Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 27. oktober 2004

 

 

Sager til beslutning

 

5.      Endelig vedtagelse af lokalplan "Toften"

 

BTU 504/2004  J.nr. 611:162.0001/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

at lokalplan "Toften" vedtages endeligt med den under sagsbeskrivelsen foreslåede ændring af § 4, stk. 2 om maksimal bygningshøjde og § 6, stk. 2 om byggelinie på ejendommen matr. nr. 2764 Husum, København

 

RESUME

I forbindelse med den offentlige høring er modtaget 12 henvendelser, heraf 3 fra offentlige myndigheder (Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Københavns Stiftsøvrighed og Hovedstadens Udviklingsråd (HUR)), samt 62 kuponer fra BrønshøjHusum Avis. Endvidere er efter høringsperiodens udløb modtaget en underskriftsindsamling med i alt 72 underskrifter.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Københavns Stiftsøvrighed og Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) har ingen bemærkninger til forslaget.

I de 9 henvendelser fra ejere, lejere og brugere mv. samt ovennævnte 62 kuponer og underskriftsindsamling protesteres især mod den påtænkte opførelse af boliger for særligt udsatte grupper, idet det frygtes, at beboerne vil give anledning til problemer i området, og det gøres gældende, at området allerede er belastet af nærheden til større almene bebyggelser. Der udtrykkes endvidere bekymring over den kommende bebyggelses nærhed til en eksisterende legeplads på modsatte side af Toften. Endelig gøres opmærksom på, at grunden til den påtænkte bebyggelse antagelig er forurenet.

Forvaltningen skal hertil anføre, at efter Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens erfaring med tilsvarende mindre boenheder andre steder i byen, giver disse ikke anledning til større problemer. Endvidere bemærkes, at det i lokalplanen er foreskrevet, at vejadgang til blandt andet denne ejendom skal ske fra Bystævnet, og ejendommen forudsættes således hegnet mod Toften. Endelig bemærkes, at jordbundsforholdene vil blive undersøgt af Miljøkontrollen i forbindelsen med byggesagen, og der herved vil blive taget stilling til eventuelt fornødne foranstaltninger.

Endvidere er det i henvendelser fra ejeren af ejendommen Toften 25 (matr. nr. 2764 Husum, København) foreslået, at den i forslaget indeholdte byggelinie på nævnte ejendom frafaldes, at kravet om helvalm frafaldes, og at den maksimale bygningshøjde forøges til 8,75 m, alt for at muliggøre en allerede projekteret boligbebyggelse på ejendommen. De forslåede ændringer støttes i en henvendelse fra Grundejerforeningen Hustoftevej.

Forvaltningen finder det acceptabelt, at den maksimale bygningshøjde øges, men højst til 8 m, og at byggelinien på matr. nr. 2764 Husum, København, fremrykkes. Forvaltningen finder endvidere, at kravet om helvalm bør opretholdes, idet den omgivende villabebyggelse mod vejside er præget af skrå tagflader over gesims, og gavle er gennemgående udført med helvalmede tage.


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen tiltrådte den 9. juni 2004 (BR 323/04) Bygge- og Teknikudvalgets indstilling af 19. maj 2004 om offentliggørelse af forslag til lokalplan "Toften". Offentliggørelsesmaterialet (indstilling med bilag, orienteringsfolder og forslaget til lokalplan) er lagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, værelse 36, som bilag A.

 

Offentliggørelse

Forslaget har været i offentlig høring i perioden fra den 30. juni 2004 til den 30. september 2004. Der er udsendt 216 foldere til ejere, lejere og brugere og 41 foldere til interessegrupper, foreninger og lignende. Forslaget blev annonceret den 30. juni 2004 i BrønshøjHusum Avis.

Der har i høringsperioden være opstillet en plancheudstilling om planforslagets indhold. Udstillingen var placeret på Husum Bibliotek, Frederikssundsvej 290.

