at Kulturministeriet på statens vegne har modtaget en gave fra A. P. Møller og Hustru Chastine Mc-Kinney Møllers Fond til almene Formaal, der består i et færdigt opført operahus placeret på Dokøen. Fonden har på den baggrund anmodet om, at der udarbejdes en lokalplan, der muliggør opførelse af operahuset. Fonden har valgt Henning Larsens Tegnestue A/S som arkitekt for udarbejdelse af projektet samt for udarbejdelse af en helhedsplan for Dokøen. Helhedsplanen danner grundlag for lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillæg.

Lokalplan nr. 331 "Holmen II", der er bekendtgjort den 14. december 2000, fastlægger rammerne for omdannelse af tidligere militære arealer til et attraktivt integreret byområde af høj arkitektonisk standard i samspil med områdets bevaringsværdier. Dokøen indgår som lokalplanens underområde IA, hvor ny bebyggelse forudsætter udarbejdelse af supplerende lokalplan.

Lokalplantillægget omfatter område IA og IB, der omfatter Frederiksholm og den nordlige del af Arsenaløen, og skal udgøre det planmæssige grundlag for opførelse af operahuset samt boligbebyggelse på Dokøen og i den forbindelse skal fordelingen mellem boliger, erhverv og offentlige formål på de centrale dele af Holmen justeres, og den samlede rummelighed forøges, idet boliger samtidig skal være helårsboliger.

Ovennævnte lokalplantillæg er ikke i overensstemmelse med Københavns Kommuneplan 1997 og der er derfor udarbejdet et forslag til tillæg til denne.

I Kommuneplan 1997 indgår Dokøen sammen med Arsenaløen og Frederiksholm i en fælles ramme for lokalplanlægningen. Området er fastlagt som et C*-område, der er forbeholdt boliger og serviceformål.

Stjernemærkningen angiver, at området er underlagt særlige bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, etageareal og friarealprocent i forhold til de standardiserede rammebestemmelser for denne områdetype i kommuneplanen. Det er sket af hensyn til de særlige kulturhistoriske værdier og bevaringshensyn indenfor området.

Forslaget til kommuneplantillæg opdeler det nuværende C*-område for Arsenaløen, Frederiksholm og Dokøen i to områder. Dokøen foreslås fremover at udgøre et selvstændigt C*-område. For dette område fastlægges der særlige bestemmelser, der muliggør en opfyldning på op til 10.000 m² vandareal efter en forudgående regionplanmæssig behandling. Dertil kommer mulighed for at opføre et operahus med ca. 35.000 m² etageareal og en maksimal bygningshøjde på 30 m, dog undtaget et scenetårn, der kan tillades opført i en højde på op til 50 m. Bebyggelsesprocenten for området fastsættes under et til 110. Boligandelen for området under et skal være mindst 40 procent. Det maksimale etageantal fastsættes til 5 samt en udnyttet tagetage. Friarealet skal være af størrelsesordenen 60 procent af boligetagea realet og 15 procent af erhvervsetagearealet.

De særlige bestemmelser for det C*-område, der kommer til at omfatte Arsenaløen og Frederiksholm, fastlægger en bebyggelsesprocent for området under ét på 60 eksklusive det etageareal, der udgøres af de seks kanonbådsskure langs Erdkehlgraven. Boligandelen for området under ét skal være mindst 40 procent . Det maksimale etageantal er 4 samt udnyttet tagetage. Friarealet skal være af størrelsesordenen 100 procent af boligetagearealet og 20 procent af erhvervsetagearealet.

I forbindelse med udbygningen af Dokøen indgår i lokalplanforslaget, at der opfyldes vandarealer mod syd og vest, samt at de 2 ophalingsbeddinger ved de fredede kraner terrænreguleres til niveau med de tilgrænsende kajarealer. Der udgraves 2 kanaler mellem operahuset og boligerne, og dæmningen mellem Frederiksholm og Dokøen fjernes under respekt af understøtningen af den fredede nordligste kran.

For område IA under ét skal boliger være helårsboliger og udgøre mindst 46 pct. af det samlede etageareal på ca. 71.500 m², hvilket svarer til rummeligheden efter fradrag af 35.000 m² opera og 10 pct. erhverv i boligområderne. I den nordligste af de 3 fastlagte boligkarréer muliggør lokalplanen, at der kan opføres indtil 5 gæsteboliger og indtil 30 boliger for studerende og andre unge.

For område IB under ét skal boliger ligeledes være helårsboliger og udgøre mindst 40 pct. af det samlede etageareal (eksklusive de 6 kanonbådsskure langs Erdkehlgraven), i princippet svarende til fordelingen i dette område i den gældende lokalplan. For område IA gælder, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110. Bebyggelsesprocenten beregnes for området under ét. For område IB må bebyggelsesprocenten ikke overstige 60 (eksklusive de 6 kanonbådsskure langs Erdkehlgraven) ligeledes beregnet for området under ét.

Trafikadgangen til Dokøen sker fra henholdsvis Fabrikmestervej med direkte adgang til et parkeringsareal ved de fredede kraner og tung varetilkørsel til operaen, og fra Galionsvej med ensrettet taxa- og personbiltrafik til operaen og til boligerne på den sydlige del af øen.

