Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 23. november 2005

 

 

Sager til beslutning

 

13.      Endelig vedtagelse af lokalplan "Ørnevej" med tilhørende Kommuneplantillæg

 

BTU 658/2005  J.nr. 611:180.0001/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

at lokalplan "Ørnevej" vedtages endeligt med de under sagsbeskrivelsen foreslåede ændringer til § 5 om bebyggelsens højder og til lokalplantegningen om byggefelter.

 

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

at det til ovennævnte lokalplan hørende tillæg til Kommuneplan 2001 vedtages endeligt uden ændringer.

 

at Overborgmesteren bemyndiges til at underskrive vedlagte partnerskabsaftale med Kay Wilhelmsen Gruppen

 

RESUME

Planforslagene har været i offentlig høring fra den 13. juli til den 3. oktober 2005. I forbindelse hermed har der på internettet været oprettet en hjemmeside for planforslagene, der har været en plancheudstiling på Biblioteket Ørnevej og i Kvarterløft Nord-Vest, Lygten Stationsbygning, og der har været afholdt et borgermøde. I høringsperioden er der modtaget 10 henvendelser, heraf 3 fra offentlige myndigheder mv.

Københavns Energi ønsker deklaration for kloak- og vandforsyningsledninger. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen konstaterer, at der åbnes mulighed for etablering af daginstitutioner i området og tilkendegiver interesse for etablering af særboliger. Hovedstadens Udviklingsråd har ingen bemærkninger.

De øvrige henvendelser omhandler omfang, placering og udformning af den muliggjorte bebyggelse i lokalplanområdet og dens parkeringsforhold, finansiering af det samlede grønne område og sikring af lokal forankring i den videre proces samt adgangsforhold til eksisterende bebyggelse.

De modtagne henvendelser giver forvaltningen anledning til at foreslå de under sagsbeskrivelsen beskrevne ændringer af § 5 om bebyggelsens højder, byggefelternes placering og bebyggelse uden for bygefelterne.

 

I et samarbejde mellem lokalområdet (Kvarterløft Nord-Vest), Kay Wilhelmsen Gruppen og Københavns Kommune er der i forbindelse med udvikling af lokalplanen, udarbejdet aftaler mellem parterne om samlede rekreative arealer på HUR grunden og de omkringliggende arealer. Det konkrete projekt udvikles i et partnerskab og skal godkendes politisk i forbindelse med en anlægsbevilling. Projektorganisering, partnerskabsaftale samt proces- og tidsplan er vedlagt som bilag.

 


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen tiltrådte den 2. juni 2005 (BR 330/05) Bygge- og Teknikudvalgets og Økonomiudvalgets indstillinger af henholdsvis 18. maj og 24. maj 2005 om offentliggørelse af lokalplanforslag "Ørnevej" med tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2001. Indstillingen med tilhørende bilag er vedlagt til gennemsyn i borgmester Søren Pinds forkontor, Rådhuset, 1. sal, som Bilag A.

 

Offentliggørelse

Planforslagene har været offentliggjort i perioden fra den 13. juli til 
den 3. oktober 2005. Der er udsendt 1427 foldere til ejere, lejere og brugere og 40 foldere til interessegrupper, foreninger og  lignende. I høringsperioden har der været udstilling med plancher i Lygten Stationsbygning og på Biblioteket Ørnevej.

Den 6. september 2005 afholdt forvaltningen et borgermøde indkaldt som et dialogmøde med politikere på Frederikssundsvejens skole. De fremmødte 28 borgere blev orienteret om planforslagene, hvorefter der var mulighed for  at stille spørgsmål til de tre fremmødte politikere og til forvaltningen. Debatten omhandlede hovedsageligt udformningen og finansieringen af de offentligt tilgængelige grønne arealer, nybyggeriets højde samt adgangsforholdene til eksisterende boliger m.m. fra den del af Ørnevej, der ved lokalplanens vedtagelse ændrer status til offentlige rekreative formål. Der vedlægges som bilag 1 referat af borgermødet og som bilag 2 resultatet af de evalueringssskemaer, der blev omdelt på mødet.

