Mødedato: 12.01.2005, kl. 14:00

Dispensation fra lokalplan nr. 274 "Musvågevej"

Dispensation fra lokalplan nr. 274 "Musvågevej"

Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 12. januar 2005

 

 

Sager til beslutning

 

12.      Dispensation fra lokalplan nr. 274 "Musvågevej"

 

BTU 619/2004  J.nr. 611:177.0002/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender, at der meddeles dispensation fra lokalplan nr. 274 "Musvågevej" § 5, 6 og 9 til opførelse af en sluttet randbebyggelse med familieegnede boliger i 5½ etager mod Ørnevej og 3½ etager mod henholdsvis Musvågevej og Mågevej på betingelse af,

at  boligerne sikres som helårsboliger,

at  der fra alle boliger er adgang til en opholdsaltan som projekteret,

at  ejendommens friareal samt areal på dæk over parkeringskælderen anlægges med en høj opholds- og havemæssig kvalitet efter forvaltningens godkendelse og indgår i fællesgård med øvrige ejendomme i karreen i det omfang og på det tidspunkt, forvaltningen måtte forlange det,

at  der ikke i gården opføres eller indrettes arealer, herunder skurbebyggelser til hjælpemidler, cykelparkering m.m.,

at  bebyggelsen skal fremstå i høj kvalitet, og den endelige udformning skal godkendes af Bygge- og Teknikforvaltningen.

 

 

Bygge- og Teknikudvalgets beslutning i mødet den 8. december 2004

Sagen blev udsat

 

RESUME

Bygge- og Teknikforvaltningen har modtaget en ansøgning om tilladelse til at opføre en boligbebyggelse med 52 helårsboliger ved Musvågevej/Ørnevej/Mågevej med en gennemsnitlig størrelse på 92 m2. Bebyggelsen opføres i tilslutning til randbebyggelserne på naboejendommene som en sluttet bebyggelse. I tilknytning hertil opføres en parkeringskælder med 40 parkeringspladser med tilkørsel fra Musvågevej.

Den ansøgte bebyggelse er i overensstemmelse med lokalplanens intentioner og overholder lokalplanbestemmelserne om bebyggelsens placering, højder mod Ørnevej og Mågevej m.v. Projektet fraviger imidlertid lokalplanen på en række punkter, og det forudsættes derfor, at der meddeles de fornødne dispensationer.

Der er i forbindelse med behandling af de modtagne bemærkninger foretaget en nærmere opmåling af projektet. Det er herved konstateret, at bebyggelsens etageareal er ca. 120 m2 mindre end angivet i naboorienteringen, hvorfor bebyggelsesprocenten er lavere og friarealprocenten er højere i det følgende, end oplyst i det udsendte materiale. 

Bebyggelsesprocenten på grunden bliver ca. 229, hvor lokalplanens maksimum er fastsat til 110. Fravigelsen fra bebyggelsesprocenten hænger bl.a. sammen med, at den i lokalplanen forudsatte nedlæggelse af en del af Musvågevej aktuelt opgives. Derudover fraviger projektet lokalplanens bestemmelser ved, at bebyggelsen ved de 2 hjørner mod Ørnevej trækkes tilbage og ikke opføres som sluttet randbebyggelse i de fulde længder, at bebyggelsen kun opføres i 3½ etager i stedet for 4 etager mod Musvågevej og hjørnet ved Mågevej, at der ikke etableres kviste i tagboliger mod gade, at den maksimale husdybde på ca. 10 m forøges med ca. 0,4 m samt at lokalplanens krav til friareal på 60 pct. ikke opfyldes, idet friarealprocenten er på ca. 24 som følge af, at den beskrevne vejnedlæggelse ikke effektueres.

Plan & Arkitektur har vurderet, at projektet ved sin hovedform, materialekarakter og det arkitektoniske princip på en loyal og arkitektonisk acceptabel måde er tilpasset kvarterets præg og den omgivende bebyggelse. Plan & Arkitektur kan på den baggrund gå ind for projektet, idet der dog skal ske en viderebearbejdning af projektets detaljer, såsom murværkets karakter, vindues- og øvrige facadeelementer m.v. med henblik på at opnå den bedst mulige kvalitet i byggeriet.

