Bevaring af bygning beliggende Øresundsvej 21, Amager Øst

Teknik- og Miljøforvaltningen har primo 2023 modtaget en ansøgning om opførelse af et nybyggeri på Øresundsvej 21. Projektet indebærer, at den eksisterende ejendom på Øresundsvej 21 skal nedrives. Ejendommen fra 1850 er et byhus i to etager. Sagsbehandlingstid er en afgørende faktor i sager om § 14-forbud. Denne sag er relativ ny. På grund af det korte sagsforløb vurderer forvaltningen, at der er en relativ lav procesrisiko for sagens videre behandling, og at der på den baggrund kan nedlægges et § 14-forbud. 

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

På Teknik- og Miljøudvalgets møde den 13. marts 2023 anmodede Socialdemokratiet (A) og Alternativet (Å) med henvisning til liste over nedrivning og forhøjelse af ældre byhuse om, at forvaltningen forelægger en indstilling om muligheden for at nedlægge et § 14-forbud med henblik på at udarbejde en bevarende lokalplan for ejendommen på Øresundsvej 21, København S. I vurderingen af muligheden for at nedlægge et § 14-forbud har forvaltningen forholdt sig til den procesrisiko, der som følge af de historiske forhold i sagen vil være forbundet med at nedlægge et § 14-forbud på ejendommen. Desuden har forvaltningen vurderet bygningens bevaringsværdi.

Forvaltningen har indledt proces for nedlæggelse af et § 14-forbud og varslet forbuddet overfor berørte parter. Varsling om eventuel nedlæggelse af et § 14-forbud har været i partshøring i perioden den 29. marts til den 19. april 2023. Partshøringen har til formål at sikre, at ejere af ejendommen samt andre, som forbuddet retter sig imod (fx lejere), har mulighed for at udtale sig. Forvaltningen har modtaget én henvendelse, der ikke har givet anledning til ændringer.

Historik og procesrisiko

Teknik- og Miljøforvaltningen har den 30. januar 2023 modtaget en ansøgning om nedrivning af eksisterende bebyggelse på Øresundsvej 21, herunder forhuset ”Herolds Varehus”, der grænser op til Øresundsvej. Teknik- og Miljøforvaltningen har den 1. marts 2023 modtaget en ansøgning om opførelse af ny etageejendom på tre etager samt tagetage indeholdende 11 lejligheder, som ønskes udlejet til ungdomsboliger. Opførelse af nybyggeriet forudsætter nedrivning af eksisterende ejendomme, herunder forhuset.

Der har tidligere været forhåndsdialog med grundejer om muligheden for at opføre nybyggeri på ejendommen, herunder nedrivning af eksisterende bebyggelse. Grundejer sendte den 8. juli 2021 en planmæssig forespørgsel til Teknik- og Miljøforvaltningen om opførelse af ungdomsboliger og nedrivning af eksisterende byggeri. Teknik- og Miljøforvaltningen sendte den 9. februar 2022 en planmæssig udtalelse til ansøger. I udtalelsen vejleder kommunen om, hvilke muligheder der er for at opføre ny bebyggelse på ejendommen indenfor den gældende lokalplan. Kommunen forholder sig i udtalelsen ikke direkte til en eventuel nedrivning i sagen, men det nævnes, at ansøger har oplyst, at der er ønske om at nedrive eksisterende bygninger på ejendommen.

Sagerne har afventet byggesagsbehandling, og forvaltningen har derfor endnu ikke taget stilling til det ansøgte projekt. Grundet det korte sagsforløb vurderer forvaltningen, at der er en relativ lav procesrisiko for sagens videre behandling.

Vurdering af bygningens bevaringsværdi

Ejendommen er omfattet af lokalplan 193 Tyrolsgade, vedtaget den 14. november 1991, som overordnet har til formål at fastlægge lokalplanområdet til boligformål samt at regulere nybyggeri. Lokalplanen tager ikke stilling til nedrivning af eksisterende bebyggelse, hvorfor nedrivning ikke kan hindres med lokalplanen.

Bygningen beliggende på Øresundsvej 21 er i 1992 registreret med en SAVE-værdi på 6 (middel bevaringsværdi). Bygningen, som huser ”Herolds Varehus”, er desuden udpeget i Byens Sjæl kampagnen og er en del af favoritfeltet, hvor dommerpanelet har udpeget 50 bygninger, der har en særlig historie (bilag 2). ”Byens Sjæl” var en kampagne, hvor et dommerpanel, på baggrund af indstillinger fra borgerne, udpegede en række bygninger i København, de vurderede som bevaringsværdige.

