Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 29. september 2004

 

 

Sager til beslutning

 

4.      Støtte til ekstraordinær renovering af Øresundskollegiet

 

BTU 444/2004  J.nr. 631.0041/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt for ekstraordinær renovering af Øresundskollegiet

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af andel af ydelsesstøtte, samt - om nødvendigt – 100 pct. garanti for realkreditlån

at  meddele indeståelse for eventuelle underskud på kollegiets fremtidige drift

at  acceptere, at de til kollegiet tidligere bevilgede lån om nødvendigt respekterer det ansøgte renoveringslån

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen, alt under forudsætning af, at der ikke er væsentlige afvigelser i forhold til det foreliggende

 

 

RESUME

UngesBoligService.dk har som administrator for den selvejende ungdomsboliginstitution Øresundskollegiet fremsendt skema A-ansøgning om støtte til et projekt, der omhandler udbedring af byggeskader på tag/tagterasse samt renovering og modernisering af elevatorer på kollegiet, der er beliggende på adressen Uplandsgade 30 og Dalslandsgade 8 A – M på Amager. Kollegiet, der er opført i 1974 og delvist renoveret i løbet af 1990'erne, rummer 1.025 værelser og har et samlet etageareal på 47.060 m2. Boligarealet udgør 46.620 m2.

Udgifterne til de nu ansøgte arbejder er anslået til 14.871.000 kr. inkl. moms, der påregnes fuldt finansieret med et fastforrentet realkreditlån. På grund af realkreditinstitutternes særlige regler om opgørelse af belåningsværdi, kræves der normalt kommunal garanti på 100 pct. af renoveringslånet, men på grund af den relativt store friværdi, der er i ejendommen, forventer forvaltningen, at realkreditinstituttet i denne sag vil kræve en mindre garantiprocent. Dette formodes dog at forudsætte, at indestående prioriteter accepterer at rykke for det nye realkreditlån. Dette vil blive undersøgt i forbindelse med den videre sagsbehandling.

Kommunens andel af ydelsesstøtte udgør ca. 149.400 det første år. Som følge af renoveringen forventes huslejen af stige fra 557 kr. til 565 kr. pr. m2 boligareal.

 


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Øresundskollegiet, der er beliggende på adressen Uplandsgade 30 og Dalslandsgade 8 A - M (matr. nr. 521 Amagerbro Kvarter på Amager), stod færdigt i 1974 og er tegnet af arkitekterne Hans Bølling og Axel Wancher. Oversigtskort over kollegiets beliggenhed og bebyggelsens placering er vedlagt som bilag 1.

Kollegiet består af 12 blokke i 8 etager, hvoraf 8 er forbundet via en lang vandrehal, hvis tag er udnyttet som tagterrasse. De resterende 4 blokke er placeret på hver sin side af de 8 forbundne blokke.

Kollegiet rummer 1.025 boliger med et samlet bruttoetageareal på 47.060 m2. Boligerne er fordelt med 527 enkeltværelser, 402 2-rums boliger og 96 3-rums boliger. Boliggennemsnittet er 45,9 m2 bruttoetageareal. 2- og 3-rums boligerne har eget bad, toilet, forrum og køkken, mens der er et fælleskøkken for hver 11. enkeltværelse. Af de 47.060 m2 er 440 m2 fællesareal, der er indrettet til diverse fællesfunktioner som fx vaskeri, ejendomskontor, kopirum, motionsrum, fælleslokale m.v. Boligarealet udgør således 46.620 m2.

Der er to gange tidligere gennemført støtteberettigede renoverings- og moderniseringsarbejder på kollegiet. Første gang var en omfattende renovering i to etaper i 1990 – 91 (BF 1990, s. 1117-19 og 1991, s. 523-26), der omfattede facader, lofter, trapper, vinduer, terrasser, samt etablering af diverse energibesparende foranstaltninger og udskiftning af sanitet.