Forvaltningen foreslår alternativt, at operaen kun bliver trafikalt betjent fra Fabrikmestervej, og at der ikke skabes mulighed for gennemkørsel mellem Galionsvej og Fabrikmestervej. Alternativet vil fredeliggøre boligerne på den sydlige del af Dokøen, der herefter alene trafikbetjenes fra Galionsvej, og trafikken koncentreres langs Ekvipagemestervej. Den øvrige del af boligområdet friholdes for biltrafik.

Parkeringsdækningen i område IA skal som på det øvrige Holmen være af størrelsesordenen og må ikke overstige 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkering til boligerne etableres under karréernes hævede gårdrum. Parkering kan etableres i eller uden for området. Parkeringen ved kranerne, der kan rumme ca. 200 pladser opfylder kun delvist lokalplanens krav til parkeringsdækningen på 350 parkeringspladser til operaen. Indtil der kan opnås fuld dækning uden for området, foreslås en dobbeltudnyttelse af parkeringen på Holmen.

Den endelige parkeringsmæssige betjening af Operahuset forudsættes tilvejebragt i tilslutning til etablering af et kommende skuespilhus på Kvæsthusbroen, således at et parkeringsanlæg her med ca. 500 pladser kan betjene begge kulturhuse. Dette kan gennemføres ved samtidig etablering af en stibro eller stitunnel (for gående og cyklende), der forbinder de to sider af havnen. De økonomiske og tekniske forhold omkring en sådan løsning er nærmere beskrevet i et uddybende notat, der foreligger til behandlingen i udvalgene. Notatet belyser de økonomiske konsekvenser af at kombinere disse anlæg med et andet anlæg i Indre By. En sådan samlet løsning vil kunne eliminere eller reducere kommunens økonomiske engagement. I det videre arbejde forudsættes de her relevante parkeringsanlæg udbudt i en BOT-model sammenhæng.

Med ovennævnte løsning vil der således være taget højde for den fremtidige parkeringsdækning for såvel operahuset som skuespilhuset ved Kvæsthusbroen.

Forvaltningen vil i et videre arbejde med udviklingen af en 4. etape for Metroen arbejde for placering af en metrostation i umiddelbar nærhed af Kvæsthusbroen, således at de to kommende kulturhuse også i den forbindelse vil kunne få en god kollektiv trafikbetjening.

Københavns Kommune har anmodet Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) om at gennemføre en vurdering af projektet for opførelsen af et operahus med henblik på at afgøre, hvorvidt der er behov for at udarbejde et tillæg til regionplanen i henhold til planlovens bestemmelser om vurdering af virkningerne på miljøet (VVM). HUR har iværksat screeningen og forventer at forelægge resultaterne for Udviklingsrådet i juni med henblik på offentliggørelse af beslutningen med en 4 ugers klagefrist.

Økonomiudvalget og Bygge- og Teknikudvalget drøftede på fællesmødet den 5. december 2000 forvaltningens redegørelse for igangsætning af kommune- og lokalplanarbejdet.

Af redegørelsen fremgår, at Kulturministeriet på statens vegne har modtaget en gave fra A. P. Møller og Hustru Chastine Mc-Kinney Møllers Fond til almene Formaal, der består i et færdigt opført operahus placeret på Dokøen. Fonden har på den baggrund anmodet om, at der udarbejdes en lokalplan, der muliggør opførelse af en operabygning samt tilhørende nødvendige faciliteter. Fonden har valgt Henning Larsens Tegnestue A/S som arkitekt for udarbejdelse af operaprojektet samt for udarbejdelse af en helhedsplan for Dokøen. Siden drøftelserne i udvalgene er der arbejdet videre med projektet, der omfatter en operabygning med ca. 35.000 m² etageareal og øvrigt nybyggeri med ca. 36.500 m² etageareal til boliger med mulighed for publikumsorienterede serviceerhverv, såsom restauranter og caféer, udstillingsvirksomhed og lignende, primært i stueetagen mod havne promenaden.

Forslaget til helhedsplan for Dokøen med operahuset er i overensstemmelse med de volumenstudier Henning Larsens Tegnestue har udført, og som blev drøftet på fællesmødet mellem Økonomiudvalget og Bygge- og Teknikudvalget. Helhedsplanen danner grundlag for lokalplanforslaget og forslaget til kommuneplantillæg.

I redegørelsesnotatet fandt forvaltningen det væsentligt, at der i det videre arbejde tages betydeligt hensyn til det værdifulde byrum, som de fredede magasinbygninger, de fredede masteskure og den bevaringsværdige "Mindship"- bebyggelse udgør sammen med Takkelloft- og Magasingraven. Ved placering af boligbebyggelsen skal der lægges vægt på et samspil med operahuset, men det findes væsentligt, at dimensionerne tilpasses det eksisterende Holmen. Endvidere skal der redegøres nærmere for, hvorledes aksen i Philip de Langes Allé skal optages i operahuset.

Desuden blev det understreget, at der skal arbejdes videre med at afdække mulighederne for at skabe adgangsforhold for biler, busser, vare- og lastbiler samt cykler og gående til Dokøen, som både tilgodeser hensynet til operahusets arkitektur og anvendelse, og samtidig tager hensyn til det historiske og arkitektoniske unikke miljø på den bagvedliggende del af Holmen.