Mandag den 2. august 2004 kl. 19.00 til 21.00 afholdtes et borgermøde om forslaget. De ca. 40 fremmødte borgere blev orienteret af medarbejdere fra Plan & Arkitektur og Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen om forslagets indhold og om det foreliggende skitseprojekt til boliger for særligt udsatte grupper, ligesom borgerne havde lejlighed til at stille spørgsmål til forslaget. I mødet deltog endvidere én borgerrepræsentant. Der vedlægges som bilag 1 et referat af borgermødet og som bilag 2 resultatet af de evalueringsskemaer, som blev omdelt på mødet. Som det fremgår af referatet blev især følgende emner diskuteret:

·               Bibeholdelse af den eksisterende spejderhytte i området

·               Opførelse af boliger for særligt udsatte grupper og eventuelle gener som følge heraf

·               De bebyggelsesregulerende byggelinier og tagudformningen for nyt byggeri

·               Erstatningsarealerne i området

·               Nedlæggelse af en del af vejen Toften

·               Eventuel gammel forurening på ejendommen matr. nr. 2965 Husum, København, Toften 28-32

·               Eventuelt øget trafik som følge af nybyggeri og trafikproblemer i krydset Storegårdsvej/Bystævnet/Gadelandet

Herudover har der i offentliggørelsesperioden været mulighed for via internettet at søge oplysninger om forslaget til lokalplan på en særlig hjemmeside. Hjemmesiden indeholdt en debatside, hvor der var mulighed for at fremføre synspunkter på debatsiden. Der har ikke været indlæg på debatsiden. Endvidere indeholdt hjemmesiden mulighed for direkte at fremsende indsigelser via e-mail. Der er modtaget 2 e-mailhenvendelser i forbindelse med offentlighedsperioden.

I høringsperioden er modtaget i alt 12 henvendelser og 62 kuponer fra BrønshøjHusum Avis. Endvidere er efter høringsperiodens udløb modtaget en underskriftsindsamling med i alt 72 underskrifter. Henvendelser og kuponer samt underskriftsindsamlingen er fremlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor (bilag B). Sammendrag af de respektive henvendelsers indhold og forvaltningens bemærkninger hertil fremgår af nedenstående.

 

Henvendelser fra offentlige myndigheder

1)            Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen

meddeler i skrivelse af 28. september 2004 ikke at have bemærkninger til planforslagets indhold, og oplyser, at Borgerrepræsentationen den 26. august 2004 godkendte indstillingen om, at Toften 28-32 kan stilles vederlagsfrit til rådighed for Boligselskabet SAB v/ KAB Bygge- og boligadministration til opførelse af boliger for særligt udsatte grupper.

2)            Københavns Stiftsøvrighed

meddeler i skrivelse af 2. juli 2004 ikke at have bemærkninger til forslaget.

3)            Hovedstadens Udviklingsråd (HUR)

oplyser i skrivelse af 14. juli 2004 at have behandlet planforslaget og ikke har indsigelser eller bemærkninger til dette.

 

Henvendelser fra ejere, lejere, brugere mv.

4)            Frode Albrechtsen, formand for Toftevang Vejlag

spørger i e-mail af 27. juli 2004, hvorledes ansvaret for de 2 erstatningsarealer, der indgår i lokalplanområdet, og som hidtil har været vedligeholdt mv. af Vejlaget, tænkes placeret, hvis lokalplanforslaget gennemføres.

5)            Ejendommen Toften 25 ApS v/ Jørgen Joost

anmoder i skrivelse af 20. juli 2004 om, at den maksimale bygningshøjde på 6,5 m øges til 8 m og at kravet om helvalmet tag frafaldes. Endvidere fremsættes indsigelse mod den bebyggelsesregulerende byggelinie langs Hustoftevej, da den påtænkte dobbelthusbebyggelse på ejendommen matr. nr. 2764 Husum, København, findes at burde placeres centralt på denne, således at ejendommen efter opførelsen kan udstykkes i to lige store og hensigtsmæssigt udformede matrikler.

6)            Ejendommen Toften 25 ApS v/ Jørgen Joost

foreslår i skrivelse af 3. august 2004, at den i lokalplanforslagets § 4, stk. 2, fastsatte maksimale bygningshøjde i stedet forøges til 8,75 m, da dette svarer til højden for den planlagte bebyggelse på ejendommen matr. nr. 2764 Husum, København.

