Startredegørelse for lokalplan Molestien, Vesterbro/Kgs. Enghave

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til lokalplan og tillæg til kommuneplan for at omdanne området fra et erhvervsområde til et område med boliger og serviceerhverv.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Molestien på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.
   
   Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
   
   
2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Problemstilling

En grundejer har anmodet kommunen om en ny lokalplan for området mellem Sjællandsbroen, Bådehavnsgade og Øresundsbanen mellem Vigerslev og Kalvebodløbet. Grundejer ønsker at etablere ungdoms- og familieboliger samt erhverv og parkeringshus. Derudover er det i Kommuneplan 2019 fastlagt, at der også skal etableres en daginstitution og plejeboliger i området. Det kræver en ny lokalplan at realisere ønskerne, da den gældende lokalplan 324 ”Borgmester Christiansens Gade” fra 2000 udlægger området til blandet erhverv. Lokalplanen skal følges af et kommuneplantillæg, der fastlægger bebyggelsesprocent mv. for området.

Løsning

Grundejer har fået udarbejdet et samlet projekt for området med et etageareal på ca. 72.500 m2, inkl. eksisterende erhvervsbebyggelse. Hertil kommer et p-hus på ca. 11.000 m2, som jf. Kommuneplan 2019 kan etableres udover den maksimale bebyggelsesprocent. Samlet svarer det til en bebyggelsesprocent på ca. 185 ekskl. p-hus og ca. 200 inkl. p-hus. Projektets bebyggelsesstruktur følger Bådehavnsgades, jernbanens og Sjællandsbroens forløb og skærmer det indre område for støj. Strukturen danner åbne karréer, som samler sig om en fælles park i midten. Bygningerne ønskes opført i 6-8 etager, med en enkelt bygning på op til 10 etager på hjørnet af Bådehavnsgade/ Sjællandsbroen. Højderne svarer til planlagt bebyggelse i lokalplan Sydhavnsgade (”Trekantsgrunden”), hvor der også er muliggjort en bygning på op til 10 etager mod Sjællandsbroen.

Lokalplanområdet Molestien ligger uden for den vejledende støjkonsekvenszone, der benyttes af Forsvarets Ejendomsstyrelse. Støjkonsekvenser fra skydebanerne på Amager skal dog belyses nærmere frem mod lokalplanforslaget, så det sikres, at Miljøstyrelsens vejledende støjgrænser kan overholdes for støj fra skydebaner og øvrige nærliggende virksomheder.

Byliv

De nye bygninger, der placeres langs Bådehavnsgade, får indgang mod Bådehavnsgade, som derved får en bymæssig karakter, hvor byliv og tryghed bliver understøttet. Der bliver indarbejdet forbindelser for bløde trafikanter langs banen og på tværs af området, samt en forbindelse op til Bådehavnsgade. Nye forbindelsesmuligheder på tværs af området og til omgivende områder, bl.a. Sluseholmen, vil blive undersøgt. Det vil blive undersøgt, om den eksisterende undergang under Bådehavnsgade kan blive opretholdt som sikker forbindelse for bløde trafikanter. Byrummene skal tilgodese alle områdets brugergrupper. Derved bliver indsatsen om en bedre hverdag i byrummet i Teknik- og Miljøforvaltningens strategi Fællesskab København understøttet.  

Bæredygtighed og bynatur

Forvaltningen vil drøfte mulighederne for at implementere Københavns Kommunes politikker, planer og strategier for bæredygtighed i projektet med bygherre frem mod lokalplanforslaget. De 24 træer i trærækken mod Sjællandsbroen og yderligere tre træer lever op til kriterierne for bevaringsværdige træer og forvaltningen foreslår derfor, at de alle bliver udpeget som bevaringsværdige. Herudover vil der blive plantet ca. 65 nye træer.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger inden for Ellebjerg skoledistrikt, hvor andelen af almene boliger i dag er 52 %. I henhold til retningslinjerne i Kommuneplan 2019 skal der som udgangspunkt ikke stilles krav til etablering af almene boliger i områder med over 30 % almene boliger. I henhold til retningslinjerne kan kravet dog stilles, såfremt boligtypen vurderes at ville understøtte en varieret boligsammensætning i bydelen. I denne lokalplan vil de almene boliger blive etableret som plejeboliger, som understøtter en varieret boligsammensætning. Der stilles derfor krav om 25 % almene boliger i lokalplanen.

