Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 23. november 2005

 

 

Sager til beslutning

 

19.      Støtte til opførelse af i alt 88 almene familieboliger i Ørestad City

 

BTU 656/2005  J.nr. 631.0063/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende opførelse af 88 almene familieboliger i bofællesskab i Ørestad City,

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen, hvortil der anvises kassemæssig dækning under Plan & Arkitekturs budget på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden),

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessum under forudsætning af, at der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det foreliggende.

 

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller endvidere, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at  Bygge- og Teknikforvaltningen, under forudsætning af projektets godkendelse, indgår aftale med AAB om udlejning til bofællesskabet i henhold til almenboliglovens § 51a, idet kriteriernes præcise formulering fastlægges i samarbejde mellem AAB og forvaltningen

 

RESUME

På baggrund af Københavns Kommunes udbud i foråret 2005 af byg- og drifts­her­re­opgaven til opførelse af almene familieboliger i Ørestad City har AAB den 10. okto­ber 2005 fremsendt skema A-ansøgning om støtte i henhold til lov nr. 610 af 21. juni 2005 om almene boliger m.v. til opførelse af i alt 88 almene familie­boliger i bofæl­les­skab i Ørestad City. Projektet er benævnt "50+".

Der er tale om etablering af en almen familieboligafdeling på byggefelt 1I i Ørestad City, der erhverves fra Ørestadsselskabet A/S og udmatrikuleres fra matr. nr. 183 Eksercerpladsen, København.  Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord".

Projektet omfatter i alt ca. 9.000 m2 bruttoetageareal, der vil udgøre AAB´s afdeling 92 med 88 familieboliger. Der etableres et seniorbofællesskab ("50+boliger") omfat­tende alle lejlighederne.

Grundsælger er Ørestadsselskabet I/S. Grundkøbesummen andrager 2.895 kr. pr. m2 bruttoetageareal. Der foreligger betinget salgsaftale, der bl.a. er betinget af kommunens meddelelse af støttetilsagn. Overtagelsesdagen er fastsat til dagen for Borgerrepræsentationens tiltrædelse af denne indstilling eller senest 30. december 2005.

Den samlede anskaffelsessum udgør ca. 155 mio. kr. inkl. moms svarende til 17.240 kr. pr. m2, der er det nuværende maksimumsbeløb i henhold til almenboligloven.

Den samlede kommunale grundkapital på 7 pct. udgør ca. 10,9 mio. kr., og den samlede kommunale garantiforpligtelse udgør ca. 40 mio. kr.

Huslejen for en bolig med en gennemsnitlig størrelse på 102 m2 i vil være ca. 8.670 kr. pr. måned ekskl. el og varme, svarende til ca. 1.020 kr. pr. m2 boligareal.


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

På baggrund af Borgerrepræsentationens tiltrædelse af indstilling om valg af byg- og driftsherre til opførelse af almene familieboliger i Ørestad City den 13. januar 2005 (BR 17/05) og Økonomiudvalgets og Bygge- og Teknikudvalgets efterfølgende godkendelse henholdsvis den 5. april og 6. april 2005 af bedømmelsesudvalgets betænkning af 10. marts 2005 har AAB den 10.oktober 2005 fremsendt skema A-ansøgning til opførelse af 88 almene familieboliger i bofællesskab i Ørestad City.

Det aktuelle projekt på byggefelt 1I i Ørestad City er omfattet af reglerne om maksimumsbeløb for almene familieboliger.

Det skal bemærkes, at de 2 øvrige projekter - henholdsvis NCC's tilbud om opførelse af 80 almene familieboliger på Gammel Køge Landevej 22 og AAAB's tilbud om opførelse af 34 almene familieboliger på Sjælør Boulevard 141-143 - der samtidig på baggrund af bedømmelses­udval­gets betænkning blev godkendt af Bygge- og Teknikudvalget samt Økonomi­udvalget, begge er udsat efter anmodning fra bygherrerne.

Eksisterende forhold - status for Ørestad City

Ørestad City kan fuldt udbygget rumme 900.000 m2 etageareal (ekskl. overbygning af Øresundsforbindelsen). Der kendes projekter for ca. 600.000 m2. De aktuelle prognoser tyder på, at boligantallet kommer op på ca. 2.000.

Der er p.t. 7 færdige byggerier og 4 under opførelse med et samlet etageareal på ca. 200.000 m2.

Den aktuelle ejendom er beliggende tæt på den centrale på bypark i et område med mange boliger. Byggeriet indgår i et byggefelt med en byggerummelighed på ca. 32.000 m2 og udgør den nordlige randbebyggelse med facade mod Edvard Thomsens Vej. Byggeriet vil blive omgivet af boligbebyggelser mod nord og nordøst, blandet bolig- og erhvervsbebyggelse mod sy d og sandsynligvis erhvervsbebyggelse mod øst.