Henning Larsens Tegnestue A/S har udarbejdet skitseprojektet til en helhedsplan for opera og boliger på Dokøen i samarbejde med kommunen.

I forslaget til helhedsplanen underdeles Dokøen i 3 øer ved udgravning af 2 tværgående kanaler samt bortgravning af dæmningen mellem Dokøen og Frederiksholm. Operaen placeres på den midterste af øerne med kanaler tæt op langs hver side. De 2 øvrige øer disponeres med henholdsvis 2 og 1 karré med bebyggelse i 5 etager, som på den nordlige ø suppleres med de fredede tørdok- og krananlæg samt et mindre byggeri i 2 etager for enden af tørdokken. Forslaget indebærer, foruden opfyldning foran operahuset, også opfyldning ved Dokøens sydside samt et smalt areal langs vestsiden, i alt ca. 8-8.500 m². Med kanalerne og dæmningen bortgraves der ca. 7.000 m².

Der etableres offentligt tilgængelige promenader langs alle vandarealer, såvel havn som kanaler. Trafikadgangen sker fra henholdsvis Fabrikmestervej med direkte adgang til et parkeringsareal ved kranerne og tung varetilkørsel til operaen. Fra Galionsvej er der ensrettet taxa- og personbiltrafik til operaen og til boligerne på den sydlige del af øen.

Forvaltningen foreslår alternativt, at operaen kun bliver trafikalt betjent fra Fabrikmestervej, og at der ikke skabes mulighed for gennemkørsel mellem Galionsvej og Fabrikmestervej. Alternativet er begrundet i et ønske om at fredeliggøre boligerne på den sydlige del, der herefter alene trafikbetjenes fra Galionsvej.

I forslaget til lokalplantillæg stilles der krav om, at boligandelen inden for underområde IA (Dokøen) som helhed skal udgør mindst 46 pct. af det samlede etageareal, hvilket ud fra de foreliggende byggeønsker på ca. 71.500 m² svarende til minimum 33.600 m². I henhold til lokalplan nr. 331 "Holmen II" udgjorde boligandelen i område IA ca. 34.000 m² ud af en samlet bebyggelse på ca. 40.000 m² etageareal. Der tilføres ca. 30-35.000 m² etageareal, idet man i lokalplanforslaget har fastlagt en bebyggelsesprocent for Dokøen på 110 og for område IB på 60 mod oprindeligt 60 for de to områder under ét. Kun i mindre omfang er der reduceret i boligetagearealet i lokalplanforslaget.

Forslaget til kommuneplantillæg opdeler det nuværende C*-område for Arsenaløen, Frederiksholm og Dokøen i to områder, således at Dokøen fremover udgør et selvstændigt område. For Dokøen fastlægges bestemmelser, der muliggør en opfyldning på op til 10.000 m² vandareal, efter en regionplanmæssig behandling. Dertil kommer mulighed for at opføre et operahus med ca. 35.000 m² etageareal og en maksimal bygningshøjde på 30 m, dog undtaget et scenetårn, der kan tillades opført i en højde op til 50 m.

Bebyggelsesprocenten for Dokøen fastsættes under ét til 110, hvilket er en forøgelse af bebyggelsesprocenten i forhold til de hidtidige rammer på 60 for Arsenaløen, Frederiksholm og Dokøen under ét, som fremgår af Kommuneplan 1997.

Forøgelsen af bebyggelsesprocenten følger af det meget store volumen, som et operahus vil tilføre området.

Boligandelen for området under ét skal være mindst 40 pct. Bortset fra operahuset fastsættes det maksimale etageantal til 5 samt udnyttet tagetage. Friarealet skal udgøre 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet.

Bestemmelserne for det C*-område, der omfatter Arsenaløen og Frederiksholm ændres i forhold til de gældende bestemmelser, således at boligandelen for dette område nedsættes fra mindst 50 pct. til at være mindst 40 pct. Den nuværende bestemmelse om, at den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom ikke må overstige 110 bortfalder og kravet om friarealer hæves fra 60 til 100 procent af boligetagearealet. De øvrige bestemmelser er uændrede for dette område.

En forudsætning for at vedtage lokalplanbestemmelserne for tilvejebringelsen af et nyt operahus med tilhørende parkering er, at der foretages en vurdering af mulige virkninger på miljøet som følge af øget trafik, ændrede grundvandsforhold, opfyldning og bortgravning i forbindelse med byggeriet m.v. Derfor har Københavns Kommune anmodet Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) om at gennemføre en screening af projektet med henblik på at vurdere, hvorvidt de miljømæssige virkninger vil have en karakter, der nødvendiggør udarbejdelsen af et tillæg til regionplanen i henhold til planlovens VVM-bestemmelser. Bestemmelserne fremgår af planlovens § 6 og § 6c, samt bekendtgørelse nr. 428 af 2. juni 1999.

HUR har iværksat arbejdet og forventer at forelægge resultatet af overvejelserne for Udviklingsrådet i juni. Afgørelsen vil herefter blive offentliggjort med en frist på 4 uger for indsigelser til afgørelsen.