I offentlighedsperioden har der været mulighed for på Plan & Arkitekturs hjemmeside at søge oplysning om planforslagene, fremsende  indsigelser via e-mail og at debattere planforslagene på en særlig debatside. Der er ikke i offentlighedsperioden sendt indlæg til debatsiden.

I offentlighedsperioden er der modtaget 10 henvendelser, heraf 3 fra offentlige myndigheder mv. Kopi af henvendelserne er fremlagt på borgmester Søren Pinds forkontor som bilag B.

 

En oversigt over henvendelserne og indholdet heri samt forvaltningernes bemærkninger er vedlagt som bilag 3.  Nedenfor er henvendelsernes indhold og forvaltningens bemærkninger og anbefalinger sammenfattet i følgende afsnit:

 

1.      Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.

2.      Henvendelser fra ejere, lejere og brugere, interessegrupper m.v.

a.     Bebyggelse

b.    Trafik og parkering

c.   Beboerinddragelse og finansiering af offentligt tilgængeligt grønt område m.m.

 

Henvendelser fra offentlige myndigheder m.v.

Københavns Energi henleder opmærksomheden på de eksisterende kloak- og vandforsyningsledninger, der må sikres ved deklaration, herunder sikres fri og uhindret adgang. Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen konstaterer, at der åbnes mulighed for etablering af daginstitutioner i området og tilkendegiver interesse for etablering af et begrænset antal særboliger, dersom et alment boligselskab erhverver boligerne eller udpeges som driftsherrer. Hovedstadens Udviklingsråd har ingen bemærkninger.

Bemærkning

Det er i lokalplanens generelle kommentarer anført, at der forudsættes tinglyst de fornødne deklarationer til sikring mv. af ledninger. Tinglysning vil kunne ske i forbindelse med den konkrete sagsbehandling af de berørte arealer.

 

Henvendelser fra ejer, lejere og brugere, interessegrupper mv.

Bebyggelse

En beboer fra bebyggelsen syd for HUR-grunden finder, at den kommende bebyggelse er for høj mod skel, mens Kvarterløft Nord-vest ønsker bebyggelsens højder ændret, så bebyggelsen er højest mod syd og lavest mod nord, ud mod parken. Det projekterende arkitektfirma, Arkitema, ønsker de maksimale bygningshøjder øget med ca. 2 m for hovedparten af byggeriet og med ca. 3 m for den sydlige blok ved Stærevej samt mulighed for etablering af lejligheder mindre end 75 m2, og en reduktion af det areal, der skal indrettes til beboerlokaler m.v.

Fra Kvarterløft Nord-Vest er der også ønsker om ændringer af placering af byggefelter, dels mod den eksisterende boligbebyggelse mod vest og dels, så afstanden mod Hulgårds Plads bliver større. Arkitema ønsker placering og udstrækning af byggefelterne ændret en smule af hensyn til byggetekniske forhold, bl.a. fordi bygningskroppen ønskes reduceret fra 13 m til 10 m, fordi boligernes bredde ønskes øget, og fordi gårdrummet mod syd i den midterste del af slangen ønskes gjort større.

 

Bemærkning

Bebyggelsens højder er begrundet i den arkitektoniske idé, at den laveste del skal vende indbydende mod bebyggelsens gårdrum mod syd, og den højere del vende ud mod det grønne område mod nord  og indgå som ramme om det, og forvaltningen kan derfor ikke anbefale den ønskede ændring af højderne.

Forvaltningen kan, da det ikke medfører en forøgelse af det samlede bruttoetageareal, anbefale ønsket om øgede bygningshøjder, der er begrundet dels i byggetekniske forhold herunder nye brandtekniske krav, dels i ønsket om at bevare den arkitektoniske idé med et jævnt stigende skråt tag. Den forudsatte landskabelige behandling af terrænet mod bebyggelsen vil medføre en hævning af terrænet, hvorved bygningerne mod det offentlige tilgængelige areal vil fremstå med de i lokalplanforslaget oprindelige bygningshøjder.

