Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 27. oktober 2004

 

 

Sager til beslutning

 

12.      Udbud af projekt for etablering og drift af torvehaller på Israels Plads nord

 

BTU 506/2004  J.nr. 21513.0001/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget anbefaler

at Økonomiforvaltningen igangsætter forhandling om vilkår for overtagelse af benzintankgrunden på Israels Plads nord med henblik på køb af grunden og nedlæggelse af benzintanken.

 

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender

at Bygge- og Teknikforvaltningen forbereder udbud af et projekt for etablering og drift af torvehaller på Israels Plads nord uden omkostninger for Københavns Kommune, såfremt ovenstående "at" godkendes

 

RESUME

Bygge- og Teknikudvalget behandlede den 9. april 2003 en indstilling om godkendelse af, at forvaltningen skulle stoppe arbejdet med etablering af torvehaller på Israels Plads nord. Baggrunden var, at de hidtidige potentielle donatorer/investorer havde trukket sig efter resultatet af de økonomiske analyser, som kommunen og donator/investor sammen havde fået udarbejdet.

 

På samme møde havde repræsentanter fra Københavns Torvelaug af 1998 foretræde for udvalget. Ved dette foretræde præsenterede Københavns Torvelaug af 1998 en ny potentiel investor. På denne baggrund besluttede Bygge- og Teknikudvalget, at forvaltningen skulle tage en nærmere drøftelse med den nye potentielle investor med henblik på at vurdere hans projekt.

 

Efter nærmere gennemgang af et oplæg fra og drøftelser med den nye potentielle investor bad forvaltningen kommunens advokatfirma DLA Nordic om at vurdere, hvordan der kan etableres torvehaller på Israels Plads, uden at kommunen kommer i konflikt med styrelsesloven, kommunalfuldmagten eller anden lovgivning. Det er DLA Nordic's vurdering, at projektet under disse forudsætninger kan realiseres via et udbud.

 

En forudsætning for etablering af torvehaller på Israels Plads er, at den eksisterende benzintank fjernes. Forvaltningen vurderer, at fjernelsen af benzintanken vil være en fordel for byrummet på Israels Plads uanset, om der etableres torvehaller eller ej. Det foreslås derfor, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget anbefaler, at Økonomiforvaltningen bemyndiges til at indlede forhandlinger med ejeren (Freja Ejendomme A/S) og lejeren (Statoil Detailhandel A/S) med henblik på at indgå en aftale om overtagelse af grunden samt fjernelse af benzintanken. Af hensyn til Økonomiforvaltningens forhandlinger med ejeren og lejeren vil forvaltningen ikke offentligt oplyse om kommunens bud på de forventede udgifter. Den kassemæssige dækning, som forvaltningen anbefaler, er beskrevet i bilag 2: "Fortroligt notat om forventede udgifter ved køb af benzintank (lukket dagsorden)".

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender, at der forberedes et udbud af et projekt, hvorved kontraktparten får ret og pligt til at etablere og drive torvehaller på Israels Plads. Driften skal kunne gennemføres uden omkostninger for Københavns Kommune. Når forvaltningen har vurderet, hvilken udbudsform, der vil være den mest hensigtsmæssige med henblik på at sikre gennemførelse af lokalplanens formål (jf. lokalplan nr. 353), søges om en anlægsbevilling til dækning af udgifterne ved gennemførelse af et udbud.

 

Forvaltningen vurderer således på baggrund af sit hidtidige arbejde, at den eneste realistiske mulighed for kommunen for at medvirke til etablering af torvehaller på Israels Plads er ved et udbud af projektet. Hvis det ikke er muligt at finde en privat kontraktpart, som vil etablere og drive torvehaller på Israels Plads gennem et udbud af projektet, er det forvaltningens vurdering, at yderligere arbejde med henblik på at etablere torvehaller i henhold til den gældende lokalplan vil være nytteløst.

