Første behandling af fælles gårdhave i Boyesgadekarréen på Vesterbro
Indstilling
Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,
- at byfornyelsesforslag om etablering af fælles gårdhave for Boyesgadekarréen: Vesterbrogade 98A-104, Brorsonsgade 2-10, Boyesgade 1-13 sendes til afstemning og offentlig høring i otte uger, jf. bilag 2.
Problemstilling
Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om byfornyelsesforslaget, skitseret i bilag 2, skal sendes i høring hos beboere, ejere og erhvervsdrivende, og samtidig til fornyet afstemning med henblik på at undersøge opbakningen til en fælles gårdhave.
Løsning
Borgerrepræsentationen har den 13. januar 2014 delegeret beslutningskompetencen til vedtagelse af forslag og beslutninger om fælles gårdhaver til Teknik- og Miljøudvalget.
For at sikre københavnerne adgang til rekreative arealer, etablerer Københavns Kommune med støtte fra staten fælles gårdhaver. Gårdhaverne bliver til i tæt dialog med beboerne og bidrager til at realisere ”Fællesskab København” ved at gøre København grønnere, skabe gode rammer for fællesskaber og et bæredygtigt liv og give gårdhaverne forskellige udtryk, så de bidrager til byens kant. Beboere og ejere i karréen har søgt Københavns Kommune om at få etableret en fælles gårdhave, og karréen lever op til byfornyelseslovens støttekriterier.
Tidligere afholdt afstemning
I efteråret 2014 gennemførte forvaltningen en afstemning i Boyesgadekarréen, for at afdække om der var opbakningen til den fælles gårdhave. Afstemningen blev gennemført via postkort efter de regler for måling af opbakning, som Teknik- og Miljøudvalget vedtog den 11. marts 2013. Her måtte maksimalt 1/3 af alle beboere, ejere og erhvervsdrivende i karréen være imod en fælles gårdhave. De stemmeberettigede blev i forbindelse med afstemningen orienteret om, at opgørelsen blev afgjort af nej-stemmer ud af samtlige mulige stemmer, og at ikke-afgivne stemmer havde samme betydning som ja-stemmer. Beboere, ejere og erhvervsdrivende i karréen fik i december 2014 oplyst, at undersøgelsen viste, at der var tilstrækkelig opbakning til, at gårdhaven kunne indstilles til politisk behandling, idet 17,49 % af de stemmeberettigede havde stemt nej. Én af karréens otte ejendomme havde flertal imod en fælles gårdhave, de syv øvrige havde flertal for. Da gården er meget smal og indeholder et beboelsesbaghus, kan gårdhaven kun etableres hensigtsmæssigt, hvis alle ejendomme i karréen indgår.
Teknik- og Miljøudvalget vedtog den 27. april 2015 at ændre betingelserne for opbakning til, at 2/3 (66,7 %) af de afgivne stemmer skal være for en fælles gårdhave og ja-ejendommene skal repræsentere mindst 50 % af bruttoetagearealet. Opbakningsundersøgelsen fra 2014 opfylder ikke kravet om, at mindst 2/3 af de afgivne stemmer skal være for en fælles gårdhave, da 63 % har stemt for. Det er uvist, hvor mange der har undladt at stemme, fordi forvaltningen har oplyst, at en ikke-afgiven stemme svarer til at stemme for.
Forvaltningen er fra efteråret 2015 til sommeren 2016 blevet kontaktet af otte beboere, ejere og bestyrelsesrepræsentanter, hvoraf seks har ønsket en ny afstemning. Den 22. juni 2016 har forvaltningen afholdt et orienteringsmøde om, at der ikke var tilstrækkelig opbakning efter de nye regler til den fælles gårdhave. På mødet deltog ca. 40 personer fra alle otte ejendomme. Et stort flertal gav udtryk for, at de ønskede en ny afstemning, mens et lille mindretal gav udtryk for, at de ikke ønskede en ny afstemning. Teknik- og Miljøudvalget har den 5. juli 2016 modtaget et brev fra bestyrelsesmedlemmerne i seks af de otte ejendomme, hvori de anmoder om en ny afstemning.
Forvaltningen vurderer, at det er i overensstemmelse med god forvaltningsskik at lade afstemningen gå om, når grundlaget herfor er ændret, efter afstemningen er gennemført.
Indretning, træer og regnvand
Karréen består af otte ejendomme med baggårde, der er opdelt af plankeværker. Der er to baghuse i karréen. Vesterbrogade 100 A-B er en beboelsesejendom, der bevares. Vesterbrogade 102/102A er et tidligere værksted, der rives ned i forbindelse med gårdhaveprojektet. Værkstedet er pt. lejet ud til en kunstnersammenslutning. Ejeren af ejendommen er orienteret om nedrivningen og er indforstået hermed. Ejeren har oplyst, at kunstnersammenslutningen er orienteret om og indforstået med at huset rives ned. Ejeren kompenseres via byfornyelsesrammen for tabt lejeindtægt.
Etablering af en fælles gårdhave vil give attraktive opholds- og aktivitetsmuligheder for beboerne i karréerne. Nedrivningen af baghuset Vesterbrogade 102 vil skabe plads til et stort grønt areal i den ellers tætte og smalle gård. Gårdhaven vil fremstå grønnere end i dag med mere lys, græs og flere bede. Der vil blive plantet 12 nye træer, ud over de fem eksisterende træer, der bevares. Ca. 18 % af regnvandet afkobles fra kloakken. Målet for de fælles gårdhaver er at der i gennemsnit afkobles 30 % af regnvandet. Gården er smal, og da beboelsesbaghuset bevares, er der begrænset plads til at afkoble regnvandet gennem nedsivning og forsinkelse. Det er derfor ikke muligt til fulde at indfri målet om 30 % afkobling af regnvand i den konkrete gårdhave.