Parkering

Byudviklingsområder kan i henhold til Kommuneplan 2019 etableres som helt eller delvist bilfri. Lokalplanområdet skal som udgangspunkt etableres som helt bilfri grundet nærhed til kommende metrostation på Sluseholmen. Vejadgang til området kan imidlertid kun ske fra Bådehavnsgade, da der af hensyn til fremkommeligheden ikke kan etableres yderligere overkørsler til/fra Sjællandsbroen. Denne vejadgang betjener også hotellet øst for lokalplanområdet, der ikke har anden adgangsvej. Hensynet til eksisterende parkeringspladser betyder ligeledes, at lokalplanområdet ikke kan friholdes for kørsel til eget område og til hotellet øst for.

Der er i dag ca. 230 parkeringspladser til eksisterende erhverv i p-kælder og på terræn. Ca. 90 af de nuværende p-pladser på terræn nedlægges for at frigøre friareal og genetableres i p-hus mod Sjællandsbroen, der samtidig fungerer som støjværn. Teknik- og Miljøforvaltningen vil frem mod lokalplanforslaget vurdere, hvorvidt p-normen for den nye bebyggelse skal foreslås reduceret.

Kommuneplanen stiller følgende krav om cykelparkeringspladser: 4:100 m2 for boliger og ungdomsboliger, 3:100 m2 for erhverv og 1:250 m2 for daginstitutioner. Forvaltningen vil foretage en konkret vurdering for plejeboligerne frem mod lokalplanforslaget.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2019 er området udlagt til boliger og serviceerhverv (C*) med en særlig bemærkning om, at området indgår i byomdannelsesområdet Bådehavnsgade Nordøst, og at rammen vil blive fastlagt ved yderligere kommuneplanlægning. Det betyder, at der samtidig med lokalplanforslaget skal fremlægges et forslag til kommuneplantillæg. Kommuneplanrammen foreslås ændret til en C3*-ramme (boliger og serviceerhverv) med en maksimal bebyggelsesprocent på 185.  

Faglig høring

Der er foretaget faglig høring af lokalplanforslaget, herunder af Kongens Enghave Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af lokaludvalget:

1. Generel tilfredshed med, at der skal bygges på grunden, og at projektet indeholder boliger til alle aldersgrupper.
2. Byggeriet er for højt i hjørnet mod Bådehavnsgade og Fiskerhavnen og langs jernbanen.
3. Byggeriet skal være arkitektonisk flot og fremstå unikt ud mod Sjællandsbroen.
4. Positivt, at der indtænkes miljøtiltag i byggeriet. Ønske om haver på tagene.
5. Vejforbindelsen under Bådehavnsgade bør bevares for gående og cyklister.

Der er behov for en stibro over Sjællandsbroen og til metrostation på Sluseholmen.

Forvaltningen vil forsøge at indarbejde lokaludvalgets forslag i lokalplanforslaget. 

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

• En hensigtsmæssig trafikal struktur og trafikafvikling skal sikres, og nye forbindelsesmuligheder for bløde trafikanter på tværs af området og til omgivende områder skal undersøges.
• Forvaltningen vil drøfte mulighederne for at indarbejde bæredygtighed i projektet med bygherre.
• Bådehavnsgade og Sjællandsbroen skal have et grønt forløb, og grønne hjørner mod Sjællandsbroen skal fortsættes.
• Mod Bådehavnsgade skal terrænspring optages gradvist i bygningerne, så der skabes direkte adgang fra Bådehavnsgade til bygningerne.
• Indretning af brugbare friarealer for de forskellige brugergrupper.
• Et hensigtsmæssigt møde mellem bebyggelsen mod syd og den lavere bebyggelse i Fiskerhavnen syd for jernbanen.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Bygherre vil frem mod lokalplanforslaget tage stilling til mulighed for en frivillig udbygningsaftale.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget har vedtaget startredegørelsen, udarbejder forvaltningerne et forslag til lokalplan med tilhørende tillæg til kommuneplanen. Forvaltningerne forventer at forelægge forslaget for Borgerrepræsentationen primo 2021, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i tredje kvartal 2021.

                         Søren Hartmann Hede                   Søren Wille