Der har som nævnt været gennemført naboorientering om det ansøgte. I den anledning er der modtaget 24 henvendelser samt liste med 124 underskrifter. Henvendelserne repræsenterer en bred kreds af beboere i høringsområdet, Styregruppen for Kvarterløft NV, Bispebjerg Miljøcenter og Bispebjerg lokalråd. En væsentlig del af indsigelserne drejer sig om bebyggelsens omfang, herunder bebyggelses- og friarealprocenten samt forslag om begrænsning af antallet af etager for fløjen mod Ørnevej. Der fremsættes endvidere forslag om at etablere grønt område på arealet. Endelig fremsættes kritik af projektets arkitektoniske udformning.

Bemærkningerne giver ikke forvaltningen anledning til at ændre i de foreslåede dispensationer, idet man ved en fornyelse af hele karreen i overensstemmelse med lokalplanen i 3½-5½ etage vil kunne overholde såvel friareal- som bebyggelsesprocent.

Sagen var på dagsordenen for Bygge- og Teknikudvalgets møde den 8. december 2004, men blev udsat.

 


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

NCC Construction, Danmark A/S, har på vegne af Ørnevej Byg ApS, C/O Erhvervsmæglerne i Odense, ansøgt om tilladelse til at opføre en boligbebyggelse på et areal bestående af ejendommene matr.nr. 230, 578, 652 og 653 Utterslev, København, beliggende Musvågevej 20, Ørnevej 59-61 og Mågevej 1. Grundarealet er på ca. 2.090 m2.

Ejendommene er omfattet af lokalplan nr. 274. På bilag 1 er vist lokalplantegningen med angivelse af de aktuelle grunde.

I forbindelse med behandlingen af indkomne bemærkninger ved den gennemførte naboorientering er der foretaget en nærmere opmåling af projektet. Det er herved konstateret, at etagearealet udgør ca. 120 m2 mindre end angivet i det udsendte materiale. Bebyggelsesprocenten bliver derved en smule mindre, nemlig 229 i stedet for 235, og friarealprocenten bliver tilsvarende større, 24 i stedet for 22.

 

Projekt

Projektet, der er tegnet af Frederiksen & Knudsen Arkitekter A/S, er på i alt ca. 4.780 m2 etageareal. Bebyggelsen er udformet som en sluttet randbebyggelse langs de tre omgivende veje og er placeret i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser, herunder i de fastlagte bebyggelsesregulerende byggelinier. Projektet er illustreret med situationsplan og facader på bilag 2, 3 og 4. 

Bebyggelsen er mod Ørnevej udformet i 5 etager med udnyttet tagetage og er mod både Mågevej og Musvågevej i 3 etager med udnyttet tagetage. I hjørnerne er bebyggelsen tilbagetrukket med ca. 5 m indadgående hjørner af hensyn til sammenskæringen mellem de 3½ og 5½ etagers bygningsdele. Bebyggelsesprocenten vil være 229.

Projektet er foreslået opført med blank mur og 45° saddeltag, alt i røde tegl. Facaderne er udformet i et traditionelt pille/vindue motiv med en opdeling af facaderne ved lodrette, gennemgående vinduesbånd som markering af trapperummene. I taget mod gade er der placeret kviste i forbindelse med trapperne, mens boligerne mod gadeside kun har ovenlys. Mod gårdside er boligerne derimod forsynet med store altaner til hver bolig, og i taget er der kviste og kvistaltaner, som vist på bilag 3b.

Projektet rummer 52 store boliger med en gennemsnitsstørrelse på ca. 92 m2. Der vil ifølge ansøgningen på ejendommen blive tinglyst bestemmelse om anvendelse af boligerne til helårsbeboelse.

I projektet indgår en parkeringskælder for 40 biler og ca. 70 cykler med nedkørsel fra Musvågevej. I hele gårdrummet etableres opholdsareal dels oven på parkeringsanlægget, dels på terrænet. Der vil være mulighed for etablering af fælles gårdareal med naboejendommene. Friarealet inklusive arealet oven på parkeringsanlægget er 24 pct. af etagearealet.

bilag 4 a-c er vist projektets indpasning i gadebilledet. På bilag 5a-b er vist solskygger ved sommersolhverv og efterårsjævndøgn begge kl. 14 for den aktuelle bebyggelse samt for bebyggelse opført efter lokalplanens volumenbestemmelser.