Den anden renovering var i 1999 (BR 280/99), hvor der blev ansøgt om støtte til renovering af tag, facader, fælleskøkkener, elevatorer, låsesystem, indgangspartier, vinduer, lovliggørelse af elevatorer samt etablering af individuel energimåling og netværk. Med henvisning til, at kollegiet godt 8 år tidligere havde fået støtte til en gennemgribende renovering af nogle af de samme bygningsdele, blev det besluttet kun at yde støtte til den del af renoveringen, der angik forbedringsarbejder, d.v.s. at der blev ydet støtte til etablering af netværk, individuel måling af el og varme, lovliggørelse af elevatorer. Vedligeholdelse af tag og tagterrasse forudsattes af forvaltningen indarbejdet i kollegiets vedligeholdelsesplaner. Kollegiet har siden udført vedligeholdelse som led i den normale drift på både tag/tagterrasse og elevat orer.

 

Projekt/høring

Projektet omfatter udskiftning af elevatordørerne, hvilket kræver udskiftning af hele dørpartiet, da denne type elevatordøre med tilhørende dørpumper ikke kan leveres længere.

Taget over vandrehallen, der er indrettet til tagterrasse, overdækkes delvist med henblik på bortledning af vand. De eksisterende plantekasser/værn, der er etableret på tagterrassen, fjernes og der etableres nyt dæk med fald til siderne, så vand kan bortledes via tagrender.

Konstruktionen af tag og terrasse har vist sig uhensigtsmæssig. På grund af bevægelser i konstruktionen ved temperaturskift fremkommer utætheder i tagpap og permanent opfugtning af isoleringen. Kollegiet har stigende problemer med vand-indtrængen ved indgangspartierne og i vandrehallen, og en ny konstruktion til vandafledning og isolering er nu nødvendig. Vedligeholdelse løser ikke problemet, og forvaltningen vurderer, at der ikke længere er tale om forhold, der med rimelighed kan forlanges udbedret over den almindelige drift, og konstruktionen har vist sig at være mere uhensigtsmæssig. end antaget i 1999.

Der er af BKT arkitekter ApS udarbejdet førsynsrapport af marts 2004 i overensstemmelse med § 29, stk. 1, nr. 1 i bekendtgørelse om støtte til almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. nr. 500 af 20. juni 2002 med senere ændringer.

Der er endvidere foretaget en undersøgelse af træværket under tagterrassen ved Hussvamp Laboratoriet ApS. Den foreliggende undersøgelsesrapport herom fra 3. marts 2004 fastslår, at der er tale om svampeskade på det undersøgte område.

Plan & Arkitekturs teknikere har ikke bemærkninger til førsynsrapporten, og finder de planlagte arbejder rimelige. Dog skal detailtegninger for arbejderne fremsendes til godkendelse hos Plan & Arkitektur, ligesom der skal fremsendes en redegørelse for valg af materialer og farver på udvendige bygningsdele til godkendelse.

Tage Nielsens Tegnestue A/S og Ingeniørfirmaet Wissenberg A/S er valgt som tekniske rådgivere under renoveringssagen.

UngesboligService.dk har oplyst, at entreprenører og tekniske rådgivere i renoveringssagen ikke har medvirket ved kollegiets opførelse, senere moderniseringsarbejder eller ved udarbejdelse af førsynsrapport.

 

Projektets økonomi

De samlede udgifter til renoveringen er ifølge skema A-ansøgningen kalkuleret til 14.871.000 kr. inkl. moms, der fordeler sig således:

Håndværkerudgifter

12.217.000 kr.

Omkostninger inkl. gebyrer

2.700.000 kr.

Anskaffelsessum

14.871.000 kr.

Arbejderne påtænkes prissat ved begrænset udbud i hovedentreprise.

Der er ifølge UngesBoligService.dk ikke mulighed for, at udgifterne kan dækkes ved erstatning eller gennem forsikringer.

Arbejderne og den deraf følgende finansiering og huslejeforhøjelse er godkendt af beboerne.