Da projektet også omfatter opfyldning på søterritoriet, er det endvidere omfattet af bestemmelserne i bekendtgørelse nr. 128 af 11. marts 1999 om miljømæssig vurdering af anlæg på søterritoriet (VVM). Disse bestemmelser administreres af Kystdirektoratet, der har modtaget projektet med henblik på en vurdering af, hvorvidt de foreslåede opfyldningerne i havnebassinet skal VVM-vurderes. Der kræves dog under alle omstændigheder tilladelse til at foretage opfyldninger på søterritoriet i henhold til Statens højhedsret på søterritoriet. Kystdirektoratet administrerer disse bestemmelser.

I Kommuneplan 1997 indgår Dokøen sammen med Arsenaløen og Frederiksholm i en fælles ramme for lokalplanlægningen. Området er fastlagt som et C*-område, til boliger og serviceerhverv. Stjernemærkningen angiver at området er underlagt særlige bestemmelser om maksimal bebyggelsesprocent, etageareal og friarealprocent i forhold til de standardiserede rammebestemmelser for denne områdetype i kommuneplanen. Det er sket af hensyn til de særlige kulturhistoriske værdier og særlige bevaringshensyn indenfor dette område.

I 1999 vedtog Borgerrepræsentationen at der skulle udarbejdes en helhedsplan for Københavns havn, som fastholder dens herlighedsværdier. Der blev efterfølgende indledt et samarbejde mellem kommunen, Københavns Havn, Miljø- og Energiministeriet og ejendomsselskabet Freja Ejendomme A/S med det formål at formulere nogle retningslinier for byggeri i havnen, der kan sikre omdannelse af havnearealer til bymiljø af høj kvalitet.

Samarbejdet resulterede bl.a. i, at Inderhavnen blev udpeget som et fokusområde med mulighed for byomdannelse på Dokøen, Christiansholm og Kvæsthusbroen. Henning Larsens Tegnestue gennemførte et studie af, hvilke bygningsmæssige volumener, der kunne etableres i disse områder. Tegnestuen fandt, at områdernes værdifulde beliggenhed burde udnyttes til at opføre bygninger med offentligt formål og gerne med funktioner som f.eks operahus, skuespilhus, koncertsal o.lign.

Principperne for omdannelsen af havnearealer til byformål, som blev fastlagt i samarbejdet mellem kommunen, Københavns Havn, Miljø- og Energiministeriet og Ejendomsselskabet Freja Ejendomme A/S, søges indarbejdet i den fremtidige kommuneplanlægning.

Som bekendt er Forslag til Kommuneplan 2001 til offentlig høring. Høringsfristen udløber d. 1. juni 2001. I forslaget er muliggjort opførelse af et operahus på Dokøen, om end med en mindre maksimal bygningshøjde og en mindre opfyldning, end der muliggøres med nærværende forslag til kommuneplantillæg. I forbindelse med den endelige vedtagelse af Kommuneplan 2001 vil der således ske en justering af bestemmelserne, så de kommer til at svare til det forslag, der nu er foreslået vedtaget.

Hovedstadens Udviklingsråd afsluttede den offentlige høring om forslag til Regionplan 2001 i begyndelsen af februar 2001. Forslaget består af en introduktion og separate forslag for hver af de fem enheder i Hovedstadsområdet. Forslaget for Københavns Kommune er det samme, som det Borgerrepræsentationen vedtog d. 15. juni 2000 som kommunens forslag til Regionplan 2001 (BR 282/2000).

Borgerrepræsentationen fremsendte bemærkninger til forslaget til Hovedstadens Udviklingsråd medio februar. Bemærkningerne er under behandling i forbindelse med den endelige vedtagelse af Regionplan 2001.

Forslaget til kommuneplantillæg og lokalplan er i overensstemmelse med regionplanens retningslinier, idet der skal udarbejdes en særskilt screening af de miljømæssige virkninger af projektet og de kommende opfyldninger på søterritoriet.

Lokalplan nr. 331 "Holmen II", der er bekendtgjort den 14. december 2000, fastlægger rammerne for omdannelse af tidligere militære arealer til et attraktivt integreret byområde af høj arkitektonisk standard i samspil med områdets bevaringsværdier, grønne struktur og beliggenhed ved Christianshavns Vold og Inderhavnen.

For Dokøen, område IA, der er fastlagt til boliger, gælder, at indtil 15 pct. af etagearealet må anvendes til serviceerhverv. For arealer, der er fastlagt til serviceerhverv og offentlige formål, gælder, at indtil 25 pct. af etagearealet må anvendes til boliger. For område IA og IB under ét gælder, at mindst 50 pct. af det samlede etageareal (eksklusive de 6 kanonbådsskure langs Erdkehlgraven) skal anvendes til boliger.

Danneskiold-Samsøes Allé er fastlagt som vej og spærres for gennemkørsel – bortset fra HT-busser og cyklister – ved etablering af en mekanisk spærring ved broen mellem Arsenaløen og Frederiksholm. Det kan efter Bygge- og Teknikudvalgets nærmere godkendelse tillades bilister med bopæl på den sydlige del af Frederiksholm at passere spærringen. Som led i kommunens overordnede cykelrutenet fastlægges der et stiudlæg over "Trekantgrunden" langs laboratoriegraven, Trangravsvej og langs sydsiden af Christiansholm til en eventuel bro over Inderhavnen.