Arkitekturværkstedet ApS, som har tegnet det projekt, der oprindelig var udgangspunktet for udarbejdelsen af lokalplanen, vil ikke - i henhold til en advokatvurdering, som forvaltningen har fået udarbejdet - kunne deltage som rådgiver for en evt. tilbudsgiver i forbindelse med et udbud, idet Arkitekturværkstedet ApS har deltaget aktivt i udarbejdelsen af lokalplanen både som ubetalt og som betalt rådgiver for kommunen. Arkitekturværkstedet ApS skønnes således med sin baggrundsviden om projektet og kommunens ønsker, at have en sådan konkurrencemæssig fordel i forhold til øvrige potentielle tilbudsgivere, at de må anses for at være inhabile.

Hvis kommunen måtte ønske det, vil Arkitekturværkstedet ApS i forbindelse med vurderingen af evt. indkomne bud kunne anvendes som rådgiver. Hvorvidt det måtte være ønskeligt at gøre brug af Arkitekturværkstedet ApS kompetencer som rådgiver, er der ikke hermed taget stilling til.


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Bygge- og Teknikudvalget fik 9. april 2003 forelagt en indstilling med en anbefaling af, at forvaltningen skulle stoppe arbejdet med etablering af torvehaller på Israels Plads (BTU182/2003). Baggrunden for forvaltningens daværende forslag var, at de hidtidige potentielle donatorer/investorer havde trukket sig på baggrund af resultatet af de økonomiske analyser, som kommunen og donator/investor på donator/investors initiativ sammen havde fået udarbejdet hos firmaet Datea A/S.

 

På samme møde havde repræsentanter fra Københavns Torvelaug af 1998 foretræde for udvalget. Ved dette foretræde præsenterede de en ny potentiel investor. På denne baggrund besluttede Bygge- og Teknikudvalget, at forvaltningen skulle tage en nærmere drøftelse med den nye potentielle investor med henblik på at vurdere hans projekt.

 

Forvaltningen har gennemgået et indledende oplæg fra og gennemført drøftelser med den nye eventuelle investor, (jf. forvaltningens notat til udvalget af 20. oktober 2003 og forvaltningens notat til udvalget af 2. februar 2004). Drøftelserne resulterede ikke i yderligere eller mere fyldestgørende oplæg fra investor. På den baggrund bad forvaltningen kommunens advokatfirma DLA Nordic (tidligere "Lindh Stabell Horten") om at vurdere, hvordan der kan etableres torvehaller på Israels Plads, uden at kommunen kommer i konflikt med styrelsesloven, kommunalfuldmagtsreglerne eller anden lovgivning. Det er DLA Nordic's vu rdering, at projektet under disse forudsætninger kan realiseres via et udbud.

 

Uddybning af indstilling

Hidtidige beregninger har vist, (jf. blandt andet forvaltningens notat til udvalget af 12. oktober 2002) at torvehalsprojektet - som Københavns Torvelaug af 1998 / Arkitekturværkstedet ApS har udarbejdet og beskrevet det - ikke er økonomisk bæredygtigt. Ovennævnte oplæg fra en ny investor indeholder da også en stor grad af kommunal medfinansiering, dels i form af medfinansiering af de underjordiske dele af selve anlægsprojektet, dels i form af en række betingelser om, at investor skulle friholdes for grundleje og ejendomsskatter, at lejeperioden skulle være på 50 år, at kommunen skulle yde en 3-årig underskudsgaranti for driften, at investor skulle have lov til at holde søndagsåbent, og at investor skulle have forlejeret/forkøbsret til grunden efter lejemålets ophør. Økonomiforvaltningen har vurderet, at Københavns Kommune ikke kunne opfylde disse betingelser uden at komme i konflikt med kommunestyrelsesloven og kommunalfuldmagtsreglerne.