7)            Ejendommen Toften 25 ApS v/ Jørgen Joost

anmoder endvidere i anden skrivelse af 3. august 2004 om, at der allerede på nuværende tidspunkt gennemføres naboorientering vedrørende den påtænkte bebyggelse på ejendommen matr. nr. 2764 Husum, København, Toften 25.

8)            Leo Petersen, Toftagervej 19

tilkendegiver i e-mail af 10. august 2004 at være positivt indstillet over for forslaget, men anmoder om, at de kommende ny beboere i en indkøringsperiode får tilbudt supervision hele døgnet af hensyn til de omboendes tryghed, og der henvises i denne forbindelse til de i pressen beskrevne problemer i bebyggelsen Granbo.

9)            Erik Lindgren på vegne spejderne i Brønshøj-Husum

henstiller i skrivelse af 7. september 2004 til, at de af spejderne benyttede ejendomme matr. nr. 36 og 3415 Husum, København, ikke beskæres eller at forholdene i øvrigt forringes for spejderne som følge af det kommende byggeri på matr. nr. 2965 ibid.

10)        Grundejerforeningen Hustoftevej v/ formand Tonie Thomasen og sekretær Hanne B. Petersen

gør indsigelse mod den påtænkte opførelse af boliger for særligt udsatte grupper, da kvarteret findes i forvejen at være meget belastet, ligesom det vil gøre forældre utrygge ved at sende deres børn hen på den nærliggende legeplads. For så vidt angår det påtænkte dobbelthus på matr. nr. 2764 Husum, København, foreslår foreningen, at bebyggelsen placeres midt på grundens længderetning og gives en højde på ca. 8-9 m, således at placering og højde svarer til de øvrige huse på Hustoftevej.

11)        Arbejdernes Andels-Boligforening, afdeling 80 v/formand Daisy Pedersen

protesterer i skrivelse af 27. september 2004 på det kraftigste mod den påtænkte opførelse af boliger for særligt udsatte grupper. Det gøres gældende, at afdelingen ("Gadelandet"), der rummer ca. 500 børn og unge under 18 år samt mange ældre i afdelingens handicapboliger, nu ligger som en forholdsvis fredelig og rolig enklave, men det frygtes, at etableringen af de påtænkte boliger vil tiltrække uheldige og kriminelle elementer fra andre bydele til skade for forholdene i afdelingen.

12)        Toftevang Vejlags bestyrelse v/ formand Frode Albrechtsen

fremsender med skrivelse, modtaget 29. september 2004, 6 til bestyrelsen fremsendte henvendelser om lokalplanforslaget. I skrivelsen anføres, at lokalplanområdet er placeret midt mellem to i forvejen belastede områder – Tingbjerg og Gadelandet – og op til plejehjemmet Bystævneparken med udsatte beboere, hvorfor kvarteret ikke bør belastes yderligere. Det bestrides endvidere, at der er udviklingsmuligheder i området, da der allerede er tale om et meget komprimeret område med meget få grønne arealer. Det gøres endvidere gældende, at der i givet fald bør være et socialt opsyn med de kommende beboere hele døgnet, da et tilsyn alene i dagtimerne ikke skønnes at være tilstrækkelig. Endelig gøres opmærksom på, at grunden matr. nr. 2965 Husum, København, antagelig er stærkt forurenet som følge af den tidligere erhvervsanvendelse.

Såfremt lokalplanforslaget alligevel vedtages finder Toftevang Vejlag at følgende bør tilgodeses:

o              Grunden med boliger for særligt udsatte grupper må hegnes, således at adgang til og fra grunden kun kan ske fra Bystævnet

o              Det må være en betingelse, at Toftevang Vejlag bliver repræsenteret i Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens kommende styregruppe for byggeriet

o              Den sociale vicevært må – afhængigt af klientellet – være til rådighed også efter kl. 16.00

o              At kommunen afgiver garanti for, at det ikke er stofmisbrugere, eventuelt på nedtrapning, som kommer til at bebo området

o              Såfremt der skal være offentlige grønne områder, må vedligeholdelses- og pasningspligten overgå til kommunen

o              Lokalplanen må udvides til at omfatte hele Vejlagets område og de eksisterende vejudlæg ophæves, således at udlagt, men ikke anlagt vejareal på ejendommene kan medregnes ved beregning af bebyggelsesprocent

13)        Underskriftsindsamling v/ Alice Halbiecht, Bystævneparken 13, med i alt 72 underskrifter

Der protesteres mod den påtænkte opførelse af boliger for særligt udsatte grupper.