Der fastlægges en ny bro mellem Frederiksholm og Dokøen i forlængelse af Philip de Langes Allé, der danner tværakse på Frederiksholm. Der kan herudover etableres oplukkelige stibroer mellem de 2 øer i forlængelse af henholdsvis Galionsvej og Fabrikmestervej. Dæmningen mellem Frederiksholm og Dokøen skal fjernes under respekt af understøtningen af den fredede nordligste kran, når den før nævnte bro i forlængelse af Philip de Langes Allé er etableret.

Bebyggelsesprocenten for område IA og IB under ét (eksklusive det etageareal, der udgøres af de 6 kanonbådsskure) må ikke overstige 60, og for den enkelte ejendom må bebyggelsesprocenten ikke overstige 110, dog eksklusive det etageareal, der udgøres af parkering i konstruktion.

Der er fastlagt en bebyggelsesplan for område IB bestående af fredet og bevaringsværdig bebyggelse, størstedelen af den øvrige eksisterende bebyggelse samt nybyggeri.

Opførelse af ny bebyggelse i område IA (Dokøen) forudsætter, at der ved supplerende lokalplan er fastlagt en bebyggelsesplan for området som helhed.

Lokalplantillægget omfatter område IA og IB og skal udgøre det planmæssige grundlag for opførelse af operahuset samt boligbebyggelse på Dokøen og i den forbindelse skal fordelingen mellem boliger, erhverv og offentlige formål på de centrale dele af Holmen justeres, og den samlede rummelighed forøges.

Operahuset skal placeres som afslutning på den tværgående aksiale forbindelse over havneløbet fra Marmorkirken og Amalienborg, hvilket giver en unik placering i Inderhavnen og fordrer et markant og enestående bygningsværk. Foruden indpasning i havnerummet skal operabygningen disponeres og udformes sådan, at den opleves som en berigelse i byarkitektonisk sammenhæng med Holmen som helhed og som afslutning på Philip de Langes Allé i særdeleshed. Boligbebyggelsen skal placeres og udformes på en sådan måde, at den underordner sig og understøtter operahuset og sammen med dette skaber harmoniske byrum i forhold til både Inderhavnen og Holmen.

Ved fastlæggelse af vejnettet sikres, at hovedadgangen til operahuset sker via Fabrikmestervej, og der lægges op til forbindelse på tværs af Inderhavnen for fodgængere og cyklister i form af en bro eller en tunnel fra Kvæsthusbroen til Dokøen.

I forbindelse med udbygningen af Dokøen skal der opfyldes vandarealer mod syd og vest, og de 2 ophalingsbeddinger ved de fredede kraner skal terrænreguleres til niveau med de tilgrænsende kajarealer. Der udgraves 2 kanaler mellem operahuset og boligerne, og dæmningen mellem Frederiksholm og Dokøen skal fjernes under respekt af understøtningen af den fredede nordligste kran.

Anvendelsesbestemmelsen for område IA og IB justeres, således at boliger fastlægges som helårsboliger og operahuset muliggøres. Med en anvendelsesplan fastlægges fordelingen, der er uændret for så vidt angår område IB. For boligarealerne på Dokøen (område IA) gælder, at indtil 10 pct. af etagearealet må anvendes til serviceerhverv, primært placeret i stueetagen i bebyggelsen mod Inderhavnen, i det fredede pumpehus samt i nybyggeriet ved tørdokken. For Dokøen gælder endvidere, at der i den nordlige boligkarré kan indrettes 30 kollegie-/ungdomsboliger med indtil 5 gæsteboliger uden helårsstatus, uanset § 4, stk. 1 pkt. c i lokalplan nr. 331. For arealet fastlagt til serviceerhverv og offentlige formål på Dokøen gælder, at det i sin helhed skal anvendes til operahus samt funktioner i naturlig tilknytning hertil.

For område IA under ét skal boliger udgøre mindst 46 pct. af det samlede etageareal, hvilket svarer til rummeligheden efter fradrag af 35.000 m² opera og 10 pct. erhverv i boligområderne. For område IB under ét skal boliger udgøre mindst 40 pct. af det samlede etageareal (eksklusive de 6 kanonbådsskure langs Erdkehlgraven), i princippet svarende til fordelingen i dette område i den gældende lokalplan.

På Dokøen fastlægges et system af veje og pladser. Hvor havnepromenader forløber parallelt med de fastlagte nye veje, indgår promenadearealet i vejudlægget.

Der fastlægges 2 broer mellem Frederiksholm og Dokøen i forlængelse af henholdsvis Fabrikmestervej og Galionsvej. Sidstnævnte skal være oplukkelig. Desuden fastlægges der over hver af de 2 nye kanaler 2 broer ved henholdsvis Ekvipagemestervej og Orlogsværftsvej.