 

Vurdering af projektet

Projektet har under udviklingsfasen forud været drøftet med Plan & Arkitektur.

Bebyggelsen er udformet med en hoveddisponering og dimensionering, der er tænkt i sammenhæng med dels de omgivende bebyggelser mod Ørnevej, der overvejende er præget af 5 etagers egale karrébebyggelser, dels de tilstødende lavere bebyggelser langs Mågevej og Musvågevej. Sammenskæringen mellem de lave længer mod henholdsvis Mågevej og Musvågevej og den højere længe mod Ørnevej er i projektet løst på en arkitektonisk god måde ved de foreslåede tilbagetrækninger i bebyggelsen, hvorved tagfladerne friholdes fra hinanden. Projektets hovedform, den beskrevne materialekarakter og det arkitektoniske princip harmonerer efter Plan & Arkitekturs vurdering med den omgivende bebyggelse.

Plan & Arkitektur finder, at der er tale om en bebyggelse, som på en loyal og arkitektonisk acceptabel måde er søgt tilpasset kvarterets præg, jf. bilag 5 a-c. Plan & Arkitektur finder dog, at et vellykket resultat på grund af bebyggelsens meget forenklede arkitektoniske udtryk vil være helt afhængig af materialernes kvalitet, facadeelementernes proportionering og detaljering m.v. Den endelige udformning af facaderne skal derfor viderebearbejdes i den kommende proces for at opnå det bedst mulige arkitektoniske udtryk. I den forbindelse vil der bl.a. blive stillet særlige krav til murværkets kvalitet, herunder stentype, skalmurens forbandt o.lign.

Projektet er i overensstemmelse med intentionerne i lokalplanen og overholder bl.a. bestemmelserne om bebyggelsens placering, kravet om sluttet bebyggelse, bestemmelserne om bygningshøjder mod Ørnevej og Mågevej. Projektet overholder imidlertid ikke nedennævnte bestemmelser i lokalplanen, hvorfor opførelse af bebyggelsen forudsætter, at der meddeles de fornødne dispensationer. Der er tale om en række dispensationer, hvoraf overskridelsen af bebyggelsesprocenten og den lave friarealprocent anses for væsentlige, mens de øvrige dispensationer i højere grad udspringer af den detaljerede udformning af projektet.

I nedenstående afsnit er fremført nærmere begrundelser for de enkelte dispensationer. Det skal i den forbindelse bemærkes, at der i naboorienteringen ved en fejl var nævnt, at projektet ligeledes forudsatte dispensation fra § 6, stk. 2 e, om facadeenheder på højst 25 m. Efter forvaltningens vurdering opfylder projektet ved sin facadedisponering med de lodrette, opdelende vinduespartier og kviste ud for trapperummene denne bestemmelse.

I henhold til planlovens § 19, stk. 1, jf. lokalplanens § 15, kan der dispenseres fra bestemmelserne i en lokalplan, såfremt dispensation ikke er i strid med principperne i den pågældende plan.

 < /span>

Afvigelser fra lokalplanens bestemmelser

§ 5, stk. 1, pkt. a

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 110. Det ansøgte projekt vil medføre en bebyggelsesprocent på 229.

Den forhøjede bebyggelsesprocent har relation til lokalplanens krav om sluttet randbebyggelse og til de fastlagte bygningshøjder. Bygherrens mulighed for at tilkøbe byggeret af naboejendommene anses ikke umiddelbart for realistisk. Bebyggelsesprocenten for karreen under ét vil blive 140 med den nuværende bebyggelse på de øvrige grunde, herunder de to store, tætbebyggede erhvervsejendomme mod Glentevej, matr.nr.ne 142 og 315 Utterslev, med bebyggelsesprocenter på henholdsvis 214 og 301. Ved en fremtidig ny bebyggelse på disse to ejendomme, vil den fastlagte bebyggelsesprocent kunne overholdes for karreen som helhed.

Den i lokalplanen nævnte mulighed, jf. nedennævnte § 5, stk. 1 pkt. i, for ved nedlæggelse af vejareal i de private veje Musvågevej og Glentevej at fremskaffe større grundarealer vurderes herfra ikke hensigtsmæssig at forlange gennemført for alene heromhandlede meget begrænsede del af Musvågevej/Glentevej, idet der ikke i forbindelse med de øvrige nybyggerier langs disse dele af vejene er sket vejnedlæggelse.