Forvaltningen kan ligeledes anbefale de ønskede justeringer af byggefelternes og facadeliniernes placering, der ikke ændrer på principperne i den oprindelige bebyggelsesplan. Ændringerne medfører en lidt større afstand mellem bebyggelsen og Hulgårds Plads, samt bedre dagslysforhold ved den mindre husdybde i bygningskroppen.

Det kan ikke anbefales, at der i lokalplanen åbnes mulighed for etablering af lejligheder mindre end 75 m2. Såfremt der af tekniske årsager, som eksempelvis indpasningen af porte og gennemgange i bebyggelsen vil være behov for enkelte mindre lejligheder, må dette vurderes konkret i forbindelse med byggesagen. Forvaltningen finder, at der i en sådan større boligbebyggelser skal sikres tilstrækkeligt areal til beboerfaciliteter og kan derfor ikke på det foreliggende grundlag anbefale en reduktion af kravet om 3 % af boligetagearealet til sådanne formål, der bl.a. vil kunne indrettes i kælder.

 

Trafik og parkering

Kvarterløft Nord-Vest ønsker sikret, at der ikke sker smutvejskørsel mellem Hulgårdsvej og Stærevej. Bestyrelsen i karreen Uglevej/Ørnevej/Stærevej/Frederikssundsvej er bekymret for øget biltrafik, og ønsker Ørnevej og Stærevej trafiksaneret, og en beboer i karreen ønsker adgangs- og parkeringsforholdende sikret. Daginstitutionen Børnehuset, der er beliggende Ørnevej 90, ønsker vejadgangen til institutionen sikret.

 

Bemærkning

I henhold til lokalplanens § 4 stk. 1 om vejforhold sker den primære vejadgang til det lokalplanlagte nybyggeri fra Hulgårdsvej og i mindre omfang fra Stærevej. Med bebyggelsens placering inden for området vil der ikke være mulighed for smutvejskørsel mellem Hulgårdsvej og Stærevej. De trafikale gener fra øget biltrafik når byggeriet er opført, vurderes derfor som små.

Vejene i området er private fællesveje, hvor det er grundejerne, der tager initiativ til og bekoster trafiksanering.

Ved omlægning af Ørnevej til offentligt grønt areal vil der blive sikret de nødvendige adgangsforhold til de tilstødende boligbebyggelser, samt tilstrækkelige parkeringsmuligheder til betjening af nærområdet. Det må derfor forudses, at omlægningen vil medføre en reduktion af det store antal parkeringspladser, der i dag er etableret på arealet.

 

Beboerinddragelse og finansiering af offentligt tilgængeligt grønt område m.m.

Kvarterløft Nord-Vest ønsker, at Københavns kommune udover de afsatte 10 mio. kr. skal indgå med yderligere investering for at sikre, at så stor en del af helhedsplanen for de samlede grønne områder kan gennemføres. Kvarterløft Nord-Vest ønsker desuden, at kommunen skal forpligte sig til at inddrage lokalområdet i gennemførelse af en helhedsplan og sikre lokal forankring når hele projektet er gennemført.

 

Bemærkning

Der henvises til afsnittet nedenfor om Øvrige forvaltningers bidrag, til den som bilag vedlagte Partnerskabsaftale mellem Københavns kommune, Kvarterløft Nord-Vest og Kay Wilhelmsen samt til bilag 6, Projekt- og tidsplan, og til Bilag 7, Projektorganisering.

 

Ændring af lokalplan

Med baggrund i ovenstående skal forvaltningen foreslå følgende ændringer i lokalplanen:

 

 § 5, stk. 1 b, 3. punkt ændres til:

"Bebyggelsen skal opføres med de på lokalplantegningen angivne bygningshøjder, der i jævn takt eller glidende må stige fra 15 m i den sydlige del af bebyggelsen til højst 24 m for den nordlige del af bebyggelsen. For det østligste byggefelt gælder, at bebyggelsen skal opføres efter samme princip om en stigning i jævn takt eller glidende svarende til den øvrige bebyggelse, hvorved bygningshøjden ikke må overstige 16 m."