Det forventes, at der ved fuld udbygning af Dokøen vil skabes ca. 2.000 bilture pr. døgn, heraf 1.400 køretøjer til ansatte og gæster til operaen. Med lokalplanbestemmelsen om spærring af Danneskiold-Samsøes Allé forventes trafikken til og fra Frederiksholm over Nyholmsbroen at stige fra i dag ca. 2.000 køretøjer til ca. 5.200 køretøjer, når Dokøen og Frederiksholm er fuldt udbygget.

Med den i lokalplanforslaget fastlagte vejstruktur vil trafik til operaen ske fra enten Fabrikmestervej med direkte adgang til parkering på den nordlige del af Dokøen eller ensrettet via Galionsvej og herfra langs Inderhavnen til operaens forplads. På operaens forplads bliver der mulighed for afsætning af passagerer, herunder taxakørsel. Den tunge trafik til operaen forudsættes at få adgang fra Fabrikmestervej. Turistbusser kører i en sløjfe op langs dokken til pladsen ved pumpehuset, hvor der er mulighed for afsætning af passager. Busserne forlader området igen af samme vej med mulighed for parkering på den nordlige del af øen. Varekørsel og lignende til og fra operaen sker ligeledes fra Fabrikmestervej.

Adgang til boligerne sker dels via Galionsvej med frakørsel via Fabrikmestervej.

Som tidligere nævnt foreslår forvaltningen en alternativ trafikbetjening af Dokøen, der indbefatter, at operaen udelukkende skal trafikbetjenes fra Fabrikmestervej, og at der ikke skabes mulighed for gennemkørsel mellem Galionsvej og Fabrikmestervej. Personbiler og taxaer kan køre frem til operaforpladsen for afsætning af passagerer, og for busser bliver der mulighed for afsætning af passagerer ved det fredede pumpehus. Busser parkerer på parkeringspladsen ved kranerne. Trafikadgang til boligerne på den sydlige del af Dokøen sker alene via Galionsvej.

Det skønnes ved fuldt hus i operaen, at knap 300 personbiler og taxaer vil køre til operahusets forplads, og dermed gennem boligområdet, for afsætning af passagerer. Denne trafikstrøm vil foregå inden for et kort tidsinterval og dermed skabe gener i boligområdet. Ud over gæster til operaen kan andre uvedkommende trafikanter forventes at anvende ruten til promenadekørsel forbi operahuset. Med alternativet fredeliggøres boligbebyggelsen på den sydlige del af Dokøen, idet trafikken til boligerne koncentreres ved Ekvipagemestervej langs østsiden af boligkarréerne og den resterende del af boligområdet friholdes for biltrafik. Som bilag D er vedlagt tegning nr. 27.477, der angiver vejstrukturen på Dokøen efter forvaltningens alternative forslag. Såfremt alternativet foretrækkes, erstatter tegningen den til lokalplanforslaget hørende tegning nr. 27.473, og tekster konsekvensrettes.

Det som led i kommunens overordnede cykelrutenet fastlagte stiforløb over Holmen ændres, således at Danneskiold-Samsøes Allé indgår heri på strækningen fra Laboratorigraven til efter broen mellem Arsenaløen og Frederiksholm. Herfra forløber stien i havnepromenaderne langs Proviantmagasingraven og Takkelloftsgraven til Galionsvej og over Dokøen i Galionsvej/Orlovsværftsvej til en eventuel bro over eller tunnel under Inderhavnen.

For område IA gælder, at bebyggelsesprocenten ikke må overstige 110. Bebyggelsesprocenten beregnes for området under ét. Der fastlægges en bebyggelsesplan bestående af den fredede bebyggelse og nybyggeri. Operahuset skal opføres med et samlet etageareal på indtil 35.000 m². Operahuset udføres med et markant tagudhæng over tilgrænsende pladser og promenader med en højde på 25-30 m. Scenetårnet må opføres med en højde på indtil 50 m. Nybyggeriet til boliger skal opføres i 4-5 etager som sluttet randbebyggelse med mulighed for enkelte åbninger, bortset fra facader orienteret mod Inderhavnen, Takkelloftsgraven og Hovedmagasingraven. Gesimshøjden må ikke overstige 18 m. Husdybden må ikke overstige henholdsvis 10 m for den sydligste karré og 12 m for de øvrige, eksklusiv bygningsfremspring i form af indgangspartier, karnapper, altaner og lignende. Dog kan stueetagen mod Inderhavnen opføres med en maksimal husdybde på 15 m. Boliger skal i videst muligt omfang forsynes med opholdsaltaner, og i boligbebyggelse skal opgange forsynes med adgang til såvel gård- som gadefacade. Nybyggeriet ved tørdokken skal opføres i 1-2 etager. Gesimshøjden må ikke overstige 8 m. Med ovennævnte bebyggelsesplan er bygningslovgivningens bestemmelser om højde i forhold til vej, sti, naboskel og anden bebyggelse tilsidesat.

For område IB gælder, at bebyggelsesprocenten må ikke overstige 60, eksklusive det etageareal, der udgøres af de 6 kanonbådsskure langs Erdkehlgraven. Bebyggelsesprocenten regnes for område under ét.

