Konsekvenser af nævnsafgørelse om byggeri på Provstevej 5

Indstilling og beslutning

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget tager til efterretning, at nævnsafgørelsen af 23. september 2015 indebærer,

1. at der, i byggesager som udgangspunkt må gives afslag på fravigelse af de gældende lokalplaners krav til friarealprocent, alternativt udarbejdes nye lokalplaner,
2. at der i endnu ikke endeligt vedtagne og ved fremtidige lokalplanforslag optages en bestemmelse, der muliggør en fravigelse af fri- og opholdsarealernes omfang, såfremt det sikres, at indretning og kvalitet er funktionelt tilfredsstillende vurderet ud fra bebyggelsens anvendelse,
3. at såfremt Natur- og Miljøklagenævnet genoptager sagen og afgør sagen med et andet udfald, fortsætter forvaltningen sin praksis.

Problemstilling

Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af 23. september 2015 ophævede den dispensation, der den 12. marts 2015 blev meddelt bygherre, som en del af tilladelsen til at opføre 131 ungdomsboliger på Provestevej 5.

Nævnet har begrundet sin afgørelse med, at dispensationen fra friarealprocenten er i strid med planens principper, hvorfor kommunen mangler hjemmel til at dispensere fra lokalplanens krav til friarealprocent. Forvaltningen er ikke enig i denne udlægning af reglerne og har anmodet nævnet om at genoptage sagen, hvilket betyder, at nævnet er anmodet om at behandle sagen på ny. Se bilag 1 med fremsendt genoptagelsesanmodning.

Løsning

Nævnsafgørelsen har principiel betydning for kommunens administration af lokalplaner i forhold til fravigelse fra lokalplankrav til friarealprocent, da krav til friarealprocent bliver udløst ved nybyggeri, men også tilbygning og andre udvidelser af etagearealet kan udløse kravet.

Forvaltningen er ikke enig i, at der ved fravigelse af lokalplankrav til friarealprocent er dispenseret i strid med lokalplanens principper. Efter forvaltningens opfattelse betragtes alene byggefeltet som ”de bebyggede arealer”, men ikke etagearealet, som friarealprocent er afhængig af. Det vil sige, at flere etager betyder mindre friarealprocent, men de ubebyggede arealer er uberørt af antallet af etager, fordi der fortsat er samme størrelse opholdsareal uafhængigt af etageantal. Samtidig savner forvaltningen en mere nuanceret begrundelse, herunder afklaring af nævnets forståelse af ”de bebyggede arealer” henset til forskellen på etageareal og byggefelt. Se bilag 1 med fremsendt genoptagelsesanmodning.

Indtil der evt. måtte komme en anden afgørelse, følger forvaltningen Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse og ændrer den hidtidige praksis vedrørende dispensationer fra friarealprocenter.

Det vil sige, at forvaltningen fremover giver afslag på fravigelse af gældende lokalplaners krav om friarealprocent.

Hvis nævnet ikke genoptager sagen, eller sagen genoptages og får samme udfald som afgørelsen af 23. september 2015, vil afgørelsen få konsekvenser for administrationen af særligt de ældre lokalplaner.

Hvis Natur- og Miljøklagenævnet genoptager sagen og ændrer udfaldet af afgørelsen af 23. september 2015 således, at kommunen lovligt kan dispensere fra lokalplaners krav til friarealprocent, vil forvaltningen fortsætte administrationspraksis som hidtil.

Konsekvenser af nævnets afgørelse - byggesager

Københavns Kommunes lokalplaner, især de ældre planer, indeholder bestemmelser, der alene fastlægger friarealets omfang som bestemte procentsatser af etagearealet, som i lokalplanen for Provstevej 5, idet rammerne for lokalplanlægningen i de tidligere kommuneplaner alene har fastsat en sådan regulering af friarealerne.

En del lokalplaner er ældre og ikke tilpasset den bebyggelse, og de forventninger og krav, som der er til nutidigt byggeri. Behovet for at fravige kravet om friarealprocent opstår derfor løbende. Der kan også være tale om mindre bygninger og faciliteter, der er nødvendige til opfyldelse af konkrete behov for ejendommenes brugere.

I nogle sager kompenseres det manglende friareal på terræn ved at anlægge opholdsarealer på tagterrasser eller hævede dæk.