På baggrund af ovenstående finder forvaltningen ikke, at der er grundlag for indgåelse af aftale med denne investor uden forudgående udbud uanset, at der i løbet af sommeren 2004 faktisk er åbnet mulighed for at gøre dette i op til 50 år. De hidtidige drøftelser med den nye investor frembragte ikke - efter kommunens vurdering - løsninger, som kunne gennemføres uden betydelige kommunale tilskud, uden ændringer af det foreliggende projekt og uden konflikt med forskellige lovbestemmelser. Der synes således ikke at være grundlag for udnyttelse af den nye mulighed, idet en aftale i op til 50 år uden foregående udbud kun kan indgås på markedsvilkår. På den baggrund og ud fra et ønske om at opnå den samlet set bedste løsning anbefaler Bygge- og Teknikforvaltningen i enighed med Økonomiforvaltningen, at projektet sendes i udbud i en eller anden form.

 

Fjernelse af benzintanken på Israels Plads

Det er en forudsætning for at etablere torvehaller på Israels Plads, at den eksisterende benzintank fjernes. Det er forvaltningens vurdering, at en fjernelse af benzintanken vil være en fordel for byrummet på Israels Plads, uanset om der skal etableres torvehaller eller ej. Det foreslås derfor, at Økonomiforvaltningen bemyndiges til at indlede forhandlinger med ejeren (Freja Ejendomme A/S) og lejeren (Statoil Detailhandel A/S) med henblik på en aftale om overtagelse af grunden samt fjernelse af benzintanken. For så vidt dækning af udgifterne henvises til nærværende indstillings afsnit om økonomi.

Udbud af torvehalsprojektet

DLA Nordic's vurdering er, at kommunen skal gennemføre et udbud af projektet indenfor lokalplanens rammer omfattende ret og pligt til etablering og drift af torvehaller på lejet grund (Israels Plads nord).

Der er ved en ny vejledning (nr. 60 af 28. juni 2004) om salg af offentlig ejendom åbnet for muligheden af, at kommunale myndigheder kan indgå lejeaftaler på op til 50 år for så vidt angår erhvervslejemål, uden forudgående udbud. En 50 årig lejeaftale i henhold til den nye mulighed kan alene indgås på markedsvilkår. Det vil sige, at der som led i indgåelse af en sådan lejeaftale ikke kan indgås aftale om friholdelse for grundleje og ejendomsskatter, kommunal underskudsgaranti eller anden form for direkte eller indirekte kommunale tilskud eller støtte.

Til trods for muligheden af at indgå lejeaftale med en bestemt investor uden forudgående udbud, er Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen enige om at anbefale, at projektet skal sendes i udbud; nationalt eller i EU. Det er vurderingen, at kommunen kun på denne måde kan sikre opnåelse af den samlet set (arkitektonisk, økonomisk mv.) bedste løsning indenfor lokalplanens rammer.

Forvaltningen vil i forbindelse med et evt. kommende arbejde med forberedelsen af et udbud vurdere, hvilken type af udbud, der er mest hensigtsmæssigt. Bygge- og Teknikudvalget vil senere få forelagt en indstilling vedr. valg af udbudsform mv.

Arkitekturværkstedet ApS, som har tegnet det projekt, der oprindelig var udgangspunktet for udarbejdelsen af lokalplanen, vil ikke - i henhold til en advokatvurdering, som forvaltningen har fået udarbejdet - kunne deltage som rådgiver for en evt. tilbudsgiver i forbindelse med et udbud, idet Arkitekturværkstedet ApS har deltaget aktivt i udarbejdelsen af lokalplanen både som ubetalt og som betalt rådgiver for kommunen. Arkitekturværkstedet ApS skønnes således med sin baggrundsviden om projektet og kommunens ønsker, at have en sådan konkurrencemæssig fordel i forhold til øvrige potentielle tilbudsgivere, at de må anses for at være inhabile.

