Startredegørelse for tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 391-1 ”F.L. Smidth II”

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender, 

1. at der udarbejdes forslag til tillæg nr. 2 til lokalplan nr. 391-1 ”F.L. Smidth II” på baggrund af de intentioner og opmærksomhedspunkter, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,

     2.   at der udarbejdes forslag til tillæg til Kommuneplan 2011, der ændrer rammerne for området 
           med hensyn til bebyggelsesprocent, som det fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Kommunen har modtaget to ansøgninger om ændring af det eksisterende plangrundlag i området omfattet af lokalplan nr. 391-1 ”F.L. Smidth II”. Den ene ansøgning drejer sig om fortætning i den nordlige del af området ud mod Gammel Køge Landevej (i lokalplanens underområde II). Her ønskes et tillæg til Kommuneplan 2011, der ændrer den gældende maksimale bebyggelsesprocent på 120 til en maksimal bebyggelsesprocent på 150. Der ønskes derfor, at lokalplanen ændres tilsvarende. Der er udarbejdet en ny helhedsplan for området, blandt andet med en tæt boligbebyggelse som randbebyggelse langs vejen. Den anden ansøgning drejer sig om et byggefelt mod Gammel Køge Landevej i lokalplanens underområde I, hvor der ønskes mere fleksible anvendelsesbestemmelser således, at der bl.a. kan opføres ungdomsboliger.

Tillæg til Kommuneplan 2011 og lokalplan nr. 391-1 vil øge mulighederne for byggeri i lokalplanens underområde II fra ca. 138.000 m² til ca. 173.000 m² etageareal, hvoraf mindst 25 % vil være erhverv. Erhvervet ligger overvejende i eksisterende bevaringsværdige bygninger, og størstedelen af den øgede byggeret forventes udnyttet til boliger. Med det fremsendte skitseprojekt finder forvaltningerne, at det er godtgjort, at fortætningen kan ske på en sådan måde, at der opnås god variation i byrummene, attraktive boliger og fint samspil med de bevarede industribygninger, jf. i øvrigt afsnittet om anbefalinger til den videre planlægning.  

For at muliggøre byggeriet skal der udarbejdes et tillæg til Kommuneplan 2011, hvor C2* rammen beholdes, men hvor bebyggelsesprocenten ændres fra 120 til 150. Friarealprocenten for bolig ændres fra 50 til 40 og for erhverv fra 20 til 10. Herved ændres den særlige bemærkning fra ”Området er omfattet af rækkefølgebestemmelserne. Boligandelen skal udgøre mindst 50 procent af etagearealet. Bebyggelsesprocenten kan beregnes for området under et” til ”Området er omfattet af rækkefølgebestemmelserne. Bebyggelsesprocent, friarealprocent og parkering regnes for området under ét”. Da anvendelsen ikke ændres, er det vurderet, at der ikke behov for en forudgående høring om kommuneplantillægget. Parkeringsdækningen fastsættes til 1 plads pr. 200 m² etageareal, dog 1 pr. 300 m² for kollegie- og ungdomsboliger og 1 pr. 100 m² for butikker. I henhold til den gældende lokalplan skal mindst 1/3 af parkeringsdækningen etableres i konstruktion. For de kommende nybyggerier vil kravet være mindst 90 % i konstruktion. Set for området under ét vil der med de allerede opførte byggerier og nybyggerierne være ca. 900 pladser, hvoraf ca. 2/3 vil være i konstruktion.

Forslagene skaber grundlag for en videreudvikling af lokalplanområdet. I det nordlige underområde II udgør den eksisterende ældre bebyggelse, nyopført bebyggelse og bebyggelse med byggetilladelse ca. 83.000 m², og med forslagene kan etagearealet øges med op til ca. 90.000 m^2, så der samlet muliggøres de 173.000 m². I det sydlige underområde I mangler der kun det ønskede nybyggeri, før området er færdiggjort med ca. 75.000 m² nybyggeri til boliger og erhverv. For lokalplanens underområde III, der rummer F.L. Smidth’s administrationsbygninger, forventes der ikke ønsker om ændringer i den nære fremtid.