Københavns Kommune har i mere end 20 år haft en praksis med at dispensere fra lokalplanfastlagte friarealprocenter. Bygninger opført før lokalplanens tilblivelse er omfattet af lokalplanen, men der er ikke handlepligt, og derfor kan sådanne bygninger blive stående uændret.

I årene 2013 – 2015 har der eksempelvis været dispenseret fra friarealprocenten i 33 sager, hvor af bebyggelsen i 15 sager allerede er opført og taget i brug. De øvrige 18 sager er ikke afsluttede, idet der ikke er sket færdigmelding eller meddelt ibrugtagningstilladelse.

De sager, hvor der er meddelt byggetilladelse, og hvor klagefristen er udløbet, og ikke udnyttet, har forvaltningen besluttet ud fra en afvejning af interesser ikke at hindre realisering af byggeriet, hvilket drejer sig om 26 sager ud af de 33.

I fire ud af de resterende syv sager er der dispenseret i størrelsesordenen 1-5 % af det samlede friareal, og forvaltningen vurderer, at det er sandsynligt, at nævnet, ved en eventuel klagesag, vil fastholde kommunens afgørelse. Dette baserer sig på tidligere udtalelse fra nævnet. Kun én af disse sager er blevet påklaget – det er Rentemestervej 17. Da friarealet i sagen vedr. Rentemestervej er placeret på tag som en fælles tagterrasse, forventes det, at kommunen får medhold i denne sag. Dette baserer sig på tidligere udtalelse fra nævnet.

I de sidste tre sager er klagefristen (fire uger) udløbet, men ikke søgsmålsfristen (seks måneder).

Ud over de 33 sager har forvaltningen fire sager, der er under behandling. Se bilag 2 med status for de fire sager. Der er hverken meddelt dispensation eller byggetilladelse i sagerne. Forvaltningen har kontaktet bygherrerne, og der er indledt en dialog om sagens videre forløb og muligheder.

På baggrund af denne sag vil nævnets afgørelse være en anledning til, at forvaltningen bliver klarere i sin dispensationspraksis – indenfor de gældende rammer.

Konsekvenser af nævnets afgørelse – nye lokalplansager

Nævnsafgørelsens umiddelbare konsekvenser for lokalplanlægningen er begrænsede, idet afgørelsen retter sig mod lokalplaner, der alene fastlægger friarealernes omfang som en procentandel af etagearealet. Med de seneste kommuneplaner er der givet mulighed for en mere fleksibel fastlæggelse af fri- og opholdsarealer i lokalplanerne, herunder at hævede dæk, tagterrasser og taghaver kan indgå i friarealberegningen, samt at friarealkravet kan fraviges i en række tilfælde ved huludfyldning, fredet og bevaringsværdig bebyggelse, indretning af eksisterende tagetager, udgravning af kanaler og etablering af træbrygger m.v. Disse muligheder er, hvor det er relevant i forhold til stedets egenart, indarbejdet i nyere lokalplaner.

I den fremtidige administration af allerede gældende lokalplaner vil forvaltningen være nødsaget til at meddele afslag på dispensationsansøgninger om fravigelse af friarealprocentkravet, med mindre dispensationen er af ubetydeligt omfang. Ansøger vil blive oplyst om muligheden for at ansøge om et nyt plangrundlag. 

For at sikre, at dispensationsmuligheden i lokalplanerne fremover kan anvendes, vil der blive indført en standardbestemmelse i lokalplanerne, der muliggør en fravigelse af fri- og opholdsarealernes omfang. Det vil være en betingelse, at der kun dispenseres, såfremt det sikres, at indretning og kvalitet af fri- og opholdsarealer er funktionelt tilfredsstillende vurderet ud fra bebyggelsens anvendelse.

En lignende bestemmelse er blevet anerkendt som grundlag for at meddele dispensation, hvilket fremgår af en dom ved en Østre Landsret fra 2007. Det er forvaltningens vurdering, at en sådan bestemmelse kan optages i lokalplaner og anvendes ved fremtidige dispensationer.

Økonomi

Videre proces

Forvaltningen afventer Natur- og Miljøklagenævnets stillingtagen til kommunens anmodning om genoptagelse af sagen.

         Pernille Andersen

            /Anne-Sofie Degn og Jakob Møller Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 23. november 2015

Indstillingen blev taget til efterretning med seks stemmer mod tre. To medlemmer undlod at stemme.
For stemte: A, C og V.
Imod stemte: Ø.
Undlod at stemme: B og F.