 

§ 5, stk. 1 d, sidste punkt ændres til:

"I det i § 7 fastlagte offentligt tilgængelige areal må der uden for byggefeltet alene opføres sådanne mindre bygninger, som er nødvendige for arealets anvendelse til rekreative formål."

 

Lokalplantegningen ændres som vist på vedlagte bilag 4.

 

Partnerskabsaftalen og borgerdeltagelse

Kay Wilhelmsen Gruppen (KWG), Københavns Kommune og lokalområdet, repræsenteret ved Kvarterløft Nord-Vest, indgik i et samarbejde omkring et parallelopdrag for HUR- grunden og de omkringliggende arealer, og bl.a. på baggrund af resultatet heraf blev der udarbejdet lokalplanforslag for området.

Gennem en række møder mellem lokalområdet, Kay Wilhelmsen Gruppen og kommunen er der opnået enighed om vedlagte forslag til videre proces for udvikling af området (se bilag 6 og 7).

Ligeledes er der med forbehold for den politiske godkendelse indgået en partnerskabsaftale (bilag 5) mellem Kay Wilhelmsen Gruppen, lokalområdet (kvarterløft NV) og Københavns Kommune. Partnerskabsaftalen forventes endeligt lokalt vedtaget i styregruppen for Kvarterløft Nord- Vest den 19. november 2005. Aftalen regulerer en række forhold, der er relevante for den fortsatte udvikling af det rekreative område og samarbejdet mellem parterne herunder fordelingen af udgifter til anlæg og drift.

Partnerskabsaftalen indeholder endvidere en definition af området, som aftalen omfatter og parternes rollefordeling, bl.a. fastlægges pligter og rettigheder, herunder hvordan lokalområdet sikres indflydelse på den videre proces, og de valg der skal træffes. Dette er nøjere beskrevet i "Proces- og tidsplan" (bilag 6). KWG's bidrag til anlæg og drift, vedligeholdelse og fornyelse af området reguleres ligeledes gennem aftalen. Endvidere indgår forhold omkring tidsplan, garantistillelse og overdragelse og indtrædelse i aftalen.

Udgangspunktet for forhandlingerne var, at KWG som minimum skal betale, hvad det koster at anlægge et almindeligt privat gårdanlæg på arealet. Resultatet blev, at Kay Wilhelmsen (med forbehold for politisk godkendelse), bidrager med 2,7 mio. kr. ekskl. moms til anlæg af det offentligt tilgængelige rekreative areal jf. Partnerskabsaftalen (bilag 5).

 

I aftalen med KWG indgår endvidere, at selskabet herudover forestår oprensning i henhold til Miljøkontrollens anvisninger, fjerner belægning og klargør arealet til anlæg af park, inkl. regulering af terrænhøjder til de koter (højder) kommunen måtte ønske.

Dermed påtager kommunen sig ikke nogen risiko i forbindelse med forureningsproblemer på den del af arealet, der skal anvendes til offentligt tilgængeligt fællesareal.

 

Vedrørende drift, vedligeholdelse og fornyelse af det offentligt tilgængelige fællesareal, er det fastlagt i partnerskabsaftalen (bilag 5), at Kay Wilhelmsen Gruppen (og senere grundejerforeningen) betaler, hvad der svarer til drift, vedligeholdelse og fornyelse af et privat gårdanlæg. Dette har kommunen vurderet ville koste 19 kr. pr. m² pr. år. KWG har indvilget i at betale dette, men med en bemærkning om, at det var for dyrt.

 

Gennem hele forløbet har der været et samarbejde mellem lokalområdet, Kay Wilhelmsen Gruppen og kommunen. Således er også proces- og tidsplanen, samt organisationsbeskrivelsen udarbejdet i et samarbejde mellem parterne.