Bygningen er et byhus i to etager med sadeltag opført i 1850. Området har en forskelligartet karakter og består i store træk af karrébebyggelse, men der findes flere mindre bygninger spredt i området. Byhuset indgår i en karré af blandet bebyggelse af én til fem etager. I karréen ligger et enfamiliehus i én etage (Saltholmsvej 11). De øvrige bygninger i karréen er etageboligbebyggelse. Bygningen er en af Amagers ældste og en rest fra det gamle Sundby Øster og har derfor en stor kulturhistorisk bevaringsmæssig værdi.

På baggrund af en samlet vurdering af ejendommen og ejendommens placering i området vurderer forvaltningen, at bygningen i kraft af dens placering som en rest fra det gamle Sundby Øster har en bevaringsværdi, der kan understøtte nedlæggelse af forbud efter planlovens § 14.

I det efterfølgende arbejde med lokalplanen bør det i samarbejde med bygherre undersøges nærmere, hvordan lokalplanen kan sikre bevaring af ”Herolds Varehus”, samtidig med at bebyggelsesstrukturen og det arkitektoniske udtryk for nybyggeri på matriklen kan sikres. Det vil i lokalplanarbejdet blive vurderet, hvordan bygherres projekt på den resterende ejendom kan realiseres, samtidig med at bygningen ”Herolds Varehus” kan bevares.

Forvaltningens vurdering

Forvaltningen vurderer, at der kan nedlægges et forbud efter planlovens § 14. Vurderingen tager udgangspunkt i den lave procesrisiko for sagens videre behandling på grund af det korte sagsforløb og dernæst ejendommens bevaringsværdi, der er vurderet på baggrund af ejendommens historie og placering i et kulturhistorisk miljø.

Det er imidlertid forvaltningens vurdering, at det i tilfælde af, at der nedlægges forbud mod nedrivning, må anses for overvejende sandsynligt, at kommunen vil kunne blive pålagt at overtage ejendommen mod erstatning i henhold til planlovens § 49 grundet ejendommens stand, som belyst i partshøringen. Overtagelsessummen vil blive fastsat med udgangspunkt i den værdi, ejendommen havde inden forbuddet mod nedrivning, tillagt den profit, der kunne være opnået, hvis der ikke var forbud mod nedrivning (bilag 3).

Partshøring

Forvaltningen har modtaget høringssvar fra en repræsentant for grundejer, hvor det blandt andet peges på, at byhuset er i meget dårlig forfatning, og at ejendommen dermed er nedrivningsparat (bilag 4).

I en vurdering fra en uvildig byggesagkyndig, som grundejer har indhentet, konkluderes det overordnet, at byhuset er nedrivningsmodent. Der henvises til, at bygningens stand er meget dårlig, at murværket flere steder er opfugtet langt over anbefalede grænseværdier, og at bygningen ikke fremstår arkitektonisk velbevaret ift. opførelsesåret.

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at bygningen ikke skal bevares. Forvaltningen vil i givet fald meddele nedrivningstilladelse til bygherre, forudsat betingelserne for at meddele nedrivningstilladelse er opfyldt.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Teknik- og Miljøudvalget har godkendt indstillingen, vil forvaltningen påbegynde proces med nedlæggelse af et § 14-forbud og udarbejdelse af en lokalplan.

 

                                   Søren Wille

                                                                      / Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 8. maj 2023

 

Radikale Venstre stillede følgende ændringsforslag (ÆF1) som erstatning af 1. at-punkt:

 

”at bygningen beliggende på Øresundsvej 21 ikke bevares.”

 

Ændringsforslaget (ÆF1) blev forkastet med 2 stemmer mod 8. 1 undlod at stemme.

 

For stemte: B og V

Imod stemte: A, C, Ø og Å

Undlod at stemme: F

 

Socialistisk Folkeparti stillede følgende ændringsforslag (ÆF2) som tilføjelse til 1. at-punkt:

 

”dog således, at den bevarende lokalplan har fokus på bevaring af det originale facadeudtryk, men med mulighed for at der bygges i en skala, der stemmer overens med den gældende lokalplan."

Ændringsforslaget (ÆF2) blev forkastet med 2 stemmer mod 8. 1 undlod at stemme.

 

For stemte: F og V

Imod stemte: A, C, Ø og Å

Undlod at stemme: B

 

Indstillingen blev godkendt med 8 stemmer mod 2. 1 undlod at stemme.

For stemte:  A, C, Ø og Å

Imod stemte: B og V

Undlod at stemme: F