Operahuset skal fremstå med en individuel og markant arkitektonisk fremtræden set fra havnefronten og som afslutning på Philip de Langes Allé, i hvis akse facaden skal fremtræde åben og imødekommende og indrettes med udadvendte funktioner, der skaber mulighed for kontakt mellem inde og ude. Som facadematerialer skal anvendes naturlige og genanvendelige materialer, såsom tegl, natursten, træ, metal, beton og glas og lignende, hvor især materialernes patineringsevne skal vægtes højt.

For karrébebyggelsen gælder, at bebyggelsen skal fremstå med et ensartet facadeudtryk, således at den underordner sig og understøtter operahuset. Facader skal overvejende udføres i tegl, som kan fremstå med pudset overflade. Det samme gælder nybyggeriet ved tørdokken.

Parkeringsdækningen i område IA skal som på det øvrige Holmen være af størrelsesordenen og må ikke overstige 1 parkeringsplads pr. 100 m² etageareal. Parkering kan etableres i eller uden for området. Parkering på terræn må kun finde sted i et begrænset område på den nordlige del af Dokøen. Herudover kan der etableres enkelte pladser for af- og pålæsning samt handicapparkering, mens yderligere parkering inden for området skal finde sted i parkeringskælder. Parkering til boligerne indrettes i kældre under karréernes gårdrum, som derved hæves.

I det omfang der etableres parkering til operaen uden for området, forudsætter bestemmelserne, at der foretages tilsvarende reduktion i parkeringen på terræn ved kranerne på Dokøen. Parkeringen ved kranerne, der kan rumme ca. 200 pladser, opfylder dog kun delvist lokalplanens krav til parkeringsdækningen på 350 parkeringspladser til operaen. Indtil der kan opnås fuld dækning uden for området, foreslås en dobbeltudnyttelse af parkeringen på Holmen for så vidt angår parkering langs veje, der rummer ca. 170 pladser, og - afhængig af aftale med de enkelte grundejere - af erhvervsparkering i konstruktion og på terræn.

Den endelige parkeringsmæssige betjening af Operahuset forudsættes tilvejebragt i tilslutning til etablering af et kommende skuespilhus på Kvæsthusbroen, således at et parkeringsanlæg her med ca. 500 pladser kan betjene begge kulturhuse. Dette kan gennemføres ved samtidig etablering af en stibro eller stitunnel (for gående og cyklende), der forbinder de to sider af havnen. De økonomiske og tekniske forhold omkring en sådan løsning er nærmere beskrevet i et uddybende notat, der foreligger til behandlingen i udvalgene. Notatet belyser de økonomiske konsekvenser af at kombinere disse anlæg med et andet anlæg i Indre By. En sådan samlet løsning vil kunne eliminere eller reducere kommunens økonomiske engagement. I det videre arbejde forudsættes de her relevante parkeringsanlæg udbudt i en BOT-model sammenhæng.

Med ovennævnte løsning vil der således være taget højde for den fremtidige parkeringsdækning for såvel operahuset som skuespilhuset ved Kvæsthusbroen.

Forvaltningen vil i et videre arbejde med udviklingen af en 4. etape for Metroen arbejde for placering af en metrostation i umiddelbar nærhed af Kvæsthusbroen, således at de to kommende kulturhuse også i den forbindelse vil kunne trafikbetjenes.

Langs grænsen mod vandarealer i område IA skal der etableres promenader for fodgængere og cyklister. Under forudsætning af fredningsmyndighedernes godkendelse muliggøres endvidere, at promenaden over porten til den fredede tørdok kan etableres som en selvstændig bro nærmere Inderhavnen. Tilgrænsende arealer skal udformes med belægning, beplantning og andet byudstyr, der harmonerer med promenaderne efter Bygge- og Teknikforvaltningens nærmere godkendelse.

Forslaget til kommuneplantillæg opdeler det nuværende C*-område for Arsenaløen, Frederiksholm og Dokøen i to områder, således at Dokøen fremover udgør et selvstændigt område. For Dokøen fastlægges bestemmelser, der muliggør en opfyldning på op til 10.000 m² vandareal, efter en regionplanmæssig behandling. Dertil kommer mulighed for at opføre et operahus med ca. 35.000 m² etageareal og en maksimal bygningshøjde på 30 m, dog undtaget et scenetårn, der kan tillades opført i en højde op til 50 m.

Bebyggelsesprocenten for området fastsættes under et til 110, hvilket er en forøgelse af bebyggelsesprocenten for Dokøen i forhold til de hidtidige rammer på 60 for Arsenaløen, Frederiksholm og Dokøen under et, som fremgår af Kommuneplan 1997.

Forøgelsen af bebyggelsesprocenten følger af det meget store volumen, som et operahus vil tilføre området.

Boligandelen for området under ét skal være mindst 40 pct. Det maksimale etageantal, bortset fra operahuset, fastsættes til 5 samt udnyttet tagetage. Friarealet skal udgøre 60 pct. af boligetagearealet og 15 pct. af erhvervsetagearealet.

Bestemmelserne for det C*-område, der kommer til at omfatte Arsenaløen og Frederiksholm, ændres i forhold til de gældende bestemmelser, således at boligandelen for dette område nedsættes fra mindst 50 procent til at være mindst 40 procent. Den nuværende bestemmelse om, at den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom ikke må overstige 110 bortfalder, og kravet om friarealer hæves fra 60 til 100 procent af boligetagearealet. De øvrige bestemmelser er uændrede for dette område.