 

Forvaltningens bemærkninger

a)            Vedrørende erstatningsarealerne

For så vidt angår det ovenfor under 1) og 12) anførte om vedligehold mv. af de pågældende arealer bemærkes, at disse i sin tid er udlagt som kompensation for anlæg af de private fællesveje i området i begrænset bredde, og derfor udlagt som privat fællesvej, uagtet disses rekreative anvendelse. Den 30. august 1999 er meddelt byggetilladelse til anlæg af legeplads på en del af arealet.

Såvel vej- som pladsarealer (erstatningsarealer) er udlagt ved deklaration, tinglyst den 18. december 1928, i hvilken deklaration blandt andet er bestemt, at nævnte arealer ikke, så længe de henligger som veje og plads, kan afspærres for den almindelige færdsel uden Magistratens (nu Bygge- og Teknikforvaltningens) samtykke.

Lokalplanens bestemmelse herom er således alene en stadfæstelse af, hvad der allerede siden 1928 har været gældende, og lokalplanen ændrer ikke arealernes status af privat fællesvej, der fortsat henhører under Vejlaget.

b)            Vedrørende bebyggelse på matr. nr. 2764 Husum, København

For så vidt angår den i forslaget indeholdte bebyggelsesregulerende byggelinie på 12 m mod Hustoftevej skal bemærkes, at denne er foreslået for at videreføre den facadeflugt, som er karakteristisk for bebyggelsen langs denne del af Hustoftevej. Det må imidlertid medgives, at placering af et nybyggeri centralt på grunden vil give mulighed for en enklere og mere hensigtsmæssig udstykning. Under hensyn hertil, og da ejendommen er den sidste i rækken langs Hustoftevej og dermed kommer til at danne afslutning for bebyggelsen her, finder forvaltningen det acceptabelt at nævnte byggelinie reduceres fra 12 m til 4,94 m, svarende til den eksisterende byggelinie for de øvrige ejendomme nord for Hustoftevej.

Med hensyn til den ovenfor under 6) foreslåede forøgelse af den maksimale bygningshøjde til 8,75 m, hvilket støttes i den ovenfor under 10) gengivne henvendelse, der angiver den sædvanlige bygningshøjde i kvarteret til 8 – 9 m, skal forvaltningen bemærke, at efter opmåling på Stadkonduktørembedets bygningsregistrering ligger bygningshøjden for den eksisterende villabebyggelse noget lavere.

Nabobygningerne langs Hustoftevej (de nærmeste 5-6 bygninger) er alle ca. 7 m høje, dobbelthusene ved Toftagervej er ca. 8 m høje, og et enkelt hus på den modsatte side af Toften (matr. nr. 2906 Husum, København) er ca. 9 m højt. Den aktuelle grund, matr. nr. 2764 Husum, København, ligger i direkte forlængelse af villaerne langs Hustoftevej, og en forhøjelse af bygningshøjden op til ca. 9 m her vil efter forvaltningens vurdering medføre et arkitektonisk uskønt brud med områdets karakter. På baggrund af grundens placering som afslutning af husrækken langs Hustoftevej, og da der i den del af området er bygningshøjder op til ca. 8 m (dobbelthusene langs Toftagervej), finder forvaltningen imidlertid, at en bygningshøjde på op til 8 m vil være acceptabel. Det foreslås derfor, at § 4, stk. 2, sidste punktum, ændres i overensstemmelse hermed.

Endelig er foreslået, at kravet om helvalm frafaldes. Hertil skal bemærkes, at kravet om helvalm er medtaget, fordi den omgivende villabebyggelse mod vejside er præget af skrå tagflader over gesims, og gavle er gennemgående udført med helvalmede tage. Der opnås således en nogenlunde ensartet facadehøjde, som medvirker til at give denne del af villaområdet et harmonisk præg. Forvaltningen skal derfor anbefale, at bestemmelsen i lokalplanens § 5, stk. 3, opretholdes.