Plan & Arkitektur kan med henvisning til ovenstående "Vurdering af projektet" anbefale, at der meddeles dispensation til den ansøgte bebyggelsesprocent på 229.

 

§ 5, stk. 1, pkt. b,

Bebyggelsen skal opføres som sluttet bebyggelse i de fastlagte byggelinier. Bebyggelsen er i hjørnerne ved Mågevej/Ørnevej og Musvågevej/Ørnevej afkortet med ca. 5 m i hver retning.

Plan & Arkitektur kan anbefale dispensationen, idet der som nævnt under afsnit "Vurdering af projektet" derved skabes en arkitektonisk god løsning i overgangen mellem bygningsdelenes forskellige højder. Løsningen medfører endvidere en reduceret skyggepåvirkning af den eksisterende bebyggelse på modstående side af Ørnevej.

§ 5, stk. 1, pkt. c,

Bebyggelsen skal opføres med et etageantal på mindst 4 etager mod Musvågevej og Ørnevej. Bebyggelsen opføres kun i 3½ etage mod Musvågevej og ved hjørnet Ørnevej/Mågevej.

Plan & Arkitektur kan anbefale dispensation hertil, idet bebyggelsens arkitektoniske hovedidé er betinget af en symmetri med ensartede bygningshøjder på de to bygningsdele mod henholdsvis Musvågevej og Mågevej, jf. ovenstående "Vurdering af projektet".

§ 5, stk. 1, pkt. d,

Husdybden må ikke overstige ca. 10 m. Bygge- og Teknikforvaltningen kan tillade afvigelser herfra, når arkitektoniske eller andre særlige hensyn taler for dette, og når nybebyggelsen overholder 10 m som gennemsnit. Den største husdybde i projektet er ca. 10,4 m.

Plan & Arkitektur kan anbefale dispensation til en husdybde på ca. 10,4 m, da der er tale om en mindre modulbetinget overskridelse, der ikke vurderes at have væsentlig effekt i forhold til nabobebyggelserne, jf. situationsplanen bilag 2, og idet den gennemsnitlige husdybde overholder de 10 m på grund af, at de indeliggende altaner i gårdsiden fraregnes.

§ 5, stk. 1, pkt. i,

Det samlede etageareal på matr.nr. 230, 652 og 653 Utterslev og naboejendommen matr.nr. 349 Utterslev må ikke overstige 7.100 m2, såfremt de tilstødende dele af Musvågevej og Glentevej nedlægges, og halvdelen heraf henlægges til grundarealerne, og 6.100 m2, såfremt vejarealet opretholdes. Det samlede etageareal for de nævnte grunde vil efter gennemførelse af det aktuelle projekt udgøre 7.020 m2.

Plan & Arkitektur kan anbefale denne dispensation i forlængelse af det ovenfor anførte om § 5, stk. 1 a.

§ 6, stk. 2, pkt. c,

Udnyttede tagetager skal mod gade forsynes med kviste. I projektet er der kviste ud for trappeopgangene, men tagvinduer ud for boligerne.

Plan & Arkitektur kan anbefale denne løsning på baggrund af, at de omgivende bebyggelser ikke i væsentlig grad er karakteriseret ved kviste, og at projektets arkitektoniske idé med de markante opdelinger i facaderne ved trapperummenes vinduesbånd, der forlænges i kviste, skønnes at ville svækkes på en uheldig måde, såfremt tagfladen yderligere forsynes med kviste.

§ 9, stk. 1, pkt. a,

Friarealet skal være af størrelsesorden 60 pct. af boligarealet. Friarealet i projektet bliver af størrelsesorden 24 pct.