Forslaget til tillæg til lokalplanen er i overensstemmelse hermed.

Bygge- og Teknikforvaltningen har i forbindelse med planarbejdet anmodet Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen, Kultur- og Fritidsforvaltningen, Sundhedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen samt Miljøkontrollen om udtalelser i forlængelse af de respektive udtalelser i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan nr. 331.

Kultur- og Fritidsforvaltningen og Sundhedsforvaltningen har ingen bemærkninger til lokalplanforslaget.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen forudsætter, at lokalplanforslaget giver mulighed for etablering af daginstitutioner i området.

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen har ingen bemærkninger til indholdet i lokalplanforlsaget, idet det forudsættes, at de lokalplanbestemmelser, der vedtages, vil indbefatte mulighed for at etablere det nødvendige antal fritids- og ungdomsklubpladser, som en nøjere planlægning måtte vise nødvendige at indpasse i lokalplanområdets fysiske struktur.

Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Miljøkontrollen, har udtalt sig om de miljømæssige forhold. Man henviser bl.a. til Borgerrepræsentationens vedtagne miljømæssige retningslinier for støttet og kommunalt byggeri "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri", og man anbefaler disse retningslinier fulgt også ved byggeri i øvrigt. Miljøkontrollen anbefaler, at der i lokalplanens § 1 (formålsparagraffen) indføjes et afsnit om, at det tilstræbes, at der projekteres efter miljørigtige principper med en fodnotehenvisning til "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri".

Miljøkontrollen anbefaler endvidere, at paragraffen "Foranstaltninger mod forureningsgener" opdeles i specifikke bestemmelser vedrørende trafik, virksomheder, jordbunds- og grundvandsforhold m.v. Eventuelt med henvisninger til love, bekendtgørelser, paragraffer og vejledninger i fodnoter, hvor det skønnes nødvendigt.

Miljøkontrollen skønner, at der ikke findes virksomheder i og omkring lokalplanområdet, der vil indebære miljømæssige gener over for beboere og brugere af området.

Miljøkontrollen oplyser endvidere, at der på Dokøen er udført en række forureningsundersøgelser. Dokøen er ikke registeret som affaldsdepot. Der kan dog være dybere liggende diffus forurening. Jordflytning og bortskaffelse af overskudsjord skal ske efter Miljøkontrollens anvisning.

Med hensyn til grundvandssænkning oplyses, at Dokøen ligger inden for det område, som kaldes "middelalderbyen". I dette område er der mange bygninger, hvis fundamenter er følsomme overfor udtørring, eller som står direkte på sætningsgivende jordlag. Af hensyn til sikring af disse bygningers har Borgerrepræsentationen i 1991, i henhold til Byggelovens § 12, truffet beslutning om, at der kan pålægges særlige vilkår ved byggeri under grundvandsspejlet i dette område. Blandt andet at der kan stilles krav om, at grundvandsmagasinet skal tilføres vand i takt med, at der sker oppumpning for herved at imødegå sænkning af grundvandsstanden.

Miljøkontrollen vil ikke tillade en permanent grundvandssænkning.

Udledning af oppumpet grundvand fra Dokøen vil næppe medføre problemer i form af næringssalte. Dertil kommer, at tilstrømmende vand til udgravninger hovedsagelig vil udgøres af havvand med et naturligt indhold af kvælstof.

Hvis der skal bortledes mere end 100.000 m³ vand fra et byggeri, eller bortledningen skal stå på i mere end to år, skal dette godkendes af Miljøkontrollen efter Vandforsyningslovens bestemmelser.

De af Miljøkontrollen ønskede bestemmelser og fodnoter er i princippet allerede optaget i lokalplan nr. 331, der fortsat er gældende også for nybyggeri på Dokøen.

I forlængelse af indstilling vedrørende koncept for dialog med borgerne om byens fysiske planlægning, der er vedtaget i Borgerrepræsentationens møde den 29. marts 2001, foreslås nedenstående dialogstrategi.

På baggrund af, at der med planforslagene muliggøres et meget markant byggeri, foreslås dels annoncering af planforslagene i dagspressen udover lokalaviser, dels at der i offentlighedsperioden etableres følgende tre dialogaktiviteter:

• Etablering af en særlig hjemmeside, der opbygges med en informationsdel og en dialogdel
• Gennemførelse af en udstilling i lokalområdet
• Gennemførelse af et borgermøde i lokalområdet

1. Redegørelse for forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 331 "Holmen II" samt tilhørende tillæg til Kommuneplan 1997
2. Forslag til tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 331 "Holmen II"
3. Forslag til tillæg til Kommuneplan 1997
4. Tegning nr. 27.477 med alternativ vejplan for Dokøen
5. Lokalplan nr. 331, "Holmen II"

Brev af 4. april 2001 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

E-mail af 27. april 2001 fra Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen

Brev af 16. marts fra Kultur- og Fritidsforvaltningen

Brev af 21. marts 2001 fra Sundhedsforvaltningen

Brev af 20. april 2001 fra Miljøkontrollen

Erik Jacobsen Jens Jacobsen