Planforslagene lever op til målene i Kommuneplan 2011 om bl.a.:  

• at udviklingen af stationsnære områder skal prioriteres
• at byudvikling fortrinsvis sker gennem omdannelse og fortætning af nedslidte havne- og industriarealer til moderne funktionsblandede bydele og bykvarterer

Der henvises i øvrigt til bilag 2 faktaark.

Byliv
Den del af området, der nu ønskes udnyttet til en tæt boligbebyggelse med udadvendte funktioner i stueetagen mod Gammel Køge Landevej, ligger i dag ubrugt, bortset fra terrænparkering. Med realisering af planen vil der blive skabt aktivitet på dette sted, idet det øgede antal beboere vil gøre brug af de fælles friarealer og øvrige fællesanlæg i hele området. Et væsentligt fokus i tillægget vil være på byrum og friarealer i området og på samspillet mellem brugen af stueetager og kantzoner i området.

Bæredygtighed
Med lokalplantillægget stilles der krav om, at nybyggeri skal opfylde kravene til laveste energiklasse. Desuden skal tage begrønnes, og regnvand afledes lokalt.

Støj
Ifølge Kommuneplan 2011 kan der ved huludfyldning og i andre helt særlige tilfælde, hvor hensynet til byrum og bebyggelsens funktion som støjskærm tilsiger det, etableres boliger, hvor støjen er op til 73 dB, hvis grænseværdier for støj indendørs og på friarealer kan overholdes.

Bygherre har fremsendt notater om støj, der viser, at bebyggelserne kommer til at overholde disse grænser. Bebyggelsen udformes så boligerne også får en ikke-støjbelastet side.

Anbefalinger til den videre planlægning
Vigerslev Allé og Gammel Køge Landevej er meget trafikerede, og byggefeltet i område I ligger tæt på banen. Der vil derfor i den kommende lokalplanproces være fokus på trafikstøjen og de særlige foranstaltninger, der vil blive nødvendige for at overholde støjkravene i de boliger, som ligger ud mod støjkilderne. Der vil blive stillet krav om varierende boligstørrelser, og der vil endvidere være fokus på arkitektonisk samspil med de bevaringsværdige bygninger, på dagslysforhold i boliger og byrum, på samspil mellem stueetager og kantzoner, samt på en samlet plan for landskab, forbindelser og mødesteder. Endelig vil forvaltningerne gå i dialog med bygherren om mulighed for at integrere almene boliger i nybyggeriet, når lovændringens præcise ordlyd er kendt, jf. regeringens udmelding om ændring af planloven og lov om almene boliger. Forvaltningen vil samtidig vurdere behovet for nye almene boliger i Valby Syd.

Miljøvurdering
Når planarbejdet sættes i gang, vil forvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Da der er udarbejdet en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer i forbindelse med vedtagelse af tillæg nr. 1 til lokalplan nr. 391, der stort set omfatter samme område som forslaget til tillæg nr. 2, forventes det ikke, at screeningen vil resultere i, at der skal udarbejdes en ny miljøvurdering.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser. Skatteindtægten er beregnet til 9,5 mio. kr. pr. år, og antal arbejdspladser er 1.200.

Udbygningsaftale
På bygherrens anmodning forventes indgået en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen forventes bl.a. at indeholde en signalregulering af krydset Gammel Køge Landevej og Kirsten Walthers Vej. Et udkast til udbygningsaftalen vil blive fremlagt i forbindelse med planforslagene.

Forhandlingerne med bygherre er indledt. 

Når startredegørelsen er godkendt i udvalgene, gennemføres en intern høring af relevante instanser, herunder Valby Lokaludvalg, med henblik på bidrag til udarbejdelse af planforslagene.

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til tillæg til lokalplan med kommuneplantillæg med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i februar 2015, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planforslagene ventes endeligt vedtaget i august/oktober 2015.

                    Bjarne Winge                                            Pernille Andersen