 

Ungdomsboliginsitutionens økonomi

Ejendommens værdi er pr. 31. juni 2004 vurderet til 215 mio. kr., heraf grundværdi 47,6 mio. kr. Restgælden udgør pr. samme dato ca. 10,7 mio. kr. på de i ejendommen indestående prioriteter, hvortil kommer et engangsstøtteprioritetslån på ca. 6,5 mio. kr.

I driftsåret 2002/2003 har kollegiet modtaget 1.694.604 kr. i driftstilskud fra staten, svarende til en nedsat boligleje på 36 kr. pr. m2 bruttoetageareal. I år 2003/04 modtager kollegiet driftstilskud, der svarer til 35 kr. pr. m2. I 2004/05 nedsættes det statslige huslejetilskud til 34 kr./m2 bruttoetageareal.

Driftsresultater 2002/03 og budget 2004/2005 er som følger:

Driftsresultat/Budget 

Brutto m2

47.060

Resultat

2002/03

kr./m2

Resultat

2002/03

%

Norm

%

 

Budget

2004/05

kr./m2

Nettokapital 

165

20

30

164

Offentlige og andre faste

89

11

15

97

Energi 

48

6

20

51

Administration 

34

4

6

41

Vedligehold 

240

29

15

200

Henlæggelser 

-28

-3

15

53

Diverse 

81

10

4

48

Samlede udgifter 

629

76

105

653

Erhvervsleje 

-3

0

 

-3

Renteindtægter 

-44

-5

 

-39

Diverse 

-14

-2

-5

-25

Offentlig støtte 

-36

-4

 

-34

Resultat 

31

-4

 

0

Boligleje 

562

68

 100

551

Det bemærkes, at det aktuelle renoveringsprojekt ikke er indregnet i ovenstående budget for 2004/05. Procentangivelserne i ovenstående 2 kolonner er beregnet i forhold til en årlig normleje på 825 kr./m2 bruttoetageareal.

Det negative tal ud for henlæggelser, betyder at kollegiet i regnskabsåret har forbrugt mere til planlagt vedligeholdelse og fornyelser, end der er henlagt samme år. Der er i 2002/2003 henlagt 113 kr. pr. m2 bruttoetageareal, men forbrugt 141 kr. pr. m2.

Kollegiet havde pr. 31. juli 2003 opsparet ca. 26,6 mio. kr. til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser af eksempelvis inventar. Disse henlæggelser kan efter reglerne ikke benyttes til ekstraordinære renoveringsarbejder, jfr. afsnittet om finansiering. Henlæggelserne udgør i 2004/2005 ifølge budgettet 131 kr. pr. m2 bruttoetageareal, og der forventes forbrugt 78 kr. pr. m2 til vedligeholdelse og fornyelser i 2004/2005.

Boliglejen, der for tiden udgør ca. 557 kr. pr. m² boligetageareal (551 kr. pr. m2 bruttoetageareal) inklusive el- og varmeudgifter, forventes at stige med 8 kr. pr. m² boligetageareal som følge af udgifterne til de projekterede arbejder. Det vil sige, at den månedlige leje for et værelse på gennemsnitlig 45,9 m2 inkl. el og varme vil udgøre ca. 2.130 kr.

Forvaltningen vurderer, at kollegiets økonomi giver tilstrækkelig margin til den nødvendige lejeforhøjelse, men forudsætter, at institutionen i de kommende år bibeholder det nuværende henlæggelsesniveau.

 

Finansiering

I henhold til § 100 i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. kan kommunalbestyrelsen yde garanti og på statens vegne meddele tilsagn om ydelsesstøtte til lån til finansiering af udgifterne (100 pct.) til udbedring af byggeskader og større ekstraordinære renoveringsarbejder, herunder modernisering samt til energibesparende foranstaltninger i ungdomsboliger, der har modtaget støttetilsagn før 1. juli 1986.

Støtte kan ydes i det omfang, udgifterne ikke dækkes ved erstatninger eller gennem forsikringer.

Det bemærkes, at ungdomsboligerne ikke har pligt til at henlægge til de støtteberettigede arbejder, fx "ekstraordinær renovering og modernisering", som nævnt i almenboliglovens § 100.