Det er heller ikke vurderingen, at Arkitekturværkstedet ApS kan deltage i arbejdet med udformningen af det eventuelle udbudsmateriale. Det vil således aldrig kunne blive Arkitekturværkstedet ApS' projekt, som kan etableres efter et udbud af ret og pligt til anlæg og drift af torvehaller på Israels Plads, fordi Arkitekturværkstedet ApS ikke kan byde sammen med en totalentreprenør eller være rådgiver for samme, og fordi Arkitekturværkstedet ApS har ophavsretten til projektet. Til gengæld vurderer forvaltningen, at et udbud kan være med til at sikre etableringen af en økonomisk bæredygtig torvefunktion på Israels Plads indenfor rammerne af lokalplanen. 

Hvis kommunen måtte ønske det, vil Arkitekturværkstedet ApS i forbindelse med vurderingen af evt. indkomne bud kunne anvendes som rådgiver. Hvorvidt det måtte være ønskeligt at gøre brug af Arkitekturværkstedet ApS kompetencer som rådgiver, er der ikke hermed taget stilling til.

 

Lokalplanen

Som udgangspunkt er det forvaltningens vurdering, at den gældende lokalplans formål og rammer ikke kan fraviges. Ændringer vil kræve udarbejdelse af en ny lokalplan eller dispensation. Formålet er i henhold til lokalplanen at opføre 2 torvehaller under hensyntagen til pladsen, den omgivende bebyggelse, bæredygtige løsninger mv.

Lokalplanen regulerer hallernes udformning (omfang og beligg enhed) med minimum og maksimum højde og med materialer (indenfor vise rammer). Den udstikker retningslinier for butiksarealets størrelse, men den udstikker ikke rammer for den detaljerede udformning af hallerne eller for deres indretning. Planen er oprindelig udarbejdet med udgangspunkt i det projekt, som Arkitekturværkstedet ApS har udarbejdet for Københavns Torvelaug af 1998. Lokalplanen nævner imidlertid ikke projektet, og der kan indenfor dens rammer uden problemer etableres andre projekter end Arkitekturværkstedet ApS'.

 

Økonomi

Gennemførelse af projektet forudsætter, at den eksisterende benzintank på pladsen fjernes. Det vil koste kommunen et ikke nærmere fastlagt millionbeløb, som forvaltningen også vil skulle søge bevilling til. Af hensyn til Økonomiforvaltningens forhandlinger med ejeren og lejeren vil forvaltningen ikke offentlig afsløre kommunens bud på de forventede udgifter. Der henvises til i bilag 2: "Fortroligt notat om forventede udgifter ved køb af benzintank (lukket dagsorden)", udfærdiget af Økonomiforvaltningen.

Gennemførelse af et udbud vil koste kommunen i størrelsesordenen 1 mio. kr. afhængig af udbudsform mv., som forvaltningen vil skulle søge om bevilling til, når udbudsformen er fastlagt, hvis Bygge- og Teknikudvalget beslutter, at forvaltningen skal arbejde videre med projektet med henblik på gennemførelse af et udbud.

Derudover vil der komme en udgift i størrelsesordenen ca. 50.000 kr. i forbindelse med den nødvendige matrikulering af arealet.

 

Andre konsekvenser

Forvaltningen vurderer på baggrund af ovenstående, at den eneste realistiske mulighed for kommunen for at medvirke til etablering af torvehaller på Israels Plads er ved et udbud af projektet. Hvis det ikke er muligt at finde en privat kontraktpart, som vil etablere og drive torvehaller på Israels Plads gennem et udbud af projektet, er det forvaltningens vurdering, at yderligere arbejde med henblik på at etablere torvehaller i henhold til den gældende lokalplan vil være nytteløst.

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1. Notat om Arkitekturværkstedet ApS' habilitet.

Bilag 2. Fortroligt notat om forventede udgifter ved køb af benzintank (lukket dagsorden).

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

·        "Torvehaller Israels Plads; Model I". Datea, 4. december 2002

·        "Torvehaller Israels Plads; Model II". Datea, 4. december 2002

·        "Torvehaller Israels Plads; Model III". Datea, 4. december 2002

 

 

Ole Bach