Projektet

Byggefelt 1I i Ørestad City ved Edvard Thomsens Vej

Bygningen, der indrettes med 88 almene familieboliger, er beliggende i den lukkede ende af Edvard Thomsens vej ved Center Boulevard, hvor boligbebyggelsen Copenhagen Golfpark vil danne afslutningen på Edvard Thomsens vej. Det nye bofællesskab "50+" danner afslutningen mod nord på den lukkede karre, der grænser op til Arne Jacobsens Alle, Center Boulevard og Edvard Thomsens Vej.

Projektet, der er udformet af tegnestuen Entasis, består af gennemlyste lejligheder, som overvejende er i 2 plan. Ved gavlene er placeret boliger i ét plan. De 88 almene familieboliger vil få et samlet bruttoetageareal på ca. 9.000 m2, hvoraf fællesbolig­arealerne udgør ca. 560 m². Boligarealerne, fordelt på 9 etager, varierer fra ca. 78 m2 til ca. 110 m2 med et gennemsnit på ca. 95 m2 eksklusive fællesboligarealer og ca. 102 m2 inklusive de seks fællesboligarealer. Det forventes, at den valgte løsning ved karréens indvendige hjørner, bearbejdes i forbin­delse med sagens videre forløb.

Der skal etableres ca. 45 parkeringspladser til bebyggelsen. Parkeringen placeres på terræn på Edvard Thomsens vej og i det kommende P-hus, som forventes bygget i den østforliggende karré. Der etableres cykelparkering under altanerne på sydfaca­den/gårdsiden.

Planforhold

Den aktuelle ejendom er omfattet af lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord" og er beliggende i underområde V bestående af den sydlige del af byparken samt byggefelterne mellem parken og Arne Jacobsens Allé.

Det er intentionen med lokalplanen, at bebyggelse skal placeres og udformes med henblik på særligt at markere de overordnede byrum. Bebyggelsens ydre fremtræden og udformningen af friarealer skal medvirke til at give området et helhedspræg af høj kvalitet. Det tilstræbes at opnå et levende bymiljø med høj grad af integration mellem erhverv og boliger og rige muligheder for såvel urbant som rekreativt byliv.

Projektet er med hensyn til de overordnede principper i overensstemmelse med lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord", men afviger med sine 9 etager fra lokalplanens bestemmelser om maksimalt 8 etager. Forvaltningen finder det hensigtsmæssigt at placere boliger i det aktuelle byggefelt i sammenhæng med den nord for liggende boligbebyggelse ("Copenhagen Golfpark I"). Da det er muligt at opføre 9 etager boliger inden for den fastlagte bygningshøjde på maksimalt 32 m, kan forvaltningen - som tilkendegivet i bedømmelsesudvalgets betænkning - anbefale den fornødne dispensation. I forhold til det kommende byggeri syd for vil det maksimale højdegrænseplan blive overskredet ved det nordøstlige hjørne af byggefeltet i en udstrækning af 13 m, hvilket kan afhjælpes ved store vinduespartier og lysindfald fra flere sider. Afvigelsen er af en sådan karakter, at der skal gennemføres naboorientering.

For en nærmere beskrivelse af lokalplanens bestemmelser og projektets afvigelse herfra henvises til redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag 1.

Københavns Kommunes boligpolitik

På mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Forslag til boligplan for 2005-2008 har været i offentlig høring til den 20. september 2005, og indstilling forventes forelagt Borgerrepræsentationen inden årets udløb. Indholdsmæssigt har planen til formål at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med attraktive boliger. Derved åbnes mulighed for, at flere borgere vil blive boende i byen.

Desuden er det tilkendegivet, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier, samt at nybyggeri skal være i høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Det generelle ønske om, at almene nybyggerier indgår i bebyggelse med blandede ejerformer er i dette tilfælde tilgodeset ved, at de tilstødende boligbebyggelser etableres med anden ejerform og erhverv.

Projektet vil være med til at understrege området som et bymæssigt knudepunkt og til trods for beliggenheden i den lukkede ende af Edvard Thomsens Vej vil det tilføre området stor boligkvalitet. Byggeriet anses herved at leve op til kommunens boligpolitiske hensigter.

 

Miljøforhold

Miljøkontrollen vurderer, at der ikke er virksomheder i området, som vil kunne medføre miljømæssige gener for de kommende boliger.

Trafikstøjniveauet skønnes ikke at ville være til gene for de kommende beboere.

Miljøkontrollen har ikke konkret viden om forurening af jorden på grunden. Området har været anvendt til militære øvelser, og der er foretaget ammunitionsrydning. Ud fra Miljøkontrollens oplysninger giver denne aktivitet ikke anledning til forurening af jorden.