Finansiering sker med et fastforrentet realkreditlån med en løbetid på 30 år. Lånet ydes som kontantlån og afdrages som et annuitetslån med kvartårlige terminer og med konstant ydelsesbetaling over hele lånets løbetid.

Til lånene yder staten ydelsesstøtte, svarende til forskellen mellem de samlede ydelser på lånet og låntagers (beboernes) betaling, der udgør 2,15 pct. af byggeudgifterne samt 0,27 pct. af lånet i løbende bidrag. Kommunen godtgør staten 20 pct. af udgifterne til ydelsesstøtten. Budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1.

Kommunal garanti ydes for den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens værdi. Med hensyn til kommunens garantiforpligtelse for lånet må der normalt, på grund af realkreditinstitutternes særlige regler for beregning af belåningsværdier, påregnes krævet garanti på indtil 100 pct. af lånet, dvs. i nærværende sag op til 14.871.000 kr. På grund af ejendommens friværdi forventes det imidlertid, at realkreditlånet kan optages uden krav om 100 pct. kommunal garanti, hvilket dog formodes at forudsætte, at indestående prioriteter accepterer at rykke for det nye realkreditlån. Dette vil blive undersøgt i forbindelse med forvaltningens videre behandling af ansøgningen.

Det er en betingelse for statens støtte, at kommunalbestyrelsen indestår for eventuelt underskud på ungdomsboliginstitutionens fremtidige drift. Indeståelsen omfatter ikke underskud, som uden risiko for udlejningsvanskeligheder kan afvikles over en kortere årrække.

Ifølge UngesBoligService.dk vil det lejeniveau, der følger af renoveringens gennemførelse, ikke medføre fremtidige lejetab eller udlejningsvanskeligheder.

Finansieringen kan opstilles skematisk således:

Realkreditlån

Ca. 14.871.000 kr.

Ydelse på lånet, første år

Ca. 1.107.000 kr.

Beboerbetaling, første år (2,15% af anskaffelsessum) + bidrag (0,27 % af lånet)

Ca. 359.900 kr.

Samlet ydelsesstøtte, første år

Ca. 747.100 kr.

Kommunens andel af ydelsesstøtte, første år

 Ca. 149.400 kr.

 

Totaløkonomisk vurdering

En bygnings totaløkonomi omfatter en kapitalisering af de samlede omkostninger, herunder af anlægsudgifterne samt udgifterne til bygningens drift, vedligehold, renhold samt forsyning med el, gas, vand og varme. Totaløkonomiske vurderinger giver således mulighed for at afstemme omkostningerne til anlægs- og driftsudgifterne efter hinanden. Eksempelvis kan forskellige installationsløsninger vurderes på grundlag af de samlede omkostninger, det vil sige såvel omkostningerne ved udførelsen som ved den efterfølgende drift. Tilsvarende for konstruktioner og overflader.

Totaløkonomi kan således åbne for at forhøje anlægsomkostningerne, hvis dette vurderes at føre til driftsbesparelser, der er større end merinvesteringen. Vurderingerne af totaløkonomien kan endvidere pege på afledte fordele, eksempelvis vedrørende arkitektur, funktion og miljøforhold, selvom der ikke er tale om en minimering af totaløkonomien.

Der foreligger en totaløkonomisk vurdering af maj 2004, hvori det bl.a. oplyses, at den planlagte ændring af tagterrassens konstruktion vurderes at være mindre vedligeholdelseskrævende, ligesom den generelle øgning af isoleringstykkelsen forventes at reducere bygningens varmetab. Endvidere oplyses det, at nedrivningsprodukter sorteres til maksimal genanvendelse.

Forvaltningen kan tiltræde den totaløkonomiske vurdering.

 

Miljøvurdering

Renoveringssagen vurderes at forbedre bebyggelsens energiøkonomi og forlænge levetiden.

 

BILAG VEDLAGT

1.      Oversigtskort over kollegiets beliggenhed og bebyggelsens placering.

 

 

Jens Ole Nielsen