Friarealets størrelse er betinget af grundens form kombineret med lokalplanens bestemmelser om sluttet randbebyggelse mod de omgivende veje og om bygningshøjder, jf. i øvrigt ovenstående begrundelser for dispensation fra § 5, stk. 1 a. Plan & Arkitektur kan anbefale den ansøgte dispensation, idet det samtidig sikres, at der fra alle boliger er adgang til en stor opholdsaltan mod gårdside, at ejendommens friareal, herunder arealet på dæk over parkeringskælderen, kan indgå i fællesgård med de øvrige ejendomme i karreen, samt at disse arealer anlægges udelukkende som opholds- og havearealer med en høj indretnings- og beplantningsmæssig kvalitet, og at der ikke opføres skurbebyggelser, placeres cykelparkering o.lign. på friarealerne. Friarealerne mod gadeside mellem bebyggelsen og vejlinien skal mod Musvågevej anlægges i sammenhæng med nabobebyggelsens friarealer, og skal mod Ørnevej anlægges med beplantninger.

 

Naboorientering

I perioden 12. oktober til 2. november 2004 er gennemført den i henhold til planlovens § 20, stk. 1, forudsatte naboorientering. I den anledning er der modtaget 21 henvendelser samt liste med 124 underskrifter inden for fristen. Herudover er der modtaget 2 henvendelser dagen efter tidsfristens udløb samt en henvendelse den 4. november.

1.  E-mail af 14. oktober 2004 fra Ina Lüders og Lasse Pedersen    

Ina Lüders og Lasse Pedersen finder det problematisk, at byggeriet overskrider så mange bestemmelser i forhold til lokalplanen. Desuden finder man det mere familievenligt såfremt arealet anlægges som en mindre park med legeplads og boldbane.

2.        E- mail af 24. oktober 2004 fra Foreningen til Hovedstadens Forskønnelse v. næstformand Michael Varming.

Foreningen finder, at projektet nu er lidt mere spiselig end sidst. Endvidere ønskes oplyst om foreningens sidste indsigelse har hjulpet, og om stadsarkitekten har været inde i billedet.

3.        Brev af 28. oktober 2004 fra Tina Arentzen

Tina Arentzen finder det beklageligt, at man ikke respekterer lokalplanens bestemmelser, der skal sikre, at Nord-Vestkvarteret ikke bliver belastet af stort, massivt byggeri, der ikke tillader sollyset at trænge ned i gaderne og lyse lidt op. Bebyggelsen ønskes tilladt opført i højst 3½ etage og rykket tilbage fra Ørnevej så der bliver plads til nogle træer.

4.        Brev af 28. oktober 2004 fra Bispebjerg Lokalråd v.  Alex Heick

Lokalrådet finder, at familieboliger er en god ting, og at parkeringskælderen vil bidrage til, at der ikke sker en forværring af parkeringssituationen i området.

Principielt protesteres mod dispensation til den høje bebyggelsesprocent og den lave friarealprocent, som vil medføre en alt for kompakt overbebyggelse i et kvarter helt uden offentlige friarealer.

5.        Brev modtaget den 2. november 2004 fra Poul og Kirsten Larsen

Der udtrykkes skuffelse over bebyggelsen og foreslås i stedet anlagt et grønt område eller legeplads.

6.        Brev af 28. oktober 2004 fra Jytte Kunkel

Jytte Kunkel finder, at bebyggelsen er for stor og giver skygge- og trafikgener samt ikke er familieegnet. Endvidere bemærkes det, at der ikke er vedlagt en tegning af bebyggelsens facade mod Ørnevej.

7.    Brev af 28. oktober 2004 fra DATEA A/S

       DATEA A/S gør indsigelse på vegne af andelsboligforeningen Ørnegården,        beliggende Ørnevej 63-67 og Mågevej 73 mod, at bebyggelsen opføres med mindst 4 etager mod Musvågevej og i gavlen mod Mågevej. Andelsboligvoreningen finder,  at en så høj bebyggelse vil fratage deres boliger meget lys og ikke passe til omgivelsernes relativt lave højde.

      

8.        Brev af 29. oktober 2004 fra Kvarterløft Nord-Vest v. Jørgen Rose

Kvarterløft Nord-Vest finder, at familieboliger er en god ting, og at parkeringskælderen vil bidrage til, at der ikke sker en forværring af parkeringssituationen i området.

Der protesteres skarpt mod dispensation til den høje bebyggelsesprocent og den lave friarealprocent, idet man frygter, at en dispensation vil danne præcedens for fremtidige sager i kvarteret. Endvidere klages over, at der ikke er vedlagt en tegning af bebyggelsens facade mod Ørnevej, når et af dispensationspunkterne er om opdeling af facaden i længder på 25 m.