 

Proces- og tidsplanen (bilag 6) indeholder en detaljering af tidsplanen for det videre forløb. Organiseringen er indgående beskrevet i bilag 7 om Projektorganisering.

 

Øvrige forvaltningers bidrag

Økonomiforvaltningen sendte den 7. september 2005 et brev til de involverede forvaltninger (FAF, BTF, UUF, MFF og KFF), som hver især ejer eller har interesser i forskellige dele af Ørnevej eller området grænsende op til den. Økonomiforvaltningen ønskede med brevet at få en afklaring af, hvorvidt forvaltningerne hver især har mulighed for at medfinansiere projektet vedrørende udvikling af rekreative arealer omkring HUR-grunden på Ørnevej.

 

Samtlige 5 forvaltninger har efterfølgende meddelt, at de på nuværende tidspunkt ikke har mulighed for at medfinansiere projektet.

 

Miljø- og Forsyningsforvaltningen har i deres svar yderligere gjort opmærksom på, at de er interesseret i at etablere og finansiere en kvartermiljøstation på Hulgårds Plads. Dette kan ske i sammenhæng med fornyelse af pladsen, men kræver 400-500 m2. Etableringen af Kvartermiljøstationen vil indbefatte, at den bemandede legeplads flyttes, hvilket vil medføre betydelige (ufinansierede) omkostninger.

 

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen oplyser, at alle deres midler er anvendt eller afsat til vedligeholdelsesarbejder i 2005, og at de ikke på nuværende tidspunkt kan disponere over budgetmidlerne for 2006 grundet den forestående omstrukturering af Københavns Kommunes forvaltninger.

 

Bygge- og Teknikforvaltningen oplyser i svaret til Økonomiforvaltningen at Vej & Park i løbet af den kommende tid igangsætter en beskeden oprydning i beplantning og adgangsforhold til Hulgårds Plads. Dette arbejde gennemføres som driftsarbejde.

 

Kultur- og Fritidsforvaltningen har meddelt at de ingen mulighed har for medfinansiering af projektet.

 

Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen gør i deres svar opmærksom på, at der i budgetaftalen for 2006 indgår en legepladspulje på 3 mio. kr. til renovering af legepladser på skoler og fritidshjem. Puljen udmøntes af Uddannelses- og Ungdomsudvalget efter indstilling fra forvaltningen, der anfører, at de på baggrund af en mere konkret beskrivelse af anvendelsen er indstillet på at forsøge at indarbejde et bidrag til projektet omkring HUR-grunden på max. 300.000 kr. Yderligere gør forvaltningen i deres svar opmærksom på, at der i budgetaftalen for 2006 indgår et forslag om at afsætte 1 mio. kr. til påbegyndelse af arbejdet med en idrætsskole på enten Frederikssundsvej skole eller Bellahøj Skole. Forvaltningen kan selvsagt ikke pt. sige om Frederikssundsvej Skole vil blive udpeget som idrætsskole og om det i givet fald vil give grundlag for evt. investeringer i de omkringliggende arealer.

Der er i lokalplanforslaget udlagt et byggefelt til ungehus i den sydøstlige ende af HUR-grunden. Ungdoms- og Uddannelses forvaltningen har udtalt sig positivt om dette, men kan ikke umiddelbart anvise penge til det.

 

ØKONOMI

Erhvervs- og Boligstyrelsen har i november 2004 givet tilsagn om at yde 10 mio. kr. til udvikling af HUR-grunden og området omkring den, såfremt kommunen yder et tilsvarende beløb. Bygge- og Teknikudvalget har anbefalet, at 10 mio. kr. af kommunens byfornyelsesmidler indgår som medfinansiering (BTU 607/2004).

Den 15. juni 2005 besluttede Borgerrepræsentationen, at 10 mio. kr. fra Bygge- og Teknikudvalget (byfornyelsesmidler) vedrørende HT-grunden overføres til Økonomiudvalget (BR393/05)

I forbindelse med udarbejdelsen af partnerskabsaftalen med Kay Wilhelmsen Gruppen (KWG) er det aftalt at KWG betaler 2,7 mio. kr. til anlæg af det offentligt tilgængelige fællesreal på HUR-grunden.