Parkering og cykelparkering
Der hører i dag fem parkeringspladser til det baghus, der skal nedrives (Vesterbrogade 102/102A). Parkeringspladserne nedlægges sammen med baghuset. Belægningsprocenten kl. 22.00 er 118 % i en afstand af 400 meter fra ejendommen. I Matthæusgade, 450 meter fra ejendommen, findes to offentlige tilgængelige betalingsparkeringshuse, og et offentligt tilgængeligt parkeringsareal på Tullinsgade, 350 meter fra ejendommen.
Der er i dag ca. 60 cykelparkeringspladser i gårdene. Fremover vil der være ca. 75 cykelparkeringspladser i den fælles gård, hvilket svarer til 0,4 cykel pr. 100 m² bolig. Derudover har flere af ejendommene cykelparkeringspladser i kældrene. Friarealet er 9,43 %. Det er derfor ikke muligt at etablere flere cykelparkeringspladser i gården, hvis der også skal være plads til leg, ophold og grønne arealer. Til sammenligning er det laveste krav til friareal for nybyggede boliger på 30 % i kommuneplanen fra 2015, langt de fleste områder har dog krav om mindst 40 % friareal.
Fakta om gårdhaveprojektet er uddybet i bilag 3.
Beboerinddragelse
I forbindelse med udarbejdelsen af projektforslaget er der gennemført en inddragelsesproces med beboere, erhvervsdrivende og ejere. Dialogen med de berørte om den fremtidige gårdhave startede i foråret 2014. I forslaget er det forsøgt at tilgodese beboere, ejere og erhvervsdrivendes ønsker i størst muligt omfang uden at tilsidesætte den fælles anvendelse af gårdhaven.
Den fornyede afstemning om opbakning gennemføres efter de regler, som Teknik- og Miljøudvalget vedtog den 27. april 2015. Det indebærer, at opbakningsundersøgelsen gennemføres digitalt via e-boks, at 2/3 af de afgivne stemmer skal stemme ja til etableringen af den fælles gårdhave, og at ja-ejendommene skal udgøre mere end 50 % af bruttoetagearealet. Ja-ejendomme er ejendomme, hvor mindst 50 % af de afgivne stemmer er for en fælles gårdhave.
Processen for etablering af fælles gårdhaver fremgår af bilag 4.
Økonomi
Den samlede udgift til at etablere gårdhaven vurderes at blive 7,1 mio. kr. Borgerrepræsentationen har den 28. april 2016 vedtaget en fordelingsnøgle for 2016-midler fra den ordinære pulje, hvor kommunen afholder 70 % af udgifterne, mens staten afholder 30 %. Dette sker som følge af ændring af byfornyelsesloven og reduktionen af den statslige byfornyelsesramme. Såfremt Borgerrepræsentationen vælger at forlænge denne fordelingsnøgle til 2017, refunderer staten 2,13 mio. kr., svarende til 30 % af udgifterne til den fælles gårdhave. Borgerrepræsentationen tager senest stilling til fordelingsnøglen i foråret 2017.
Tilskudsberegningen, der er en udspecificering af, hvordan økonomien beregnes og fordeles, er vedlagt som bilag 5.
Den endelige beslutning om at gennemføre den fælles gårdhave og udmøntning af bevilling hertil træffes af Borgerrepræsentationen på baggrund af høringen og afstemningsresultatet primo 2017. Såfremt der er tilstrækkelig lokal opbakning til projektet, indstilles det til endelig beslutning og udmøntning i takt med, at den kommunale byfornyelsesramme tillader det.
Byfornyelsesbeslutninger indpasses i den kommunale byfornyelsesramme, der er afsat til byfornyelsesformål i 2015-2018 på Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Byfornyelsesanlæg funktion 0.25.15.3.
Ejerne i karréen afholder selv de kommende driftsudgifter til deres gårdhave. De har fået oplyst, at driftsudgifterne i en kommende fælles gårdhave typisk udgør 80-105 kr. om måneden for en lejlighed på 70 m².
Videre proces
Efter endt høring og afstemning forelægges sagen for Borgerrepræsentationen til endelig beslutning i primo 2017. Ejere, beboerrepræsentanter og erhvervsdrivende inddrages i detailprojekteringen. Der tinglyses en servitut på ejendommene om fælles gårdhave og ejernes pligt til at indgå i et fælles gårdlaug, som står for den efterfølgende drift. Gårdhaven anlægges i perioden august 2017 til februar 2018.
Pernille Andersen
/Anders Møller
Beslutning
Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 31. oktober 2016
Det Konservative Folkeparti stillede følgende ændringsforslag:
”At parkeringspladserne reetableres på egen grund.”
Ændringsforslaget blev ikke godkendt med 3 stemmer mod 6. Ingen undlod at stemme.
For stemte: C, I og V.
Imod stemte: A, B, F og Ø.
Indstillingen blev godkendt med 6 stemmer mod 3. Ingen undlod at stemme.
For stemte: A, B, F og Ø.
Imod stemte: C, I og V.
Det Konservative Folkeparti, Liberal Alliance og Venstre afgav følgende protokolbemærkning:
”Det bør være en privat opgave og udgift at renovere og vedligeholde sin egen ejendom.”