 

9.        Brev af 29. oktober fra Norma Jørgensen

Norma Jørgensen foreslår, at bebyggelsen holdes i 3½ etager, idet en 5½ etagers bebyggelse vil tage meget af sollyset, ødelægge atmosfæren og det gode ved at bo netop i hendes lejlighed Ørnevej 56, 2. th.

10.    Brev af 29. oktober 2004 fra Tom Ahlqvist

Tom Ahlqvist beder om, at lokalplanens bestemmelser overholdes. Han henviser i øvrigt til "Kvarterplan NV", hvori der er ønske om at bevare de små områder og lave dem til petanque- og grillsteder.

Endvidere synes han, at der skal tages hensyn til de underskrifter, der allerede er samlet ind.

11.   Brev af 29. oktober 2004 fra Morten Sylvest Olsen

Morten Sylvest Olsen mener ikke, at man kan bruge muligheden i lokalplanens bestemmelse om nedlæggelse af del af Musvågeveje som undskyldning for at tillade en så voldsom overskridelse af bebyggelsesprocenten. Han mener i øvrigt, at tilladelse til byggeriet vil forværre parkeringsforholdene på vejarealerne i området.

12.   E-mail af 30. oktober 2004 fra Lilli Andersen

       Lilli Andersen håber, at man vil bygge efter reglerne for arealet og finder, at der er tale om en for vidtgående dispensation til bebyggelsen. Bebyggelsen vil fjerne sollyset til hendes lejlighed Mågevej 75, 1. tv.

13.  Brev af 30. oktober 2004 fra Karl Blok

Karl Blok håber, at det kun tillades at bygge med bebyggelsesprocenten 110 og ensartet i 3½ etager. Han er bekymret for, at meget af sollyset vil forsvinde fra hans lejlighed Ørnevej 58, st. tv., hvis der tillades en bebyggelses i 5½ etage.

14.  Brev af 30. oktober 2004 fra Jens D. Vesterlund, se også ad 24 og 25

Jens D. Vesterlund kritiserer, at der er tale om en orientering og ikke om en nabohøring. Endvidere kritiseres det udsendte materiale, herunder at der ikke er medsendt tegning af facaden mod Ørnevej. Han finder, at der er manglende variation variation i facadeenheden. Vedrørende den nu nedrevne bebyggelse kritiseres, at der ikke var mulighed for at bevare den midlertidigt tilladte genbrugstømmerhandel, samt at der ikke etableres en grøn pauseplads i overensstemmelse med intentionerne i Kvarterplanen og Grøn- og Trafikplan.

Vedrørende det konkrete projekt mener han, at projektet i 5½ etager placeret i vejlinien vil tage alt for meget sollys og udsigt fra de omboende. I øvrigt vil bygningen også tage sollys fra en foreslået såkaldt legezone på Musvågevej med maksimal hastighed for trafikken på 15 km/timen. Derfor foreslås en maksimal bygningshøjde på 3½ etager og opfyldelse af 110 i bebyggelsesprocent. Indsigelsen mod overskridelsen af bebyggelsesprocenten er gentaget ved hans fremsendelse den 1. november af underskriftindsamlingen.

15. Brev af 30. oktober 2004 fra Freja Wedenborg

Freja Wedenborg kritiserer, at genbrugstømmerhandelen ikke blev bevaret.

Vedrørende princippet i lokalplanen om sluttet bebyggelse anføres, at der i stedet burde være lagt vægt på principperne fra den af Borgerrepræsentationen godkendte Kvarterplan NV om bl.a. uensartet bebyggelse og springende linier som et positivt særkende. Derfor opfordres kraftigt til, at friarealet bevares med en friarealprocent på 60 og en bebyggelsesprocent på 110, som angivet i lokalplanen.

16.  Brev af 31. oktober 2004 fra Maria Koppel

Maria Koppel er imod, at der gives dispensation til byggeriet.

17.  Brev af 30. oktober 2004 fra M. og I. Albertsen

M. og I. Albertsen ønsker lokalplanens bestemmelser overholdt.  Dette begrundes med, at parkeringspladser, udsyn og grønne omgivelser, der ifølge kvarterløftet skulle forbedre kvarteret, vil med en dispensation fuldkommen blive tilsidesat.