En maksimal bygningshøjde på 8 m og opretholdelse af kravet om helvalm vil nødvendiggøre en omprojektering af det foreliggende skitseprojekt.

c)             Vedrørende opførelse af boliger for særligt udsatte grupper

For så vidt angår de i ovennævnte henvendelser angivne muligheder for gene fra den pågældende bebyggelse og henvisningen til, at kvarteret allerede er belastet, skal forvaltningen bemærke, at der er tale om et begrænset antal boliger, og at det er Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningens erfaring, at sådanne mindre boenheder ikke andre steder i byen har givet anledning til større problemer. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen vil imidlertid, især i startfasen, følge udviklingen tæt.

Med hensyn til grundens beliggenhed ud til Toften og over for en eksisterende legeplads bemærkes, at det i lokalplanens § 6, stk. 4, er foreskrevet, at ejendommen skal have vejadgang fra Bystævnet og således hegnes mod Toften. Den nærmere udformning af hegningen findes imidlertid at burde afklares i den konkrete byggesag.

Endvidere bemærkes, at eventuel forurening på grunden som følge af tidligere erhvervsanvendelse vil blive afklaret af Miljøkontrollen i forbindelse med byggesagen, og der vil i den forbindelse blive taget stilling til eventuelt fornødne afværgeforanstaltninger.

Vedrørende de nævnte ønsker om indflydelse på disponeringen og driften af eventuelle boliger for særligt udsatte grupper i området skal bemærkes, at disse forhold ikke kan behandles i en lokalplan. De nævnte henvendelser er oversendt til Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen med henblik på videre foranstaltning, jf. udtalelserne på borgermødet af konsulent Mikael Jarvad, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

d)            Vedrørende udvidelse af lokalplanområdet og ophævelse af ældre byggelinier

Forvaltningen skal hertil bemærke, at en udvidelse af lokalplanområdet til hele Toftevang Vejlags område ikke kan ske ved en ændring af det foreliggende lokalplanforslag, men vil kræve udarbejdelse af en helt ny lokalplan. I øvrigt bemærkes, at matrikuleret grundareal, der er udlagt, men ikke anlagt, som vej, nu efter ikrafttræden af Bygningsreglement 1995 – i modsætning til tidligere – medregnes ved beregning af de pågældende ejendommes bebyggelsesprocent. Vejlagets ønsker herom er således allerede opfyldt.

e)             Vedrørende 2 eksisterende spejderhytter

Det bemærkes i denne forbindelse, at en lokalplan alene kan regulere fremtidige forhold, men ikke indebærer nogen pligt for ejere eller brugere til at ændre eksisterende lovlige forhold. Lokalplanen medfører således ikke umiddelbart nogen ændringer for spejderne, ligesom lokalplanen ikke hindrer nyindretning af bebyggelse mv. for blandt andet spejdere.

 

Økonomi

Lokalplanen vil ikke i sig selv have nævneværdig økonomisk betydning for kommunen.

 

Miljøvurdering

Indstillingen vurderes ikke at have væsentlige miljømæssige konsekvenser.

 

Høring

-

 

Ændring af lokalplanen

Forvaltningen foreslår følgende ændringer i lokalplanen i forhold til det offentliggjorte forslag, jf. foranstående afsnit Forvaltningens bemærkninger:

·               I § 4, stk. 2, om bygningshøjde ændres "6,5 m" til "8 m"

·               I § 6, stk. 2, sidste afsnit om byggelinie på ejendommen matr. nr. 2764 Husum, København, ændres "12 m" til "4,94 m". I konsekvens heraf udgår tillige den tilhørende kommentar.

Ændringerne skønnes ikke at være af en sådan karakter, at underretning i henhold til planlovens § 27, stk. 3, er påkrævet, da der alene er tale om mindre ændringer i lokalplanens bestemmelser.

 

BILAG VEDLAGT

1.             Referat fra borgermødet

2.             Evaluering af borgermødet

3.             Oversigt over modtagne henvendelser

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.            Offentliggørelsesmaterialet omfattende indstilling med bilag, orienteringsfolder og forslaget til lokalplan

B.            Kopi af de i bilag 3 nævnte henvendelser

 

Jens Ole Nielsen