Dermed er der pt. 22,7 mio. kr. i alt til rådighed til udvikling, projektering og anlæg af det offentligt tilgængelige fællesareal på HUR-grunden og de omkringliggende områder. Dog er det ønskeligt at forvaltningerne bidrager med yderligere midler, hvis de har særlige ønsker til det rekreative område.

 

Midler til offentligt tilgængeligt fællesareal på

HUR-grun den og de omkringliggende arealer

Statens pulje til særlig byfornyelsesindsats i problemramte områder i store byer (100 mio. kr.-puljen)

10 mio. kr.

Kommunens byfornyelsesmidler

10 mio. kr.

Kay Wilhelmsen Gruppen

2,7 mio. kr.

I alt

22,7 mio. kr.

 

Midlerne er i 2006 niveau, selvom midlerne er tildelt i tidligere år. Midlerne fremskrives ikke. Anvendelsen af midlerne vil blive konkretiseret og fordelt på arealerne i det kommende forløb, hvor programmet for udvikling af området udvikles i et samarbejde mellem lokalområdet, Kay Wilhelmsen Gruppen og Københavns Kommune. Det sker med udgangspunkt i lokalplanen, og som beskrevet i den vedlagte proces- og tidsplan (bilag 6). Konkretiseringen forelægges udvalgene og Borgerrepræsentationen i forbindelse med godkendelse af projektforslaget og anlægsbevillingen.

 

På det offentligt tilgængelige fællesareal er der indgået aftale med KWG om at betale den del af driften, der svarer til drift af et privat gårdanlæg ca. 19 kr. pr. m² pr. år. Den resterende del af driften, som udgøres af merudgiften ved, at arealet er offentligt tilgængeligt, skal betales af kommunen og forventes at blive ca. 8 kr. pr. m² pr. år. De afledte driftsudgifter foreslås finansieret af den i budget 2006 afsatte pulje til nettomerudgifter ved nye byområder mv.

Ved anlæg af det offentligt tilgængelige fællesareal på HUR-grunden og de omkringliggende arealer ændres de kommende drifts- og vedligeholdelsesomkostninger også for Ørnevej der er kommunal. I hvilket omfang den fremtidige driftsudgift bliver større end den nuværende afhænger af fællesarealernes endelige udformning og kan derfor ikke præciseres på nuværende tidspunkt men vil blive forelagt udvalgene i forbindelse med anlægsbevillingen, hvilket forventes at ske i efteråret 2006. Dette fremgår af Proces- og tidsplanen, bilag 5. De afledte driftsudgifter til områderne foreslås finansieret af den i budget 2006 afsatte pulje til nettomerudgifter ved nye byområder mv.

Realiseringen er afhængig af, at der tilvejebringes den fornødne finansiering til anlæg, drift og vedligeholdelse, så kommunen ikke påtager sig økonomiske forpligtelser, der ikke er budgetmæssig dækning for i de berørte udvalgs budgetter.

Miljøvurdering

Forslagene til lokalplan og kommuneplantillæg er vurderet ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer. 

 

BILAG VEDLAGT

Bilag 1:  Referat af borgermødet

Bilag 2:  Evaluering af borgermødet

Bilag 3:  Skema over modtagne henvendelser

Bilag 4:  Ændret Lokalplantegning

                Bilag 5:   Partnerskabsaftale mellem Kay Wilhelmsen Gruppen, Kvarterløft Nord-Vest og Københavns Kommune 

Bilag 6:  Proces- og tidsplan for udvikling af HUR- grunden og de omkringliggende områder.

Bilag 7:   Projektorganisering

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

                Bilag A: Indstilling med bilag forelagt Borgerrepræsentationen den 2. juni 2005.

Bilag B: Kopi af modtagne henvendelser.

 

 

 

 

Bjarne Winge                                          Mette Lis Andersen