18.  E-mail af 1. november 2004 fra Jørgen Poulsen

Jørgen Poulsen protesterer på det kraftigste mod projektet, hvor bebyggelsesprocent overskrides 2,1 gange. I øvrigt mener Jørgen Poulsen, at det er forkert at placere et sådant arkitektonisk skrummel i et område med landets fornemste eksempler på socialt boligbyggeri.

19.  Brev af 1. november 2004 fra Henrik Haaning

Henrik Haaning er meget imod, at der bygges i fem etager mod Ørnevej. Det vil gå ud over udsigten og sollyset. Han synes, at stedet er dejligt, som det er, og vil ikke synes om et stort etagebyggeri.

20.  Brev af 1. november 2004 fra Dorthe Qujaukitsoq

Dorthe Qujaukitsoq finder, at bebyggelsen hele vejen rundt skal holdes i 3½ etage. Det bedste ville være at få et grønt areal.

21.  Brev af 1. november 2004 fra Henrik og Lisbeth Hansen

Henrik og Lisbeth Hansen finder, at projektet vil fratage dem mængder af dagslys hele året i deres lejlighed Ørnevej 18, 3. tv. De finder, at det foreslåede byggeri er en forringelse for de omliggende boligområder. Det kan undre, at husfacaden på det foreslåede byggeri mod Musvågevej ikke flugter med naboinstitutionens. Endvidere ønskes en tydeliggørelse af, hvorfor der gives dispensation til overskridelse af bebyggelsesprocenten. Forholdene på naboinstitutionen skønnes ikke at understøtte overvejelserne om fællesgård som baggrund for dispensation. Endvidere skønnes, at støj og trafik fra den nye bebyggelse er til gene for de mange følsomme trafikanter fra institutionerne i området ved Musvågevej. Endelig er det med det manglende tegningsmateriale af bebyggelsen mod Ørnevej ikke muligt at vurdere rimeligheden i en dispensation for dennes udformning.

22.   Brev af 1. november 2004 fra Steffen Fog

Steffen Fog finder, at lokalplanens bestemmelser og principper overtrædes og gør indsigelse mod, at lokalplanens fastlagte friarealprocent, bebyggelsesprocent og særlige maksimale etagearealbestemmelse overskrides. Han ønsker, at etageantallet mod Ørnevej reduceres til 3½ etage. Det vurderes, at principperne i lokalplanens bestemmelse om facadevariation pr. 25 m overskrides med den projekterede lange facade mod Ørnevej, men bifalder, at bebyggelsen opføres med frie hjørner.

23.   Brev af 1. november 2004 fra Louise Pedersen

Louise Pedersen er utilfreds især med byggeriet i 5½ etage, der vil lukke gaden af, og hun vil miste sit udsyn fra lejligheden Ørnevej 56, 3. tv.

24     og 25. Lister med i alt 124 underskrifter v. Jens Vesterlund

Underskriftindsamlingens tekst: "Som naboer appellerer vi til, at kommunen ikke tillader overskridelse af lokalplanens tilladte bebyggelsesprocent samt, at kommunen kun tillader bebyggelse i højst 3½ etager på byggegrunden på Ørnevej mellem Musvågevej og Mågevej."

26.  Brev af 1. november 2004 fra Bispebjerg Miljøcenter v. bestyrelsesformand Anders Wiig Nielsen

Bispebjerg Miljøcenter bakker op om etablering af familieboliger og værdsætter, at der er planlagt P-kælder, så områdets parkeringssituation ikke yderligere belastes. Imidlertid kan man ikke tilslutte sig dispensation til bebyggelsen med en så høj bebyggelsesprocent og så lav en friarealprocent. Endvidere finder bestyrelsen, at den 5½ etages høje bebyggelse vil påvirke området i en meget negativ retning.

 

Bemærkninger til de modtagne indsigelser

Indsigelserne kan sammenfattes i følgende generelle udsagn:

1.      Der fremsættes forslag om, at der ikke bygges på grundene, men at arealet i stedet anlægges som grønt område.

2.      Der protesteres mod bebyggelsens højde, som foreslås begrænset til overalt højst 3½ etage.

3.      Der protesteres mod bebyggelsens tæthed, herunder at bebyggelsesprocenten er for høj, og at friarealprocenten er for lav.