Regnvand fra tag, facader og befæstede arealer skal i Ørestad ledes til kanalerne efter tilladelse fra Miljøkontrollen. Håndtering af jord og grundvand skal aftales med Miljøkontrollen.

Bygherren har erklæret, at projektet i det hele opføres således, at det som minimum lever op til miljøretningslinierne i Københavns Kommunes pjece "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" vedtaget af Borgerrepræsentationen på mødet den 1. marts 2001 (BR 28/01), herunder at der opstilles komfurer med gasblus i l ejlighederne.

For en nærmere beskrivelse af miljøforholdene henvises til afsnittet Miljøforhold i vedlagte bilag 1.

Ommærkning, udlejning og kommunal anvisning

AAB har i forbindelse med kommunens udbud af byg- og driftsherreopgaven tilbudt at ommærke 156 små boliger i  AAB's afdeling 49, Stærevej.

For bofællesskabet gælder, at der skal indgås nærmere udlejningsaftale mellem AAB og kommunen om udlejningsprincipperne. AAB har drøftet projektet med en nedsat referencegruppe på 12 personer i alderen 50-60 år, som er bredt rekrutteret fra arbejdspladser og foreninger på Amager.

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen har oplyst, at man ikke ønsker at gøre brug af anvisningsretten til hver tredje ledige lejlighed ved førstegangsudlejningen.

Der henvises i øvrigt til afsnittene Ommærkning samt Udlejning og kommunal anvisning i vedlagte bilag 1.

Økonomi

Boligprojekternes samlede anskaffelsessum er opgjort til i alt ca. 155 mio. kr. inkl. moms, svarende til maksimalt 17.240 kr. pr. m2 bruttoetagereal. Det samlede boligrelaterede bruttoareal udgør ca. 9.000 m2, heraf er i alt 560 m2 fællesboligareal. Lejen er på det foreliggende grundlag beregnet til gennemsnitligt ca. 1.020 kr. pr. m2 boligetageareal ekskl. el og varme.

Kommunens grundkapitallån vil på grundlag af den anslåede anskaffelsessum andrage i alt ca. 10,9 mio. kr. (Udgiften afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion: 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden)).

Den kommunale garantiforpligtelse vil i alt udgøre ca. 40 mio. kr.

Finansiering af boligbyggerierne sker efter reglerne i lov om almene boliger m.v. Der henvises i øvrigt til afsnittene om økonomi og finansiering i vedlagte bilag 1.

Vurdering

Byggefelt 1E ved Edvard Thomsens Vej

Projektet overholder lokalplanbestemmelserne og lever med sin klare arkitektoniske idé på en overbevisende måde op til intentionerne om en arkitektonisk høj kvalitet. Det meget synlige aftryk af fællesrummene på facaden giver en spænding mellem bygningens stramme facadekomposition og den mere frigjorte udformning og propor­tionering af fællesrummenes aftryk med dobbelthøje altaner/karnapper, der er både afskærmede og åbne med lys og glas.

Samtlige boliger, der er i enten to plan (ca. 60 %) eller et plan, har gennemlyste opholdszoner med altaner og vil kunne fungere som tidssvarende boliger.

De udvendige materialer, der anvendes, er afprøvede materialer med lang levetid og begrænset behov for vedligeholdelse og dermed begrænsede driftsudgifter. Materi­ale­valget er store glaspartier på sydfacaden og en mere tung og lukket facade mod nord og øst udført med sandwich konstruktion i beton med kvadratiske vinduer. Det er afgø­rende for det arkitektoniske helhedsindtryk, at der i den videre bearbejdning lægges vægt på at fastholde kvalitetsniveauet i detaljeringen af de udvendige bygningsdele.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan på denne baggrund anbefale støtte til gennemførelse af projektet i henhold til lov om almene boliger.

Miljøvurdering

Projektet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. I øvrigt henvises til afsnittet Miljøforhold i redegørelsen om planlægning, arkitektur, finansiering og økonomi, der er vedlagt som bilag 1.

Høring

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelser fra Familie- og Arbejdsmarkeds-forvaltningen, Miljøkontrollen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig.

Der henvises i den forbindelse til redegørelsen om planlægning, arkitektur, finansiering og økonomi, der er vedlagt som bilag 1.

De øvrige hørte instanser kan alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere specificerede krav opfyldes i forbindelse med den endelige byggesagsbehandling.

De indhentede høringssvar er vedlagt til gennemsyn i Bygge- og Teknikborgmesterens forkontor.

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, m.v..

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BYGGE- OG TEKNIKBORG­MES­TE­RENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     Skema A-ansøgning af 10. oktober 2005 om støtte til opførelse af 88 almene familieboliger

B.     Tegningsmateriale udarbejdet af Tegnestuen Entasis.

C.     Omslag med høringssvar

 

 

 

Ulrik Winge