4.      Fra flere indsigere udtrykkes kritik af projektets arkitektoniske udformning.

Idet der i øvrigt henvises til det ovenfor anførte under "vurdering af projektet" samt bemærkningerne til de enkelte dispensationsforhold, skal i relation til de fremførte synspunkter bemærkes følgende:

Ad 1.

I lokalplanen er der fastlagt nærmere definerede byggemuligheder på arealet. En ændring heraf med henblik på indretning af arealet til offentligt grønt område er i strid med lokalplanen og Kommuneplanen. Det vil i givet fald indebære, at der skal nedlægges et § 14 forbud i henhold til planloven, og at der efterfølgende udarbejdes en ny lokalplan samt et kommuneplantillæg, der fastlægger arealet til offentligt grønt område. Dette vil utvivlsomt medføre krav fra grundejeren om kommunal overtagelse af arealet, hvilket kommunen i henhold til planlovens bestemmelser ikke vil kunne afvise. Der er ikke på nuværende tidspunkt budgetmæssigt grundlag i Bygge- og Teknikforvaltningen for en sådan løsning.

Ad 2.

Bebyggelsens højde mod Ørnevej er som nævnt ovenfor i overensstemmelse med lokalplanen, mens projektets 3½ etage mod Musvågevej forudsætter en dispensation fra lokalplankravet om minimum 4 etager herimod. Med hensyn til begrundelse herfor henvises til det anførte i ovenstående afsnit "Vurdering af projektet". Vedrørende konsekvenserne for bebyggelsen på den modstående side af Ørnevej henvises til bilag 6 og 7, solskyggediagrammer, der viser situationen ved sommersolhverv og efterårsjævndøgn begge kl. 14 ved et byggeri efter lokalplanens bestemmelser samt for det aktuelle projekt, hvor facadelængden mod Ørnevej er afkortet med i alt ca. 10 m i forhold til lokalplanens krav. Den foreslåede løsning vil medføre mindre skyggepåvirkning på de overfor liggende ejendomme, end lokalplanens bestemmelser vil muliggøre. En reduktion af bebyggelsen til 3½ etage mod Ørnevej vil indebære, at etagearealet reduceres til ca. 3.700 m2, hvorved bebyggelsesprocenten bliver 177 og friarealprocenten 31.

Ad 3.

Med hensyn til bemærkninger om bebyggelses- og friarealprocenten henvises til bemærkninger ovenfor under afsnit om "Afvigelser fra lokalplanen". Der henvises endvidere til, at dispensationer hertil vil blive betinget af kvalitative krav til fri- og opholdsarealernes udformning og indretning.

Ad 4.

Vedrørende projektets arkitektoniske udformning skal henvises til ovenstående projektbeskrivelse og "Vurdering af projektet". Det fremgår af sidstnævnte, at der på nuværende tidspunkt er taget stilling til projektets hovedtræk, mens der skal ske en mere detaljeret bearbejdning af facaderne, herunder facadematerialer (stentyper, forbandt m.v.), detaljering af vinduer og øvrige facadeelementer samt lignende forhold.

 

Økonomi

-

 

Miljøforhold

Arealerne, der har været anvendt til erhvervsmæssige formål, er forudsat oprenset efter Miljøkontrollens anvisninger til den påtænkte boliganvendelse. Ørnevej 61 var indtil 1990 en servicestation og derefter frem til 2003 et petroleumstapperi. Miljøkontrollens erklæring i sagen er fremlagt som bilag C.

 

Høring

-

 

Andre konsekvenser

-

 

BILAG VEDLAGT

1.      Lokalplantegning med angivelse af byggefelt mv.

2.      Situationsplan fra projektet

3.      a og b: Gade- og gårdfacader fra projektet

4.      a, b og c: Fotos med indtegnet projekt

5.      a og b: Solskyggediagrammer ved sommersolhverv og efterårsjævndøgn

6.      Oversigt om modtagne henvendelser

Udsendt med dagsordenen for Bygge- og Teknikudvalgets møde den 8. december 2004

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     De modtagne henvendelser (kopi)

B.     Bygge- og Teknikforvaltnings naboorienteringsmateriale af 12. oktober 2004 (kopi)

C.     Miljøkontrollens erklæring i brev af 19. juli 2004 til Byggeri og Bolig (kopi)

 

 

Jens Ole Nielsen


 


Til top